【正文】 ”根據(jù)物權(quán)原理，發(fā)展商已將房屋。解釋首先解決了房屋空置時(shí)是否具有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)問題。二是業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，這類合同由于業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)所代表的是全體業(yè)主的利益，其法律效力當(dāng)然應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠姓J(rèn)。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。解釋共十三條，主要解決了以下幾個(gè)問題：1．關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同法律效力的認(rèn)定問題。即涉及民事訴訟、也不乏引發(fā)行政訴訟。（二）《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》伴隨房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理作為新興的服務(wù)產(chǎn)業(yè)也步入快車道，既給廣大購房入住的業(yè)主帶來極大的便利，也順應(yīng)了社會(huì)分工進(jìn)一步細(xì)化的需要。該解釋內(nèi)容存在的問題是，如果發(fā)展商的前述處分行為不符合前述規(guī)定，是否必然導(dǎo)致認(rèn)定其處分行為為不符合“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的情形，而可撤銷或無效；而且該解釋內(nèi)容仍然沒有解決好后面幾個(gè)問題，一是“滿足業(yè)主的需要”中“業(yè)主的需要”是指業(yè)主現(xiàn)實(shí)的需要為限還是也包括業(yè)主未來可能的、潛在的需要；二是“滿足業(yè)主的需要”中的“業(yè)主”應(yīng)作何種理解，如果根據(jù)該解釋第一條之規(guī)定，結(jié)合物權(quán)法第七十四條第二款的規(guī)定，這里的業(yè)主就包括購買房屋的業(yè)主，也包括純粹購買車位、車庫的業(yè)主，如果作此理解，開發(fā)商就可能將車庫、車位出售給房屋業(yè)主以外的人，而導(dǎo)致車庫倒買倒賣甚至房屋業(yè)主買不到車庫、車位的現(xiàn)象發(fā)生，也一定程度上給小區(qū)的物業(yè)管理帶來難度。根據(jù)解釋第五條的規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。這樣的規(guī)定，顯然弊大于利。筆者認(rèn)為，不管是物權(quán)法、還是該解釋的規(guī)定，將在很大程度上限制業(yè)主的維權(quán)工作，給業(yè)主維權(quán)帶來了現(xiàn)實(shí)的困難。5．解釋關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格問題。當(dāng)然，筆者認(rèn)為，該統(tǒng)計(jì)方式僅僅解決了技術(shù)上的問題，而對表決結(jié)果的影響為零。但就對業(yè)主購買兩套甚至多套房屋，其表決權(quán)統(tǒng)計(jì)方式規(guī)定不甚明確，按專有面積當(dāng)然不會(huì)存在爭議，但是否應(yīng)當(dāng)按一個(gè)業(yè)主還是多個(gè)業(yè)主進(jìn)行統(tǒng)計(jì)就不無爭論。4．解釋關(guān)于業(yè)主表決權(quán)問題的處理?！白「纳獭奔劝▽Ｓ貌糠肿「纳蹋舶ü灿胁糠值淖「纳?，根據(jù)解釋第十條的規(guī)定，業(yè)主將住宅即其專有部分改變?yōu)榻?jīng)營性用房，須經(jīng)全部有利害關(guān)系人一致同意。但規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。2．解釋關(guān)于車位、攤位等特定空間作為建筑物專有部分進(jìn)行認(rèn)定的條件問題。根據(jù)解釋第一條第一款的規(guī)定，依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。筆者以下試圖借理解解釋內(nèi)容的同時(shí)，指出其中仍然存在的有待解決實(shí)際問題。但不可忌諱、回避的問題是，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，作為我國首次以立法方式確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，當(dāng)中存在的問題仍然不少，在理解和適用上操作性仍然不夠強(qiáng)。因應(yīng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)、公寓、大廈進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)及該項(xiàng)服務(wù)迅速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，對規(guī)范和協(xié)調(diào)我國物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系、解決物業(yè)管理服務(wù)糾紛、提供了基礎(chǔ)性和原則性的法律框架。還有一個(gè)辦法，就是參照一般的違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，確定損失賠償責(zé)任。關(guān)鍵在于怎么去計(jì)算承租人優(yōu)先購買權(quán)受到損害的損失數(shù)額。這是好的，但如何確定損失，如何確定損害賠償責(zé)任，司法解釋并沒有給出方法。