【正文】 建設部自收到初審意見和材料之日起，在 20 個工作日內(nèi)作出決定。省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門對申請材料進行初審。二級及二級以下房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)由省級房地產(chǎn)行政主管部門審批。 （ 3）房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)審批。 三級的條件：機構名稱有“房地產(chǎn)估價” 字樣；有限責任公司的注冊資本人民幣 50萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣 30 萬元以上；有 3 名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；在暫定期內(nèi)完成估價項目總數(shù) 100宗以上，估價標的物建筑面積 8萬平方米以上或者土地面積3 萬平方米以上；法定代表人或者執(zhí)行合伙企業(yè)事務的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3 年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；有限責任公司的股東中有 2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有 2 名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作 3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估 價師；機構的所有股份或者出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資總額不低于 60％；有固定的經(jīng)營服務場所；估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全，及時提供并更新企業(yè)信用檔案信息；隨機抽查的 1 份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求 （ 2）房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)申報材料。 一級的條件：機構名稱有“房地產(chǎn)估價”字樣；從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù) 6 年以上，取得房地產(chǎn)估價機構二級資質(zhì) 2年以上；有限責任公司的注冊資本人民幣 200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額 人民幣 120 萬元以上；有 15 名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；近兩年平均每年完成估價項目總數(shù) 200 宗以上，估價標的物建筑面積 50 萬平方米以上或者土地面積 25萬平方米以上；法定代表人或者執(zhí)行合伙企業(yè)事務的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作 3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；有限責任公司的股東中有 3 名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有 2 名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作 3 年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；機構的所有股份或者出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資總額不低于 60％；有固定的 經(jīng)營服務場所；估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全，及時提供更新企業(yè)信用檔案信息；隨機抽查的1 份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求。房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)等級升級采取依次逐級上升，每次申請升級要間隔2 年以上，不得越級升級。房地產(chǎn)估價機構按照專職注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量、經(jīng)營業(yè)績和注冊資本等條件，資質(zhì)等級分一級、二級、三級資質(zhì)三類。 房地產(chǎn)估價機構的資質(zhì)管理 國務院將房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)核準列為行政許可事項，建設部對房地產(chǎn)估價機構實行資質(zhì)等級管理。 （ 3）房地產(chǎn)中介服務機構的業(yè)務管理。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的，具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術職稱人員須占總人數(shù)的 50％以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。 （ 2）房地產(chǎn)中介服務機構的資質(zhì)管理。房地產(chǎn)價格評估人員包括房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)評估員。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務相關的初級以上專業(yè)技術職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術人員。 房地產(chǎn)中介服務行業(yè)管理的內(nèi)容 （ 1）房地產(chǎn)中介 服務人員的資格管理。 （三）要點說明 房地產(chǎn)中介服務的概念 房地產(chǎn)中介服務是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)中，為當事人提供服務的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。 了解房地產(chǎn)中介服務的特點。 掌握房 地產(chǎn)中介服務行業(yè)自律的內(nèi)容。 掌握房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊、繼續(xù)教育的要求，房地產(chǎn)估價師的權利和義務。重點考察考生對房地產(chǎn)中介服務機構的管理、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案制度政策掌握情況。 八、房地產(chǎn)中介服 務管理制度與政策 （一）考試目的 房地產(chǎn)估價行業(yè)是房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的重要組成部分。 商業(yè)部分：先將幢攤分給商業(yè)的共有建筑面積，加上商業(yè)本身的共有建筑面積，按商業(yè)各層套內(nèi)建筑面積比例分攤至各層，作為各層共有建筑的一部分，加至相應各層共有建筑面積內(nèi)，得到各層總的共有建筑面積，然后，再根據(jù)各層各套內(nèi)建筑面積分攤其相應各層總的共有建筑面積。商住樓將幢應分攤的共有建筑面積，根據(jù)住宅、商業(yè)不同使用功能，按建筑面積比例 分攤成住宅和商業(yè)兩部分。 （ 5）共有建筑面積分攤的方法。按相關建筑面積比例進行分攤，計算各單元應分攤的面積，按下式計算： δ Si=k無權屬分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑 面積的不同使用功能，按相關建筑面積比例進行計算分攤。 （ 3）共有建筑面積分攤的原則。建在幢內(nèi)或幢外與本 幢相連，為多幢服務的設備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務的設備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。 1共有建筑面積的分攤計算 （ 1）共有建筑面積按是否應當分攤，分為不應分攤的共有建筑面積和應分攤的共有建筑面積。房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影計算。房屋共有建筑面積是指產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。 （ 5）建筑面積和房屋產(chǎn)權登記面積。