【正文】 自由與開放的環(huán)境中，由于我國農副產品的運輸成本明顯高于其他國家，迫切需要加快農副產品批發(fā)市場建設，有效降低我國農副產品的流通成本 。禽蛋產量 萬噸，增長 %。全年糧食總產量達 91 萬噸 ， 油料作物總產量 萬噸 ，蔬菜總產量 120 萬噸， 水果總產量 萬噸 ，白首烏等中藥材 2 萬噸， 造林 29325 畝 ， 肉類總產量 萬噸 ， 禽蛋總產量 萬噸 ， 水產 品總產量 萬噸 ， 蠶繭產量 165 噸 。 中國供銷 主要表現在： （ 1）設施簡陋，購物環(huán)境差，發(fā)展嚴重滯后。市場業(yè)主履行市場經營管理第一責任人職責不到位，管理缺位。 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 22 頁 共 100 頁 農貿市場在滿足人民群眾日常生活需要、活躍地方經濟、促進社會發(fā)展中具有不可替代的作用，與其他商業(yè)設施的功能相比，農貿市場不僅具有一定的社會性，更具有很強的公益性。農貿市場是城市發(fā)展的重要組成部分，也是城市商業(yè)網點建設的重要內容。按照誰投資，誰受益，誰開辦、誰管理的原則，明確市場主辦單位就是市場管理第一責任人，進一步探索農貿市場的市場化管理新模式，引進和培育專業(yè)化的市場管理服務公司。居民生活質量、生活品味顯著提高，每百戶家庭擁有汽車 31 輛、電腦 115 臺 。 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 25 頁 共 100 頁 平均值：簡單算術平均值 眾 數：在觀察中出現較多的一個數值 中位數：在平均交易值按大小排列，處在中間位置的一個數值 分位數：在平均交易值按大小排列，處在 1/ 2/ 3/4 位置的一個數值 全國平均交易值的平均值 為 元 /平方米，中位數為 元 /平方米，根據 濱海縣 人均 GDP 情況、人均可支配收入情況以及 濱海縣 城區(qū) EGR 系數情況推算，選擇中位數 元 /平方米較為合理。根據各城市現有交易量和未來交易時的增長比，進行同比例的面積擴容。項目建成后將集農副產品批發(fā)交易，加工冷凍，倉儲配送，展示展銷、電子商務、信息發(fā)布、檢驗檢測、進出口代理及科研等功能為一體，將成為經營規(guī)模大型化、經營檔次高級化、經營手段一體化、經營空間國際化、經營環(huán)境規(guī)范化的大型農副產品配送和農副產品倉儲物流基地，達到“建一個市場、拉動一方經濟、興一批產業(yè)、富一方百姓”的目的。品牌建設是復雜系統(tǒng)，應充分利用自身的特色優(yōu)勢，建立現代物流配送中心，并憑借其自身的技術優(yōu)勢，向相關部門申請“先進技術型企業(yè)”，以享受政府在稅收、金融及資產折舊等方面的優(yōu)惠政策。 中國供銷 此地塊處于城區(qū)西北角 327 省道與 204 國 道交匯處，相比同處 327 省道南側的濱海農副產品批發(fā)市場，由于十字路口大量來往響水連云港、阜寧鹽城及漣水淮安方向的人流、物流、商流優(yōu)勢影響，為未來的商鋪銷售與市場運營提供良好的區(qū)位優(yōu)勢 中國供銷 濱?？h內主要航道極少封凍，海面上沒有結過冰；歷年平均降雨量為 毫米，最大為 毫米，最少 毫米，年平均降雨日數為 100 天左右，多集中在夏季；根據有關統(tǒng)計資料，歷年平均霧天為 23 天，連續(xù) 4 個小時以 區(qū)位和交通 濱?？h有優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境，便捷的交通使濱海融入了 上海 經濟圈。具體位置是：縣城 西 北部， 地塊北臨 327省道，西鄰 204 國道，南為規(guī)劃中的育才西路，交通組織便捷 。 （ 2）服務策略 本項目的配套服務有主要包括物流、庫存、給水配電、保安消防、垃圾處理等，確保市場有序營運。 經營方針 總的經營方針為：專業(yè)經營、持續(xù)增值。 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 28 頁 共 100 頁 項目各交易區(qū)面積推算表（單位：平方米） 蔬菜 水果 肉類 水產品 副產品 倉儲冷鏈 綜合服務 22% 15% 10% 12% 6% 10% 25% 分 類交易區(qū)面積 70400 48000 320xx 38400 19200 320xx 80000 蔬菜 、水果 交易區(qū)、肉類交易區(qū)、禽蛋類交易區(qū)、水產品交易區(qū)、 糧油交易區(qū)、干果調料交易區(qū)和白首烏專區(qū) 根據 濱海 農產品物流園的實際規(guī)劃，將交易區(qū)面積調整如下： 17700 （ 