【正文】 估價(jià)結(jié)果如下： 評(píng)估土地面積： 單位面積地價(jià)： 2274元 /平方 米（取整） 評(píng)估土地總地價(jià)： （保留四位小數(shù)） 大寫(xiě)： 捌仟叁佰壹拾肆萬(wàn) 捌仟肆佰肆拾陸 元整 （貨幣種類(lèi)：人民幣） 估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)土地估價(jià)結(jié)果一覽表（見(jiàn)表 11）房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 表 11 土地估價(jià)結(jié)果一覽表 估價(jià)機(jī)構(gòu)：安徽華源不動(dòng)產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司 估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 安徽華源 [20xx]（估）字第 282 號(hào) 估價(jià)期日： 20xx 年 9月 9日 估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓 宗地名稱 土地使用者 宗地位置 估價(jià)期日的規(guī)劃用途 估價(jià)設(shè)定的用途 土地使用權(quán)性質(zhì) 估價(jià)設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度 規(guī)劃容積率 面積 (平方米 ) 單位面積地價(jià) (元 /平方米 ) 總地價(jià) (萬(wàn)元 ) 備注 新海大道北側(cè)地塊 合肥帝豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 瑤海工業(yè)園區(qū)新海大道北側(cè) 住宅用地 住宅用地 國(guó)有出讓 紅線外“ 六通”紅線內(nèi)場(chǎng)地平整 2274 紅線外“六通”指通路、供電、供水、排水、通訊、通氣 一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件 土地權(quán)利限制：評(píng)估基準(zhǔn)日待估宗地?zé)o抵押權(quán)、租賃權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利 規(guī)劃限制條件：依據(jù)現(xiàn)狀規(guī)劃條件不變 影響土地 價(jià)格的其他限定條件：無(wú) 二、 其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)： 評(píng)估土地面積以合肥市測(cè)繪設(shè)計(jì)研究院測(cè)繪面積為準(zhǔn) 本評(píng)估報(bào)告僅作為 委托方辦理土地使用權(quán)抵押 手續(xù)提供土地使用權(quán)價(jià)格參考依據(jù)。待估宗地的最終結(jié)果可參見(jiàn)下表。 表 1 規(guī)劃方案條件下宗地 市場(chǎng)比較法 條件說(shuō)明及修正 表 待估宗地及 待估宗地 可比案例 一 可比案例 二 可比案例 三 實(shí)例 比較因素 條件說(shuō)明 修正指數(shù) d 條件說(shuō)明 修正指數(shù) a 條件說(shuō)明 修正指數(shù) b 條件說(shuō)明 修正指數(shù) c 位 置 新海大道北側(cè) 當(dāng)途北路西側(cè) / 當(dāng)途北路東側(cè) / 振東大道南側(cè) / 交易價(jià)格（元 /m2） 待估 / 2400 / 2550 / 1785 / 土地用途 住宅 100 住宅 100 住宅 100 商業(yè)、住宅 105 交易方式 抵押 100 拍賣(mài) 110 拍賣(mài) 110 拍賣(mài) 110 交易日期 20xx9 100 20xx8 99 20xx5 97 20xx3 85 區(qū) 域 因 素 距市中心距離 8500 米 100 9000 米 9000 米 9500 米 95 商服繁華度 較繁華 100 較繁華 100 較繁華 100 一 般 95 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 六 通一平 100 六 通一平 100 六 通一平 100 五 通一平 95 距公交車(chē)站距離 200 米 100 200 米 100 200 米 100 300 米 95 道路通達(dá)度 主干道 100 主干道 100 主干道 100 主干道 100 個(gè) 別 因 素 宗地形狀 規(guī)則 100 較 規(guī)則 95 規(guī)則 100 較 規(guī)則 95 容積率 100 相臨土地利用 住宅 100 住宅 100 住宅 100 住宅 100 臨街狀況 一面臨街 100 一面臨街 100 一面臨街 100 一面臨街 100 環(huán)境條件 無(wú)污染 100 無(wú)污染 100 無(wú)污染 100 無(wú)污染 100 修正后區(qū)域因素與個(gè)別因素連乘的積 / / (指數(shù) d/指數(shù)a)連乘的積 (指數(shù) d/指數(shù) b)連乘的積 (指數(shù) d/指數(shù)c)連乘的積 案例比準(zhǔn)價(jià)格 / 市場(chǎng)比較法最終結(jié)果（ 取簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù) ） 三、 地價(jià)的確定 地價(jià)確定的方法 根據(jù)以上評(píng) 估過(guò)程，不同方法的評(píng)估結(jié)果參見(jiàn)表 2。 B、 臨街狀況，分不臨街、一面臨街少、兩面臨街、三面臨街、四個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100，每差一個(gè)等級(jí)修正5%； C、 宗地形狀，分不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100，每上升一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往上修正 2%。 