【導(dǎo)讀】設(shè)有8個(gè)雙投入、單產(chǎn)出的同類(lèi)型企業(yè)，投入產(chǎn)出量如表1. 試對(duì)其生產(chǎn)效率進(jìn)行概略分析。假設(shè)各企業(yè)規(guī)模收益不變，同比例擴(kuò)大產(chǎn)量到120.被評(píng)價(jià)的這些部門(mén)、企業(yè)或時(shí)期稱(chēng)為決策單元。1978年，查恩斯、庫(kù)伯(). 模有效性和技術(shù)有效性，都是卓有成效的。1985年，查恩斯、庫(kù)伯、格拉尼、賽。這種模型評(píng)價(jià)生產(chǎn)部門(mén)間技術(shù)有效性是十分。1986年，查恩斯、庫(kù)伯和中國(guó)人民大學(xué)魏權(quán)齡教。價(jià)無(wú)窮多個(gè)評(píng)價(jià)單元的一種新的C2W模型。應(yīng)用客觀數(shù)據(jù)，避免了主觀性。定義1一般稱(chēng)T為所有可能的生產(chǎn)活動(dòng)構(gòu)成的生。凸性；錐性；無(wú)效性；最小性。出，凸性表明T是凸集。若(x,y)∈T及k≥0,則。在滿足上述4條公理的基礎(chǔ)上，對(duì)于已有的觀測(cè)值。后邊的模型及其求解，建立在這個(gè)集合之上。yrj—DMUj評(píng)價(jià)單元第r種產(chǎn)出指標(biāo)的產(chǎn)出量，yrj＞0；可以適當(dāng)選取向量u,v，使得hj≤1；夠用相對(duì)較少的輸入得到相對(duì)較多的產(chǎn)出。,n)下，選擇一組最優(yōu)。權(quán)系數(shù)u和v,使得h0達(dá)到最大。轉(zhuǎn)化為等價(jià)的線性規(guī)劃問(wèn)題。令：，ω=t×v，μ=t×u，則

　　

【正文】 時(shí)，供求相等，達(dá)到均衡。 101 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 （ 2） .需求與供給變化時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡的影響。 Q M1 M0 O N1 N0 P D1 D0 S0 S1 E E2 E1 圖 2 供給和需求的變化 如圖 2:當(dāng)需求減少 ,需求曲線從 D0移動(dòng)到 D1。假定供給曲線 S0不變 ,則均衡點(diǎn)由Ｅ移動(dòng)到 E1點(diǎn)，這時(shí)均衡價(jià) N1低于初始價(jià)格 N0 。假定需求不變 ,供給增加 ,供給曲線 S0右移到 S1,均衡點(diǎn)由 E移到 E2,此時(shí)均衡價(jià)格低于初始價(jià)格 , 供給數(shù)量也高于初始數(shù)量。 102 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 (3)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡原理的要義。 包括四方面 : ① .均衡態(tài)的形成是供求兩方面相互作用的結(jié)果。 ② .均衡態(tài)的構(gòu)成要素，供給價(jià)格和需求價(jià)格一致 ,供給數(shù)量和需求數(shù)量一致。 ③ .理論上常把供給量和需求量作為房地產(chǎn)的影響因素。 ④ .供求一致時(shí)，微觀中表示特定市場(chǎng)、商品供求相等，宏觀表示一個(gè)城市或國(guó)家房地產(chǎn)供求總量相等。 103 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 在微觀層次上，房地產(chǎn)商應(yīng)重視房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的變動(dòng)，重視其均衡態(tài)的狀況，及時(shí)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略和計(jì)劃；在宏觀層次上，國(guó)家應(yīng)運(yùn)用稅收、利率、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿，刺激或抑制供給或需求，引導(dǎo)供求曲線沿著人們所希望的方向平移，從而達(dá)到一個(gè)新的均衡態(tài)。 104 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡狀態(tài) :即供給與需 求的非均衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給 價(jià)格與需求價(jià)格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之 間，或者有一對(duì)不一致，或者兩對(duì)都不一 致的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。 105 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 假設(shè)在其他條件不變，低 租金造成的供不應(yīng)求情況如 圖 3，即住房?jī)r(jià)格 ON1遠(yuǎn)低 于均衡值 ON，其供需缺口為 M2M1 ，表現(xiàn)為供不應(yīng)求。 (1)總量性供不應(yīng)求狀態(tài) M2 M4 O M3 Q M1 N1 N P D01 D1 S0 S1 E E2 圖 3 總量性供不應(yīng)求 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，住房供給量?jī)H小幅增加，供給曲線從 S0移到 S1。由于居民收入、人口的增加，需求有更大增加，需求曲線從 D0移到 D1,若價(jià)格仍為 ON1，此時(shí)的需求量 OM3OM4,從而有 M4M3M2M1,可見(jiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)更嚴(yán)重。 