承租人再主張優(yōu)先購買權(quán)，就無法對抗善意第三人依法即時(shí)取得的所有權(quán)。4．第三人善意取得租賃房屋所有權(quán)如果購買租賃房屋的第三人是出于善意，并且已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，就構(gòu)成善意取得。值得研究的是，這種基于親屬關(guān)系發(fā)生的優(yōu)先購買權(quán)，是不是一個(gè)新的優(yōu)先購買權(quán)，產(chǎn)生這種優(yōu)先購買權(quán)的法律基礎(chǔ)是什么？3．承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)出租人出賣租賃房屋，對承租人已經(jīng)履行告知義務(wù)，如果承租人在15日內(nèi)沒有明確表示愿意購買的，就視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，對此，當(dāng)然不得再主張優(yōu)先購買權(quán)。2．房屋賣給出租人的近親屬出租人如果將租賃房屋出賣給其近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，基于近親屬的親情關(guān)系，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)楣灿腥藘?yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)所生的優(yōu)先權(quán)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)而生，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，自然得出這個(gè)結(jié)論?！边@是規(guī)定了四種對抗承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定事由。這樣的規(guī)定是不正確的，司法解釋將這些內(nèi)容刪掉，是完全正確的。在司法解釋的草案中，還規(guī)定了這樣的內(nèi)容：在拍賣過程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，承租人當(dāng)場表示高價(jià)購買的，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條關(guān)于“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”的規(guī)定處理，保障出租人的優(yōu)先購買權(quán)?！卑凑者@一規(guī)定，以拍賣方式出賣租賃房屋，不論是抵押權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而出賣，還是出租人自己出賣，只要是拍賣，對承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)，就統(tǒng)一適用這樣的方法，即出租人以拍賣的方式出賣租賃房屋的，出租人和拍賣行都有義務(wù)在拍賣五日前通知承租人，如果承租人不參加拍賣的，就視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。（四）以拍賣方式出賣租賃房屋對承租人的保護(hù)司法解釋對以拍賣方式對租賃房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，專門作出規(guī)定，即第二十三條：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。以租賃房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不受買賣不破租賃的約束，承租人不可以主張繼續(xù)保持租賃合同的效力，但在這里對承租人用優(yōu)先購買權(quán)的方法來保護(hù)。其條件是，租賃房屋原來是設(shè)置了抵押權(quán)的，出租人要把該房實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，是用協(xié)議折價(jià)和變賣的方式，才可以主張承租人優(yōu)先購買權(quán)。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。其后果，可能會(huì)使承租人的有效購買權(quán)成為一句空話。怎樣確定侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)，解釋確定“出租人出賣租賃房屋在合理期限內(nèi)沒有通知承租人”，就構(gòu)成侵害優(yōu)先購買權(quán)。我認(rèn)為，這個(gè)做法大體可行，是有道理的，就是因?yàn)槌凶馊说膬?yōu)先購買權(quán)的效力較弱，與共有人的優(yōu)先購買權(quán)效力不同的結(jié)果。（二）侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟(jì)方式為賠償損失正因?yàn)槌凶馊藘?yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)，是優(yōu)先締約權(quán)，而不是物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，因此，司法解釋規(guī)定，出租人違反義務(wù)，侵害優(yōu)先購買權(quán)的救濟(jì)方式損害賠償，而不是必須保障承租人優(yōu)先購買。司法解釋在承租人優(yōu)先購買權(quán)問題上做了統(tǒng)一的規(guī)定，可以歸納為五個(gè)規(guī)則：（一）承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)司法解釋規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)，確認(rèn)這種優(yōu)先購買權(quán)與基于共有的優(yōu)先購買權(quán)不同，效力有所差別，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)。