【正文】 、 重點(diǎn)板塊分析 、北濱路 1) 整體分析 春森彼岸 招 商 地 產(chǎn) 世 紀(jì) 。 ? 購(gòu)房動(dòng)機(jī)以自住為主。 37 編號(hào)： XRGDD01 ? 有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 ? 濱江樓盤的一室一廳陽(yáng)臺(tái)面積主要為 46 ㎡；二房二廳的陽(yáng)臺(tái)面積主要為 6~10平方米；三房二廳以及四房二 廳的陽(yáng)臺(tái)面積為 1220平方米。 ? 180 度觀景陽(yáng)臺(tái)。 ? 臨江面客廳面寬 米 的較多，有的已達(dá) 米。 ? 內(nèi)部景觀環(huán)境營(yíng)造上注重親水體驗(yàn)。主要分布于組團(tuán)的四角地塊，以保證大多戶型能側(cè)看江 。 5） 濱江樓盤產(chǎn)品特征 （ 1）濱江樓盤的外部空間及環(huán)境規(guī)劃特征 ? 利用基地有高有低的自然地形布置建筑樓體，幾個(gè)組團(tuán)建筑高低錯(cuò)落，豐富天際輪廓線。 4） 開(kāi)發(fā)周期 濱江樓盤較少短平快項(xiàng)目，長(zhǎng)期收益和利潤(rùn)最大化是發(fā)展商基本開(kāi)發(fā)原則。對(duì)于重慶的品牌企業(yè)而言，在品牌背景下，大多數(shù)發(fā)展商將“濱江”資源作為其利潤(rùn)最大化的法寶，將“濱江”資源在中 后期開(kāi)發(fā)。 重慶的城市景觀陽(yáng)臺(tái) 50萬(wàn)平方米 ?？蜑蕖? 東和灣 35 編號(hào)： XRGDD01 分析數(shù)據(jù)顯示 80— 110 平米的中等居家戶型是市場(chǎng)主力； 80 平米以下產(chǎn)品主要集中在長(zhǎng)濱路的公寓住宅，受投資市場(chǎng)環(huán)境的影響，目前銷售狀況不是很好。金沙港灣 卓越太陽(yáng)城 沙濱路 全長(zhǎng) 6公里。藍(lán)濱城 武夷濱江 北濱路 全長(zhǎng)達(dá) 11公里。 集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游、娛樂(lè)等為一體的最具人氣的旅游觀光帶和最具品位的人居環(huán)境地帶 800萬(wàn) 平方米 陽(yáng)光 100國(guó)際新城、怡景天域、龍湖 容積率和產(chǎn)品的品質(zhì)有很大關(guān)系，在一定程度上容積率直接反映了產(chǎn)品的居住舒適度，容積率超過(guò) 4 的產(chǎn)品一般是單體公寓建筑。 33 編號(hào)： XRGDD01 濱江房地產(chǎn)發(fā)展 、 整體分析 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)，重慶濱江物業(yè)供應(yīng)總量達(dá)到 1610 萬(wàn)平方米。 當(dāng)前主要供應(yīng)項(xiàng)目：第一大道 11 萬(wàn) ㎡ 主要潛在供應(yīng)項(xiàng)目：陽(yáng)光 100 國(guó)際新城 20 萬(wàn) ㎡ 、和黃南濱路項(xiàng)目 6 萬(wàn) ㎡ 、中央大街（ 萬(wàn) ㎡ ）、武夷濱江（ 萬(wàn) ㎡ ） 南濱路 商業(yè)租售價(jià)格 物業(yè)形態(tài) 租金（元 /平方米 /月 售價(jià)（元 /平方米） 門面面積 （平方米） 臨時(shí)餐飲門面 3040 60—— 200 社區(qū)商業(yè) 70 120xx 50— 200平米 背街永久性商業(yè) 6080 16000 80 以上 面街永久性商業(yè) 80120 19000 200 以上 ? 酒店業(yè)發(fā)展令南濱路價(jià)值升級(jí) 喜來(lái)登和凱賓斯基 兩家國(guó)際五星級(jí)酒店已落戶南濱路。商家總數(shù) 70 余家。（ 來(lái)源： 南濱路創(chuàng)新研究 課題組組長(zhǎng)李勇， 20xx 年 2 月 24 日 ） 4）、 南濱路板塊商貿(mào)等配套 ? 