【正文】 作經(jīng)濟(jì)性分析，確。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時性和真實性。 8． 0 設(shè)備使用管理 8． 1 物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時，停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。做成功物業(yè)管理人！』 第 44 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 設(shè)備 WI/S021 ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/0 5/14 須標(biāo)識。 設(shè)備的顏色 設(shè)備一律按附表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。 7． 6 設(shè)備標(biāo)識管理 設(shè)備標(biāo)牌 未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。 管理處對所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建帳； 設(shè)備管理部對全公司設(shè)備設(shè)施建帳。）當(dāng)管理處數(shù)目超過 26 個時，用雙字母表示。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松k理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交公司 WI/S021 ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/0 4/14 設(shè)備管理部審核。未通過國家優(yōu)秀小區(qū)考評的管理處，資料由管理處專人保管，通過考評后，資料移交設(shè)備管理部統(tǒng)一管理 。 設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗收時，由設(shè)備管理部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備由設(shè)備管理部組織專家及管理處人員一同檢驗，Ⅲ級設(shè)備由管理處檢驗，填寫驗收單（《公 用機(jī)電設(shè)備驗收單》）報設(shè)備管理部復(fù)核蓋章。確實達(dá)不到上述條件的應(yīng) 在驗收單中寫明實際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗。 7． 2 設(shè)備的接管驗收 設(shè)備的接管驗收由設(shè)備管理部代表公司，組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗收組，會同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。做成功物業(yè)管理人！』 第 42 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 7． 1 前期介入 設(shè)備選型、安裝要求 等由設(shè)備管理部對有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。 6． 2 質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。 5． 3 對于Ⅲ級設(shè)備，采取事后維修， 每年一次保養(yǎng)。中修、大修周期見附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。 5． 1 對于符合磨損規(guī)律的Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷水機(jī)組、道閘等），定期做三級保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。做成功物業(yè)管理人！』 第 41 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 保安通訊設(shè)備等。 Ⅲ級設(shè)備：除Ⅰ、Ⅱ級以外的所有設(shè)備。 4． 0 設(shè)備分類 根據(jù)設(shè)備對業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜）： Ⅰ級設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、 消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機(jī)組、 BA 中央管理計算機(jī)。 3． 7 事后維修（故障維修） 設(shè)備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。更換率一般超過 30%，周期 6—10年。更換率一般在 10%30%，周期 35 年。 3． 4 中修工程 中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 3． 2 一級保養(yǎng) 對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測；對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對管道、風(fēng)道局部除繡防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。 3． 0 定義 3． 1 日常維護(hù)保養(yǎng) 指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 39 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S021 ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/0 1/14 1． 0 目的 保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。 7． 0 驗收合格后才能結(jié)清工程款。 5． 0 按實際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。 3． 0 對工程量進(jìn)行實測實量。（若由發(fā)展商投資建設(shè)，發(fā)展商也應(yīng)派代表參加驗收。做成功物業(yè)管理人！』 第 38 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S020 ZHPM 工程質(zhì)量的驗收規(guī)定 A/0 1/1 為了保證設(shè)備大中修、更新改造工程的質(zhì)量符合國家規(guī)范及使用需要，加強(qiáng)對工程質(zhì)量的管理，特制定如下工程驗收規(guī)定： 1． 0 驗收組由供方、管理處，設(shè)備部共 同組成。合格分包商名單應(yīng)規(guī)定 有版號及修改狀態(tài)，如名單發(fā)生變化，應(yīng)更換版號或修改狀態(tài)，舊有的名單作廢或銷毀。 評審結(jié)果為不合格的分包商，經(jīng)主管副總經(jīng)理簽字后，將從合格供應(yīng)商名單上去掉。得分率 85%為合格。做成功物業(yè)管理人！』 第 37 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S019 ZHPM 供方選擇評定規(guī)定 A/0 2/2 C 類供方評價： 設(shè)備中修、大修、更新改造，設(shè)備小改造供方按《 C 類供方評價表》進(jìn)行評價。 評審結(jié)果為不合格的分包商，經(jīng)主管副總經(jīng)理簽字后，將從合格供應(yīng)商名單上去掉。計權(quán)得分率 85%為合格。做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 程師進(jìn)行兩級評定，合同期內(nèi)最少作一次。