【正文】 1. 制定物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 1) 消防系統(tǒng)的定期維護(hù)、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn) 2) 電力系統(tǒng)的年度維修計(jì)劃 3) 公共機(jī)電設(shè)施維護(hù)檢查表 4) 照明系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃 5) 給排水系統(tǒng)年度維護(hù)計(jì)劃 6) 公用設(shè)施維護(hù)項(xiàng)目總表
。要使物業(yè)的使用功能得到充分的發(fā)揮，就要針對(duì)物業(yè)管理的特點(diǎn)，制定出整個(gè)物業(yè)系統(tǒng)細(xì)致而又嚴(yán)密的維修保養(yǎng)計(jì)劃和實(shí)施方案。其財(cái)務(wù)管理具有以下特點(diǎn)： 公平 ：具體體現(xiàn)在“誰(shuí)使用，誰(shuí)付費(fèi)，誰(shuí)受益，誰(shuí)付費(fèi)”，物業(yè)管理公司向全體住戶收取物業(yè)管理費(fèi)，并對(duì)所有住戶實(shí)行公平收費(fèi)； 公正 ：物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)制定，不但符合相關(guān)法規(guī)的要求，而且還符合業(yè)主及用戶的實(shí)際需要； 合理 ：物業(yè)管理公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)管理水平相適應(yīng)，根 據(jù)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量和管理水平，制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合理收取管理服務(wù)費(fèi)用； 公開 ：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼實(shí)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)辦法，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布，物業(yè)公司定期向住戶公布物業(yè)管理費(fèi)用的收入和支出賬目，讓每位住戶清楚了解管理費(fèi)用的收支情況。具體財(cái)務(wù)管理按管理中心實(shí)際運(yùn)作情況的有關(guān)物業(yè)管理財(cái)務(wù)制度具體執(zhí)行。 （二）外部評(píng)估 是否令業(yè)主輕松快樂(lè)，心情愉快； 業(yè)主在活動(dòng)中是否對(duì)管理處的工作提出意見和建議，是否對(duì)管理處的工作有所了解，與管理處的溝通有無(wú)加強(qiáng)； 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 59 業(yè)主之間是否彼此加深了解和溝通； 是否達(dá)到了良好的宣傳效果 ,社會(huì)各界反響如何。 三、 社區(qū)文化建設(shè)的效果評(píng)估 社區(qū)文化建設(shè)是一項(xiàng)極有意義的工作，物業(yè)管理公司應(yīng)該堅(jiān)持不懈、志在長(zhǎng)遠(yuǎn)，建立評(píng)估反饋機(jī)制，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整思路和計(jì)劃，確保 社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施效果，要從內(nèi)部和外部分別建立科學(xué)的評(píng)估體系。如可 建立業(yè)主醫(yī)療私人保健檔案，及時(shí)向住戶提供家庭保健服務(wù)，定期對(duì)住戶開展預(yù)防性的保健宣傳和常規(guī)性檢查，并給與專業(yè)性的保健醫(yī)療建議。 （三）他山之石，可以攻玉 加強(qiáng)與周邊別墅區(qū)及小區(qū)的聯(lián)誼，密切與兄弟管理處之間的交流，取長(zhǎng)補(bǔ)短，開拓思路。 ? 配合開發(fā)商開展各類銷售活動(dòng) 一般情況下，開發(fā)商在銷售過(guò)程中都會(huì)聘請(qǐng)廣告活動(dòng)公司在小區(qū)內(nèi)開展銷售活動(dòng)，這也是社區(qū)文化活動(dòng)的組成部分，管理公司需積極配合。 ? 珍稀水果嘉年華 根據(jù) 山水華府 的天然配套設(shè)施， 山水華府 管理中心將在水果盛產(chǎn)的不 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 57 同季節(jié)組織住戶進(jìn)行水果嘉年華會(huì)，品嘗盛產(chǎn)的時(shí)令水果。如春節(jié)、六一、中秋、國(guó)慶、元旦、圣誕節(jié)等。 ? 會(huì)所康體文化活動(dòng) 在會(huì)所內(nèi)設(shè)置多種功能室，如圖書室、各種球類活動(dòng)室等，滿足住戶們不同的活動(dòng)需求。 ? 