南濱路商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)體量 以前的南濱路是一個(gè) 3 公里長(zhǎng)的帶狀，只有 3 萬(wàn)多平方米，且均為臨時(shí)建筑。 水岸經(jīng)濟(jì) :利用江岸旁的老建筑打造水景娛樂(lè)場(chǎng)所，現(xiàn)在的親水平臺(tái)、各種特色餐飲、酒吧已經(jīng)是風(fēng)生水起。 32 編號(hào)： XRGDD01 樓宇經(jīng)濟(jì)： 南 濱路未來(lái)樓宇開(kāi)發(fā)量巨大， 中高檔住宅和商務(wù)樓將使南濱路成為重慶的經(jīng)濟(jì)效益高地。 鼓勵(lì)入園企業(yè)或行業(yè)實(shí)行品牌運(yùn)作，鼓勵(lì)企業(yè)增加研發(fā)和技術(shù)投入，規(guī)劃 2~3 個(gè)具有重慶特色的都市創(chuàng)意集群。 會(huì)展經(jīng)濟(jì)： 會(huì)展經(jīng)濟(jì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)比是 1： 9，由于會(huì)展中心，未來(lái)南濱路上可能派生出幾百家與會(huì)展相關(guān)的中小型公司。作為 RBD 的核心，總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、 水岸經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)將是南濱路的主要產(chǎn)業(yè)支撐。將依法并有機(jī)的和南濱路的新建筑相結(jié)合，打造特色南濱路。巴渝十二景有四景在南濱路，分別是黃葛晚渡、海棠曉月、龍門浩月、字水霄燈。南濱路尤其是在上新街碼頭，存在著大批的“開(kāi)埠遺址”。） 2）、南濱路歷史文化 30 編號(hào)： XRGDD01 ? 南濱路歷史文化資源厚重 南濱路被譽(yù)為“步步傳奇，一路傳說(shuō)”。銅元局沿江地帶及南坪中心區(qū)地形呈平坦的兩級(jí)臺(tái)地，臺(tái)地邊緣為條狀山丘，呈 45 度與長(zhǎng)江相交。 ? 中部：彈子石游園以南、海棠溪以北區(qū)域，地形走勢(shì)平行于長(zhǎng)江，為一條狀山脊及 9 處點(diǎn)狀山頭，地形復(fù)雜，相對(duì)高差大。 ? 北部：彈子石游園以北區(qū)域。區(qū)內(nèi)最高點(diǎn)位于騎龍脊長(zhǎng)江電工廠高位水池處，海拔高程 米。 整個(gè)南濱路規(guī)劃區(qū)用地呈啞鈴狀。沙區(qū)計(jì)劃在沙濱路建設(shè) 80 萬(wàn)平方米建筑，打造標(biāo)志性濱水地區(qū)，融居住、交通、辦公、娛樂(lè)休閑、社會(huì)公益等功能為一體。 29 編號(hào)： XRGDD01 ? 沙濱路房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃 沙濱路的完善，拉近了主城與沙坪壩的距離，外區(qū)購(gòu)房群體必然會(huì)增加，沙區(qū)樓盤 90％為本區(qū)消費(fèi)的現(xiàn)象將得到改善。從而在一定意義上提升了沙濱路的形象。它由市民休閑區(qū)、會(huì)展區(qū)和會(huì)議酒店區(qū)三部分 組成，東起下土灣路與濱江路的三岔路口，西止于山城奶粉廠，建成后將成為沙區(qū)東大門的標(biāo)志性建筑。屆時(shí)，從朝天門經(jīng)上清寺到磁器口將形成一條完整的沿江快速通道，從沙坪壩直達(dá)解放碑只要 15 分鐘。滴水巖 牛角沱濱江路（全長(zhǎng) 公里）已經(jīng)正式開(kāi)工，從而實(shí)現(xiàn)主城區(qū)嘉陵江濱江路全線貫通。 沙濱路的發(fā)展遜于其他濱江路，目前沙濱路主要功能還是一條城市快速通道，住宅商業(yè)項(xiàng)目并不多，其 價(jià)值還沒(méi)有完全體現(xiàn)。 、 沙濱路 ? 區(qū)域價(jià)值 沙坪壩區(qū)嘉陵江濱江路南起山城乳品廠，北至磁器口，全長(zhǎng) 6 公里，道路寬 32 米，雙向四車道。