工程 /采購價款在 2020 元以下的，由管理處選定。 3． 0 供方選擇 工程 /采購價款在 2020 元以上 20200 元以下的由設(shè)備部專業(yè)工程師從合格供方中初選 3 家符合條件者報設(shè)備部經(jīng)理審核，經(jīng)理審核后確定一家報主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)并辦理合同會簽手續(xù)，簽訂合同。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由主管副總經(jīng)理審批通過后，列入合格供方名單。除邀請合格的供方參加投標(biāo)外，還應(yīng)邀請新供方參加。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 8． 0 本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時執(zhí)行，互為補(bǔ)充。 6． 0 隨時向住戶進(jìn)行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。 4． 0 水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即向管理處報告，由管理處組織人員進(jìn)行搶修，杜絕浪費。 3． 0 地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)），并送水質(zhì)樣品（或由水務(wù)局取樣）到市政府有關(guān)部門檢驗，水質(zhì)必須合格。 2． 0 在非限水季節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），管理處應(yīng)盡力保證隨時向住戶供水。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮Σ宦爠褡枵?，?yīng)立即報告管理處，停止施工。 5． 0 進(jìn)入大廈的臨時施工人員使用的電動設(shè)備和工具，必須在管理處規(guī)定時間內(nèi)使用，禁止在其它時間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。 3． 0 用戶在進(jìn)行房屋裝修時使用電動工具的名稱、數(shù)量和規(guī)格，必須在《裝修登記表》中寫明，同時管理處要派專業(yè)人員對其電動工具進(jìn)行檢查核實。維修班在報修繕計劃時，必須同時上報用電設(shè)備，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，才能組織施工。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/G017 ＺＨＰＭ 大 廈 臨 時 用 電 管 理 規(guī) 定 A/0 1/1 為了加強(qiáng)樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保大廈電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運行，維護(hù)大廈住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。 7． 0 本規(guī)定與“配電房管理制度”同時執(zhí)行，互為補(bǔ)充。 6． 0 維修后的電氣設(shè)備及線路，要經(jīng)專職人員檢查無誤并拆除所有的安全措施后，方可投入運行。操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險后驗電，并懸掛標(biāo)識牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。 3． 0 維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，維修人員要采取相應(yīng)的安全技術(shù)措施，機(jī)電公司（或管理處）對作業(yè)人員必須進(jìn)行安全生產(chǎn)交底和技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。 2． 0 供方（或維修班）對于大廈內(nèi)配置的電氣設(shè)備，按計劃定期保養(yǎng)及維修。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 相關(guān)文件及記錄 萬用表檢定記錄 鉗形表檢定記錄 兆歐 表檢定記錄 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 28 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 小電流檢定 WI/S015 ZHPM 計 量 器 具 的 檢 定 方法 A/0 3/4 大電流檢定 交流電壓檢定原理圖 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 公司 內(nèi)使用儀表測量均為維修中一般性測量，精度要求不高，所以對檢定的計量器具，電壓電流測量值的誤差在 ％以內(nèi)、電阻測量值的誤差在 5％以內(nèi)為合格。 鋼板尺、卷尺、角尺、水平尺、游標(biāo)卡尺、千分尺、塞尺等使用時發(fā)現(xiàn)外觀損傷嚴(yán)重而影響精度時可報廢處理，填寫《不合格品處理單》，由主管主任審批。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S015 ZHPM 計 量 器 具 的 檢 定 方 法 A/0 2/4 4． 5 兆歐表的檢定 (每年一次 )：用不同的高阻值電阻作被測體及經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表和被檢定兆歐表對 、 、 、 50MΩ、100MΩ、 500MΩ讀數(shù)值采用對比法檢定誤差，并作記錄。 4． 4 轉(zhuǎn)速表、數(shù)字歐姆表公司數(shù)量少且自檢條件不具備，每年送市計量所直接檢定一次。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 4． 3 鉗形電流表的檢定（每年檢定一次）。（本法只適用于電阻值１Ω以上的檢定。 ACA 值， 用交流調(diào)壓器帶不同的電阻調(diào)壓作為電流源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對比法分別對 、 、 、 進(jìn)行檢定，并作記錄。 ACV 值，交流可調(diào)調(diào)壓器作為電壓源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對比法對 、 、 各點電壓檢定誤差，并作記錄。 檢視外表是否完好， 附件是否齊全。5℃；濕度：小于 75％?；鶞?zhǔn)器具按檢定計劃表時間提前一個月送計量站檢定。 2． 0 范圍：公司所有測量器具。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 7． 0 凡基準(zhǔn)器具，使用者不得隨意自行亂調(diào)動，不得亂放，應(yīng)合理使用，妥善存放。 5． 0 凡計量器具有水浸等損壞或參數(shù)有變動時，應(yīng)送設(shè)備部重新進(jìn)行檢定。 3． 0 凡經(jīng)檢驗不合格的計量器具，經(jīng)校正后仍不合格者，則應(yīng)報廢后重新購買。 2． 0 各管理處維修班按檢定計劃表所規(guī)定時間提前一周將計量器具送設(shè)備部待檢，由設(shè)備部專人根據(jù)基準(zhǔn)計量器具進(jìn)行自檢并作記錄，建立《計量器具檢定臺帳》，然后將結(jié)果下發(fā)給各管理處。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 5． 0 所需物品部門主管應(yīng)對所有物品之質(zhì)量狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識。 4． 0 對不合格品