【正文】 。整個(gè) 項(xiàng)目 建成以后，將集 商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)、商業(yè)、酒店 、 步行街 、 餐飲 、 居住、 休閑旅游為一體的完整的 城市綜合體 。經(jīng)過(guò) 5— 10年的建設(shè)，蘭州新區(qū)將發(fā)展成為甘肅省乃至西北地區(qū)跨越式發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，成為西部地區(qū)特色鮮明、功能齊全、產(chǎn)業(yè)聚集、服務(wù)配套、人居環(huán)境良好的現(xiàn)代化新區(qū)。省市黨委、政府高度重視蘭州新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，舉全省、全市之力支持新區(qū)發(fā)展，計(jì)劃通過(guò) 510 年的努力，把蘭州新區(qū)打造成為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和循環(huán)經(jīng)濟(jì)的集聚區(qū)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和承接?xùn)|中部裝備制造業(yè)轉(zhuǎn)移的先導(dǎo)區(qū)，傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)的擴(kuò)展區(qū)，向西開(kāi)放的戰(zhàn)略平臺(tái)，目前已經(jīng)有包括 中石油 國(guó)家戰(zhàn)略石油儲(chǔ)備庫(kù)、 吉利 汽車(chē)、 三一重工 在內(nèi)的多家國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)落戶新區(qū)。核心區(qū)平均海拔約 20xx 米。年均氣溫 度，年降水量 220 毫米，年均蒸發(fā)量達(dá)到 20xx 多毫米。位于蘭州北部 秦王川盆地 ，地處 蘭州 、 西寧 、 銀川 三個(gè)省會(huì)城市共生帶的中間位置，是國(guó)家規(guī)劃建設(shè)的綜合交通樞紐，也是 甘肅 與國(guó)內(nèi)、國(guó)際交流的重要窗口和門(mén)戶，距蘭州市區(qū) 公里，距西寧 198 公里，距銀川 420 公里。 另外，如果站在政府的角度看， 本項(xiàng)目 將是 新區(qū) 持續(xù)的 經(jīng)濟(jì)動(dòng)力產(chǎn)業(yè)，只要在目前 新區(qū) 市場(chǎng)上取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)，其對(duì)本地經(jīng) 濟(jì)的巨大促進(jìn)作用將是能夠得到保障的。 3．對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響 根據(jù)本項(xiàng)目選址位置的初步意向，本地塊所處位置不適合做工業(yè)用地，而做商業(yè)是較理想的選擇。 此就業(yè)人口并不包括本項(xiàng)目運(yùn)作后導(dǎo)致本片區(qū)提前發(fā)展而解決的就業(yè)人口。 項(xiàng)目對(duì)財(cái)政稅收的貢獻(xiàn)的計(jì)算按照貢獻(xiàn)產(chǎn)值的 10%預(yù)測(cè)，包括營(yíng)業(yè)稅及附加稅、所得稅及各種契費(fèi)，項(xiàng)目啟動(dòng)年份 20xx 年預(yù)測(cè)將貢獻(xiàn)財(cái)政稅收超過(guò) 億 元，到項(xiàng)目運(yùn)作成熟時(shí)預(yù)計(jì)每年將穩(wěn)定達(dá)到 億 元 . 2．對(duì)就業(yè)的影響 根據(jù)我們的實(shí)地調(diào)研，一個(gè)小規(guī)模的店所需要的員工在 3 人左右，如果平均按 2 人一家計(jì)算 ，三百間商鋪 需員工 2*400=800 人 ；一個(gè)四星酒店基礎(chǔ)配置人員為 100 人左右，兩家酒店所需人員 200 人；小學(xué)教職工人員 50 人；幼兒園教職工 50 人；美食城人員 100 人，會(huì)所、娛樂(lè)城人員 100 人。 40 按照 GDP 與投資的關(guān)系，投資對(duì) GDP 帶動(dòng)效應(yīng)全國(guó)近幾年保持在30%左右，即本項(xiàng)目投資預(yù)計(jì)能為 GDP 貢獻(xiàn) 1246958*30%= 億元，按 6 年期計(jì)算，每年將帶動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 6 億多 元，其投資帶動(dòng)效應(yīng)顯著。 保守預(yù)計(jì)收益為： 39 序號(hào) 項(xiàng)目 面積 （萬(wàn) m2） 20xx 年（ 億元 ） 2017 年（ 億元 ） 2018 年（ 億元 ） 2019 年（ 億元 ） 2020 年（ 億元 ） 2021 年（ 億元 ） 出售 綠色建材產(chǎn)業(yè)園 中央商務(wù)區(qū) 商業(yè) 中心 高檔住宅 出租 生態(tài)酒店餐廳 主、副體育館 10 健身中心 總計(jì) 根據(jù)圖表所述， 20xx 年本項(xiàng)目可獲得 年 銷售收入 億 元， 2017 年本項(xiàng)目可獲得年 銷售收入 億 元， 2018 年本項(xiàng)目可獲得 年 銷售收入 元， 2019年本項(xiàng)目可獲得 年 銷售收入 元， 2020年本項(xiàng)目可獲得 年 銷售收入 億 元 ， 2020 年本項(xiàng)目可獲得 年 銷售收入 元 . 