【導(dǎo)讀】設(shè)有8個雙投入、單產(chǎn)出的同類型企業(yè)，投入產(chǎn)出量如表1. 試對其生產(chǎn)效率進(jìn)行概略分析。假設(shè)各企業(yè)規(guī)模收益不變，同比例擴(kuò)大產(chǎn)量到120.被評價的這些部門、企業(yè)或時期稱為決策單元。1978年，查恩斯、庫伯(). 模有效性和技術(shù)有效性，都是卓有成效的。1985年，查恩斯、庫伯、格拉尼、賽。這種模型評價生產(chǎn)部門間技術(shù)有效性是十分。1986年，查恩斯、庫伯和中國人民大學(xué)魏權(quán)齡教。價無窮多個評價單元的一種新的C2W模型。應(yīng)用客觀數(shù)據(jù)，避免了主觀性。定義1一般稱T為所有可能的生產(chǎn)活動構(gòu)成的生。凸性；錐性；無效性；最小性。出，凸性表明T是凸集。若(x,y)∈T及k≥0,則。在滿足上述4條公理的基礎(chǔ)上，對于已有的觀測值。后邊的模型及其求解，建立在這個集合之上。yrj—DMUj評價單元第r種產(chǎn)出指標(biāo)的產(chǎn)出量，yrj＞0；可以適當(dāng)選取向量u,v，使得hj≤1；夠用相對較少的輸入得到相對較多的產(chǎn)出。,n)下，選擇一組最優(yōu)。權(quán)系數(shù)u和v,使得h0達(dá)到最大。轉(zhuǎn)化為等價的線性規(guī)劃問題。令：，ω=t×v，μ=t×u，則

　　

【正文】 時，供求相等，達(dá)到均衡。 101 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 （ 2） .需求與供給變化時對房地產(chǎn)市場供求平衡的影響。 Q M1 M0 O N1 N0 P D1 D0 S0 S1 E E2 E1 圖 2 供給和需求的變化 如圖 2:當(dāng)需求減少 ,需求曲線從 D0移動到 D1。假定供給曲線 S0不變 ,則均衡點由Ｅ移動到 E1點，這時均衡價 N1低于初始價格 N0 。假定需求不變 ,供給增加 ,供給曲線 S0右移到 S1,均衡點由 E移到 E2,此時均衡價格低于初始價格 , 供給數(shù)量也高于初始數(shù)量。 102 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 (3)房地產(chǎn)市場供求平衡原理的要義。 包括四方面 : ① .均衡態(tài)的形成是供求兩方面相互作用的結(jié)果。 ② .均衡態(tài)的構(gòu)成要素，供給價格和需求價格一致 ,供給數(shù)量和需求數(shù)量一致。 ③ .理論上常把供給量和需求量作為房地產(chǎn)的影響因素。 ④ .供求一致時，微觀中表示特定市場、商品供求相等，宏觀表示一個城市或國家房地產(chǎn)供求總量相等。 103 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 在微觀層次上，房地產(chǎn)商應(yīng)重視房地產(chǎn)市場供給和需求的變動，重視其均衡態(tài)的狀況，及時調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營策略和計劃；在宏觀層次上，國家應(yīng)運(yùn)用稅收、利率、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿，刺激或抑制供給或需求，引導(dǎo)供求曲線沿著人們所希望的方向平移，從而達(dá)到一個新的均衡態(tài)。 104 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 房地產(chǎn)市場供求失衡狀態(tài) :即供給與需 求的非均衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給 價格與需求價格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之 間，或者有一對不一致，或者兩對都不一 致的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。 105 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 假設(shè)在其他條件不變，低 租金造成的供不應(yīng)求情況如 圖 3，即住房價格 ON1遠(yuǎn)低 于均衡值 ON，其供需缺口為 M2M1 ，表現(xiàn)為供不應(yīng)求。 (1)總量性供不應(yīng)求狀態(tài) M2 M4 O M3 Q M1 N1 N P D01 D1 S0 S1 E E2 圖 3 總量性供不應(yīng)求 計劃經(jīng)濟(jì)體制下，住房供給量僅小幅增加，供給曲線從 S0移到 S1。由于居民收入、人口的增加，需求有更大增加，需求曲線從 D0移到 D1,若價格仍為 ON1，此時的需求量 OM3OM4,從而有 M4M3M2M1,可見供不應(yīng)求的狀態(tài)更嚴(yán)重。 