舊城改造及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)(參考版)
2025-05-14 14:51本頁(yè)面
【正文】 同時(shí)在土地開(kāi)發(fā)整理后，推向市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)較大，土地流拍等可能性依然存在。 上海世茂集團(tuán) 成華區(qū)猛追灣 1300畝城市核心商務(wù)區(qū)一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 除上述三宗一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以外，在成都還另有： ?中鐵二局的馬家花園 — 木綜廠數(shù)千畝的舊城改造項(xiàng)目； ?深圳花樣年蒲江縣 3000畝的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目； ?攀成鋼成都 3000畝東方正紅的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目； ?早期的北京陽(yáng)光 100開(kāi)發(fā)項(xiàng)目； ?近期的保利地產(chǎn)金堂縣開(kāi)發(fā)項(xiàng)目； ?中信集團(tuán)旗下中信華南都江堰玉堂鎮(zhèn)項(xiàng)目； ?綿世股份與香港中新集團(tuán)在郫縣共同進(jìn)行另一個(gè)大型土地一級(jí)整理項(xiàng)目 ?中信集團(tuán)旗下中信昊元南方集團(tuán)龍泉驛區(qū)土地整理項(xiàng)目； …………. 有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)而進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)：一則可以取得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)較豐厚的利潤(rùn)，再則可以避開(kāi)二級(jí)市場(chǎng)的白刃相見(jiàn)的熱血競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)面，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“曲線(xiàn)拿地”的戰(zhàn)略。對(duì)以猛追灣濱河地區(qū)為中心、總面積約 平方公里（折合 1650畝）土地，打造為繼 CBD騾馬市商務(wù)區(qū)、春熙路 — 鹽市口商貿(mào)區(qū)之后成為 “ 成都第三核 ” 的 休閑商務(wù)旅游區(qū)。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容： 計(jì)劃五年內(nèi)，概算總投資上百億元。 中信深圳集團(tuán) 郫縣 7343畝綜合城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 深圳招商地產(chǎn) 成華區(qū)北湖 5000畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容： 對(duì)成都市成華區(qū)北湖片區(qū)約 5000畝土地，包括成華區(qū)北湖片區(qū)新規(guī)劃城市建設(shè)用地約 3000畝，屬市級(jí)政府儲(chǔ)備土地；以及成華區(qū)北湖片區(qū)北湖公園及周邊土地約 2021畝，屬成華區(qū) “ 198” 范圍的土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由招商地產(chǎn)負(fù)責(zé)按照土地整理實(shí)施進(jìn)度籌措和撥付整理所需資金，并配合成都市土地儲(chǔ)備中心對(duì)整理后經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)行宣傳、推廣和處置。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容： 在五年內(nèi)滾動(dòng)投入約 30億元人民幣對(duì)項(xiàng)目土地的整理、拆遷、安置、區(qū)域的整體概念規(guī)劃設(shè)計(jì)、道路交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，以及新城區(qū)的城市配套設(shè)施建設(shè)，包括三個(gè)開(kāi)放式的公園、醫(yī)院、學(xué)校、文化中心、體育中心、公交首末站等城市公共配套設(shè)施建設(shè)。 投資公司收益 =土地收益款 － 政府收益 －政府上繳費(fèi)用－征地、拆遷、安置、補(bǔ)償以及相應(yīng)管理費(fèi)用和市政基礎(chǔ)設(shè)施、行政辦公、社會(huì)事業(yè)、公共公益設(shè)施工程建設(shè)費(fèi)用。 項(xiàng)目可行性研究 成立項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部 項(xiàng)目定位 規(guī)劃方案制定 征地、拆遷及基礎(chǔ)工程建設(shè) 區(qū)域推廣 啟動(dòng)盤(pán)打造 土地出讓 城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃 城市概況 投資環(huán)境調(diào)查 ……………… 成立運(yùn)作團(tuán)隊(duì) 確定合作伙伴（法律 /顧問(wèn)） 與政府簽訂相關(guān)合同 案例研究 功能定位 形象定位 區(qū)域總體規(guī)劃 控制性詳細(xì)規(guī)劃 城市空間設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) ………… 一級(jí)土地開(kāi)發(fā)運(yùn)作流程 一級(jí)土地開(kāi)發(fā)要點(diǎn) 