1）糧油交易區(qū)： 3200 平方米 （ 2）肉類交易區(qū)： 14100 平方米 （ 3）禽 、 蛋交易區(qū)： 13600 平方米 （ 4）水產品交易區(qū)： 26500 平方米 （ 5）果品交易區(qū)： 8500 平方米 （ 6）蔬菜交易區(qū)： 23000 平方米 （ 7）干果調料交易區(qū)： 5100 平方米 （ 8）白首烏專 區(qū)： 8500 平方米 （ 9）副食品交易區(qū)： 12100 平方米 （ 10）綜合交易服務區(qū)： 35000 平方米 （ 11）倉儲： 6800 平方米 （ 12）冷庫： 13600 平方米 中國供銷 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 26 頁 共 100 頁 國居民膳食指南》，并建立與之相配套的平衡膳食結構。 中心城區(qū)：到 20xx 年中心城區(qū)城市人口 約 34 萬人，到 2020 年中心城區(qū)城市人口 約 50 萬人，遠期 2030 年中心城區(qū)城市人口 約 63 萬人。依靠工商部門對市場準入和商品流通環(huán)境食品安全的監(jiān)管，加強與城管部門的密切合作，要采取“一場一策”的 辦法，拿出有針對性、可操作的舉措。按照《農產品批發(fā)市場改造建設規(guī)范》和《農貿市場改造建設標準》，重點開展對地面污水處理系統(tǒng)改造、水電系統(tǒng)改造、交易 大廳維修以及產品加工分選包裝設施、綜合服務設施、市場信息采集發(fā)布系統(tǒng)、市場監(jiān)控系統(tǒng)、農產品質量安全檢測系統(tǒng)和衛(wèi)生保潔輔助設施等十個方面的改造。為此，提出以下建議和對策： （ 1）網點布局要科學規(guī)劃。有的開發(fā)商在出售門面和攤位后，不履行物業(yè)管理和市場管理責任。 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 21 頁 共 100 頁 （ 2）投入不足，改造缺乏資金。主要為海產品、肉類、家禽類、干貨類、加工類食品。全縣現有農業(yè)龍頭企業(yè) 110 家，其中已爭創(chuàng)省級龍頭企業(yè) 5 家，市級龍頭企業(yè) 27 家，獲得市名牌產品 17 個、省名牌產品 5 個省注明商標 2 個 具有豐富的農副產品資源優(yōu)勢。水產品產量 萬噸，增長 。 中國供銷 濱海 縣是蘇中地區(qū)及長三角地區(qū)農產品和蔬菜副食品供應基地，因此，本項目建設是保證居民吃上放心農副產品，保證食品安全，保障人民身體健康的需要。現在越來越多的農產品市場的管理者已經意識到信息化建設的重要性。 信息化已經成為發(fā)達國家搶占全球競爭先機的法寶，事實證明，信息化程度已經成為衡量一個國家、一個區(qū)域、一個企業(yè)競爭力的重要指標。農村經濟的分散性決定了農村市場 不宜過分單一，應充分挖掘市場內涵，將批發(fā)市場建設成為多功能的載體，以滿足農民消費習慣和農村經濟發(fā)展多方面的需要。到 20xx 年， 城 鄉(xiāng)居民人均收入翻一番，每年城鎮(zhèn)化率提高 2 個百分點以上，新特產業(yè)比重提高30 個百分點，一般預算收入、全社會固定資產投資、主導產業(yè)規(guī)模等主要經濟指標實現 4 倍增， 是充分發(fā)揮當地農副產品資源優(yōu)勢，促進周邊農村經濟發(fā)展的需要 濱海地處江蘇省中部，隸屬于江蘇省鹽城市。同時還指出：以增加農民收入為核心，大力推進商品糧基地、農副產品供應基地和現代農業(yè)示范園區(qū)、農產品加工貿易集中區(qū)建設 ,重點規(guī)劃建設 S327沿線 5 萬畝現代農業(yè)產業(yè)園、 S327 縣城繞城段北側農副產品物 流中心項目，新建高標準糧田 40 萬畝。 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 13 頁 共 100 頁 萬畝優(yōu)質稻米、 75 萬畝優(yōu)質小麥、 52 萬畝蔬菜（其中設施蔬菜 19 萬畝） 、 5 萬畝何首烏等中藥 村基地，養(yǎng)殖業(yè)年出欄生豬 120 萬頭，家禽飼養(yǎng)量 4000 萬羽、水產養(yǎng)殖面積 20 萬畝， 新增高效農業(yè) 10 萬畝、設施農業(yè) 萬畝。按照改造自我、服務農民的要求，創(chuàng)新組織體系和服務機制，努力把供銷合作社打造成為農民生產生活服務的生力軍和綜合平臺。 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 11 頁 共 100 頁 第二章 項目背景及建設的必要性 (1)農副產品批發(fā)市場、農貿市場在滿足人民群眾日常生活需要，活躍地方經濟、促進社會發(fā)展方面具有積極的重要的作用。 