【正文】 通榆運河南接長江水道，入海水道中山河， 蘇北灌溉總渠 貫穿境內并西接京杭運河， 濱海 港 已成為國家二類開放港口，是蘇北沿海建 1020 萬噸碼頭的理想選址； 鹽城 和 連云港機場 已開通北京， 廣州 ， 上海 ， 。 濱海縣內主要航道極少封凍，海面上沒有結過冰；歷年平均降雨量為 毫米，最大為 毫米，最少 毫米，年平均降雨日數為 100 天左右，多集中在夏季；根據有關統(tǒng)計資料，歷年平均霧天為 23 天，連續(xù) 4 個小時以 區(qū)位和交通 濱?？h有優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境，便捷的交通使濱海融入了 上海 經濟圈。 此地塊處于城區(qū)西北角 327 省道與 204 國 道交匯處，相比同處 327 省道南側的濱海農副產品批發(fā)市場，由于十字路口大量來往響水連云港、阜寧鹽城及漣水淮安方向的人流、物流、商流優(yōu)勢影響，為未來的商鋪銷售與市場運營提供良好的區(qū)位優(yōu)勢 中國供銷 地塊北面為農產品加工園，西北面為現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)園，東南面為濱?？h主城區(qū) 。距鹽城市區(qū)、連云港、淮安均約90 公里 左右 。具體位置是：縣城 西 北部， 地塊北臨 327省道，西鄰 204 國道，南為規(guī)劃中的育才西路，交通組織便捷 。 中國供銷 目前絕大部分農產品批發(fā)市場是以傳統(tǒng)的現(xiàn)貨交易為主，今后將朝著競價拍賣、看樣訂貨、網上交易、遠期合約和期貨交易方式的方向發(fā)展，從集市交易向超市交易方向發(fā)展。其品質要求實行新的質量標準，即“三化一測” —— 質量等級化、重量標準化、包裝規(guī)格化和農藥檢測；適應組織結構及流通服務功能變化。 （ 2）服務策略 本項目的配套服務有主要包括物流、庫存、給水配電、保安消防、垃圾處理等，確保市場有序營運。品牌建設是復雜系統(tǒng)，應充分利用自身的特色優(yōu)勢，建立現(xiàn)代物流配送中心，并憑借其自身的技術優(yōu)勢，向相關部門申請“先進技術型企業(yè)”，以享受政府在稅收、金融及資產折舊等方面的優(yōu)惠政策。 經營策略 （ 1）品牌策略 項目的定位是現(xiàn)代化的農副產品 批發(fā)市場，視野決定高度，因此，要使項目名譽全國，必須做足宣傳，不僅在國內打響知名度，還要利用各方（政府， 中國供銷 設立專業(yè)的管理公司負責市場管理，實現(xiàn)產品交易、物流配送、檢驗檢測、信息服務的有效進行。 經營方針 總的經營方針為：專業(yè)經營、持續(xù)增值。項目建成后將集農副產品批發(fā)交易，加工冷凍，倉儲配送，展示展銷、電子商務、信息發(fā)布、檢驗檢測、進出口代理及科研等功能為一體，將成為經營規(guī)模大型化、經營檔次高級化、經營手段一體化、經營空間國際化、經營環(huán)境規(guī)范化的大型農副產品配送和農副產品倉儲物流基地，達到“建一個市場、拉動一方經濟、興一批產業(yè)、富一方百姓”的目的。通榆運河南接長江水道，入海水道中山河， 蘇北灌溉總 渠 貫穿境內并西接京杭運河， 濱海港 已成為國家二類開放港口 。 濱海縣有優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境，便捷的交通使濱海融入了 上海 經濟圈。 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 28 頁 共 100 頁 項目各交易區(qū)面積推算表（單位：平方米） 蔬菜 水果 肉類 水產品 副產品 倉儲冷鏈 綜合服務 22% 15% 10% 12% 6% 10% 25% 分 類交易區(qū)面積 70400 48000 320xx 38400 19200 320xx 80000 蔬菜 、水果 交易區(qū)、肉類交易區(qū)、禽蛋類交易區(qū)、水產品交易區(qū)、 糧油交易區(qū)、干果調料交易區(qū)和白首烏專區(qū) 根據 濱海 農產品物流園的實際規(guī)劃，將交易區(qū)面積調整如下： 17700 （ 1）糧油交易區(qū)： 3200 平方米 （ 2）肉類交易區(qū)： 14100 平方米 （ 3）禽 、 蛋交易區(qū)： 13600 平方米 （ 4）水產品交易區(qū)： 26500 平方米 （ 5）果品交易區(qū)： 8500 平方米 （ 6）蔬菜交易區(qū)： 23000 平方米 （ 7）干果調料交易區(qū)： 5100 平方米 （ 8）白首烏專 區(qū)： 8500 平方米 （ 9）副食品交易區(qū)： 12100 平方米 （ 10）綜合交易服務區(qū)： 35000 平方米 （ 11）倉儲： 6800 平方米 （ 12）冷庫： 13600 平方米 中國供銷 根據各城市現(xiàn)有交易量和未來交易時的增長比，進行同比例的面積擴容。 