【正文】 現(xiàn) 代城 芙蓉同發(fā) 交易均價(jià) 待 估 3750 3780 3800 3800 3700 交易時(shí)間 交易情況 正常 正常 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因素 40% 環(huán)境 地理位置 韻山中路 三泰街 24號(hào) X一路 235號(hào) 解放西路與太平街交匯處 芙蓉中路388號(hào) 芙蓉中路458號(hào)（識(shí)字嶺） 升值前瞻 良好 好 好 好 好 好 自然環(huán)境 一般 一般 一般 良好 一般 一般 周邊環(huán)境 較好 好 較好 良好 較好 較好 區(qū)域規(guī)劃 良好 較好 較好 較好 一般 較好 生活氣氛 較濃 濃厚 濃厚 濃厚 較濃 濃厚 人文氣氛 較濃 較濃 較濃 較濃 較濃 較濃 交通 步行交通 便捷 便捷 便捷 便捷 便捷 便捷 車行交通 便捷 便捷 便捷 便捷 便捷 便捷 公共交通 多路公交 車 多路公交 車 202等多路 多路公交 車 多路公交 車 多路公交車，便捷 長(zhǎng)沙 LXIBM 東塘項(xiàng)目商業(yè)和公寓部分市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位報(bào)告 長(zhǎng)沙 LXIBM 41 fyeF 配套 生活服務(wù)設(shè)施 大型超市、銀行、酒店等 大型百貨、超市、銀行等 銀行、商場(chǎng)等 銀行、超市、廣場(chǎng)等 銀行、超市、圖書館等 酒店、商場(chǎng)、超市、醫(yī)療等 教育配套設(shè)施 中、小學(xué) 中學(xué) 育英小學(xué) 大同小學(xué) 中學(xué) 中學(xué) 中、小學(xué)較 完善 樓盤個(gè)別因素50% 建筑規(guī)模 較大 小 小 較小 較小 小 建筑形態(tài) 高層 高層 高層 高層 高層 高層 項(xiàng)目規(guī)劃 較好 一般 一般 一般 較好 一般 園林景觀 較好 一般 一般 一般 一般 較差 項(xiàng)目?jī)?nèi)配套 較好 空中泛會(huì) 所花園 一期無會(huì)所， 24小時(shí)保安、 24小時(shí)清潔 雙會(huì)所 較好 一般 外立面 較好 一般 較好 一般 較好 較好 發(fā)展商品牌 LXIBM 宇凱房地產(chǎn) 景鵬房地 產(chǎn) 龍港房地 產(chǎn) 金域置業(yè) 同發(fā)置業(yè) 項(xiàng)目品牌 一般 一般 一般 一般 一般 一般 戶型設(shè)計(jì) 較好 較好 較好 一般 較好 一般 物業(yè)管理 待定 待定 景鵬管理 待定 待定 富保物業(yè) 營銷推廣 10% 營銷包裝 較好 一般 較好 一般 較好 較好 ? 價(jià)格影響因素修正系數(shù)表 長(zhǎng)沙 LXIBM 東塘項(xiàng)目商業(yè)和公寓部分市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位報(bào)告 長(zhǎng)沙 LXIBM 42 fyeF ? 計(jì)算結(jié)果： 比較修正后，以 X個(gè)比準(zhǔn)均價(jià)的算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果，即本項(xiàng)目的住宅現(xiàn)時(shí)平均價(jià)格為 3903元 /M2。同發(fā) 3700 元 / M2 ? 價(jià)格影響因素說明表 項(xiàng)目因素 細(xì)化因素 本案 景江東方 湘域中央 BOBO 國際 頤美星座 3750 元 / M2 湘域中央 3780 元 / M2 BOBO 國際 3800 元 / M2 頤美 ① 項(xiàng)目?jī)r(jià)格類比 ? 根據(jù)替代原則，選取以下 5個(gè)在長(zhǎng)沙具有代表性的小戶型公寓項(xiàng)目作為比較案例。 市場(chǎng)形象定位 城市中心 新銳領(lǐng)地 說明： ? “城市中心”：強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目的區(qū)位，這是客戶購買公寓產(chǎn)品的最重要因素；此定位也與項(xiàng)目整體定位一脈相承； ? “新銳領(lǐng)地”：一方面在項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶中，居家自住型客戶都是年輕、時(shí)尚、潮流的城市新銳一族，而商住兩用型客戶也正處于事業(yè)成長(zhǎng)期，也屬于商界的新銳力量；另一方面也代表了 LXIBM 作為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的新軍，銳意進(jìn)取的，銳不可擋的形象。 ? 專業(yè)地產(chǎn)投資客：有專業(yè)的房地產(chǎn)知識(shí)，自己有專業(yè)的判斷能力，認(rèn)可區(qū)域的升值潛力。 （ 2） 商住兩用型客戶： ? 東塘商圈和雨花亭商圈的個(gè)體工商戶：事業(yè)處于發(fā)展上升階段，強(qiáng)烈的投資意識(shí)，認(rèn)同區(qū)域的升值潛力。 客戶定位 在以上分析中已經(jīng)基本得出了公寓客戶的來源，具體客戶定位如下： （ 1） 居家自住型客戶 ? 在周邊區(qū)域居住的 20 多歲的年輕人：有較強(qiáng)的獨(dú)立意識(shí)、時(shí)尚、潮流、新銳。 地塊價(jià)值解析總結(jié) ? 區(qū)域居住、商業(yè)、商務(wù)環(huán)境的現(xiàn)狀及發(fā)展和便捷的交通帶來了大量的公寓需求，這為本案開發(fā)公寓產(chǎn)品提供了客戶基礎(chǔ)； ? 為實(shí)現(xiàn)更高的利潤(rùn)收益、保證住宅的居住品質(zhì)，本案需要適當(dāng)開發(fā)一些公寓產(chǎn)品，而公寓的定位以接近項(xiàng)目整體高端形象為宜。 長(zhǎng)沙 LXIBM 東塘項(xiàng)目商業(yè)和公寓部分市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位報(bào)告 長(zhǎng)沙 LXIBM 37 fyeF 地塊內(nèi)部物業(yè)關(guān)系解析 ? 本項(xiàng)目走高端路線，將建立起高端的市場(chǎng)形象，住宅部分定位為“城市中心高端住宅”，項(xiàng)目的公寓處于臨街位置，其形象定位對(duì)項(xiàng)目的整體形象有很大的影響； ? 項(xiàng)目整體的高端形象 對(duì)公寓產(chǎn)品的形象也賦予了很大的提升力和支持力。也能使部分公寓產(chǎn)品朝向更高，有利于提高公寓的整體品質(zhì)。 規(guī)劃解析 ? 本項(xiàng)目容積率較高，要使主要產(chǎn)品住宅達(dá)到更高的居住品質(zhì)就要盡量降低小區(qū)內(nèi)的建筑密度，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要充分利用臨街面及臨街商業(yè)上方的空間； ? 但韶山路是城市主干道，車流量大且車速很快，噪音和廢氣等污染嚴(yán)重，會(huì)對(duì)路邊的住宅產(chǎn)品品質(zhì)影響很大，進(jìn)而會(huì)影響到項(xiàng)目的整體品質(zhì)和形象，因而在臨街位置不適宜建設(shè)太多的住宅產(chǎn)品； ? 長(zhǎng)沙消費(fèi)者對(duì)住宅的朝向非?？粗?，要求最好朝南且南北對(duì)流，韶山路沿線商業(yè)上不適合開發(fā)東西朝向的住宅，則商業(yè)上方空間難以充分利用； ? 一方面小戶型公寓客戶與高端住宅客戶有很明顯的檔次差別，過大比例的小戶型公寓會(huì)對(duì)項(xiàng)目整體高端形象定位產(chǎn)生一定的影響；另一方面 項(xiàng)目的住宅以高端定位，其價(jià)格水平已超過了目前長(zhǎng)沙大部分公寓產(chǎn)品的價(jià)格，太多的小戶型公寓產(chǎn)品并不會(huì)對(duì)提升項(xiàng)目利潤(rùn)有太大幫助。對(duì)于在 CBD 工作有購買公寓需求 的年輕白領(lǐng)，本項(xiàng)目距離他們的工作地點(diǎn)不遠(yuǎn)，滿足他們選擇公寓的基本條件，而相對(duì)于位居 CBD 的公寓，本項(xiàng)目離過于喧鬧的都市有一定距離，可以得到稍微一點(diǎn)清靜，更適合享受獨(dú)立的居家生活。他們也將是本案的目標(biāo)客戶群之一。 ? 周邊商務(wù)環(huán)境解析 項(xiàng)目所在區(qū)域并不 是一個(gè)商務(wù)區(qū)，商務(wù)辦公對(duì)小戶型公寓的需求較少。 