C、 基礎(chǔ)設(shè)施狀況，分為三通一平、四通一平、五通一平、六通一平四個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100，每增加一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往上修正 2%。 （ 1）、交易方式：分為協(xié)議出讓、掛牌出讓、 拍賣(mài)出讓三種，以待估宗地掛牌出讓為 100，拍賣(mài)出讓往下修正 10%，協(xié)議出讓往上修正 5%。 實(shí)例三：位于 振東大道南側(cè) ，地面積 ，宗地紅線外土地開(kāi)發(fā)程度為“ 五 通”和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，其 拍賣(mài) 交易價(jià)格為 1785 元 /平方米，交易日期為 20xx年 3月。 實(shí)例二：位于 當(dāng)途北路東側(cè) ，地面積 ，宗地紅線外土地開(kāi)發(fā)程度為“ 六 通”和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，其 拍賣(mài) 交易價(jià)格為 2550 元 /平方米，交易日期為 20xx 年 5月。其計(jì)算公式為： 待估宗地地價(jià) =比較案例宗地價(jià)格（待估宗地期日地價(jià)指數(shù) /比較案例地價(jià)指數(shù)）（待估宗地交易情況指數(shù) /比較案例交易情況指數(shù)）（待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) /比較案例區(qū)域因 素條件指數(shù)）（待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù) /比較案例個(gè)別因素條件指數(shù)） 比較實(shí)例的選擇 選擇比較案例時(shí)，應(yīng)符合以下要求（與待估宗地比較） a、用途相同 b、交易類(lèi)型相同 c、區(qū)域及個(gè)別因素條件相近 d、估價(jià)期日接近 e、統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ) 根據(jù)以上要求，選擇與待估宗地條件類(lèi)似的三個(gè)交易案例，其基本情況如下： 實(shí)例一：位于 當(dāng)途北路西側(cè) ，用地面積 ，宗地紅線外土地開(kāi)發(fā)程度為“ 六 通”和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，其 拍賣(mài) 成交價(jià)格為 2400 元 /平方米成交日期為 20xx 年 8月。 合計(jì) 萬(wàn)元。 （ 2） 管理費(fèi) 按建造成本的 4%計(jì)，為： 萬(wàn)元。其計(jì)算公式為： 地價(jià) =預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 開(kāi)發(fā)成本 投資利息 投資利潤(rùn) 銷(xiāo)售稅費(fèi) 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 根據(jù)委托方 提供的資料，本次評(píng)估的土地面積為 ，地上規(guī)劃建筑物主要為： 12 棟住宅樓，其中 4棟 18 層， 8棟 6 層，總建筑面積為 平方米，調(diào)查目前合肥市同類(lèi)地區(qū)、同類(lèi)物業(yè)、用途相近、結(jié)構(gòu)相似 的 商業(yè)、辦公、 住宅 物業(yè)的售價(jià)水平，結(jié)合宗地的實(shí)際情況 ，確定該物業(yè)開(kāi)發(fā)完成后 住宅銷(xiāo)售均價(jià)約 為 4200 元 /建筑 平方米，不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)為 ： 。 綜上所述，本次估價(jià)采用 市場(chǎng)比較法 、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 進(jìn)行評(píng)估。 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 ★方法選擇： 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的，結(jié)合估價(jià)師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，選擇評(píng)估方法。 （ 6）多種 方法相結(jié)合的原則 隨著我國(guó)土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。 （ 5）最有效使用原則 由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周?chē)h(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮， 所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來(lái)的土地價(jià)格。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用 及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。 （ 2）需求與供給原則 在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類(lèi)型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。 通訊 :接入合肥市市話網(wǎng)。 排水 :雨污合 流，自水泥暗管排往市政排污管。 待估宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為紅線外“六通”（通路、供水、排水、供電、通訊、通氣），