【正文】 綜合研判 ，項(xiàng)目可行，建議積極獲取。 項(xiàng)目總投資 億元，預(yù)期實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤 億元，稅后銷售利潤率 %。三方已經(jīng)約定，第一個(gè)項(xiàng)目三方共同開發(fā)，以后的項(xiàng)目各自開發(fā)。這些人員原則上競聘上崗。 蕉村宗地項(xiàng)目前期合資公司自有 資金 投入 3億元， 融資渠道采取銀行 貸款 或股東借款等方式（以陜西地方電力集團(tuán)和陜西煤業(yè)化工集團(tuán)為主），計(jì)劃融資 億元 ，不足部分由銷售回款解決，貸款利率按 7%計(jì)算。 紅磡房地產(chǎn)出資3333萬元 。 項(xiàng)目投資匯總表 表 1 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額 備注 1 總收入 2 總投資額 3 稅前利潤 4 所得稅 5 稅后利潤額（萬元） 6 總投資利潤率 % 年投資利潤率 % 銷售利潤率 % 26 資金籌措及安排 紅磡房地產(chǎn)公司與天津津?yàn)I發(fā)展投資股份有限公司、陜西新希望能源發(fā)展有限公司 在天津開發(fā)區(qū)共同組建一家合資公司（暫定名“津?yàn)I紅磡 ” ） ，注冊(cè)資金 。 25 建筑面積（ M2） 所占比例（％） 建筑面積（ M2） 所占比例（％） 建筑面積（ M2） 所占比例（％） 地上可售面積（ M2 ） 所占比例（％）970, % 30, % 210000 1,000, %單價(jià) ( 元 /M2) 總價(jià) ( 萬元 ) 單價(jià) ( 元 /M2) 總價(jià) ( 萬元 ) 單價(jià) ( 元 /M2) 總價(jià) ( 萬元 ) 單價(jià) ( 元 /M2) 總價(jià) ( 萬元 )1 直接開發(fā)成本 3, 365, 4, 12, 3, 63, 4, 434, 2 開發(fā)費(fèi)用 25, 1, 1, 29, 開發(fā)間接費(fèi) 11, 13, 銷售費(fèi)用 14, 1, 16, 3 公共設(shè)施維修基金及其它 8, 9, 4 資本化利息 21, 22, 4, 421, 5, 15, 3, 64, 4, 494, 5 稅費(fèi) 38, 2, 40, 營業(yè)稅及附加 31, 2, 33, 土地增值稅 6, 6, 4, 459, 5, 17, 3, 64, 5, 534, 6 項(xiàng)目收入 5, 572, 12, 37, 2, 42, 6, 651, 7 稅前利潤 1, 112, 6, 19, 1, 22, 1, 109, 8 稅前總投資利潤率 9 所得稅 28, 1, 4, 5, 27, 10 稅后成本合計(jì) 5, 487, 7, 22, 2, 59, 5, 569, 稅后利潤 84, 4, 14, 17, 82, 稅后總投資利潤率 % % % %銷售利潤率 % % %小計(jì)（ 1+ 2+ 3+ 4 ）總投資額（ 1+ 2+ 3+ 4+ 5 ）序號(hào) 項(xiàng)目高層 商業(yè) 地下人防 項(xiàng)目合計(jì) 投資收益匯總表： 項(xiàng)目總投資 億元，預(yù)期實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤 億 元，稅后銷售利潤率 %。商業(yè)銷售均價(jià) ： 12500元 /m2。 建筑面積（ M2） 所占比例（％） 建筑面積（ M2） 所占比例（％） 建筑面積（ M2） 所占比例（％） 地上可售面積（ M2 ） 所占比例（％）970, % 30, % 210000 1,000, %單價(jià) ( 元 /M2) 總價(jià) ( 萬元 ) 單價(jià) ( 元 /M2) 總價(jià) ( 萬元 ) 單價(jià) ( 元 /M2) 總價(jià) ( 萬元 ) 單價(jià) ( 元 /M2) 總價(jià) ( 萬元 )1 直接開發(fā)成本 3, 365, 4, 12, 3, 63, 4, 434, 土地及大配套費(fèi) 1, 102, 1, 3, 98, 土地費(fèi) 86, 2, 81, 前期費(fèi)用 15, 1, 17, 建筑安裝 2, 197, 2, 6, 2, 58, 2, 262, 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 34, 1, 36, 公共設(shè)施配套費(fèi) 8, 9, 不可預(yù)見費(fèi) 7, 1, 9, 2 開發(fā)費(fèi)用 25, 1, 1, 29, 開發(fā)間接費(fèi) 11, 13, 銷售費(fèi)用 14, 1, 16, 3 公共設(shè)施維修基金及其它 8, 9, 4 資本化利息 21, 22, 4, 421, 5, 15, 3, 64, 4, 494, 5 稅費(fèi) 38, 2, 40, 營業(yè)稅及附加 31, 2, 33, 土地增值稅 6, 6, 4, 459, 5, 17, 3, 64, 5, 534, 小計(jì)（ 1+ 2+ 3+ 4 ）總投資額（ 1+ 2+ 3+ 4+ 5 ）序號(hào) 項(xiàng)目高層 商業(yè) 地下人防 項(xiàng)目合計(jì) 收入測算 項(xiàng)目投資測算時(shí)，產(chǎn)品全部按出售考慮。 所得稅（稅前利潤的 25%） 。樓面地價(jià)： 819元 /平方米。 經(jīng)營模式 綜合 考慮項(xiàng)目的自身?xiàng)l件、盈 利預(yù)期以及公司的經(jīng)營計(jì)劃，建議住宅 和地下車位全部出售 。 項(xiàng)目分 5 期滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)，每期開發(fā)面積約 20 萬㎡ 左右 。 五、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營分析 開發(fā)原則 嚴(yán)格控制開發(fā)成本，加強(qiáng)精細(xì)化管理，注重產(chǎn)品質(zhì)量 ， 在努力實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益的基礎(chǔ)上傾 力打造 公司品牌 價(jià)值 ， 提升 公司在西安 房地產(chǎn) 市場 的 影響力， 為公司全面進(jìn)軍西安房地產(chǎn)市場打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。兩室面積 80110 平米之間，三室面積 120160 平米之間。 初步規(guī)劃方案設(shè)想 通過對(duì)西安房地產(chǎn)市場的調(diào)研分析以及周邊住宅產(chǎn)品的特點(diǎn)， 建議產(chǎn)品戶型以二 室為主力戶型， 吸引高端客戶。 產(chǎn)品定位原則：強(qiáng)調(diào)和突出山居生活 的舒適性和 品質(zhì)感 ，在市場條件下 最大化挖掘項(xiàng)目的價(jià) 值。 航天基地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?為本項(xiàng)目提供了 較好 的客戶需求，本項(xiàng)目 以 政府官員 、 企業(yè)中高管、 私營企業(yè)主 、 航天基地企事業(yè)高管及技術(shù)人員 作為本項(xiàng)目重點(diǎn)目標(biāo)客戶群 。鑒于項(xiàng)