2006年龍泉天盛商務(wù)中心項目營銷方案(參考版)
2025-05-12 23:40本頁面
【正文】 “ 天盛商務(wù)中心”項目組 二00 六年二月十三日 。 市場變化多端，營銷方案應(yīng)根據(jù)市場和本項目的變化及時修改和完善，使?fàn)I銷的思路、方式、操作手法適合市場和本項目的特點，達(dá)到雙方公司的共同目的。 以上主要是“天盛商務(wù)中心”項目住宅部分的營銷方案，由于商業(yè)部分涉及到主力商家的招商和推出時的市場情況，在主力商家未確定、客戶及市場情況還不很明朗之前，商業(yè)部分的 劃分、規(guī)劃暫無法確定，營銷策略同之。 制定銷售工作進(jìn)度表 銷售房源控制表、銷售收入預(yù)估表 相關(guān)銷售部管理表格 銷售日常管理： （ 1）對銷售人員職業(yè)道德、基本素質(zhì)、禮儀的要求；（ 2）對銷售人員專業(yè)知識、 知識面 的要求；（ 3）對銷售人員語言規(guī)范、來電接聽、來訪接待、回訪接待、銷售流程等要求。 項目人員進(jìn)場時間： 2021年 3月 10日前。 七、銷售執(zhí)行計劃 （一）銷售部的人員配備 工作人員： 項目經(jīng)理（主管） 1 名、銷售人員 34名（含兼職秘書）。 C、銷控方法 以樓層不同、位置不同、戶型不同、總價不同四個方面將住宅劃分為四個部份，根據(jù)各個階段的銷售控制原則，每部份按比例逐步放開。 持續(xù)期：抓住客戶，分片區(qū)的打開銷售控制，將優(yōu)、差戶型合理的進(jìn)行搭配銷售。 B、銷控原則 各個銷售階段，銷控的原則發(fā)生著變化： 預(yù)熱期：此階段銷控的原則是根據(jù)住宅的樓層、朝向、景觀、價格、面積進(jìn)行平均分配，不能太零 散，要驗證各種住宅的市場接受度為下一個階段策略的制定提供依據(jù)，另外對特殊位置的住宅進(jìn)行有意識的控制，為中后期的客戶購房留有余地。（時間約為 5 月 11 日 5 月 30 日） 銷控策略 銷售控制策略是銷售策略重要的組成部份，因為影響房地產(chǎn)銷售的因素太多，包括：市場原因、工程進(jìn)度、銷售時間、規(guī)劃調(diào)整、銷售進(jìn)程等，因此隨著銷售的深入，在策略和廣告上要進(jìn)行不斷的調(diào)整，通過銷售控制策略，使整個銷售過程平順并達(dá)到最終基本銷售完畢的效果和最大程度創(chuàng) 造利潤的效果。（時間約為 3 月 10 日 4 月 30 日） ② 簽定認(rèn)購： 取得預(yù)售證后，買受人根據(jù)《排號單》在規(guī)定時間內(nèi)到銷售中心簽訂《認(rèn) 購書》，確定房屋的位置和單價，交納認(rèn)購金或排號費(fèi)轉(zhuǎn)為認(rèn)購金。 合 計 13 個月 開發(fā)工作全部完成 銷售計劃全部完成 第一階段分三個步驟開展工作： ① 咨詢排號： 買受人簽訂《排號單》，不定房屋的位置和單價（由銷售部內(nèi)部統(tǒng)計），只確定選房時段和次序。 該階段完成銷售計劃剩余部分（ 13%）的銷售，銷售均價在 2590元 /㎡，產(chǎn)值為 446 萬元；達(dá)到住宅部分 98%以上的銷售面積，累計總產(chǎn)值為 3297 萬元； 累積完成商業(yè)部分 1層 85%以上的銷售面積，累計總產(chǎn)值為 748 萬元； 累計完成總產(chǎn)值 4045 萬元。 進(jìn)行清盤促銷工作。 