這兩個(gè)商圈的發(fā)展不僅使項(xiàng)目周邊的配套檔次得到根本性的改善和提升（例如沃爾瑪和時(shí)代華納影城將成為年輕一族享受城市休閑娛樂生活的好去處），同時(shí)也將使個(gè)體工商戶數(shù)量大大增加，其收入和經(jīng)濟(jì)能力也大大提高，他們中的一部分來自于區(qū) 域內(nèi)的原住居民，而更大的部分來自于城市其他區(qū)域或周邊縣市甚至更遠(yuǎn)的地方，這部分人一方面有居住的需求，在離經(jīng)營地點(diǎn)不遠(yuǎn)的地方購買一套小戶型公寓，不需要投入太大的成本又能方便其兼顧生活和經(jīng)營，對(duì)于投資意識(shí)強(qiáng)的他們來說這同時(shí)也是一種投資；另一方面其中經(jīng)營較好的人還有商業(yè)經(jīng)營的需求，原有的經(jīng)營場(chǎng)所已不能滿足其發(fā)展需要，可能需要更大的存貨空間，也可能需要一個(gè)辦公的場(chǎng)所，在離經(jīng)營地點(diǎn)不遠(yuǎn)的地方投資一套可商住兩用的小戶型公寓是最好的選擇。 ? 周邊商業(yè)環(huán)境解析 本項(xiàng)目同時(shí)歸屬東塘商圈和雨花亭商圈。這其中有一批家庭條件較好，而子女年齡在 20 多歲的家庭，他們的子女一方面對(duì)現(xiàn)有的居住條件不滿足，另一方面年輕人的獨(dú)立心態(tài)使他們希望能脫離父母獨(dú)立生活，但由于工作時(shí)間短，他們還沒有足夠的經(jīng)濟(jì)能力購買大面積的房子，在離家不遠(yuǎn)的地方購買一套小戶型公寓既可實(shí)現(xiàn)獨(dú)立生活，又能在需要的時(shí)候得到家庭的照顧，可以說是父母和子女都能接受的較好選擇。 公寓市場(chǎng)分析總結(jié) ? 長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)旺銷態(tài)勢(shì)，需求旺盛，且開發(fā)公寓產(chǎn)品可帶來更高的利潤(rùn)回報(bào)； ? 本案具備了開發(fā)公寓產(chǎn)品的基本條件和市場(chǎng)機(jī)會(huì) —— 地處城市中心、處于商業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域、未來區(qū)域內(nèi)將呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的市場(chǎng)情況； 長(zhǎng)沙 LXIBM 東塘項(xiàng)目商業(yè)和公寓部分市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位報(bào)告 長(zhǎng)沙 LXIBM 34 fyeF ? 本案在開發(fā)公寓產(chǎn)品時(shí)，需要對(duì)開發(fā)量進(jìn)行合理控制，戶型面積以 4060 平方米為主，并在每層戶數(shù)、戶型設(shè)計(jì)等方面注重產(chǎn)品品質(zhì)的提升，在可控范圍內(nèi)可考慮帶裝修交樓。這表明客戶并不希望購房后再經(jīng)歷繁瑣的裝修過程，帶裝修交房是大多數(shù)客戶的需求。究其原因有四，一是帶裝修交樓后總價(jià)必然提升，而公寓項(xiàng)目一向以低總價(jià)取勝，對(duì)客戶接受度會(huì)受到一定影響；二是公寓產(chǎn)品客戶需求差別很大，有居家自住，也有商務(wù)辦公，而居家自住者多為年輕一族，他們需求更講究個(gè)性化，商務(wù)辦公者經(jīng)營方向也差異很大，統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)難以滿足各種用戶需求，給銷售帶來不利影響；三是產(chǎn)品裝修需要投入更多的資金成本，若銷售不暢可能帶 來更多的資金積壓，而目前長(zhǎng)沙很多公寓項(xiàng)目多為本土開發(fā)商，其資金實(shí)力有限，難以承受此風(fēng)險(xiǎn)；四是帶裝修交樓對(duì)裝修工程質(zhì)量把控要求較高，否則很容易引起糾紛，對(duì)于開發(fā)經(jīng)驗(yàn)欠缺的本土開發(fā)商而言風(fēng)險(xiǎn)較大。 開發(fā)公寓產(chǎn)品可獲得的利潤(rùn)較普通住宅產(chǎn)品更高，為實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)，本案可考慮開發(fā)一定量的公寓產(chǎn)品。 根據(jù)市場(chǎng)情況看，本案的小戶型公寓產(chǎn)品面積控制在 4060平方米之間較為合適，而在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量增加產(chǎn)品亮點(diǎn)，以在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于較有利的局面。 （ 7） 公寓產(chǎn)品戶型分析 目前主要在售公寓項(xiàng)目的產(chǎn)品戶型區(qū)間在 25135 平方米之間，主要集中于 4080 平方米之間；主力戶型面積在 3088 平方米之間，主要集中于 4060 平方米之間；而戶型基本上都是以一房一廳為主。 合理控制每層戶數(shù)是本項(xiàng)目進(jìn)行公寓產(chǎn)品開發(fā)時(shí)需考 慮的問題，其對(duì)產(chǎn)品檔次、居住品質(zhì)、產(chǎn)品價(jià)格都有一定影響。對(duì)比位于 X 一路的三個(gè)公寓項(xiàng)目，其區(qū)位價(jià)值相當(dāng)，在不考慮其他更多因素的情況下，每層戶數(shù)最多的 X 一新干線（ 32 戶）均價(jià)最低（ 3600 元 /M2），而戶數(shù)相對(duì)較少的湘域中央（ 24戶）和景江東方（ 25 戶）均價(jià)則相對(duì)較高（分別為 3780 元 /M3800 元 /M2）。 本案開發(fā)公寓產(chǎn)品時(shí)不必?fù)?dān)心高層的影響，可在規(guī)劃條件 下盡量達(dá)到更高的樓層。 目前東塘片區(qū)正處于公寓需求產(chǎn)生的初期，本案在確定公寓產(chǎn)品的開發(fā)量時(shí)采取較為穩(wěn)健的策略更為適宜。這一方面表現(xiàn)出開發(fā)商越來越看好公寓產(chǎn)品，加大了公寓產(chǎn)品的開發(fā)量；另一方面也可以看出公寓項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的走勢(shì) —— 在公寓長(zhǎng)沙 LXIBM 東塘項(xiàng)目商業(yè)和公寓部分市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位報(bào)告 長(zhǎng)沙 LXIBM 32 fyeF 產(chǎn)品推出初期，考慮到市場(chǎng)接受度等問題，開發(fā)商一般都選擇較為謹(jǐn)慎的策略，而在市場(chǎng)成熟后開始放量增長(zhǎng)。 （ 4） 公寓規(guī)模分析 從目前在售公寓項(xiàng)目的總體規(guī)?？?，其總建筑面積在 2400090000 平方米之間，其中以40000 平方米左右（包括了其中的商業(yè)等面積）規(guī)模的項(xiàng)目居多。隨著城市的不斷擴(kuò)張，東塘區(qū)位價(jià)值的提升，東塘商圈和雨花亭商圈商業(yè)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)生活配套的升級(jí)，必將產(chǎn)生大量的公寓產(chǎn)品需求。城市中心、商務(wù) /商業(yè)發(fā)達(dá)的區(qū)域是小戶型公寓生存的基本條件。二是小型私營企業(yè)，這些企業(yè)由于尚處于創(chuàng)業(yè)階段，資金實(shí)力有限，在城市中心購買或租賃小戶型公寓作為辦公場(chǎng)所， 不僅工作方便，而且比寫字樓便宜很多。 （ 3） 公寓分布區(qū)域分析 目前長(zhǎng)沙市具有較大影響力的在售公寓大多都集中在城市中央 CBD 區(qū)域，這反映出公寓項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位及其需求。同發(fā) 芙蓉路 （ 32863） 30 層 488（ 19） 3696 40， 60 3700 T 型結(jié)構(gòu)外觀 上東印象 晚報(bào)大道 （ 67200） 33 層 795（ 25） 41124 4149 2900 S 性流線立面設(shè)計(jì) 上城星座 人民中 1 號(hào) （ 33870） 31 層 539（ 20） 4088 4088 3750 定位為行政公寓 自由 .COM 長(zhǎng)嶺上 8 號(hào) 24100 24 層 422（ 18） 3570 5060 米小復(fù)式設(shè)計(jì)，獨(dú)立廚衛(wèi) 黃興北路 48000 28 層 572（ 26） 3884 54 城市動(dòng)力 韶山北路 （ 26800） 30 層 215 51137 5175 3330 備注：建筑面積中帶括號(hào)者為扣除項(xiàng)目的商業(yè)等其他產(chǎn)品后的公寓產(chǎn)品（含大面積住宅）的面積 （ 2） 案名分析 與普通住宅樓盤相比，公寓的案名大多較為新穎、時(shí)尚、現(xiàn)代，典型的如 BOBO 國際、螞蟻工房、 自由 .COM、 、城市動(dòng)力等 ，這充分表現(xiàn)出