106 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 假設(shè)其他條件不變，總 量性供過(guò)于求，即 ON1ON,對(duì)應(yīng)的 OM1OM2 ,此時(shí) M1M2 為供過(guò)于求數(shù)量。 M1 M3 O M4 Q M2 N N1 P D0 D1 S0 S1 E E2 圖 4 總量性供過(guò)于求狀態(tài) (2)總量性供過(guò)于求狀態(tài) 如圖 4： D0小幅度移至 D1，供給曲線 S0大幅移至 S1，對(duì)應(yīng)于價(jià)格 ON1， D1對(duì)應(yīng)的需求量為 OM3， S1對(duì)應(yīng)的供給量為 OM4，二者之差 M3M4M1M2，表示供過(guò)于求的情況比以前更嚴(yán)重。 107 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 （ 3）結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)。 結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)有供過(guò)于求和供不應(yīng)求兩種情況。結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求一般是由于供給方的投資決策失誤造成的。如過(guò)多開(kāi)發(fā)高檔別墅，而普通住房太少。 108 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 三 . 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡的四象限模型 在市場(chǎng)其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)資產(chǎn) （所有權(quán)）價(jià)格是由房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求 雙方相互作用決定的。在房地產(chǎn)使用市場(chǎng)，使用權(quán) 的供需關(guān)系決定使用權(quán)價(jià)格即租金。 連接點(diǎn)：（ 1）租金。房地產(chǎn)的收益水平， 是誘發(fā)房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的一個(gè)極其重要的因素。 （ 2）新開(kāi)發(fā)建設(shè)量。兩個(gè)市場(chǎng)均受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建 設(shè)情況影響，當(dāng)開(kāi)發(fā)量增加時(shí)，資產(chǎn)市場(chǎng)的供給量 增加，價(jià)格下跌，使用市場(chǎng)的租金也會(huì)下跌。 109 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 c i C 開(kāi)發(fā)量 （ m2） △ S=CdS(S=C/d) 空間消費(fèi)市場(chǎng)： 存量的調(diào)度 S 存量 （ m2） 第一象限 D(R， Economy)=S 使用市場(chǎng)： 決定租金 d d 租金 （ 元 ） R 資產(chǎn)市場(chǎng)： 決定價(jià)格 i P=R/i 第二象限 P 價(jià)格 （ 元 ） P=f（ c） c 資產(chǎn)投資市場(chǎng)： 開(kāi)發(fā)量 圖 5 四象限模型 110 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 第一象限： 演示房地產(chǎn)使用市場(chǎng)，反應(yīng)了租金 R是如何確定的。橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)使用權(quán)的存量 S，縱坐標(biāo)為房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格即租金 R，租賃需求曲線 dd。供給和需求一定的情況下，租金水平 R隨之確定。 第二象限 ： 演示房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)，反應(yīng)了房地產(chǎn)價(jià)格 P是如何確定的。橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格 P，斜線 ii的斜率等于房地產(chǎn)的資本化率 i，是投資者希望通過(guò)擁有房地產(chǎn)得到的收益率，根據(jù)投資者的預(yù)期給定。由 P=R/i確定出房地產(chǎn)相應(yīng)的投資價(jià)格。 111 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 第三象限： 是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的另一部分，反映新建房地產(chǎn)的數(shù)量是如何確定的。斜線 f（ c）反映的是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，圖中假設(shè)開(kāi)發(fā)成本 p與開(kāi)發(fā)量c成正比。將資產(chǎn)市場(chǎng)確定的價(jià)格投影到成本曲線，得出相應(yīng)的開(kāi)發(fā)量，此時(shí)開(kāi)發(fā)成本等于價(jià)格。當(dāng)開(kāi)發(fā)量小于資產(chǎn)市場(chǎng)所需的開(kāi)發(fā)量時(shí)，開(kāi)發(fā)商獲得超額利潤(rùn)；反之，無(wú)利可圖。 第四象限： 是使用市場(chǎng)的一部分，反映了開(kāi)發(fā)量如何轉(zhuǎn)化成使用市場(chǎng)的存量 ，存量的變化量△ S=CdS， d為拆除率或折舊率。由原點(diǎn)出發(fā)的斜線代表了存量與開(kāi)發(fā)量的關(guān)系，斜線上任意一點(diǎn)對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)量和存量有如下關(guān)系，開(kāi)發(fā)量剛好抵消折舊量，以維持存量不變，即△ S=0， C=dS或d=C/S。 