該階段住宅部分銷售面積達(dá) 15%，銷售均價在 2590 元 /㎡，產(chǎn)值為515 萬元；住宅部分累積銷售面積為 85%，累積產(chǎn)值約為 2851 萬元； 該階段商業(yè)部分 1 層銷售面積達(dá)到 30%，產(chǎn)值為 264 萬元；商業(yè)部分累積銷售面積為 60%，累積產(chǎn)值達(dá)到 528 萬元； 總銷售產(chǎn)值達(dá) 3379 萬元。 第 四 階 段 2021 年11 月2021年 2 月 （住宅銷售尾盤期，商業(yè)開盤 內(nèi)外裝修完畢。 銷售人員的再培訓(xùn)（重點為項目的商業(yè)部分）及最新的市場調(diào)查工作； 商業(yè)部分在 9 月份形象展示、 10 月份正式推出； 招商工作正式開始并配合銷售工作； 營銷方案的執(zhí)行、修訂。 共同組織客戶聯(lián)誼活動； 參加 “成都秋季房交會”。 該階段（住宅部分）銷售均價在 2520元 /㎡，銷售面積達(dá) 25%，產(chǎn)值為 835萬元；累積銷售面積為 50%，累積產(chǎn)值約為 1657 萬元 。 主力或難點戶型樣板間的裝修完畢。 25%，銷售產(chǎn)值約為 822 萬元 。 參加“龍泉桃花會”系列活動和“成都春季房交會”。 銷售進(jìn)度計劃表 階段 時 間 工程進(jìn)度 開發(fā)公司配合 銷售推廣工作 銷售進(jìn)度和銷售價格預(yù)估 第 一 2021年 35月 （蓄勢及 主體建筑達(dá)到 4— 5 層； 完成售樓部的選定、裝修和沙盤制作等展示系統(tǒng)，在 3 月初前投入使用； 項目外圍展示系統(tǒng)在 3 月初前 公司的各項營銷、廣告準(zhǔn)備工作完畢； 確定開盤銷售計劃、價格、回款周期； 銷售人員、其它崗位人員到位、進(jìn)行前期培訓(xùn)； （住宅部分）對外宣傳銷售均價在2500 元 /㎡以上，開盤初期銷售均價在2480 元 /㎡，排號客戶轉(zhuǎn)認(rèn)購面積達(dá)到 階 段 轉(zhuǎn)認(rèn)購期） 實施完成； 5 月初取得預(yù)售許可證。但本項目有較大的特殊性，一方面是目標(biāo)客戶群的組成，另一方面是項目的入市時間，所以在本項目的階段性營銷計劃時我們根據(jù)項目的實際情況，制定適合于項目的營銷推廣計劃 （以下計劃是鑒于以下幾個關(guān)鍵節(jié)點而制定的： 3 月初售樓處投入使用對外進(jìn)行形象展示、 5 月 1 日前取得預(yù)售許可證正式開盤、 11 月 1 日前項目主體封頂、 07年 4月 1 日前達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)、 07 年 5 月 1 日前正式交房。 ⑤ 買受人于簽訂《商品房買賣合同》后到房屋交房前付清總房款的 10%（即已付總房款的 100%）。 ③ 買受人于簽訂《商品房買賣合同》后于 2021 年 8 月底付清總房款的 30%（即已付總房款的 70%）。 分期付款 ① 買受人于簽訂《認(rèn)購書》當(dāng)日，即付定金人民幣一萬元。 ② 買受人于簽訂《認(rèn)購書》 5 天內(nèi)到銷售中心簽訂《商品房買賣合同》，并于當(dāng)日交付總房款的 30%以上。 ② 買受人于簽訂《認(rèn)購書》 5 天內(nèi)到銷售中心簽訂《商品房買賣合同》，并于當(dāng)日付完全部總房款。 以上銷售價格根據(jù)現(xiàn)階段的市場情況初步預(yù)計，最終的價格執(zhí)行表由雙方確定總體價格思路以后詳細(xì)提供。 根據(jù)現(xiàn)階段區(qū)域市場的情況及項目的實際情況綜合分析，現(xiàn)預(yù)計項目住宅部分的成交均價為 2500元
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