從江北中心區(qū)域進(jìn)入北濱路非常便利。 目前連接觀音橋與世紀(jì)金源購(gòu)物廣場(chǎng)的萬(wàn)唐路已經(jīng)建成。西端有 200 米的東 28 編號(hào)： XRGDD01 方港灣“約克風(fēng)情街”，也帶動(dòng)了該段濱江商業(yè)、住宅物業(yè)的發(fā)展。北濱路董家溪商業(yè)已經(jīng)初俱規(guī)模。其中劉家臺(tái)和聚賢巖段修建的近 2 萬(wàn)平方米的臨時(shí)商業(yè)街已吸引了數(shù)十個(gè)餐飲品牌入駐。目前北濱路定位于餐飲＋娛樂(lè)＋休閑。 、 北濱路 ? 區(qū)域價(jià)值 現(xiàn)有的北濱路西起東方港灣，東至江北嘴，全長(zhǎng) 11 公里。美麗山 水 長(zhǎng)濱及嘉濱路 全長(zhǎng)僅 。 集科研中心、商業(yè)小區(qū)、旅游景點(diǎn)為一體的濱江地帶綜合景觀長(zhǎng)廊 華宇 新型濱江經(jīng)濟(jì)帶、北部商貿(mào)中心亮點(diǎn) 金砂水岸、東方港灣、世紀(jì)金源、歐鵬 K城 珠江觀山水、融僑半島、海堂 曉月 27 編號(hào)： XRGDD01 三、重慶 市 濱江物業(yè) 研究 濱江板塊定位以及規(guī)劃 濱江路 總概 規(guī)劃及定位 典型樓盤 南濱路 15 公里 ,成為重慶CBD 內(nèi)核的一條經(jīng)濟(jì)帶。 ? 項(xiàng)目周邊板塊的商品房?jī)r(jià)格較高，僅次于楊家坪 商圈 。 因此，小戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)需求量最大，根據(jù)袁家崗板塊 20xx 年 1 月至 7 月的商品房住宅成交來(lái)看， 30－ 60平方米 的小戶型占到成交總量 的 43％以上。 以“中新城上城”為例，一期均價(jià)就已經(jīng)達(dá)到每平方米4700 元 。該區(qū)域的產(chǎn)品以單體樓小戶型為主，區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重。該區(qū)域土地價(jià)格較高，供應(yīng)地塊的面積都不大，單體樓是必然選擇。 ? 整個(gè)區(qū)域定位于小戶型青年人居住 區(qū)，物業(yè)形態(tài)以高層單體樓為主 整個(gè)區(qū)域位于大石楊生活區(qū)核心，也是重慶主城六區(qū)的地理和交通中心。 輕軌開(kāi)通鞏固和加強(qiáng)了袁家崗 —— 謝家灣主城交通樞紐的地位，袁家崗 ——謝家灣區(qū)域價(jià)值得到提升。奧林匹克體育中心提供的娛樂(lè)、鍛煉、休閑的環(huán)境也讓不少年輕人趨之若騖；南方花園的美食、休閑，萬(wàn)友康年、渝 洲 賓館、南方君 臨 、勁力、西亞等大型酒店則讓消費(fèi)成為時(shí)尚；重慶醫(yī)科大學(xué)、后勤工程學(xué)院、重慶工學(xué)院等高等學(xué)府折射出這里未來(lái)良好的人文環(huán)境。 、 項(xiàng)目 及其周邊 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 主要售樓盤表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 物業(yè)形態(tài) 建筑面積 容積率 均價(jià) 戶型及配比 江灣國(guó)際花都 大坪紅樓賓館 旁 高層 60 萬(wàn)平方米 4400 元 /平方米 一房 3941 兩房 6474 三房 8493 中新城上城 袁家崗?qiáng)W體中心盤 復(fù)合項(xiàng)目 75 萬(wàn) 住宅 18萬(wàn)方 一室一廳 39 一室二廳 46 二室二廳 85 三室二廳 103/107 愛(ài)華龍都 大坪萬(wàn)友康年對(duì)面 高層公寓 34383 10 4500 一房 3753 兩 房 53 自由左岸 輕軌車站旁 高層公寓 80000 3650 單配 26－ 42 一室一廳 兩室兩廳 65/68 同創(chuàng)奧韻 袁家崗?qiáng)W林匹克體育公園旁 高層 229889 3400 二室二廳 77 三室二廳 116/121 25 編號(hào)： XRGDD01 根據(jù)袁家崗 謝家灣 板塊樓盤供應(yīng) 和消費(fèi) ，板塊供應(yīng)特點(diǎn)分析如下： ? 