106 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 假設(shè)其他條件不變，總 量性供過于求，即 ON1ON,對應(yīng)的 OM1OM2 ,此時 M1M2 為供過于求數(shù)量。 M1 M3 O M4 Q M2 N N1 P D0 D1 S0 S1 E E2 圖 4 總量性供過于求狀態(tài) (2)總量性供過于求狀態(tài) 如圖 4： D0小幅度移至 D1，供給曲線 S0大幅移至 S1，對應(yīng)于價格 ON1， D1對應(yīng)的需求量為 OM3， S1對應(yīng)的供給量為 OM4，二者之差 M3M4M1M2，表示供過于求的情況比以前更嚴(yán)重。 107 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 （ 3）結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)。 結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)有供過于求和供不應(yīng)求兩種情況。結(jié)構(gòu)性供過于求一般是由于供給方的投資決策失誤造成的。如過多開發(fā)高檔別墅，而普通住房太少。 108 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 三 . 房地產(chǎn)市場的均衡的四象限模型 在市場其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)資產(chǎn) （所有權(quán)）價格是由房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供給和需求 雙方相互作用決定的。在房地產(chǎn)使用市場，使用權(quán) 的供需關(guān)系決定使用權(quán)價格即租金。 連接點：（ 1）租金。房地產(chǎn)的收益水平， 是誘發(fā)房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的一個極其重要的因素。 （ 2）新開發(fā)建設(shè)量。兩個市場均受房地產(chǎn)開發(fā)建 設(shè)情況影響，當(dāng)開發(fā)量增加時，資產(chǎn)市場的供給量 增加，價格下跌，使用市場的租金也會下跌。 109 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 c i C 開發(fā)量 （ m2） △ S=CdS(S=C/d) 空間消費(fèi)市場： 存量的調(diào)度 S 存量 （ m2） 第一象限 D(R， Economy)=S 使用市場： 決定租金 d d 租金 （ 元 ） R 資產(chǎn)市場： 決定價格 i P=R/i 第二象限 P 價格 （ 元 ） P=f（ c） c 資產(chǎn)投資市場： 開發(fā)量 圖 5 四象限模型 110 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 第一象限： 演示房地產(chǎn)使用市場，反應(yīng)了租金 R是如何確定的。橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)使用權(quán)的存量 S，縱坐標(biāo)為房地產(chǎn)使用權(quán)的價格即租金 R，租賃需求曲線 dd。供給和需求一定的情況下，租金水平 R隨之確定。 第二象限 ： 演示房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，反應(yīng)了房地產(chǎn)價格 P是如何確定的。橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣價格 P，斜線 ii的斜率等于房地產(chǎn)的資本化率 i，是投資者希望通過擁有房地產(chǎn)得到的收益率，根據(jù)投資者的預(yù)期給定。由 P=R/i確定出房地產(chǎn)相應(yīng)的投資價格。 111 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 第三象限： 是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的另一部分，反映新建房地產(chǎn)的數(shù)量是如何確定的。斜線 f（ c）反映的是房地產(chǎn)的開發(fā)成本，圖中假設(shè)開發(fā)成本 p與開發(fā)量c成正比。將資產(chǎn)市場確定的價格投影到成本曲線，得出相應(yīng)的開發(fā)量，此時開發(fā)成本等于價格。當(dāng)開發(fā)量小于資產(chǎn)市場所需的開發(fā)量時，開發(fā)商獲得超額利潤；反之，無利可圖。 