住戶自發(fā)組織的各類文娛、健身活動(dòng) 由興趣相同的住戶自發(fā)組織的各類活動(dòng)，如老年人晨練（劍舞、扇舞、太極拳、迪斯科、手絹舞等），老年合唱團(tuán)、老年戲曲興趣小組、健美、形體訓(xùn)練等活動(dòng)。 這些活動(dòng)時(shí)間針對(duì)參加人員年齡來(lái)具體安排。 ? 各類培訓(xùn)活動(dòng) 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 56 針對(duì)住戶的興趣愛好，管理中心邀請(qǐng)專業(yè)老師到小區(qū)內(nèi)開展各類培訓(xùn)活動(dòng)，如電子琴、舞蹈、禮儀、繪畫、書法、合唱、武術(shù)、防身、游泳等培訓(xùn)活動(dòng)；并將其延伸，如在社區(qū)內(nèi)舉辦各類比賽活動(dòng)。 為提供更周到的服務(wù)，管理中心可邀請(qǐng)醫(yī)院進(jìn)駐小區(qū)，為住戶建立個(gè)人健康檔案，定期 舉辦義診、體檢、健康咨詢等活動(dòng)，并且提供優(yōu)惠卡，方便住戶看病就醫(yī)。 山水華府 將打造為休閑的健康生態(tài)住宅小區(qū)， 由于住宅小 區(qū)內(nèi)服務(wù)對(duì)象是個(gè)體，住戶年齡層次多樣化，有老人、年輕人和小孩，其需求和興趣愛好各異，故適宜有針對(duì)性地、有目標(biāo)群地開展形式多樣、內(nèi)容豐富的各類文娛活動(dòng)、專題活動(dòng)、健身活動(dòng)等，滿足不同人群的需求。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 55 （二）活動(dòng)項(xiàng)目的設(shè)立 社區(qū)文化的弘揚(yáng)與深入，讓 山水華府 成為業(yè)戶休閑娛樂(lè)生活的理想場(chǎng)所，各種特色活動(dòng)與整潔明快的住宅區(qū)交相輝映，構(gòu)成耀眼的社區(qū)文化，使小區(qū)增添無(wú)限的生機(jī)和溫馨。 （二）制定健全的文件 編制《 山水華府 業(yè)主手冊(cè)》，詳細(xì)介紹物業(yè)管理公司的服務(wù)宗旨，企業(yè)精神以及管理處可以提供的服務(wù)項(xiàng)目，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的各項(xiàng)法規(guī)，業(yè)主須遵守的管理規(guī)定等。社區(qū)活動(dòng)源于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能顯示旺盛的生命力。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 54 第五節(jié) 社區(qū)文化建設(shè) 敝司經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)驗(yàn)積累，根據(jù) 山水華府 的地理環(huán)境和人文環(huán)境，擬從社區(qū)文化的硬件建設(shè)著手，發(fā)揮文化軟件的功效，精心設(shè)計(jì)高品味的社區(qū)文化藍(lán)圖。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 53 九、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)及通訊系統(tǒng) 微蜂窩手機(jī)信號(hào)放大系統(tǒng) 小區(qū)設(shè)有微蜂窩覆蓋系統(tǒng)（ GSM），移動(dòng)電話可以在 地下室等小區(qū)任何地方使用。所有要求通過(guò)通道的住戶，必須交驗(yàn)其所持身份識(shí)別卡。 可視對(duì)講系統(tǒng) 針對(duì)外來(lái)訪問(wèn)進(jìn)行管理，將控制中心、住戶單元口緊密的聯(lián)系起來(lái)，有效的防范外來(lái)人員隨意進(jìn)入社區(qū)，訪客經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可進(jìn)入樓內(nèi)，降低事故發(fā)生，同時(shí)方便社區(qū)住戶的出入。 電子巡更管理系統(tǒng) 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 52 為了確保社區(qū)巡邏的嚴(yán)密，特設(shè)立電子巡更管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)主要功能是通過(guò)保安人員按規(guī)定在建筑物上的巡更按鈕或讀卡器路線和時(shí)間進(jìn)行巡邏，讓巡邏路線、時(shí)間可以被掌握管理。 八、社區(qū)安全防范系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 采用在國(guó)外主要用于警署、博物館及地鐵系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控系統(tǒng)，具有視頻移動(dòng)探測(cè)報(bào)警的功能，可對(duì)被監(jiān)視的空間進(jìn)行針對(duì)性的視頻 移動(dòng)報(bào)警設(shè)置，無(wú)需設(shè)置防盜報(bào)警系統(tǒng)即可對(duì)重要場(chǎng)所進(jìn)行防盜報(bào)警的布防。