一般以一個單位、一個門牌號或一處院落的房屋用地單元劃分為獨立丘，當用地單元的權屬混雜和面積過小時，則劃為組合丘。 （ 4）丘是指地表上一塊有界空間的地塊。 （ 3）土地面積測算是土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的重要組成部分，是取得土地數(shù)據(jù)資料的關鍵步驟。量距應使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器或工具。各類面積的測算，必須獨立測算兩次，其較差應 在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結果。 （ 2）房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定。房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋使用面積和共有建筑面積的測算。 1房地產(chǎn)測繪的概 念 房地產(chǎn)測繪是指運用測繪儀器、測繪技術和測繪手段，來測定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范圍和面積數(shù)量等，為房地產(chǎn)權利人和管理部門提供信息服務的一項專業(yè)技術活動。 房地產(chǎn)權屬檔案的特點：專業(yè)性、動態(tài)性、真實性、完整性、價值性、法律性。申報不實的；涂改房屋權屬證書的；房屋權利滅失，而權利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權屬注銷登記的；因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。 幾種特殊情況下的權屬登記。 房地產(chǎn)權屬登記按受理登記申請、權屬審核、公告、核準登記并頒發(fā)權屬證書等程序進行。 （ 7）房屋注銷登記是指 房屋權利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止、權利主體滅失等而進行的登記。 （ 5）房屋變更登記是指房地產(chǎn)權利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進行的登記。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上新建成的房屋和集體土地轉化為國有土地上的房屋，都應當申請房屋初始登記。 （ 2）初始土地登記是指土地登記機關在同一時間內(nèi)對一定范圍的全部宗地的所有權和使用權及他項權利進 行集中統(tǒng)一的登記。 （ 1）房屋總登記是在一定行政區(qū)域和一定時間內(nèi)進行的房屋權屬登記。除此之外的其他房屋權屬登記參照《城市房屋權屬登記管理辦法》執(zhí)行。省級地方的房地產(chǎn)權屬發(fā)證管理工作機構的分工及其職權由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)具體情況，具體確定。房地產(chǎn)權屬登記機關按程序登記完畢后，還要給權利人頒發(fā)權屬證書。房地產(chǎn)權屬登記具有公信力。 中國房地產(chǎn)權屬登記制度的特點和發(fā)證機構的分工 房地產(chǎn)權屬登記由不同登記機關分別登記。房地產(chǎn)權屬登記的任務是在做好房地產(chǎn)登記發(fā)證工作的同時，做好房地產(chǎn)權屬登記信息化工作，管理好房地產(chǎn)權屬檔案。 房地產(chǎn)權屬登記的目的、意義和任務 保護房地產(chǎn)權利人的合法權益是權屬登記的根本目的和出發(fā)點。 （三）要點說明 房地產(chǎn)權屬登記的概念和管理原則 房地產(chǎn)權屬登記是指經(jīng)權利人申請，由房地產(chǎn)權屬登記機關將有關申請人的房地產(chǎn)權利事項記載于房地產(chǎn)登記簿并進行公示的行為。 了解房地產(chǎn)權屬登記的目的、意義和任務。 熟悉房地產(chǎn)測繪的概念，房地產(chǎn)面積測算和共有建筑面積的分攤計算。 掌握中國房地產(chǎn)權屬登記的種類及各自要求，中國房地產(chǎn)權屬登記程序、登記發(fā)證的時限、幾種特殊房地 產(chǎn)登記的有關規(guī)定和登記機構可注銷登記的情形。重點考察考生對房地產(chǎn)權屬登記要求和房地產(chǎn)面積測算制度政策掌握、理解和應用能力。 七、房地產(chǎn)權屬登記制度與政策 （一）考試目的 房地產(chǎn)權屬登記制度政策是中國房地產(chǎn)基本制度政策的重要組成部分。以劃撥方式取得土地使用權的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。 2房地產(chǎn)抵押的受償 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。 2房地產(chǎn)抵押的效力 房地產(chǎn)依法抵押后，其所有權仍屬于抵押人，抵押人仍可以對抵押物行使占有，使用、收益、處分的權利。 房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押登記 房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押人與抵押權人必須簽訂書面抵押合同。其權利與義務由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔。 （ 11） 抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。 （ 9）訂立抵押合同時，不得在合同中約定在債務履行期屆滿抵押權人尚未受清償時，抵押物的所有權轉移為抵押權人所有的內(nèi)容。以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會 或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關備案。 （ 7）有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。 抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。原租賃合同繼續(xù)有效。 （ 5）以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。 （ 3）以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。 1房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 （ 1）房地產(chǎn)抵押，可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。 在建工程抵押， 是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。抵押權人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策；租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款；以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得土地使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家；承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋轉租，出租人可以從轉租中獲得收益。發(fā)生承租人將房屋擅 自轉租、擅自轉讓、轉借他人或私自調(diào)換使用、無正當理由拖欠房租 6 個月以上的、公有住宅用房無正當理由閑置 6 個月以上等情形的，可以終止房屋租賃合同。出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得《房屋所有權證》的；司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；共有房屋未取得共有人同意的；權屬有爭議的；屬于違章建筑的；不符合安全標準的；抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的。 1房屋租賃的概念 房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用 ,由承租人向出租人支付租金的行為。保修責任，合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。中途變更規(guī)劃、設計，經(jīng)批準的變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房 質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起 10 日內(nèi)，書面通知買受人；買受人有權在通知到達之日起 15 日