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 27 頁 共 100 頁 注： 按 濱海 人口基數、項目覆蓋輻射能力測算，預計 20xx 年項目主要 品種交易規(guī)模可達 20 億元；項目正式運營三年內，所有品種總交易規(guī)模在 20 億元以上；五年內，所有品種總交易規(guī)模在 30 億元以上。 我國國民平衡膳食食品消費量 每天 每年 每天 每年人均量( 公斤) 110 110總量（萬噸） 人均量( 公斤) 50 50總量（萬噸） 人均量( 公斤) 總量（萬噸） 人均量( 公斤) 總量（萬噸） 24蔬菜水果水產品備注：按2 0 1 5 年中心城區(qū)1 1 5 萬人口測算，轄區(qū)6 5 6 萬人口測算肉類項目全市中心城區(qū) 隨著 濱海 居民人均收入水平的不斷提高，高價值、高品質的農產品消費力必將增強，飲食結構相對合理。 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 26 頁 共 100 頁 國居民膳食指南》，并建立與之相配套的平衡膳食結構。 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 25 頁 共 100 頁 平均值：簡單算術平均值 眾 數：在觀察中出現(xiàn)較多的一個數值 中位數：在平均交易值按大小排列，處在中間位置的一個數值 分位數：在平均交易值按大小排列，處在 1/ 2/ 3/4 位置的一個數值 全國平均交易值的平均值 為 元 /平方米，中位數為 元 /平方米，根據 濱?？h 人均 GDP 情況、人均可支配收入情況以及 濱海縣 城區(qū) EGR 系數情況推算，選擇中位數 元 /平方米較為合理。 海安縣農產品批發(fā)市場面積需求預測 S= M247。隨著收入、生活水平提高，居民膳食消費結構趨向健康、養(yǎng)生方向發(fā)展，除正餐飯菜搭配之外，多數人比較注重早餐，乳 及乳制品、鮮瓜果、糕點等均保持一定的消費量，農產品需求也將向高質量需求轉變。 中心城區(qū)：到 20xx 年中心城區(qū)城市人口 約 34 萬人，到 2020 年中心城區(qū)城市人口 約 50 萬人，遠期 2030 年中心城區(qū)城市人口 約 63 萬人。居民生活質量、生活品味顯著提高，每百戶家庭擁有汽車 31 輛、電腦 115 臺 。其中人均衣著支出為 2302 元：著裝向品牌化、成衣化方向發(fā)展，購買成衣、鞋類單價同比增長明顯；人均食品消費 中國供銷 各職能部門各司其職、各負其責，嚴把市場食品進貨查驗關、經營關、退出關，把不符合質量標準、衛(wèi)生標準和安全標準的食品拒于市場之外，實現(xiàn)食品市場秩序明顯好轉，食品消費達到健康、衛(wèi)生、安全的要求。依靠工商部門對市場準入和商品流通環(huán)境食品安全的監(jiān)管，加強與城管部門的密切合作，要采取“一場一策”的 辦法，拿出有針對性、可操作的舉措。按照誰投資，誰受益，誰開辦、誰管理的原則，明確市場主辦單位就是市場管理第一責任人，進一步探索農貿市場的市場化管理新模式，引進和培育專業(yè)化的市場管理服務公司。農貿市場改造的首要難題是資金，為加快市場改造提升步伐，有必要由政府牽頭，采取政府補一點，業(yè)主出一點，向上級商務主管部門爭取一點，探索農貿市場改造資金多渠道籌措辦法，進一步探索由政府引導、市場運作、政策推動的市場建設和改造新模式，把集貿市場建設和改造納入政府為民辦實事的民生工程；進一步探索企業(yè)投資 、社會投資與個人參股投資和申請財政補貼相結合的投融資模式，有計劃分步驟地對集貿市場進行標準化升級改造 ,從根本上來解決市場問題。 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 23 頁 共 100 頁 （ 3）改造資金要多方籌措。按照《農產品批發(fā)市場改造建設規(guī)范》和《農貿市場改造建設標準》，重點開展對地面污水處理系統(tǒng)改造、水電系統(tǒng)改造、交易 大廳維修以及產品加工分選包裝設施、綜合服務設施、市場信息采集發(fā)布系統(tǒng)、市場監(jiān)控系統(tǒng)、農產品質量安全檢測系統(tǒng)和衛(wèi)生保潔輔助設施等十個方面的改造。農貿市場是城市發(fā)展的重要組成部分，也是城市商業(yè)網點建設的重要內容。 （ 2）功能提升要有序推進。