【正文】 35 ? 歸納出北京高端酒店配套附屬的商業(yè)設(shè)施，其目前存在的、并可能達(dá)到的租金的一般性的市場(chǎng)情況。 ? 各類物業(yè) (包括寫(xiě)字樓、酒店物業(yè) )配比建議，即給出兩種物業(yè)開(kāi)發(fā)體量的建議 ? 檔次 定位，根據(jù)市場(chǎng)研究的可行性分析，對(duì)適合貴項(xiàng)目寫(xiě)字樓及酒店物業(yè)的檔次進(jìn)行建議，并對(duì)該建議的檔次進(jìn)行定義。通過(guò)本部分的研究，可以對(duì)項(xiàng)目周 邊的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境作透徹而系統(tǒng)的剖析，包括項(xiàng)目本身地理位置的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)、潛在機(jī)會(huì)和威脅等等。 萬(wàn)豪的頂級(jí)品牌 JW 萬(wàn)豪（ JW Marriott）和麗嘉（ RitzCarlton） 、 四季 、 凱悅（ Hyatt Regency） 等管理公司在 北京 東部區(qū)域的 簽約，表示出大力開(kāi)拓中國(guó)市場(chǎng)的強(qiáng)烈愿望。 ? 酒店業(yè) 品牌 成為營(yíng)銷利器 國(guó)際品牌進(jìn)入中國(guó)已經(jīng) 20 多年了，但以往他們主要占領(lǐng)的是國(guó)內(nèi)的東部沿海開(kāi)放城市，而且大都是高星級(jí)酒店。其 主要 原因是非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)因素的阻礙。隨著國(guó)外酒店集團(tuán)在連鎖連號(hào)經(jīng)營(yíng)方面的推進(jìn)，區(qū)域內(nèi)高端酒店將加速與國(guó)際接軌的水平。 3) 從經(jīng)營(yíng)管理看：區(qū)域高端酒店將進(jìn)一步也國(guó)際接軌 ? 國(guó)際貿(mào)易往來(lái)增多，將為酒店業(yè)創(chuàng)造廣闊的發(fā)展空間 中國(guó)進(jìn)入 WTO 后，隨著區(qū)域內(nèi)外資不斷進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，帶來(lái)中外經(jīng)貿(mào)、商務(wù)、科技、會(huì)議交流的頻繁交往，這將直接為高端酒店業(yè)帶來(lái)旺盛的客流。 ? 區(qū)域旅游規(guī)劃促進(jìn)高端酒 店需求 北京市“十五”時(shí)期旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃：建設(shè)北京城市中心區(qū)、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái) 4 個(gè)主要娛樂(lè)區(qū)域。三里屯酒吧街作為 CBD 輻射板塊，將以出色的規(guī)劃來(lái)促進(jìn)該地區(qū)時(shí)尚文化板塊的發(fā)展。這都極大促進(jìn)會(huì)展中心周邊高端酒店的需求。其 32 中得到 UFI 認(rèn)證的國(guó)內(nèi)展覽會(huì)的 80％都在北京。 ? 區(qū)域會(huì)展業(yè)發(fā)展促進(jìn)高端酒店需求 本案所在區(qū)域緊臨國(guó)貿(mào)、國(guó)展、農(nóng)展館三個(gè)大型會(huì)展中心，展會(huì)的產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)連帶效應(yīng)可以帶動(dòng)高端酒店的發(fā)展。隨著周邊商務(wù)的快速發(fā)展，高端酒店需求也將快速增加。 表 10：未來(lái)兩 年北京高端酒店供應(yīng)表 五星級(jí)酒店名 位置 房間數(shù) 預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間 北京財(cái)富中心 朝陽(yáng)路 450 2020 銀泰中心 大北窯西南角 237 2020 華貿(mào)萬(wàn)豪酒店 西大望路 600 2020 31 華貿(mào)麗茲酒店 西大望路 320 2020 瑞城中心酒店 亮馬橋 336 —— 國(guó)貿(mào)中心三期 大北窯西北角 600 2020 國(guó)峰酒店項(xiàng)目 新源南路 400 2020 Sha Te Hotel 朝陽(yáng)區(qū)呼家樓 200 2020 中央電視臺(tái)酒店項(xiàng)目 朝陽(yáng)區(qū) CBD 300 2020 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)索菲特 朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路 453 2020 凱恒中心 朝內(nèi)大街 500 —— 北京國(guó)際金融會(huì)展中心 金融街 400 —— 北京香格里拉二期 紫竹橋 500 2020 金融街麗茲酒店 金融街 253 2020 中關(guān)村金融中心 中關(guān)村西區(qū) 500 2020 東環(huán)廣場(chǎng) 東直門(mén) 350 2020 奧林匹克花園酒店項(xiàng)目 奧林匹克花園 300 2020 資料來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 2) 從需求方面看：區(qū)域酒店客群與商務(wù)客群為主，受奧運(yùn)影響不太，未來(lái)客群來(lái)源穩(wěn)定。 