【正文】 。如圖 8所示。 116 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 c i C 開發(fā)量 （ m2） △ S=CdS(S=C/d) 空間消費市場： 存量的調(diào)度 S 存量 （ m2） D(R， Economy)=S 使用市場： 決定租金 d d 租金 （ 元 ） R 資產(chǎn)市場： 決定價格 i P=R/i P 價格 （ 元 ） P=f（ c） c 資產(chǎn)投資市場： 開發(fā)量 圖 7 四象限模型 :房地產(chǎn)資產(chǎn)需求變動 117 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 、開發(fā)成本和增量供給 短期信貸利率升高，開發(fā)融資難度增加、 開發(fā)成本上升時，在給定的房地產(chǎn)價格下， 房地產(chǎn)新開發(fā)量就會減少。如圖 7，新平衡矩陣較原平衡矩陣下移。 114 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 c i C 開發(fā)量 （ m2） △ S=CdS(S=C/d) 空間消費市場： 存量的調(diào)度 S 存量 （ m2） D(R， Economy)=S 使用市場： 決定租金 d d 租金 （ 元 ） R 資產(chǎn)市場： 決定價格 i P=R/i P 價格 （ 元 ） P=f（ c） c 資產(chǎn)投資市場： 開發(fā)量 圖 6 四象限模型 :房地產(chǎn)使用需求變動 115 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 如果長期利率下調(diào)、投資風(fēng)險預(yù)期增大、稅收政 策優(yōu)惠時，投資者會降低對房地產(chǎn)投資回報率的原 則，也即要求的房地產(chǎn)資本化率下降 —— 圖 7中的 曲線 ii繞原點逆時針方向轉(zhuǎn)動。提高后的租金會導(dǎo)致第二象限內(nèi)價格的提高，引 發(fā)第三象限內(nèi)開發(fā)量的上升，最后導(dǎo)致第四象限內(nèi)存 量的增大。在當(dāng)前的 租金水平下，需求上升，第一象限內(nèi)的使用需求向右 上方平移。 不足： 四象限模型有一定的局限性，描述的是資產(chǎn)市場的長期均衡，不適合用于分析房地產(chǎn)市場的短期動態(tài)變化。在此情況下，四象限模型依然有效。 當(dāng)存量的終值和起始值保持相同時，資產(chǎn)市場和使用市場達到均衡。由原點出發(fā)的斜線代表了存量與開發(fā)量的關(guān)系，斜線上任意一點對應(yīng)的開發(fā)量和存量有如下關(guān)系，開發(fā)量剛好抵消折舊量，以維持存量不變，即△ S=0， C=dS或d=C/S。當(dāng)開發(fā)量小于資產(chǎn)市場所需的開發(fā)量時，開發(fā)商獲得超額利潤；反之，無利可圖。斜線 f（ c）反映的是房地產(chǎn)的開發(fā)成本，圖中假設(shè)開發(fā)成本 p與開發(fā)量c成正比。由 P=R/i確定出房地產(chǎn)相應(yīng)的投資價格。 第二象限 ： 演示房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，反應(yīng)了房地產(chǎn)價格 P是如何確定的。橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)使用權(quán)的存量 S，縱坐標(biāo)為房地產(chǎn)使用權(quán)的價格即租金 R，租賃需求曲線 dd。兩個市場均受房地產(chǎn)開發(fā)建 設(shè)情況影響，當(dāng)開發(fā)量增加時，資產(chǎn)市場的供給量 增加，價格下跌，使用市場的租金也會下跌。房地產(chǎn)的收益水平， 是誘發(fā)房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的一個極其重要的因素。在房地產(chǎn)使用市場，使用權(quán) 的供需關(guān)系決定使用權(quán)價格即租金。如過多開發(fā)高檔別墅，而普通住房太少。 結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)有供過于求和供不應(yīng)求兩種情況。 M1 M3 O M4 Q M2 N N1 P D0 D1 S0 S1 E E2 圖 4 總量性供過于求狀態(tài) (2)總量性供過于求狀態(tài) 如圖 4： D0小幅度移至 D1，供給曲線 S0大幅移至 S1，對應(yīng)于價格 ON1， D1對應(yīng)的需求量為 OM3， S1對應(yīng)的供給量為 OM4，二者之差 M3M4M1M2，表示供過于求的情況比以前更嚴(yán)重。由于居民收入、人口的增加，需求有更大增加，需求曲線從 D0移到 D1,若價格仍為 ON1，此時的需求量 OM3OM4,從而有 M4M3M2M1,可見供不應(yīng)求的狀態(tài)更嚴(yán)重。 105 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 假設(shè)在其他條件不變，低 租金造成的供不應(yīng)求情況如 圖 3，即住房價格 ON1遠低 于均衡值 ON，其供需缺口為 M2M1 ，表現(xiàn)為供不應(yīng)求。 103 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 在微觀層次上，房地產(chǎn)商應(yīng)重視房地產(chǎn)市場供給和需求的變動，重視其均衡態(tài)的狀況，及時調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營策略和計劃；在宏觀層次上，國家應(yīng)運用稅收、利率、信貸等經(jīng)濟杠桿，刺激或抑制供給或需求，引導(dǎo)供求曲線沿著人們所希望的方向平移，從而達到一個新的均衡態(tài)。 ③ .理論上常把供給量和需求量作為房地產(chǎn)的影響因素。 包括四方面 : ① .均衡態(tài)的形成是供求兩方面相互作用的結(jié)果。假定需求不變 ,供給增加 ,供給曲線 S0右移到 S1,均衡點由 E移到 E2,此時均衡價格低于初始價格 , 供給數(shù)量也高于初始數(shù)量。 Q M1 M0 O N1 N0 P D1 D0 S0 S1 E E2 E1 圖 2 供給和需求的變化 如圖 2:當(dāng)需求減少 ,需求曲線從 D0移動到 D1。