另一方面，農產品批發(fā)市場建設要把握高起點、高標準和功能全、設施好、環(huán)境優(yōu)的原則，將它作為提升城市品位、完善城市功能、方便人民群眾，創(chuàng)建優(yōu)秀旅游城市和文明城市的形象工程來建設。為此，提出以下建議和對策： （ 1）網點布局要科學規(guī)劃。 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 22 頁 共 100 頁 農貿市場在滿足人民群眾日常生活需要、活躍地方經濟、促進社會發(fā)展中具有不可替代的作用，與其他商業(yè)設施的功能相比，農貿市場不僅具有一定的社會性，更具有很強的公益性。另外在新建社區(qū)，市場分布少，遠遠不能滿足周邊居民的生活需要 。農貿市場一方面是生鮮食品和日常生活用品的重要銷售渠道，與老百姓的生活密切相關，直接關系到人民群眾的身體健康和消費安全；同時，農貿市場也是假冒偽劣商品和不健康食品的最集中的銷售場所，多數市場還不具備食品、蔬菜檢驗檢測條件，存在著極大的消費風險。有的開發(fā)商在出售門面和攤位后，不履行物業(yè)管理和市場管理責任。市場業(yè)主履行市場經營管理第一責任人職責不到位，管理缺位。對此，市民反響強烈，市場環(huán)境問題已成為讓政府頭痛，讓經營戶抱怨，讓市民揪心的難點、熱點問題。目前農貿市場，特別是社區(qū)小規(guī)模菜市場業(yè)主，其經營所得大部分用于日常管理開支，很少用于市場設施完善及環(huán)境改造等方面的投入。 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 21 頁 共 100 頁 （ 2）投入不足，改造缺乏資金。主要表現(xiàn)在： （ 1）設施簡陋，購物環(huán)境差，發(fā)展嚴重滯后。農貿市場在激烈的市場競爭中，要繼續(xù)發(fā)揮各項功能，唯一出路就是必須加快更新升級。濱?？h城外，下面十二個鄉(xiāng)鎮(zhèn)各有一兩個農貿市場，但均不是規(guī)范化、市場化缺乏一個規(guī)模性、規(guī)范性的農業(yè)產業(yè)物流園。主要為海產品、肉類、家禽類、干貨類、加工類食品。 中國供銷 物 流吞吐量小。 市場于 20xx 年 初開業(yè)運營， 至今 4 年多時間入 駐率 約 65%，且有部分入駐歇業(yè)。全縣現(xiàn)有農業(yè)龍頭企業(yè) 110 家，其中已爭創(chuàng)省級龍頭企業(yè) 5 家，市級龍頭企業(yè) 27 家，獲得市名牌產品 17 個、省名牌產品 5 個省注明商標 2 個 具有豐富的農副產品資源優(yōu)勢。全年糧食總產量達 91 萬噸 ， 油料作物總產量 萬噸 ，蔬菜總產量 120 萬噸， 水果總產量 萬噸 ，白首烏等中藥材 2 萬噸， 造林 29325 畝 ， 肉類總產量 萬噸 ， 禽蛋總產量 萬噸 ， 水產 品總產量 萬噸 ， 蠶繭產量 165 噸 。 實現(xiàn)農林牧漁業(yè)總產值 億元，比上年增長 %。 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 19 頁 共 100 頁 濱海 縣農副產品產量現(xiàn)狀： 全縣擁有耕地 146 萬畝耕地。水產品產量 萬噸，增長 。禽蛋產量 萬噸，增長 %。棉花產量 萬噸，增長 %，年末全省生豬存欄 萬頭，比上年下降 %；全年生豬出欄 萬頭，增加 %。 20xx 年糧食總產量 萬噸，比 20xx 年增加 72 萬噸，增長 %，連續(xù)八年豐收。 中國供銷 從更長遠的角度來看，自中國加入世界貿易組織，也加快了與周邊國家的自由貿易區(qū)建設，國內農副產品市場在一個前所未有的自由與開放的環(huán)境中，由于我國農副產品的運輸成本明顯高于其他國家，迫切需要加快農副產品批發(fā)市場建設，有效降低我國農副產品的流通成本 。中國農批聯(lián)結全國的實體節(jié)點和高度發(fā)達的信息網絡平臺，將為海安縣域的現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展提供廣闊的信息平臺，有利于海安區(qū) 域以專業(yè)批發(fā)市場為基地而實現(xiàn)全向發(fā)展，有效實現(xiàn)產銷對接；同時實現(xiàn)與高技術的對接，以現(xiàn)代農業(yè)技術指導農業(yè)合作社的發(fā)展，實現(xiàn)訂單農業(yè)，突出特色農業(yè)板塊；打出打響更多的海安地產特色農副產品品牌 。 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 17 頁 共 100 頁 更加對外開放、農民增收難度加大，城鄉(xiāng) 居民消費水平和生活質量日益提高的背景下，市場功能完善的副產品批發(fā)市場體