區(qū)域未來(lái)高端酒店市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿摆厔?shì)分析 1) 從供應(yīng)方面看：受區(qū)域土地供應(yīng)量限制，高端酒店數(shù)量未來(lái)增加緩慢 北京市未來(lái)兩年四星級(jí)及五星級(jí)酒店供應(yīng)數(shù)量約為 17 家，其中本案所在區(qū)域高端酒店數(shù)量為 10 家，是未來(lái)兩年主要高端酒店供應(yīng)區(qū)域。以下以 2020 年區(qū)域內(nèi)各五星級(jí)及四星級(jí)酒店出租率情況加以說(shuō)明，詳見(jiàn)下表： 表 9：區(qū)域高端酒店 2020年出租情況統(tǒng)計(jì)表 星級(jí) 酒店名稱 出租率 (%) 五星 北京京廣新世界飯店 北京昆侖飯店 北京長(zhǎng)城飯店 北京兆龍飯店 希爾頓酒店 凱賓斯基飯店 嘉里中心飯店 四星 中旅大廈 皇家大飯店 亮馬河大廈 京倫飯店 建國(guó)飯店 國(guó)貿(mào)飯店 艾維克酒店 30 大宗飯店 漁陽(yáng)飯店 資料來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 圖 23：區(qū)域高端酒店 2020年出租情況統(tǒng)計(jì)圖 8 0 % 以下13%9 0 % 以上19%8 0 % —9 0 %68% 資料來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 從上表可以看出，區(qū)域內(nèi)酒店 2020 年出租率為 80%以上的酒店數(shù)量占總量的 87%；僅有 13%的酒店出租率低于 80%，但高于 67%。 圖 22：區(qū)域高端酒店 2020年房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)圖 29 3 0 0 —4 9 937%8 0 0 及以上38%5 0 0 —7 9 925% 資料來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 上圖可以看出，區(qū)域內(nèi)高端酒店價(jià)格 800 元以上的比例最大，占總量的38%，其中絕大多數(shù)為五星級(jí)酒店；單價(jià) 500 元以上的酒店占總量的 63%；37%酒店價(jià)格在 300— 500之間 ，該區(qū)間除一個(gè)五星級(jí)酒店外其他均為四星級(jí)酒店 。 區(qū)域現(xiàn)存高端酒店共計(jì)及分布分析 該區(qū)域共有五星級(jí)酒店 7家，四星級(jí)酒店 9家，基本沿城市主干道兩側(cè)分布，如下圖所示： （注：圖中黃色星代表區(qū)域五星級(jí)酒店，藍(lán)色星代表區(qū)域四星級(jí)酒店） 圖 21：區(qū)域高端酒店分布圖 27 資料來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 表 7：區(qū)域高端酒店統(tǒng)計(jì)表 星級(jí) 酒店名稱 地理位置 客房數(shù)量 五星 北京京廣新世界飯店 北京市朝陽(yáng)區(qū)呼家樓 446 北京昆侖飯店 北京市朝陽(yáng)區(qū)新源南路 2號(hào) 600 北京長(zhǎng)城飯店 北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路 10號(hào) 827 北京兆龍飯店 北京市朝陽(yáng)區(qū)工體北路 2號(hào) 257 希爾頓酒店 北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路 375 凱賓斯基飯店 北京市朝陽(yáng)區(qū)亮馬橋路 50號(hào) 526 嘉里中心飯店 北京市朝陽(yáng)區(qū)光華路 1號(hào) 487 四星 中旅大廈 朝陽(yáng)北三環(huán)東路 2號(hào) 312 皇家大飯店 朝陽(yáng)北三環(huán)東路甲 6 362 亮馬河大廈 朝陽(yáng)東三環(huán)北路 8號(hào) 472 京倫飯店 朝陽(yáng)建外大街 3號(hào) 648 建國(guó)飯店 朝陽(yáng)建外大街 5號(hào) 460 國(guó)貿(mào)飯店 朝陽(yáng)建外大街 1號(hào) 552 艾維克酒店 朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路乙 10號(hào) 256 大宗飯店 朝陽(yáng)區(qū)麥子店街 58號(hào) 136 漁陽(yáng)飯店 朝陽(yáng)新源西里中街 18號(hào) 506 資料來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 28 區(qū)域現(xiàn)存高端酒店房?jī)r(jià)分析 酒店房?jī)r(jià)受淡旺季、是否會(huì)員、團(tuán)體 或散客等因素影響，浮動(dòng)較大，一般門(mén)市價(jià)格參考意義不大。 區(qū)域高端酒店市場(chǎng)概況 本案酒店區(qū)域市場(chǎng)是指 CBD 區(qū)域、燕莎區(qū)域及兩個(gè) 區(qū)域間東三環(huán)沿線高端酒店市場(chǎng)。 價(jià)格將有較大幅度提升。 軌道交通及基 礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。 