2. 社會(huì)效益 分析 本項(xiàng)目的實(shí)施能產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益，本報(bào)告分以下幾部分分別進(jìn)行闡述。 計(jì)劃分為出售產(chǎn)權(quán)和自留產(chǎn)權(quán)兩個(gè)部分。綜合評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目是可以進(jìn)行迅速投入的項(xiàng)目，只要能夠抓住有利時(shí)機(jī)，充分考慮各種 風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目和公司優(yōu)點(diǎn)，將劣勢(shì)逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目將會(huì)取得預(yù)想的效果。 38 （ 4）威脅（ Treat） 目前在新區(qū)投資 的類似 項(xiàng)目很有可 能出現(xiàn)，并不排除已經(jīng)有項(xiàng)目在策劃，如果本項(xiàng)目落后于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，其影響將是非常大的； 項(xiàng)目占地面積較大，需分期逐步推入市場(chǎng) ,無(wú)疑將大大增加該項(xiàng)目的招商成 本 ,運(yùn)營(yíng)成本 ,及資金占用成本； 項(xiàng)目本身投資額大，如果地價(jià)過(guò)高，無(wú)疑將大大增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）劣勢(shì) (Weakness) 本項(xiàng)目為我公司大型商業(yè)操盤(pán)項(xiàng)目，政府政策支持力度，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)的支持配合及協(xié)助等，這些潛在因素都 將會(huì)在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施推進(jìn)過(guò)程中產(chǎn)生強(qiáng)有力的影響，影響強(qiáng)度視組織安排而定； 新區(qū)現(xiàn)有 居民及投資 群體不穩(wěn)定， 未來(lái)預(yù)估前瞻性待定 ,導(dǎo)致本案項(xiàng)目投資回報(bào)周期將會(huì)延長(zhǎng)。 第四章 項(xiàng)目 SWOT分析 管理規(guī)費(fèi) 37 根據(jù)前面產(chǎn)業(yè)研究和項(xiàng)目實(shí)施設(shè)想，本項(xiàng)目的優(yōu) 勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅總結(jié)如下。 資金使用計(jì)劃 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資部分于建設(shè)期內(nèi)全部投資完成 。 第三章 項(xiàng)目 投資估算與 資金來(lái)源 項(xiàng)目 投資估算 本項(xiàng)目總投資為 1246958萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資 747600萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金 499350 萬(wàn)元。 公共設(shè)施 ： 公共設(shè)施的數(shù)量、功能和規(guī)模按公園最大人流量設(shè)置， 35 可保證公園在不同時(shí)節(jié)與不同時(shí)段開(kāi)放時(shí)使用，具有靈活性。在沿湖地帶和林間設(shè)置石板路和木棧道，供游人觀光、健身步行。大量停車(chē)位為大型活動(dòng)預(yù)留準(zhǔn)備。 道路系統(tǒng) ： 公園道路系統(tǒng)采用人車(chē)分流。更設(shè)置親水平臺(tái)，讓市民有更濃厚興趣。狹窄的自然林帶，有草坡直接伸入水中的自然效果，水邊多種 水生植被 配合大小河石，并有一定保護(hù)力度。 水流系統(tǒng) ： 盡量讓水質(zhì)、水流、水位、 地貌形態(tài) 保持天然，以體現(xiàn)人與水的親和。在外圍區(qū)還設(shè)有兒童游樂(lè)場(chǎng)所，伴隨著植物迷宮，沙坑，大型組合活動(dòng)器具，為兒童創(chuàng)造了奇特的撒野空間。城運(yùn)公園內(nèi)部是由蜿蜒的湖面與錯(cuò)落有致的樹(shù)木圍合而起的 湖心島 ，各 運(yùn)動(dòng) 場(chǎng) 所分布其中，享有同綠化 融合的意境。 