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正文內(nèi)容

詳解最新兩部物業(yè)管理司法解釋(參考版)

2024-09-13 00:56本頁(yè)面
  

【正文】 2020727 。 此外,司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。其中,特定空間是指無(wú)固定墻壁間隔,但是彼此間有明確界址,能夠排他私用的空間范圍。 司法解釋規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分:(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 車位、攤位等特定空間可認(rèn)定為專有部分 在認(rèn)定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)過(guò)程中,如何認(rèn)定專 有部分和共有部分是實(shí)踐中大量糾紛的關(guān)鍵問(wèn)題。司法解釋合理擴(kuò)充了 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍,即不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款,法律、法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)規(guī)范,以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則,也是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)。 最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人解釋說(shuō):“實(shí)踐中,很多物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容并不十分詳細(xì),而對(duì)物業(yè)服務(wù)管理行為的規(guī)范很多是通過(guò)法律、法規(guī)規(guī)定或者相關(guān)行業(yè)規(guī)范來(lái)進(jìn)行的。 物業(yè)不履行維修養(yǎng)護(hù)等義務(wù) 業(yè)主告狀法院支持 “物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相 關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù),業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。同時(shí),還可以引導(dǎo)這部分人及時(shí)辦理物權(quán)登記。 “為了更好地維護(hù)業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的和諧穩(wěn)定,根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定精神,司法解釋對(duì)這種情形下的業(yè)主身份認(rèn)定問(wèn)題作出特別規(guī)定,即可以認(rèn)定其為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。在此情況下,如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn),將與現(xiàn)實(shí)生活產(chǎn)生沖突。 司法解釋同時(shí)規(guī)定,基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。明確業(yè)主身份的界定標(biāo)準(zhǔn),對(duì)貫徹執(zhí)行物權(quán)法規(guī)定具有重要意義,有必要在司法解釋中予以明確。最高人民法院24日公布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的 解釋》確定依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈(zèng),以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主?!白「纳獭笔菍?duì)住宅法定用途的改變,是對(duì)既有秩序的破壞,為合理劃定一個(gè)便于操作的有利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),避免條件模糊帶來(lái)適用上的困難,司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實(shí)際情況,將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi),該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商” 行為有利害關(guān)系的業(yè)主,在審判實(shí)務(wù)中也比較容易掌握和操作?!? 最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人解釋說(shuō),按照物權(quán)法第七十七條規(guī)定,“住改商”行為的合法性需要滿足兩個(gè)條件:遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約;應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?!? 司法解釋對(duì)物權(quán)法作出了解釋性規(guī)定,“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。 物權(quán)法第七十七條規(guī)定,“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。 “住改商”現(xiàn)象之所以會(huì)成為社會(huì)各界普遍關(guān)注的熱點(diǎn),其重要原因在于人們對(duì)居住的要求不再是簡(jiǎn)單的“有房可居”,而是越來(lái)越注重良好的居住環(huán)境和品質(zhì),安寧、安全、舒適成為大家共同追求的目標(biāo)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供 服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不予支持。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定,業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權(quán)利濫用,有損業(yè)主自治機(jī)制和物業(yè)服務(wù)秩序,所以不應(yīng)得到法院支持。選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定,只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù),則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的,人民法院應(yīng)予支持。最高人民法院 24 日公布的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》作出明確規(guī)定,進(jìn)一步破解物業(yè)服務(wù)欠費(fèi) 糾紛難題。在滿足審判實(shí)踐需要的基礎(chǔ)上,合理借鑒法學(xué)理論通說(shuō),確保學(xué)理上的妥當(dāng)性。廣泛聽(tīng)取社會(huì)各界意見(jiàn)、建議,努力 做到兼聽(tīng)則明;四是針對(duì)性和可操作性原則。立足于司法解釋功能定位,嚴(yán)格按照物權(quán)法等法律規(guī)定精神,確保解釋內(nèi)容符合立法宗旨和目的;二是平等保護(hù)當(dāng)事人利益。廣大業(yè)主、律師、專家學(xué)者以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位踴躍參與,熱情很高。一些教學(xué)、科研部門也對(duì)起草工作提供了大力支持和幫助。最高人民法院歷經(jīng)數(shù)年起草制定了這兩部司法解釋,其目的只有一個(gè),就是依法履行好憲法、法律賦予最高人民法院的工作職責(zé),通過(guò)司法解釋的形式統(tǒng)一裁判尺度,維護(hù)法律的權(quán)威,切實(shí)做好建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛案件民事審判工作。 建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)事關(guān)廣大人民群眾切身利益,也關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)和健康發(fā)展。由于物權(quán)法等法律規(guī)定比較原則,審判實(shí)踐中對(duì)如何正確理解和適用物權(quán)法等法律規(guī)定提出許多亟待解決的問(wèn)題。同時(shí),為了在司法解釋正式施行之前,給各界預(yù)留一個(gè)宣傳學(xué)習(xí)的時(shí)間,也為了最大限度通過(guò)自律、自糾的方式消化可能發(fā)生的糾紛案件,兩部司法解釋都將于 2020 年 10 月 1 日起正式施行。如果不對(duì)司法解釋的時(shí)間效力進(jìn)行適當(dāng)限制,將有可能使得許多已經(jīng)穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系重新被打破,并引發(fā)大量糾紛案件。對(duì)此,司法解釋明確作出了規(guī)定。該物業(yè)使用人雖然不是業(yè)主,但其居住生活在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi),也應(yīng)當(dāng)受到物業(yè)服務(wù)合同、
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