在司法實(shí)踐中，承租人優(yōu)先購買權(quán)的適用比較混亂，缺乏準(zhǔn)確的規(guī)則。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)，能夠繼續(xù)維持共有的關(guān)系，承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的是對承租人的照顧，除此之外沒有它意。出租人要出賣租賃房屋，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。共有人之一出賣其共有份額，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)。七、承租人優(yōu)先購買權(quán)問題關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)，是司法解釋重點(diǎn)規(guī)定的一個(gè)問題，寫得很好，作為重點(diǎn)問題研究。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受買賣不破租賃規(guī)則的影響。這就是買賣不破租賃的原則。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。通常認(rèn)為，在一個(gè)租賃關(guān)系中，承租人是弱者，因此要給承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子賣了，租賃關(guān)系仍然存在，買受人不可以破壞這個(gè)合同租賃關(guān)系。受讓人與承租人產(chǎn)生新的租賃關(guān)系，構(gòu)成債的轉(zhuǎn)移{11]，承租人向新的出租人交納房租，繼續(xù)履行租賃合同。六、買賣不破租賃原則的適用買賣不破租賃原則是應(yīng)當(dāng)遵守的，在城鎮(zhèn)房屋租賃合同中同樣如此。這是強(qiáng)制性的規(guī)定。第二，個(gè)人租賃房屋從事合伙經(jīng)營，即合伙人個(gè)人租賃房屋給合伙使用，不是自己使用，承租人死亡或者失蹤，其他合伙人說想把合同繼續(xù)延續(xù)到租賃期滿，也是可以的，其他合伙人有這個(gè)權(quán)利。但是由于租賃權(quán)具有物權(quán)化的效力，由于承租人是個(gè)體工商戶，這時(shí)就準(zhǔn)許個(gè)體工商戶家庭的其他成員把合同的效力延伸到合同約定的租賃期結(jié)束后再消滅。司法解釋參照這一規(guī)定，第十九條規(guī)定了另外兩個(gè)效力延伸的規(guī)則：第一，個(gè)人租賃房屋如果是給個(gè)體工商戶的家庭使用，不是自己使用，承租人在租賃期間死亡或者失蹤的，其他家庭成員作為個(gè)體工商戶的經(jīng)營者，有權(quán)主張繼續(xù)租賃合同的效力，一直用到合同約定的租賃期滿。既然租賃權(quán)不是財(cái)產(chǎn)權(quán)，就沒有繼承問題，當(dāng)承租人是自然人并且去世后，合同的租賃期還沒有完成，《合同法》第二百三十四條明確規(guī)定，與承租人生前共同居住人可以按照原租賃合同租賃該房屋。這個(gè)租賃權(quán)就是物權(quán)化的債權(quán)。這就是當(dāng)代民法物權(quán)債權(quán)化和債權(quán)物權(quán)化的問題。繼承是一個(gè)人死亡后，他的財(cái)產(chǎn)由其繼承人繼承，繼承人取得遺產(chǎn)的所有權(quán)。但由于租賃合同已經(jīng)解除，次承租人占有租賃房屋已經(jīng)沒有法律上的原因，出租人可以直接針對次承租人，請求騰房，支付逾期使用費(fèi)用。如果次承租人在解除合同之后，對租賃房屋仍然占有一段時(shí)間的，對逾期騰房的房屋使用費(fèi)負(fù)有支付義務(wù)。至于次承租人交納的租金和違約金，是替承租人交的，因此，超出次承租人應(yīng)付的租金數(shù)額，可以抵作轉(zhuǎn)租的租金，或者向承租人追償。次承租人享有解除合同的抗辯權(quán)。對此，次承租人可以代承租人繳納拖欠的租金和違約金，可以作為抗辯理由進(jìn)行抗辯，主張不得解除合同。值得研究的是，司法解釋把這個(gè)規(guī)則寫在第十六條，即“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定之后，那么，這個(gè)規(guī)則僅僅是對此而言，還是對所有的轉(zhuǎn)租的訴訟都適用？按照條文的邏輯，這個(gè)規(guī)則應(yīng)當(dāng)僅僅適用于異議權(quán)和推定同意轉(zhuǎn)租的訴訟中，但事實(shí)上在其他方面也會(huì)出現(xiàn)本租訴訟關(guān)乎次承租人利益的問題，因此，次承租人以無獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟的，法院應(yīng)當(dāng)支持。在參加訴訟時(shí)，次承租人的身份是無獨(dú)立請求權(quán)的第三人，沒有獨(dú)立的請求權(quán)。（四）次承租人可以參加本租發(fā)生的訴訟轉(zhuǎn)租合同的第三人即次承租人，在本租當(dāng)事人之間發(fā)生爭議時(shí)，可以參加。六個(gè)月期限是除斥期間，為不變期間。（三）出租人的異議權(quán)和同意轉(zhuǎn)租的推定出租人知道承租人轉(zhuǎn)租而不反對的，司法解釋規(guī)定了兩個(gè)規(guī)則：第一，出租人知道承租人轉(zhuǎn)租的事實(shí)，承租人構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租，司法解釋規(guī)定了六個(gè)月的異議期限，在六個(gè)月內(nèi)，出租人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租的事實(shí)，可以提出異議。