人文 ： 項(xiàng)目將設(shè)立一個(gè)總體的景觀框架，包容了各式各樣的文化性與教育性項(xiàng)目，服務(wù)于青年、少年、老年以及家庭等不同類別的人群，從而為 新區(qū) 市 民、國(guó)際游客 以及 運(yùn)動(dòng)員 提供一個(gè)宜人的天然環(huán)境與人文環(huán)境。 整個(gè)公園的 VI 系統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)制作標(biāo)準(zhǔn)都達(dá)到一流水平。我們將致力于公眾環(huán)保意識(shí)的提高，以及鼓勵(lì)公共參與，通過(guò)加強(qiáng)景觀的文化聯(lián)系，提高環(huán)境質(zhì)量。因此，對(duì)于本次規(guī)劃項(xiàng)目，樹(shù)立了一個(gè)全新的生態(tài)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)劃遠(yuǎn)景。在 城市設(shè)計(jì) 中，環(huán)境生態(tài)規(guī)劃也已經(jīng)成為一個(gè)主要的目標(biāo)。 作為城市空間中的大型生態(tài)空間，同時(shí)也是環(huán)境保育地，以環(huán)境可持續(xù)發(fā)展為設(shè)計(jì)理念 的基礎(chǔ)，保證了三大主題的相互作用和滲透， 33 這將會(huì)幫助 蘭州新區(qū) 開(kāi)創(chuàng)承前啟后的城市革新時(shí)代。設(shè)計(jì)手法上摒棄了傳統(tǒng)的規(guī)劃式布局，而采用了自然、生態(tài)的手筆來(lái)傳承并延續(xù)城市本身已有的傳統(tǒng)與精髓。 城市運(yùn)動(dòng)公園 綜述 城市運(yùn)動(dòng)公園在規(guī)劃上采用了 “ 綠色 新區(qū) ，運(yùn)動(dòng) 新區(qū) ，人文 新區(qū) ” 三大主題，作為設(shè)計(jì)工作的方向指導(dǎo)以及整個(gè)景觀設(shè)計(jì)理念的基礎(chǔ)。 兒童游樂(lè)區(qū)設(shè)有沙坑、整體兒童活動(dòng)器械、兒童足球場(chǎng)等；整體兒童健身器械場(chǎng)地鋪設(shè)塑膠，安全舒適。 運(yùn)動(dòng)公園內(nèi)各類 運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 地按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建造，達(dá)到了承辦國(guó)際賽事的水平，均屬全國(guó)一流場(chǎng)地； 公園整體分為兩大區(qū)域：外圍區(qū)和 湖心島 區(qū)，湖心島區(qū)包括足球場(chǎng)的一個(gè)、網(wǎng)球場(chǎng) 6 塊、籃球場(chǎng) 4 塊，連接各個(gè)場(chǎng)地的路面全部是塑 31 膠道路，非常舒適； 三個(gè)景觀 休閑廣場(chǎng) ，沿湖設(shè)計(jì)了多種 泊岸 形式，包括草坡的、疊石的、木棧道的等等，豐富了景觀效果；通往湖心島區(qū)設(shè)有二座景觀橋 —— 健橋與 康橋 ；湖心島區(qū)設(shè)有一個(gè)島中島 —— 竹島 ，以木棧道相連，島上有豐富的植被景觀，圍合的空間以栽植了大量的竹子，竹林中設(shè)有棋桌、石凳，典雅、自然、清幽。讓建筑隱藏于綠色，人流連于綠海之中，在綠樹(shù)中運(yùn)動(dòng)，在運(yùn)動(dòng)中呼吸草木的氣息。 城市運(yùn)動(dòng)公園 本項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)公園 最大的特色是將自然生態(tài)的環(huán)境與運(yùn)動(dòng)休閑的功能完全有機(jī)地結(jié)合在一起。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費(fèi)心理的日漸成熟，購(gòu)房者的注意力已不僅僅停留在實(shí)物品 30 質(zhì)上，他們將更加關(guān)注入住后與之長(zhǎng)期相伴的 物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。高端項(xiàng)目的配套設(shè)施比較完善，智能化設(shè)施水平較高；會(huì)所設(shè)施貼近生活，多為集休閑娛樂(lè)、健身運(yùn)動(dòng)、服務(wù)于一體的綜合性會(huì)所；車(chē)位配置相對(duì)中端項(xiàng)目較完善，車(chē)位配比較高。 本項(xiàng)目中的住宅將按照高檔精品的原則來(lái)實(shí)施建造： 配套設(shè)施作為一個(gè)成熟物 業(yè)的重要組成部分，直接關(guān)系到物業(yè)的品質(zhì)，成為人們選擇物業(yè)時(shí)一個(gè)重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。如 音樂(lè)餐廳、紅酒餐廳、漫畫(huà)餐廳、運(yùn)動(dòng)餐廳、演藝餐廳、女士餐廳 等。 （ 4） 娛樂(lè)王國(guó)： 敦煌 最大娛樂(lè)世界！最炫、最酷、最 High 的娛樂(lè)場(chǎng)！ 