西雙版納泰國(guó)城項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)方案(參考版)
2025-03-04 02:24本頁(yè)面
【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。該方案的優(yōu)劣勢(shì)該方案市場(chǎng)占有力相當(dāng)強(qiáng)，對(duì)投資者而言誘惑較大，銷(xiāo)售速度較快，但由此引發(fā)的另一個(gè)問(wèn)題也較為嚴(yán)重，即后期管理協(xié)調(diào)難度大，中途夭折可能性也大，嚴(yán)重時(shí)會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目后期官司纏身，無(wú)法繼續(xù)運(yùn)作。月，則投資者利潤(rùn)將高達(dá)92%！因此此銷(xiāo)售政策的后期操作關(guān)鍵在于炒熱項(xiàng)目后期租金，使投資者享受投資樂(lè)趣的同時(shí)，也竟極大地穩(wěn)定前期投資客戶，同時(shí)吸引跟進(jìn)的投資者。10年內(nèi)可收獲租金收益62400元（按照10年平均租金52元/M2我們推導(dǎo)項(xiàng)目在即返3年的情況下，開(kāi)發(fā)商可獲得的總現(xiàn)金流入為：1040*（*3）=728萬(wàn)元。月，10年內(nèi)按照7%的租金增長(zhǎng)率，10年內(nèi)年平均租金可達(dá)到52元/M2主要營(yíng)銷(xiāo)政策 定價(jià)策略：在這種銷(xiāo)售政策下，一般采取銷(xiāo)售10年或者20年經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式，僅針對(duì)市場(chǎng)培育期23年進(jìn)行包租，降低投資者風(fēng)險(xiǎn)。返租型經(jīng)營(yíng)權(quán)銷(xiāo)售方式操作策略項(xiàng)目銷(xiāo)售模式特點(diǎn)：該銷(xiāo)售方式是雷同于產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，即投資者于經(jīng)營(yíng)者是分離的，一般采取20年經(jīng)營(yíng)權(quán)一次性銷(xiāo)售，在810年內(nèi)進(jìn)行返租；該種方式下，投資者一般與經(jīng)營(yíng)者不統(tǒng)一，即投資者投資享受投資回報(bào)，經(jīng)營(yíng)者參與經(jīng)營(yíng)享受經(jīng)營(yíng)回報(bào)。我們認(rèn)為7%的增長(zhǎng)率是適中的，銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)431萬(wàn)元的方案是可行的。如果按照8年回收期來(lái)說(shuō)，我們可以實(shí)現(xiàn)到768萬(wàn)元的現(xiàn)金回流。而租金增長(zhǎng)率則必須根據(jù)公司對(duì)商業(yè)招商及運(yùn)營(yíng)的態(tài)度和信心上，以此來(lái)加以確認(rèn)最終銷(xiāo)售額及目標(biāo)。月）銷(xiāo)售價(jià)格（元/M2）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）8年均租（元/M2在此基礎(chǔ)上，整盤(pán)參考租金均價(jià)為35元/平方米。這樣將降低投資門(mén)檻，并保證較好的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。該項(xiàng)目建議采取以“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲”的方式介入，以當(dāng)?shù)刂菡疇款^、以泰國(guó)領(lǐng)事館或者其他政府事業(yè)或民間組織配合，由泰國(guó)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)介入唱好這部戲——做到來(lái)頭大、影響深廣、政府保障有力的項(xiàng)目氣勢(shì)，以此增強(qiáng)投資信心和經(jīng)營(yíng)信心。在形象包裝上希望能引進(jìn)一個(gè)以泰國(guó)為注冊(cè)單位的公司進(jìn)入運(yùn)營(yíng)角色，并實(shí)現(xiàn)后期糾紛的身份脫離。主要營(yíng)銷(xiāo)政策一、 項(xiàng)目主要形象西雙版納泰國(guó)城對(duì)經(jīng)營(yíng)者（或投資者）而言，是一個(gè)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)招商代理及后期運(yùn)營(yíng)管理的投資資助型項(xiàng)目——你致富，我發(fā)展。投資預(yù)期上可以采取回購(gòu)政策，承諾5年后在雙方無(wú)違約情況下開(kāi)發(fā)商按原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格回購(gòu)（扣除5年內(nèi)該市場(chǎng)平均租金價(jià)值）。投資門(mén)檻可以采用分期付款的方式，在招商開(kāi)街成功后收取尾款，同時(shí)采用“買(mǎi)5贈(zèng)1”的方式增強(qiáng)投資者信心，提升投資價(jià)值（除經(jīng)營(yíng)價(jià)值以外）。三、 投資目標(biāo)客戶群投資群體也就是我們項(xiàng)目的第一消費(fèi)者必須在接納項(xiàng)目定位的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景看好，并有一定零售經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)者，可能是創(chuàng)業(yè)人群，也可能是有實(shí)力的老經(jīng)營(yíng)戶。經(jīng)營(yíng)時(shí)間以白天零售為主，夜間以餐飲為主的主題式經(jīng)營(yíng)模式。二、 經(jīng)營(yíng)
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