西雙版納泰國城項(xiàng)目整體營銷方案-預(yù)覽頁
【正文】 通過與旅游公司及機(jī)構(gòu)的合作，吸引旅游團(tuán)隊(duì)的同時(shí)，接納本地居民的購物消費(fèi)。努力實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)刈罹咛厣?、最具娛樂、最具文化?nèi)涵的文化休閑集散地。如果開發(fā)商在招商及貨源組織上有較大優(yōu)勢(shì)的，可以采取“創(chuàng)業(yè)扶持計(jì)劃”，凡投資該商鋪經(jīng)營權(quán)的商戶，開發(fā)商負(fù)責(zé)集中簽定貨物聯(lián)營協(xié)議，為經(jīng)營者爭(zhēng)取較大的利潤空間，并給予一定的免費(fèi)鋪貨協(xié)議（與經(jīng)營權(quán)銷售協(xié)議形成互相制約）。把開發(fā)商樹立成一個(gè)追求特色運(yùn)作規(guī)模，擴(kuò)大經(jīng)營影響、對(duì)投資經(jīng)營者負(fù)責(zé)的商業(yè)運(yùn)營商，而非房地產(chǎn)開發(fā)商。二、 項(xiàng)目主要營銷政策產(chǎn)品分割策略：將商場(chǎng)一樓中心的商鋪劃分為背靠背的大面寬小徑深的黃金鋪面，預(yù)計(jì)能做到2米徑深、3米面寬，單鋪面積約6平方。根據(jù)商業(yè)培育期的生長(zhǎng)曲線，如經(jīng)營得當(dāng)，一般租金增長(zhǎng)率在6%—8%左右，因此可得出以下租金增長(zhǎng)：租金增長(zhǎng)率200720082009201020112012201320145年內(nèi)平均租金8年內(nèi)平均租金6%373942444750535642467%374043464953566043488%38414448515660654450按照收益還原法，該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)售價(jià)如下：租金增長(zhǎng)率5年均租（元/M2通過以上測(cè)算，對(duì)比我們的租金實(shí)現(xiàn)水平，已經(jīng)達(dá)到本項(xiàng)目周邊區(qū)域的最高租金了，因此，在此租金條件下，我們認(rèn)識(shí)到：我們的總銷售額只能實(shí)現(xiàn)到431萬元的回收水平——即按照5年回收期來說，該項(xiàng)目只支撐2584平方米的銷售單價(jià)。產(chǎn)品銷售策略：1）按照2580元/平方米的套內(nèi)均價(jià)，銷售5年的經(jīng)營收益權(quán)（或者按照4600元/平方米的套內(nèi)均價(jià)，銷售8年的經(jīng)營收益權(quán)）；同時(shí)對(duì)于按照開發(fā)商與泰國商管公司的簽約貨價(jià)一次性進(jìn)貨滿1萬以上的商戶，可取得在此商場(chǎng)免費(fèi)經(jīng)營1年的優(yōu)惠；2）采取首付5成（貸款比例），開業(yè)成功后付剩余尾款——采取分期付款方式，降低投資者進(jìn)入門檻，并實(shí)現(xiàn)客戶的成功套牢；3）保障銷售期限后，如租金水平未超過購買時(shí)的20%，承諾按照購買時(shí)價(jià)格回購；4）開業(yè)期間按照1年期長(zhǎng)期貸款利率（%）補(bǔ)償投資者資金利息（祛除對(duì)開發(fā)商占用資金利息的不良影響）；5）開發(fā)商承諾每年返租20％在經(jīng)營戶租滿5年后一次性返還；6）零風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營，由運(yùn)營商負(fù)責(zé)全程協(xié)助，統(tǒng)一供貨、統(tǒng)一經(jīng)營和商管、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一工商管理。在這種方式下，招商租金定為35元/M2從投資者來說，以10平方鋪面測(cè)算：投資總額：62400元，投資即返3年，年返10%的收益，實(shí)際投資僅43680元。產(chǎn)品銷售策略：1）按照6240元/平方米的套內(nèi)均價(jià)，銷售10年的經(jīng)營收益權(quán)； 2）按照每年10%的投資回報(bào)，即買即返3年。
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