準(zhǔn)確可靠的采集水表、電表、煤氣表及熱能表的讀數(shù)，并傳送給管理中心計(jì)算機(jī)；配合園區(qū)“一卡通”結(jié)算管理系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化收費(fèi)管理。 （ 2）家居智能化控制功能：住戶可以根據(jù)需要和光線的變化來(lái)控制電器設(shè)備和照明燈光的開啟和關(guān)閉，也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或電話線路遙控家里空調(diào)設(shè)備的啟停，并預(yù)留了廚 房電器及洗衣機(jī)的控制接口。只要往卡內(nèi)存入一部分現(xiàn)金，每月您應(yīng)交的如：水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，物業(yè)管理中心就可以從您 IC卡中劃取。通過(guò)安全檢測(cè)。“一卡通”，集中了門禁控制、停車場(chǎng)管理、 消費(fèi)管理等功能。另外在停車場(chǎng)內(nèi)部設(shè)有攝像機(jī)，由保安管理中心對(duì)停車場(chǎng)內(nèi)部進(jìn)行監(jiān)視，以加強(qiáng)停車場(chǎng)整體的安全性。 1. 進(jìn)行消防宣傳教育 a) 進(jìn)行內(nèi)部消防輪訓(xùn)； b) 利用 山水華府 宣傳欄、板報(bào)等形式進(jìn)行宣傳； c) 定期開展消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，鼓勵(lì)全員參加。 由于管理中心方面失職造成的治安案件，分別視情節(jié)危害、后果、承擔(dān)由此引起的責(zé)任。 在發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、爆炸、汛情等不可抗拒自然災(zāi)害和打劫、暴力、恐怖兇殺等緊急突發(fā)事件，管理中心組織全員，第一時(shí)間內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，并行之有效、短期內(nèi)控制局面和事態(tài)發(fā)展；及時(shí)報(bào)告派出所等，向有關(guān)部門通報(bào)情況并做好疏導(dǎo)，及時(shí)協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門現(xiàn)場(chǎng)處理。 加強(qiáng)日常學(xué)習(xí)和體能、技能訓(xùn)練。同時(shí)，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)又是防火安全責(zé)任人，全體安管員，車輛管理都是兼職的義務(wù)消防隊(duì)員和治安應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 48 落實(shí)治安責(zé)任制，明確責(zé)任人。嚴(yán)重、可疑重點(diǎn)防查，區(qū)別對(duì)待，及時(shí)跟蹤、監(jiān)控、并隨時(shí)與管理中心有關(guān)部門匯報(bào)，確保不出問(wèn)題。 加強(qiáng)崗位管理，保安擬以固定崗，流動(dòng)哨和巡邏隊(duì)，整個(gè)住宅區(qū)全方位 24小時(shí)巡邏，晝夜執(zhí)勤，明確責(zé)任區(qū)，劃分責(zé)任人。 要求保安員嚴(yán)格按照公司要求，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。迅速采取措施，對(duì)可疑人員進(jìn)行跟蹤、盤問(wèn)直至消除安全隱患。 第 1 環(huán) 內(nèi)控 責(zé)任人：區(qū)域巡邏崗安全員。 管理服務(wù)中心所有工作人員對(duì)物業(yè)的公共秩序管理負(fù)有責(zé)任，發(fā)現(xiàn)安全隱患和可疑 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 47 人員隨時(shí)與安全員溝通或匯報(bào)給監(jiān)控中心。若發(fā)現(xiàn)可疑人員已通過(guò)本環(huán)，則立即向監(jiān)控中心及第一環(huán)通報(bào)。利用射頻卡和圖像雙重鑒別技術(shù)控制車輛進(jìn)出。 在進(jìn)出口設(shè)固定崗。采用預(yù)警的方法，向監(jiān)控中心及第三環(huán)通報(bào)并做好防范措施。 第 4 環(huán) 外控 責(zé)任人：外圍崗?fù)ぁ⒅芙缪策墠彙? “六環(huán)安全網(wǎng)”模擬圖： 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 45 第 6 環(huán) 特發(fā)事件控制 ? 火警應(yīng)急處理程序 ? 雷暴 /臺(tái)風(fēng)應(yīng)急處理程序 ? 火災(zāi)應(yīng)急處理程序 ? 水浸應(yīng)急處理程序 ? 地震應(yīng)急處理程序 ? 停電 /停水應(yīng)急處理程序 ? 發(fā)生噪音污染應(yīng)急處理程序 ? 發(fā)生入屋盜竊事件應(yīng)急處理程序 ? 