區(qū)域價(jià)值提升依托于奧體中心、重醫(yī)附一院、后勤工程學(xué)院等單位 該區(qū)域價(jià)格之所以較高，除開(kāi)地段交通及輕軌因素外，很重要一點(diǎn)就是擁有奧體中心，重醫(yī)附一院等提升區(qū)域價(jià)值的因素。 而楊家坪板塊為典型的商圈 樓市，小戶型投資性較強(qiáng)， 套內(nèi) 3040 平方米 小戶型的 消費(fèi)最大，占成交總量的 %。因此， 兩 房 和三房 需求量最大， 套內(nèi)面積 6080 平方米 的戶型 占總成交量的 %，而套內(nèi) 90 平方米 以上 三房 的需求也占到總成交量的 %。 大石楊組團(tuán)各板塊商品房住宅成交價(jià)格16002100260031003600大坪板塊 2655 2778 2990 3222 3013 3014石橋鋪板塊 3047 2590 2248 3258 2564 2536楊家坪板塊 3382 2933 2623 3163 3045 312007年1 月 07年2 月 07年3 月 200 7年4月 200 7年5月 200 7年6月資料來(lái)源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)、旭日研發(fā)中心數(shù)據(jù)庫(kù) 、大石楊組團(tuán)商品房需求情況 根據(jù) 20xx 年 1 月至 6 月重慶市網(wǎng)上房地產(chǎn)成交信息統(tǒng)計(jì)分析顯示 ： 大石楊組團(tuán)商品房住宅 套內(nèi)面積 3040 平方米 的產(chǎn)品市場(chǎng) 需求 最大，占總成交量的%，但 各 板塊的 市場(chǎng)需求 卻 并不一樣。 大坪板塊 和石橋鋪板塊位居二三位。 23 編號(hào)： XRGDD01 大石楊組團(tuán)各板塊銷售走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米）0123456大坪板塊 石橋鋪板塊 楊家坪板塊 200 7年1月 200 7年2月 200 7年3月 200 7年4月 200 7年5月 200 7年6月資料來(lái)源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)、旭日研發(fā)中心數(shù)據(jù)庫(kù) 20xx 年 6 月， 大石楊組團(tuán)商品房住宅成交 均價(jià) 2890 元 /平方米 （建筑面積） 。 、大石楊組團(tuán) 房地產(chǎn) 成交 情況 根據(jù) 重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)商 品房住宅成交統(tǒng)計(jì)顯示，從 20xx 年 1 月至 6 月，大石楊組團(tuán) 商品房住宅 共 成交 面積 萬(wàn) 平方米 。 ? 大石楊組團(tuán) 高層 產(chǎn)品 占絕大比例。 近兩三年里，大坪 板塊 已先后有 10 個(gè)樓盤進(jìn)駐開(kāi)發(fā) ，其中 大多分布于 長(zhǎng)江二路國(guó)賓道上 ；石橋鋪板塊的房地產(chǎn)則大多分布于石橋鋪中心區(qū)域； 楊家坪板塊的商品房開(kāi)發(fā)則主要集中在楊家坪商圈周邊以及直港大道一線， 結(jié)合大石楊組團(tuán)特點(diǎn)與典型樓盤，對(duì) 在 售 樓盤歸納 如下： ? 大石楊組團(tuán) 產(chǎn)品供應(yīng)豐富， 總價(jià) 1530 萬(wàn)之間的產(chǎn)品均有供應(yīng)。 ? 區(qū)域 交通 便捷 ，配套成熟，擁有重慶醫(yī)科大學(xué) 附一院 、渝高中學(xué)等配套。） 商業(yè)配套 ? 餐飲、娛樂(lè) A. 周邊餐飲：巴人酒樓、 小天鵝