國(guó)際知名房地產(chǎn)咨詢公司的酒店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(參考版)
2024-09-06 03:56本頁(yè)面
【正文】 本項(xiàng)目定位為 融生態(tài)和國(guó)際超高標(biāo)準(zhǔn)為一體的超五星級(jí)酒店，是普陀區(qū)發(fā)展的標(biāo)志性建筑。另一方面，未來(lái)整體宏觀環(huán)境趨好，有利于酒店業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。 ? 建議開發(fā)商選擇供應(yīng)高峰期為切入點(diǎn)，開始項(xiàng)目的開發(fā)，由于酒店的建設(shè)期通常要3 年以上，在這期間，集中上市的量可逐漸被市場(chǎng)吸納。 ? 選擇靈活多樣的經(jīng)營(yíng)模式與定價(jià)模式。因此，這也會(huì)間接影響酒店的出 租狀況。 基于保守的原則，本項(xiàng)目的酒店開業(yè)第一年的平均入住率水平在 50%，第二年即可達(dá)到 70%的正常水平。 上海市五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)水平預(yù)測(cè) 隨著普陀區(qū)蘇州河沿岸商務(wù)旅游區(qū)的日趨成熟以及會(huì)展旅游業(yè)的進(jìn)一步蓬勃發(fā)展，本項(xiàng)目的租金水平將略高于全市五星級(jí)酒店的平均水平。在需求以 %的速度保守增長(zhǎng)的前提下 ,未來(lái)五年上海市五星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)將會(huì)隨著客房入住率的起伏略有浮動(dòng) ,但整體價(jià)格將保持在 US$100 以上的水平。就未來(lái)而言，本項(xiàng)目酒店之價(jià)格還取決于當(dāng)時(shí)之市場(chǎng)整體狀況。 價(jià)格建議 一家酒店的價(jià)格首先取決于該酒店本身的品質(zhì)、品牌美譽(yù)度、服務(wù)水準(zhǔn)以及酒店所處地理位置。 上市時(shí)間 20202020 年預(yù)計(jì)大量酒店進(jìn)入市場(chǎng)，因此，為降低 風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)推遲進(jìn)入市場(chǎng)。 3．出讓土地使用權(quán) （如花園飯店） 中方出讓土地使用權(quán)，由一家外資集團(tuán)全權(quán)投資管理，在土地使用期到期之73.90%26.10%外資管理 內(nèi)資管理 時(shí)，中方可收回酒店。其不足之處是管理公司借助其國(guó)際知名度在簽定和約之初，往往先提出對(duì)其自身較為有利的條件，而在經(jīng)營(yíng)期間，業(yè)主對(duì)自己所擁有的資產(chǎn)無(wú)百分之百的自主權(quán)。 上海五星級(jí)酒店的合作經(jīng)營(yíng)方式主要有： 1. 委托經(jīng)營(yíng)方式（如紅塔瑞吉） 這一方式是目前上海采用最多的合作方式。 酒店管理公司的好壞對(duì)整個(gè)酒店品質(zhì)非常重要，國(guó)際著名酒店管理公司管理的四、五星級(jí)酒店的客房?jī)r(jià)格要比國(guó)內(nèi)公司管理的同級(jí)別酒店的客房?jī)r(jià)格高出 30％以上，部分甚至超過(guò) 100％。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 本市 2/3 以上五星級(jí)酒店為國(guó)外酒店管理公司管理。 景觀設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)使之與周圍的自然水景、綠景融合在一起，防止噪音、空氣污染，將蘇州河沿岸獨(dú)特的文化、藝術(shù)展現(xiàn)出來(lái)，使酒店不只是過(guò)夜休憩之處，更是享受旅游休閑氛圍的場(chǎng)所。 本項(xiàng)目產(chǎn)品方向： 生態(tài)精品超五星級(jí)酒店 項(xiàng)目定位建議： 蘇州河邊的地標(biāo)型建筑物，融生態(tài)和國(guó)際超高標(biāo)準(zhǔn)為一體的超五星 級(jí)酒店。 挑戰(zhàn)： 1) 隨著其他五星級(jí)酒店的推出，將對(duì)本項(xiàng)目的商務(wù)、旅游客源造成一定的沖擊。 3) 普陀區(qū)四星級(jí)以上酒店偏少。 機(jī)會(huì)： 1) 蘇州河沿岸成片開發(fā)，將進(jìn)一步完善沿岸的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，未來(lái)交通更便捷，這必將帶動(dòng)商務(wù)、旅游的全面發(fā)展，從而促進(jìn)客源的增長(zhǎng)。 3) 綜合型商務(wù)酒店設(shè)計(jì)，商務(wù)配套先進(jìn)齊備。 本項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)： 1) 區(qū)位條件優(yōu)越，周邊環(huán)境逐步改善。他們之所以能有如此好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，不僅在于其先進(jìn)硬件設(shè)施的配備及高水準(zhǔn)的服務(wù)，更在于其各自獨(dú)特且深入人心的鮮明形象和多年建立之品牌的保證。 客房數(shù) 555 612 564 出租客房年平均房?jī)r(jià) （ 2020 年） USD USD USD155 出租率（ 2020 年） % % % 上述所列三家酒店為目前上海頂級(jí)酒店成功案例之代表，其 2020 年的營(yíng)位收入在上海市所有酒店中位列前三位。 特有
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