直至市場價格上升到 ON時，供求相等，達到均衡。 100 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 基本原理 （ 1）需求量和供給量的變動對房地產(chǎn)市場供求平衡的影響。ON為均衡價格， OM為均衡需求量或供給量。 P P2 P0 P1 S O Q1 Q0 Q2 圖 13 長期內(nèi)土 地、廠房供給 ③ 長期內(nèi)土地、房產(chǎn)供給彈性較大。 短期內(nèi)土地供給不可能發(fā)生變化，因而 土地供給無彈性，見圖 11。 94 第四節(jié) 房地產(chǎn)供給 大，因此，房產(chǎn)供給 彈性較小，即0Es1，如圖 12所示，供給曲線 呈現(xiàn)出較為陡峭的形 態(tài)。當(dāng)價格低于某一特定水平時供給消失，因此 S線與OQ沒有相交，存在一段虛線的距離。由于特短期內(nèi)土地供給是剛性的，加之房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，特短期內(nèi)其生產(chǎn)要素和產(chǎn)品不可能發(fā)生變化、房產(chǎn)供給無彈性，即 ES=0。 房地產(chǎn)供給受土地經(jīng)濟供給缺乏彈性影響，加上開發(fā)周期長，房地產(chǎn)增量部分缺乏彈性，存量部分相對而言具有彈性。 自然供給：自然界為人類提供的天然可利用土地，它是有限的，相對穩(wěn)定，土地的自然供給沒有彈性，具有剛性。 三 .房地產(chǎn)供給的特性 1. 層次性（由區(qū)位性導(dǎo)致） 2. 滯后性（建設(shè)周期長、不可移動性） 3. 缺乏彈性（見下頁） 91 第四節(jié) 房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)供給彈性：指供給的價格彈性，即房地產(chǎn)價格變化的比率所引起的其供應(yīng)量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)供給量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應(yīng)程度。又稱房地產(chǎn)的有效供給。 又稱房地產(chǎn)的有效需求。 。 。 86 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行機制及其功能 二 .房地產(chǎn)市場的功能 。 2. 供求機制和價格機構(gòu)。 85 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行機制及其功能 在房地產(chǎn)投資、開發(fā)和流通過程中，上述這些元素的相互聯(lián)系和相互作用的集合，形成房地產(chǎn)市場的運行機制。 —— 土地或物業(yè)。 為，又是一種法律行為 。 。 。 83 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和 運作程序 三 .房地產(chǎn)市場的特點 。 此類地產(chǎn)市場又可以分為三個層次或級別。 ：信息不對稱 80 第三章 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律 一 .房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和運作程序 二 .房地產(chǎn)市場的運行機制及其功能 三 .房地產(chǎn)需求 四 .房地產(chǎn)供給 五 .房地產(chǎn)市場的特性 六 .房地產(chǎn)市場的均衡 七 .培育、完善和規(guī)范房地產(chǎn)市場 八 .房地產(chǎn)市場與公共政策 81 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu) 和運作程序 一 .作為房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)的地產(chǎn)市場 以讓渡土地所有權(quán)為內(nèi)容的地產(chǎn)市場。 ：服務(wù)的外部性效應(yīng)。 。準(zhǔn)公共物品又稱俱樂部物品。 三 .中介服務(wù)的供給分析 收益決定于服務(wù)需求量和需求的價格性。 77 第二節(jié) 房地產(chǎn)中介企業(yè) 一 .中介企業(yè)的作用： 降低交易費用 二 .中介企業(yè)服務(wù)內(nèi)容和特點： ：信息咨詢、價格評估、經(jīng)紀(jì)代理等。 76 第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)程序與成本費用 二 .程序： 可行性研究階段；取得土地使用權(quán)；規(guī)劃設(shè)計與方案報批；安排短期和長期信貸（籌資）；工程招標(biāo)；施工建設(shè)；竣工驗收；銷售。 73 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的對象 一 .房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象 房地產(chǎn)經(jīng)濟是一門部門經(jīng)濟學(xué)，它是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟實踐活動的一門科學(xué)。 ，增加國家財政收入，加快城市建設(shè)。 、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快第三產(chǎn)業(yè)和一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。 2. 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 ，涉及眾多法律、法規(guī)的產(chǎn)業(yè)部門。 70 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系 二 .房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中一個特殊的產(chǎn)業(yè)部門 、流通和消費領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門。 。 。 66 第一節(jié) 房地產(chǎn) 二 .房地產(chǎn)屬性 ? 自然屬性 ：造成房地產(chǎn)市場交易的壟斷性、交易費用高 67 第一節(jié)