根據(jù)嘉聯(lián)公司多年房地產(chǎn)服務(wù)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)， 總結(jié)出 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 明確項(xiàng)目整體規(guī)模及可出讓土地比例； 明確土地整理成本構(gòu)成，測(cè)算項(xiàng)目總投資： （ 1）項(xiàng)目前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、評(píng)審費(fèi)用等； （ 2）征地、拆遷、補(bǔ)償、安置費(fèi)用； （ 3）土地加工整理費(fèi)用； （ 4）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（包括與市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程有關(guān)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理費(fèi)用等）； （ 5）行政辦公、社會(huì)事業(yè)、公共公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)用； （ 6）管理費(fèi)用； （ 7）相關(guān)稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用； （ 8）投資方每完成開(kāi)發(fā)一畝地的基本收益； 合理分配建設(shè)資金，分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，減輕開(kāi)發(fā)資金壓力； 多種融資途徑解決開(kāi)發(fā)建設(shè)資金； 投資公司應(yīng)充分整合知名設(shè)計(jì)、規(guī)劃公司和營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)公司等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議，減小開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，取得最大的收益。 （ 3）項(xiàng)目范圍（區(qū)域）內(nèi)的公共景觀、開(kāi)放空間 (包括開(kāi)發(fā)水域 )工程 。 （ 2）項(xiàng)目范圍（區(qū)域）內(nèi)的道路工程及其附屬工程。 如香港華潤(rùn)曾經(jīng)操作的 10平方公里海南石梅灣項(xiàng)目采用的就是這一形式。 另一種叫 “ 生地出讓 熟地回購(gòu) ” ，即一級(jí)開(kāi)發(fā)成熟后再由政府收儲(chǔ)統(tǒng)一上市。 2）政府主導(dǎo)式 成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT(mén)成立由政府主導(dǎo)的國(guó)有公司承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)，好處是政 府收益相對(duì)豐厚，城市規(guī)劃易于實(shí)施，缺點(diǎn)是政府需大量鋪墊資金，開(kāi)發(fā)進(jìn)度慢。 一級(jí)土地開(kāi)發(fā)模式 1）無(wú)序開(kāi)發(fā)式 開(kāi)發(fā)商完全根據(jù)自己意愿拿地，自行做一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)。 2 舊城改造 1 土地基礎(chǔ)知識(shí) 3 一級(jí)土地開(kāi)發(fā) contents 一級(jí)土地開(kāi)發(fā) 所謂一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，是指在土地出讓前，由一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商按照城市運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略構(gòu)想指導(dǎo)，組合知名設(shè)計(jì)、規(guī)劃公司和營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)公司等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)待開(kāi)發(fā)土地片區(qū)進(jìn)行細(xì)致的定位、規(guī)劃、包裝、宣傳，使片區(qū)規(guī)劃更加合理，片區(qū)土地得到最佳利用，從而使土地價(jià)值最大的發(fā)揮。該中心功能主要包括國(guó)際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂(lè)部、酒店式服務(wù)公寓（ 53套單元）等。 北里 主要為主題餐飲、特色商業(yè)、酒吧和藝術(shù)休閑娛樂(lè)， 。 改造方法 利用傳統(tǒng)建筑的保護(hù)與更新進(jìn)行商業(yè)改造 上海新天地 ? 新天地距淮海中路高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū) 600米左右 ? 占地面積 52萬(wàn)平米，緊鄰淮海中路商務(wù)圈 北至太倉(cāng)路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至西藏南路 ? 原自然街坊 23個(gè)；原居住人口 7萬(wàn)人 新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分 ? A太平橋人工湖綠地，占地 ，水面面積 ，已成為市中心景觀 ? B新天地，占地 3萬(wàn)，
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