【正文】 (大餐飲 ) 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 3 均價 合計 七、招商現(xiàn)場形象包裝、招商廣告發(fā)布、 招商道具制作時間安排與預(yù)算 招商現(xiàn)場形象包裝時間安排與預(yù)算 招商現(xiàn)場形象 包裝 、招商中心展板 、現(xiàn)場 廣告牌 （如 廣告牌 涉及 廣告 架基礎(chǔ)工程，則本項費用較大） 等制作 約 15～ 20 萬元。 (若計入本項，則收支相抵，處于基本無利潤狀態(tài) ) 5)、稅金 (營業(yè)稅 %、所得稅 30%，本項目毛利潤水平較低，暫按 %計 )。 周浦目前常住人口只有 萬人，由于周邊開發(fā)的多是別墅，人口導(dǎo)入的量很少，跟商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不成比例。 “2021 年至今，南匯的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)總量高達(dá) 153 萬平方米；其中寫字樓、酒店等物業(yè)僅占不到 5%，剩下的都是商鋪。 看起來，相比于周浦的大量商業(yè)街，惠南的商鋪形態(tài)更加健康。這一問題在松江新城表現(xiàn)得尤為突出。 ” 基于此，上海在行置業(yè)投資有限公司首席顧問姜新國告誡投資者： “ 商鋪投資者應(yīng)放眼于區(qū)域經(jīng)濟、收入水平、居住區(qū)規(guī)劃、導(dǎo)入人口質(zhì)量等發(fā)展趨勢，著眼于商鋪擁有的商圈、購買力的質(zhì)量和數(shù)量、商鋪本身的品質(zhì)，以及業(yè)態(tài)設(shè)置、商業(yè)管理、商鋪的商業(yè)價值維持等，多方面進(jìn)行市場考察。另外，大量同質(zhì)化投資造成的無序競爭，也使一部分有效需求游離在市場交易之外。它的誘人之處就在于利潤的取得，如果大部分的投資都被空置的項目套住，整個資金 的運作就會出現(xiàn)問題。而且隨著年 數(shù)的遞增， “ 軟裝飾 ” 花費還會不斷提升。 據(jù)統(tǒng)計，按每天約 3600套房屋需要裝修計算，上海每年約有 70多萬套新房、 50多萬套二手房需要 “ 軟裝飾 ” 。難以形成一個經(jīng)營主題明確，消費者購物方便，有較好人流商流，活力四射，流動順暢，互相促進(jìn)，利于做大做強的營商環(huán)境。如此高的供給量，必然帶來無情的競爭，開發(fā)過程中如稍有不慎就會帶來高空置率的 “ 回報 ” ，巨額的投資都可能被套在沒有人要的房子上。 28 “ 其實，松江商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大的問題是人口導(dǎo)入速度明顯落后于商業(yè)設(shè)施的建設(shè)速度。 “ 眼下在松江，以上例子為數(shù)不少。 26 “ 我現(xiàn)在都不明白開發(fā)商為什么要建這么大這么多的商業(yè)地產(chǎn)項目？ ” 徐明瑞認(rèn)為，松江有大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是因為規(guī)劃中的住宅項目比較多，加上交通配套不斷完善，有大量人 口導(dǎo)入預(yù)期的支撐，人口導(dǎo)入不過是時間問題，而南匯商業(yè)地產(chǎn)的支撐點在哪里？ 惠南：面對 56 萬方商鋪供應(yīng) 觀察南匯商鋪的供求情況，除了周浦，惠南板塊同樣具有代表性。 不過，蔣畔則認(rèn)為，周浦商業(yè)地產(chǎn)還沒有走入絕境。在他看來，康橋半島的社區(qū)商業(yè) “ 最多 2 萬平方米就夠了。預(yù)計本項目招商成本將超出宜興長橋河商業(yè)步行街招商開支水平的 30～ 35%，本項暫不計。所以在培育期階段，必須采取“放水養(yǎng)魚”的招商策略，以逐步實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。 民族風(fēng)情工藝品一條街，如各類民族風(fēng)情工藝品、古董店、扎染店，畫廊、金山農(nóng)民書畫等。 （ 2）消費適應(yīng)性原則，保證最主流的消費群 業(yè)態(tài)定位要與朱涇當(dāng)?shù)氐南M能力和消費習(xí)慣相適應(yīng)，在目前狀態(tài)下當(dāng)?shù)叵M群的日常購物需求已經(jīng)基本滿足。 