112 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 總結(jié)： 四象限模型中，從某一存量開(kāi)始，價(jià)格再?zèng)Q定開(kāi)發(fā)量，開(kāi)發(fā)量又導(dǎo)致存量的變化。 當(dāng)存量的終值和起始值保持相同時(shí)，資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)達(dá)到均衡。 注意： 采用四象限模型分析時(shí)，要將資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立，而實(shí)際上使用和投資收益密不可分，如業(yè)主使用自有的房地產(chǎn)。在此情況下，四象限模型依然有效。只不過(guò)使用市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)合二為一，資產(chǎn)價(jià)格和租金的形成由相同的市場(chǎng)參與者 —— 業(yè)主使用者決定。 不足： 四象限模型有一定的局限性，描述的是資產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期均衡，不適合用于分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期動(dòng)態(tài)變化。 113 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 四 .四象限模型的運(yùn)用 當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，生產(chǎn)擴(kuò)大，收入提高。在當(dāng)前的 租金水平下，需求上升，第一象限內(nèi)的使用需求向右 上方平移。如果此時(shí)供應(yīng)量不隨之上升，租金必然上 升。提高后的租金會(huì)導(dǎo)致第二象限內(nèi)價(jià)格的提高，引 發(fā)第三象限內(nèi)開(kāi)發(fā)量的上升，最后導(dǎo)致第四象限內(nèi)存 量的增大。 如圖 6所示，新的市場(chǎng)均衡為虛線構(gòu)成的矩形， 它較原先的均衡矩形各個(gè)方向都有擴(kuò)張，只是租金、 價(jià)格、開(kāi)發(fā)量和存量的增長(zhǎng)程度不同，這種增長(zhǎng)幅度 的非等比例取決于 dd， ii， cc各條曲線的斜率。 114 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 c i C 開(kāi)發(fā)量 （ m2） △ S=CdS(S=C/d) 空間消費(fèi)市場(chǎng)： 存量的調(diào)度 S 存量 （ m2） D(R， Economy)=S 使用市場(chǎng)： 決定租金 d d 租金 （ 元 ） R 資產(chǎn)市場(chǎng)： 決定價(jià)格 i P=R/i P 價(jià)格 （ 元 ） P=f（ c） c 資產(chǎn)投資市場(chǎng)： 開(kāi)發(fā)量 圖 6 四象限模型 :房地產(chǎn)使用需求變動(dòng) 115 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 如果長(zhǎng)期利率下調(diào)、投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期增大、稅收政 策優(yōu)惠時(shí)，投資者會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)投資回報(bào)率的原 則，也即要求的房地產(chǎn)資本化率下降 —— 圖 7中的 曲線 ii繞原點(diǎn)逆時(shí)針?lè)较蜣D(zhuǎn)動(dòng)。在相同租金水平 下，就會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升，引發(fā)開(kāi)發(fā)量的增加， 最終導(dǎo)致存量的增加和租金的下降，從而達(dá)到新的 平衡。如圖 7，新平衡矩陣較原平衡矩陣下移。 若長(zhǎng)期利率上調(diào)，投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期增大，稅收政策 不利，則曲線 ii順時(shí)針?lè)较蜣D(zhuǎn)動(dòng)，導(dǎo)致價(jià)格下跌。 116 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 c i C 開(kāi)發(fā)量 （ m2） △ S=CdS(S=C/d) 空間消費(fèi)市場(chǎng)： 存量的調(diào)度 S 存量 （ m2） D(R， Economy)=S 使用市場(chǎng)： 決定租金 d d 租金 （ 元 ） R 資產(chǎn)市場(chǎng)： 決定價(jià)格 i P=R/i P 價(jià)格 （ 元 ） P=f（ c） c 資產(chǎn)投資市場(chǎng)： 開(kāi)發(fā)量 圖 7 四象限模型 :房地產(chǎn)資產(chǎn)需求變動(dòng) 117 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 、開(kāi)發(fā)成本和增量供給 短期信貸利率升高，開(kāi)發(fā)融資難度增加、 開(kāi)發(fā)成本上升時(shí)，在給定的房地產(chǎn)價(jià)格下， 房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)量就會(huì)減少。這會(huì)導(dǎo)致第三象 限的曲線 cc向左上方移動(dòng)，引起開(kāi)發(fā)量的減 少，進(jìn)而導(dǎo)致存量減少，推動(dòng)租金和價(jià)格的 上漲。如圖 8所示。 相反，開(kāi)發(fā)成本的降低會(huì)帶來(lái)正面效 應(yīng)，則曲線 cc向右下方平移。