濱海， 經濟 快速發(fā)展，農副產品資源豐富，工業(yè)蓬勃興起，已形成化工，紡織，機械，食品等一批支柱產業(yè)；三產服務行業(yè)發(fā)展迅速，人氣興旺 總 體方案 濱海 農副產品物流園以市場化標準設計，以農副產品為聯(lián)動精髓，打造出一個分區(qū)明確、環(huán)環(huán)緊依的 七大 交易區(qū)（ 蔬菜、水果交易區(qū)、肉類交易區(qū)、禽蛋類交易區(qū)、水產品交易區(qū)、糧油交易區(qū)、干果調料交易區(qū)和白首烏專區(qū) ）、 五大市場服務體系（冷藏、加工、整理、配送系統(tǒng)，餐飲及商住服務系統(tǒng)，生活服務系統(tǒng)，治安服務系統(tǒng)，規(guī)范的交通指揮以及科學停車裝卸服務系統(tǒng)）、五大市場服務中心（信息中心，殘留農藥檢測中心，價格結算中心，商品集散中心，網上商品交易中心）以及市場綜合配套服務（工商、稅務、銀行、電信、物流等），以上四大板塊合力構筑 了一個立體式的“四位一體”農副產品批發(fā)交易中心。本項目建成后，將承接現有的 濱海 農副產品批發(fā)市場等小型分散市場的 批發(fā)業(yè)務，預計將承擔 80%的 濱海 縣的農副產品供應。 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 8 頁 共 100 頁 （ 7）投資估算和資金籌措；財務評價、可行性研究結論與建議。 20xx 年 12 月，北京市政府正式將我公司列為北京東南農產品物流中心建設籌備組成員，這將進一步提升我公司服務首都、服務三農的能力。 公司以讓“農民開心、市民舒心、政府放心”為宗旨，以“保障供給、穩(wěn)定物價、調控市場、服務便民”為歷史使命，以提供“安全、優(yōu)質、價廉” 的農產品為出發(fā)點，致力于打造中國農產品批發(fā)市場國家隊，構建農產品現代流通新體系新秩序，最終成為農產品流通的主渠道、成為政府調控物價的有力抓手、成為服務三農的重要平臺、成為供銷系統(tǒng)的龍頭和嶄新名片。項目主要建設批發(fā)市場 的蔬菜 、水果 交易區(qū)、肉類交易區(qū)、禽蛋類交易區(qū)、水產品交易區(qū)、 糧油 交易區(qū)、干果調料交易區(qū) 、副食品交易區(qū) 和白首烏專區(qū)。 濱海農產品物流園 中國供銷農產品批發(fā)市場控股有限公司 第 2 頁 共 100 頁 目 錄 第一章 總論 ........................................................................................................................................ 4 項目概況 .................................................................................................................................... 4 項目建設單位概況 .................................................................................................................... 5 可行性研究編制依據、原則和研究范圍 ................................................................................ 6 可行性研究報告概要 ................................................................................................................ 8 第二章 項目背景及建設的必要性 ................................................................................................ 11 項目建設背景 .......................................................................................................................... 11 項目建設必要性 ..................................