目前 CBD 服務(wù)業(yè)所占比重超過(guò) 65％，入駐 CBD 世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)超過(guò) 100 家，金融機(jī)構(gòu)40 余家。 未來(lái)新增的甲級(jí)寫(xiě)字樓品質(zhì)將更具挑戰(zhàn)性，國(guó)貿(mào)三期的產(chǎn)品品質(zhì)將是北京另一個(gè)頂級(jí)項(xiàng)目的代表，而即將入市供應(yīng)的財(cái)源國(guó)際中心其品質(zhì)的北京頂級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)也屈指可數(shù)。因此，區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量應(yīng)該在 90％以上。 區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租售狀況及吸納能力分析 圖 19：區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓入住率走勢(shì) 資料來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 2020 年第 3 季度， CBD 甲級(jí)寫(xiě)字樓入住率為 ％，燕莎商圈甲級(jí)寫(xiě)字樓入住率為 ％，其中 CBD 入住率有較大幅度下降，主要是由于新增入住項(xiàng)目較多導(dǎo)致； 燕莎商圈甲級(jí)寫(xiě)字樓入住率在近兩年來(lái)保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，而 CBD 的入住率在北京 各大商圈一直處于高位，近期才有所下滑。 圖 18：區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓銷售成交價(jià)格走勢(shì)（單位：元 /平方米） 050001000015000202002500002年03年1季03年2季03年3季03年4季04年1季04年2季04年3季04年4季05年1季05年2季05年3季05年4季06年1季06年2季06年3季 資料來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 2020 年 3 季度，區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓成交均價(jià)達(dá)到 21435 元 /平方米，高于北京甲級(jí)寫(xiě)字樓整體成交均價(jià)（ 元 /平方米） 元 /平方米 ， 24 約 7 個(gè)百分點(diǎn)； 自 2020 年 3 季度。 22 市場(chǎng)研究 區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)量分析 圖 16：區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓年度供應(yīng)量（單位：萬(wàn)平方米） 1401020304002年 03年 04年 05年 06年 前三季 資料來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 CBD 甲級(jí)寫(xiě)字樓總量為 162 萬(wàn)平方米，為北京甲級(jí)寫(xiě)字樓總量的 33％，燕莎商圈甲級(jí)寫(xiě)字樓總量為 46 萬(wàn)平方米； 自 2020 年開(kāi)始，區(qū)域（ CBD 和燕莎）甲級(jí)寫(xiě)字樓集中供應(yīng)； 區(qū)域供應(yīng) 90％以上來(lái)自 CBD 及其北向輻射區(qū)域 ，燕莎區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓多為早期供應(yīng)，近幾年新增項(xiàng)目很少。因此北京未來(lái)高端酒店業(yè)發(fā)展空間巨大。 北京市新的城市規(guī)劃發(fā)展和奧運(yùn)會(huì)對(duì)高端酒店業(yè)的促進(jìn) 2020 年的奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì) 將進(jìn)一步刺激旅游業(yè)和商務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展，屆時(shí)將有國(guó)內(nèi)外大量的游客來(lái)觀摩勝會(huì)，前后也將舉辦與奧運(yùn)相關(guān)的一系列商務(wù)活動(dòng)。 北京市本地企業(yè)的發(fā)展對(duì)高端酒店業(yè)的促進(jìn) 隨著中國(guó)加入世 界貿(mào)易組織、中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)接軌過(guò)程的深入，眾多國(guó)外企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，使眾多國(guó)內(nèi)企業(yè)置身于激烈的國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中；激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使國(guó)內(nèi)企業(yè)認(rèn)識(shí)到擁有自己的品牌、具有較強(qiáng)的抗沖擊能力是在