發(fā)生自殺事件應(yīng)急處理程序 特發(fā)事件控制 總控 (第五環(huán) ) 外控 (第四環(huán) ) 門檢 (第三環(huán) ) 群控 (第二環(huán) ) 內(nèi)控 (第一環(huán) ) 生活財(cái)產(chǎn)安 全 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 46 ? 發(fā)生搶劫事件應(yīng)急處理程序 第 5 環(huán) 總控 責(zé)任人：監(jiān)控中心監(jiān)控員、安管領(lǐng)班、安全管理部經(jīng)理、管理處經(jīng)理。層層檢驗(yàn)、控制進(jìn)出人員，監(jiān)視各交通要道，掌握物業(yè)區(qū)域內(nèi)各種動(dòng)態(tài)，嚴(yán)格執(zhí)行車輛、人員驗(yàn)放制度。 3． 建立完善的交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò) 山水華府 智能化安全管理系統(tǒng)，推出“六環(huán)安全網(wǎng)”管理 模式，每一環(huán)安全網(wǎng)都采用人防和技防相結(jié)合，充分采用了當(dāng)今先進(jìn)的安全防范智能化技術(shù)和高科技智能化設(shè)備，以確保 山水華府 每位業(yè)主的生活安全、財(cái)產(chǎn)安全、辦公安全。 2．巡邏 安全管理部成立巡邏分隊(duì)對(duì)整個(gè)住宅區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)巡邏。 外來(lái)人員控制 外來(lái)工作人員及訪客嚴(yán)格執(zhí)行出入登記制，限 制人員活動(dòng)區(qū)域；所有人 員必須攜帶出入崗發(fā)放的射頻卡，監(jiān)控中心可隨時(shí)跟蹤、監(jiān)視其活動(dòng)情況。形成兩級(jí)封閉管理網(wǎng)。 二、 擬采用的保安硬件設(shè)備 1. 巡更警備系統(tǒng) 2. 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 3. 紅外線探測(cè)系統(tǒng) 4. 無(wú)線式家庭防盜系統(tǒng) 5. 電子墻－周界防越系統(tǒng) 6. 車輛有源啟動(dòng)卡（讀感器） 三、 以技防為主，人防為輔的方式加強(qiáng)治安防范 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 43 1. 建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu) 2. 建立正常的巡視制度并明確重點(diǎn)保衛(wèi)目標(biāo)，做到點(diǎn)、面結(jié) 合 3. 制定完善各項(xiàng)治安保衛(wèi)崗位職責(zé)； 4. 加強(qiáng)對(duì)保安員進(jìn)行職業(yè)道德教育與業(yè)務(wù)培訓(xùn)； 5. 建立正常的巡視制度，實(shí)行 24小時(shí)值班制度； 6. 加強(qiáng)對(duì)住宅區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的安全管理； 7. 完善 山水華府 內(nèi)各項(xiàng)安全防范設(shè)施； 8. 聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，做好群防群治工作 9. 與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒘己玫墓ぷ麝P(guān)系 ISO9000 質(zhì)量保證體系擬制定的管理規(guī)程。 4. 對(duì)任何可能危機(jī)業(yè)主安全處，有預(yù)見性地采取防范措施。 2. 確保區(qū)內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、交通事故。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 42 第四節(jié) 保安、消防管理措施 沒(méi)有安全，就談不上安居樂(lè)業(yè)，安全為了服務(wù)，服務(wù)必須安全，根據(jù) 山水華府 項(xiàng)目、管理服務(wù)的特點(diǎn)，建議采取“技防與人防”相結(jié)合的原則，制訂科學(xué)、合理、嚴(yán)密的治安管理運(yùn)行體系，確保住戶財(cái)產(chǎn)安全。 4） .社區(qū)活動(dòng) 為加強(qiáng)住戶家庭的和諧與溝通，管理中心將定期舉辦活動(dòng)。 3） .豐富多彩的健康文化 敝司將結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，組織社區(qū)健康文化活動(dòng) a). 健康主題論壇； 設(shè)立一個(gè)健康主題，定期組織業(yè)主進(jìn)行論壇，分享健康的經(jīng)驗(yàn)。 c). 健康家居改善建議； 許多業(yè)主在進(jìn)行家居裝修時(shí)忽略了家居的安全性，特別在裝修時(shí)沒(méi)有考慮到日后小孩子的家居安全性，所以將就此方面給予改善意見或建議。 a). 建立住戶健康檔案； 在住戶愿意的情況下，為住戶建立健康檔案，了解住戶的健 康情況，如有 富盈