如： 娛樂(lè)會(huì)所、 KTV、酒吧、迪吧、演藝吧、 4D 影院、駐場(chǎng)樂(lè)隊(duì)、室內(nèi)電玩！ 28 充分考慮娛樂(lè)業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)時(shí)間，將酒吧、 KTV、娛樂(lè)會(huì)所等晚間消費(fèi)業(yè)態(tài)集中布局在出入便利且不影響其它整體經(jīng)營(yíng)的區(qū)域！打造 敦煌 最繁華多彩的娛樂(lè)王國(guó)！ 運(yùn)動(dòng)天地：以體驗(yàn)、參與性運(yùn)動(dòng)為主！ 如： 臺(tái)球、健身 會(huì)所 、攀巖、 沙灘排 球 、網(wǎng)球、沙狐球、運(yùn)動(dòng)裝備、戶外及器具。由此可見(jiàn)，生態(tài)酒店正在逐步走向更加廣闊的餐飲市場(chǎng)，它的未來(lái)發(fā)展將給餐飲市場(chǎng)以及餐飲文化帶來(lái) 前所未有的 革新與發(fā)展。 近年來(lái) ，生態(tài)酒店不但在寒冷的北方市場(chǎng)一展拳腳，在西北的內(nèi)蒙古、新疆等地，生態(tài)酒店也逐漸站穩(wěn)了腳跟。 20xx年后，生態(tài)酒店開(kāi)始逐漸走入了餐飲市場(chǎng)，投資者 被它 豐厚的回報(bào)率 所吸引 ，其中出現(xiàn)了很多個(gè)非常 經(jīng)典的生態(tài)酒店項(xiàng)目案例。 隨著餐飲市場(chǎng)不斷的壯大，越來(lái)越多新的企業(yè)進(jìn)駐餐飲市場(chǎng)中，這導(dǎo)致餐飲競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越 激 烈，這其中，特色化、品味化、服務(wù)化的餐飲企業(yè)才能受到更多的市場(chǎng)青睞。 生態(tài)酒店多為經(jīng)營(yíng)中高檔餐飲，其中菜系選擇較為豐富，因有較大的聚餐空間，經(jīng)常舉辦商務(wù)宴會(huì)、政府招待、公司聚餐、婚禮等大型聚 餐類活動(dòng)。而另一方面，為了表 達(dá)對(duì)于自然的崇拜，生態(tài) 園大范圍引進(jìn)熱帶植物， 大可以是高達(dá)十多米的棕 櫚科植物，小則可以涵蓋各 種蕨類、和本科植物。而其中最經(jīng)典當(dāng)屬江南園林與嶺南園林，這二者在生態(tài)酒店造園中應(yīng)用最多，效果也是最好的。 園林特點(diǎn) 造園作為一種經(jīng)典的園林藝術(shù)，無(wú)論在西方還是在東方都有諸多的應(yīng)用，被視為主人文化水平與欣賞品味表現(xiàn)。在欣賞不同文化的同時(shí)，讓酒店裝飾更具有時(shí)尚性以及娛樂(lè)性。另一方 面，東南亞文化、熱帶 雨林風(fēng)情、地域民族 文化也被諸多運(yùn)用到裝 飾元素之中。 生態(tài)酒店普遍占地面積 較大 ，如果采用純混凝土建筑，則建筑成本較高。 為了表現(xiàn)自然山水的氛圍。 普遍采用鋼結(jié)構(gòu)建筑和陽(yáng)光板技術(shù)，主要因?yàn)槿N原因： 生態(tài)酒店內(nèi)部廣布植物，需要大面積的采 光 ，鋼結(jié)構(gòu)搭配陽(yáng)光板，有較好的透光率。 生態(tài)酒店是運(yùn)用園林和裝飾的表現(xiàn)手法，將餐飲環(huán)境與山水園林相結(jié)合，通過(guò)表 達(dá)自然、藝術(shù)、文化等一系 列主題，滿足就餐者對(duì)于自 然的向往以及對(duì)于各種地 方或歷史文化的探究心 理 ， 且具有一定建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 的特殊餐飲環(huán)境。不管是哪一類客戶，酒店的可消費(fèi)性、可投資性和投資的安全性指標(biāo)是決定性的影響因素，而且中國(guó)目前有能力投資購(gòu)買(mǎi)產(chǎn) 權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成 24 功的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)期回報(bào) 則 難取得他們的信任。產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶主要是三類消費(fèi)群體： 其一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭或個(gè)人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間，他們投資主要是為了增值和回報(bào)； 其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)是用于員工福利或會(huì)議、差旅，以往一些單位設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常 管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱； 其三是分時(shí)度假公司，其購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。