如引進(jìn)名譽國內(nèi)外的云南“麗江洋人街”、“大理洋人街”風(fēng)情酒吧的概念，打造“ 金山洋人街”。 以本案囊括“餐飲、休閑、百貨購物”三大主力店為主體構(gòu)想，以及 “金山首座 24 小時消費娛樂平臺”的項目定位，理論上將成為朱涇最現(xiàn)代化、檔次最高的商業(yè)設(shè)施。這一點己從 6 月 8 日無錫會議商戶的普遍反映中可見一斑。 但商業(yè)運作本身存在一定的規(guī)律性，眾多國際國內(nèi)品牌商家在擴張和開店時嚴(yán)格按照總代理、區(qū)域代理的市場等級，層層審批，品牌不會因為個別項目為當(dāng)?shù)刈罡邫n次而貿(mào)然入駐。 另外 ，在一個鎮(zhèn)域級的市場，同期規(guī)劃啟動?xùn)|林歷史文化商業(yè)街、金龍商業(yè)街等多個商業(yè)項目。 城鎮(zhèn) 商業(yè) 業(yè)態(tài)單一和缺乏規(guī)模效應(yīng) 目前，朱涇鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)比例中， 服裝服飾類所占的比例最大， 普遍以中低檔為主。 朱涇鎮(zhèn)９萬多常住人口，２萬多流動人口的消費群體，為朱涇商業(yè)和服務(wù)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。 ? 眾安街社區(qū)商業(yè)生活中心：眾安街與公園南路結(jié)點處。 ? 朱涇當(dāng)?shù)厣虡I(yè)娛樂設(shè)施的低水平和交通的便利性，均促使朱涇人形成了外向型的休閑消費習(xí)慣。其中，外環(huán)以外新增供應(yīng)達(dá)到 萬平方米，占總供應(yīng)量的%，這一比例比 4 月增加了 %；其中 ， 金山區(qū)以近 26124 平方米的新增商業(yè)面積、占全市商鋪新增供應(yīng)量 %的比重，躍居各區(qū)之 首，金山周邊的客戶分流和招商競爭態(tài)勢不言而喻。又如相當(dāng)多的連鎖品牌只考慮加盟的形式，不開直營店，如蜀國餐飲、藏域火療等。 以上我們從商業(yè)市場運作規(guī)律，從區(qū)域經(jīng)濟、收入水平、導(dǎo)入人口質(zhì)量等因素，對商圈、購買力的質(zhì)量和數(shù)量、業(yè)態(tài)設(shè)置、商業(yè)價值等方面著手進(jìn)行了深入的研究分析，從商家的市場需求行為中揭示了一個真理，即“地段決定選擇”。 朱涇鎮(zhèn)處于上海市最南端，處于滬、杭交通樞紐地帶，這一潛在的區(qū)位待征，為項目發(fā)揮商業(yè)輻射作用提供了可能，因此，要在項目定位、業(yè) 態(tài)規(guī)劃、項目推廣等方面，最大化的吸引江、浙、滬一帶的消費群。 ? 精彩芭堤雅，鮮明地凸現(xiàn)了項目休閑娛 樂的傾向性，體現(xiàn)出功能魅力、風(fēng)情魅力，將消費趨勢和商業(yè)運營緊密結(jié)合，帶給消費者全新的體驗，引導(dǎo)本地及周邊高端消費群進(jìn)行商務(wù)休閑消費，為項目在今后的商業(yè)競爭中贏得了先機。 風(fēng)情酒吧一條街，夜總會等娛樂項目。 入駐商戶“放水養(yǎng)魚”策略。 【新聞晨報】（上海地區(qū)） A1 版周三彩色 1/4 直版（ * ） 62021 元 /次 75 折 12 次 =558000 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月，投放頻率每 1 個月一次，共 12 次 【金山報】 周四彩色整版 （ 23*34cm） 12021 元 /次 67 折 12 次 =96000 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月，每月投放一次，共 12 次 【揚子晚報】江蘇全省版 A 版周三彩色通欄（ *7cm） 42300 元 /次 78 折 6 次 =197964 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 1 月，集中每月投放一次，共 6 次 【錢江晚報】浙江全省版 A49 版周三彩色通欄（ 24*） 49800 元 /次 85 折 6 次 =253980 元 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 1 月，集中每月投放一次，共 6 次 【滬杭高速朱涇出口處高立柱廣告牌】 雙面高立柱廣告牌（ 6 米 *18 米） 約 35 萬元 /年 投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月 【搜鋪網(wǎng)】 圖片、文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月， 28800 元 【 中國商業(yè)地產(chǎn)總網(wǎng) 】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月， 12021 元 【 網(wǎng)房 】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月， 24000 元 【 搜房 網(wǎng)】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月， 6000 元 【 土地爺商業(yè)地產(chǎn)招商網(wǎng) 】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月 ， 6000 元 【 南方商鋪 網(wǎng)】 文字鏈接，投放周期 2021 年 8 月至 2021 年 7 月， 12 個月， 6000 元 【 短信群發(fā) 】 短信群發(fā)廣告信息傳播的針對性極強。周先生的商鋪從買入至今一直沒有租出去，考慮到他本人當(dāng)初購買時并沒有打算自己經(jīng)營，這個商鋪就這樣被空關(guān)了整整兩年；此外，雖然商鋪的價碼隨著大勢而水漲船高，但卻 “ 有價無市 ” ，掛牌后并沒有買家接手。 周浦受到交通限制，大量人群難以導(dǎo)入，上海市區(qū)的主要消費場所還是集中在人民廣場、徐家匯、 淮海路 、虹橋、 南京西路 、浦東等地；周浦的商鋪只能是區(qū)域性的，以服務(wù)本區(qū)域為主，輻射范圍小，沒有足夠的消化能力。 供應(yīng)量源源不斷、消化能力不足，帶來的就是空置率居高不下。 27 松江商業(yè)地產(chǎn)受限人氣不足 每日經(jīng)濟新聞 “ 我們周圍已聚集了三大 shoppingmall，目前競爭非常激烈。目前松江新城內(nèi)已經(jīng)開發(fā)和明確規(guī)劃的項目所含的商業(yè)用房總面積已經(jīng)達(dá)到 50萬平方米左右，松江新城的人均商鋪率達(dá)到每人 。商場面積，動輒數(shù)十萬平方米；商業(yè)地產(chǎn)投資，一擲便是數(shù)十億。在開發(fā)之前，對項目位置、商圈、業(yè)態(tài)、市場購買力、人口、商業(yè)輻射范圍、業(yè)態(tài)品種等研究不夠，憑感覺盲目上馬。據(jù)介紹，隨著裝飾業(yè)日趨國際化，上海步入 “ 重裝飾、輕裝修 ” 時代，全上海每天約有 3600套房屋的 “ 軟裝飾 ” 需求。 ” 大東方居 家軟裝飾城負(fù)責(zé)人介紹。如果空置率達(dá)到一定的界限，會由于大規(guī)模的資源浪費而牽涉到整個國民經(jīng)濟的發(fā)展步伐。究其原因，就是開發(fā)商不注重前期的整體規(guī)劃和布局，才導(dǎo)致了商業(yè)項目的蕭條。 商業(yè)地產(chǎn)空置率遞增 無情競爭牽制了誰腳步？ 對于目前的中國商業(yè)地產(chǎn)市場，沒有人能明確的說出它處于怎樣一個狀態(tài)。 據(jù)統(tǒng)計，去年第三季度，上海中心區(qū)域商 鋪供應(yīng)量占總供應(yīng)量的 78％，但內(nèi)環(huán)以內(nèi)商鋪供應(yīng)量調(diào)整至 42％，內(nèi)環(huán)線以外則上升至 58％。它雖是南匯的區(qū)域中心，但同一時期的供應(yīng)量 “ 不是一般的大，而是超大 ” 。 南匯的專業(yè)市場在產(chǎn)品定位上，與長三角其他專業(yè)市場相比同質(zhì)化明顯。 ” 上 25 海中瑞房地產(chǎn)營銷有限公司企劃經(jīng)理蔣畔表示。 周先生準(zhǔn)備賣掉的商鋪在南匯周浦的康橋半島商業(yè)街上，這是一間 50 平方米臨街底鋪，經(jīng)營業(yè)態(tài)不