不過，這實(shí)際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。”（二）轉(zhuǎn)租期限應(yīng)當(dāng)在本租剩余期限之內(nèi)司法解釋第十五條還規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人的剩余租賃期限內(nèi)，超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無效。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人想把租賃房屋轉(zhuǎn)租出去，必須經(jīng)過出租人同意，沒有經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租的，叫不合法轉(zhuǎn)租或者違法轉(zhuǎn)租{9]，為無效。而轉(zhuǎn)租是本租的承租人把租賃的房屋再租給次承租人，轉(zhuǎn)租中的出租人原本是承租人，卻變成了出租人，即俗稱的“二房東”，即本來的房客變成了二房東。后一個(gè)租賃關(guān)系叫轉(zhuǎn)租。四、關(guān)于租賃房屋轉(zhuǎn)租問題轉(zhuǎn)租，是出租人將租賃房屋租給承租人，承租人又把承租房屋租給次承租人的租賃法律關(guān)系{7]。如果合同無效，或者有效后被終止，雙方當(dāng)事人對擴(kuò)建費(fèi)用沒有約定的，按照兩種情況來辦理：第一，擴(kuò)建已經(jīng)辦理了合法的建設(shè)手續(xù)，擴(kuò)建部分的權(quán)屬歸屬于出租人，享有所有權(quán)，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人承擔(dān)。而出租人請求承租人給恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。出租人“明知”的證明，應(yīng)當(dāng)由承租人舉證。出租人知道而沒有去制止，沒有反對，那么就推定其同意。但是，如果雙方當(dāng)事人原來就約定在合同履行期滿后還給承租人一定補(bǔ)償?shù)?，?dāng)然沒有問題，可以按照約定辦。其理由在于，雙方當(dāng)事人裝飾裝修都是經(jīng)過合意的，按照一般情形而言，應(yīng)當(dāng)推定承租人的裝飾裝修價(jià)值在合同履行期滿時(shí)使用完畢，租賃期間與裝飾裝修的費(fèi)用應(yīng)該相一致，承租人作為一個(gè)理性人應(yīng)該有這個(gè)預(yù)期。第四，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，剩余租賃期間內(nèi)添附的殘值應(yīng)該由當(dāng)事人按照公平責(zé)任原則分擔(dān)，每個(gè)人適當(dāng)分擔(dān)，但法律另有規(guī)定的，按照規(guī)定處理。第三，由于當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除的，對于剩余租賃期間內(nèi)添附的殘值，由出租人和承租人各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。二是出租人不利用添附殘值，需要拆除，承租人還應(yīng)支出費(fèi)用。這是由于自己的過錯(cuò)造成的損失，承租人無權(quán)請求賠償。因?yàn)槌鲎馊诉`約，在合同履行期間被承租人解除，承租人添附的價(jià)值并沒有使用完，原因在于出租人，因此，出租人應(yīng)當(dāng)賠償承租人添附的殘值。司法解釋根據(jù)究竟是誰在違約的因素確定處理規(guī)則。3．出租人同意添附在租賃期間合同解除但形成添附的租賃雙方當(dāng)事人經(jīng)合意進(jìn)行添附，承租人的添附當(dāng)然沒有問題。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。2．出租人同意添附租賃期間屆滿或者解除但未形成添附的司法解釋第十條規(guī)定的是出租人同意添附租賃期間屆滿或者解除但未形成添附的規(guī)則。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。雙方約定可以添附的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合意的效力，按照合意約定的規(guī)則處理。出租人同意承租人添附，是就添附雙方達(dá)成合意，當(dāng)然不違反前一項(xiàng)原則。這是一個(gè)基本原則，但有例外。第二，房屋租賃期間原則上承租人不得對租賃房屋進(jìn)行添附。（一）處理房屋租賃期間添附問題的三個(gè)原則在處理城鎮(zhèn)房屋租賃合同中的添附問題時(shí)，應(yīng)該遵守三個(gè)規(guī)則：第一，承租人對租賃房屋添附的主要形式是裝修、裝飾、改建、擴(kuò)建，是承租人將自己的動(dòng)產(chǎn)添附在出租人的不動(dòng)產(chǎn)上使其增值，承租人的不動(dòng)產(chǎn)添附在出租人的不動(dòng)產(chǎn)上，變成出租人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。在司法實(shí)踐中究竟應(yīng)該怎樣處理，必須作出規(guī)定。添附是所有權(quán)取得方式之一，具體內(nèi)容有三種：第一是附和，第二是加工，第三是混合。在上述三種情況下，租賃房屋沒有適住條件，承租人享有解除權(quán)，可以要求法院解除租賃合同。第二，租賃房屋出現(xiàn)了權(quán)屬爭議，租賃房屋到底是誰的都不知道，承租人當(dāng)然可以要求解除合同。（五）承租人的法定解除權(quán)司法解釋第八條規(guī)定：“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司