第四象限： 是使用市場的一部分，反映了開發(fā)量如何轉(zhuǎn)化成使用市場的存量 ，存量的變化量△ S=CdS， d為拆除率或折舊率。由原點出發(fā)的斜線代表了存量與開發(fā)量的關(guān)系，斜線上任意一點對應(yīng)的開發(fā)量和存量有如下關(guān)系，開發(fā)量剛好抵消折舊量，以維持存量不變，即△ S=0， C=dS或d=C/S。 112 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 總結(jié)： 四象限模型中，從某一存量開始，價格再決定開發(fā)量，開發(fā)量又導(dǎo)致存量的變化。 當(dāng)存量的終值和起始值保持相同時，資產(chǎn)市場和使用市場達(dá)到均衡。 注意： 采用四象限模型分析時，要將資產(chǎn)市場和使用市場相對獨(dú)立，而實際上使用和投資收益密不可分，如業(yè)主使用自有的房地產(chǎn)。在此情況下，四象限模型依然有效。只不過使用市場和資產(chǎn)市場合二為一，資產(chǎn)價格和租金的形成由相同的市場參與者 —— 業(yè)主使用者決定。 不足： 四象限模型有一定的局限性，描述的是資產(chǎn)市場的長期均衡，不適合用于分析房地產(chǎn)市場的短期動態(tài)變化。 113 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 四 .四象限模型的運(yùn)用 當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長時，生產(chǎn)擴(kuò)大，收入提高。在當(dāng)前的 租金水平下，需求上升，第一象限內(nèi)的使用需求向右 上方平移。如果此時供應(yīng)量不隨之上升，租金必然上 升。提高后的租金會導(dǎo)致第二象限內(nèi)價格的提高，引 發(fā)第三象限內(nèi)開發(fā)量的上升，最后導(dǎo)致第四象限內(nèi)存 量的增大。 如圖 6所示，新的市場均衡為虛線構(gòu)成的矩形， 它較原先的均衡矩形各個方向都有擴(kuò)張，只是租金、 價格、開發(fā)量和存量的增長程度不同，這種增長幅度 的非等比例取決于 dd， ii， cc各條曲線的斜率。 114 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 c i C 開發(fā)量 （ m2） △ S=CdS(S=C/d) 空間消費(fèi)市場： 存量的調(diào)度 S 存量 （ m2） D(R， Economy)=S 使用市場： 決定租金 d d 租金 （ 元 ） R 資產(chǎn)市場： 決定價格 i P=R/i P 價格 （ 元 ） P=f（ c） c 資產(chǎn)投資市場： 開發(fā)量 圖 6 四象限模型 :房地產(chǎn)使用需求變動 115 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 如果長期利率下調(diào)、投資風(fēng)險預(yù)期增大、稅收政 策優(yōu)惠時，投資者會降低對房地產(chǎn)投資回報率的原 則，也即要求的房地產(chǎn)資本化率下降 —— 圖 7中的 曲線 ii繞原點逆時針方向轉(zhuǎn)動。在相同租金水平 下，就會使房地產(chǎn)價格上升，引發(fā)開發(fā)量的增加， 最終導(dǎo)致存量的增加和租金的下降，從而達(dá)到新的 平衡。如圖 7，新平衡矩陣較原平衡矩陣下移。 若長期利率上調(diào)，投資風(fēng)險預(yù)期增大，稅收政策 不利，則曲線 ii順時針方向轉(zhuǎn)動，導(dǎo)致價格下跌。 116 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 c i C 開發(fā)量 （ m2） △ S=CdS(S=C/d) 空間消費(fèi)市場： 存量的調(diào)度 S 存量 （ m2） D(R， Economy)=S 使用市場： 決定租金 d d 租金 （ 元 ） R 資產(chǎn)市場： 決定價格 i P=R/i P 價格 （ 元 ） P=f（ c） c 資產(chǎn)投資市場： 開發(fā)量 圖 7 四象限模型 :房地產(chǎn)資產(chǎn)需求變動 117 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 、開發(fā)成本和增量供給 短期信貸利率升高，開發(fā)融資難度增加、 開發(fā)成本上升時，在給定的房地產(chǎn)價格下， 房地產(chǎn)新開發(fā)量就會減少。這會導(dǎo)致第三象 限的曲線 cc向左上方移動，引起開發(fā)量的減 少，進(jìn)而導(dǎo)致存量減少，推動租金和價格的 上漲。如圖 8所示。 相反，開發(fā)成本的降低會帶來正面效 應(yīng)，則曲線 cc向右下方平移。