西雙版納泰國城項目整體營銷方案-wenkub
2023-03-11 02:24:44 本頁面
【正文】 48元/平方米（下表為市場調研數據）。且在通道設置上出現了部分死角，在內部整體布局上也同樣出現了業(yè)態(tài)規(guī)劃布局不合理的狀態(tài)（餐飲位于中庭、工作操作間條件不具備；而對于其他零售業(yè)態(tài)的商鋪又基本集中于物業(yè)尾部，容易死街，等）。作為商業(yè)經營場所，自有停車位有11個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。應開發(fā)商要求，試圖通過銷售該物業(yè)5年經營權實現項目投資回收600萬元（此為開發(fā)商的最低心理預期，達到約5萬元/單鋪的銷售均價）。因此，對于該物業(yè)的項目操作必須就商業(yè)規(guī)劃布局進行改進和完善。因此，鑒于此，我們提醒開發(fā)商需要注意以下2點：一是項目商業(yè)規(guī)劃和布局需要做大面積調整，在增加經營面積的同時，又要考慮不要出現死鋪、死通道、死角，同時充分利用中庭的空間面積及利用層高來調整和變化空間的層次感。而作為泰國城，其重要特色不外乎3個重要點：建筑特色、民俗表演、旅游商品，因此必須將三個特色中表演部分重點移動到死角的內部，即能形成充分的圍合封閉欣賞，又能帶動大量人流在進入過程中產生隨意消費，隨時保持高昂的消費興趣。二樓將出現死通道二樓將出現死通道背街死鋪入口夾角入口夾角太小背街死鋪該項目在內部規(guī)劃中，基本形成內部商鋪大面積死角，主要為兩腰位置，受入口狹小及通道較窄的影響，人流必然會相對較小，使商業(yè)經營價值不高；同時由于在兩腰中部商鋪之間為一個大面積的、類似于休閑小廣場的大型通道會給人流帶來較大空曠感，讓人一目了然，反而沒有購物探幽情趣?？梢苿予F制樓梯保證在展示期內二樓通道依然存在，同時又不影響其促銷展示。休閑玻璃房（售樓部）停車位改永久賣場（作為主要拍賣標的物）改為項目永久建筑標志餐飲場所（保留拍賣標的）拍賣從門口開始——停車位在地州需求不大，可將停車位在通過規(guī)劃時，設置在舞臺處。在收益過程中逐漸取得投資收益和經營收益。如果真正要做夠泰國城的味道，必須是泰國的餐飲+娛樂+休閑+購物方可體現其真正內涵及定位。經營時間以白天零售為主，夜間以餐飲為主的主題式經營模式。投資門檻可以采用分期付款的方式，在招商開街成功后收取尾款，同時采用“買5贈1”的方式增強投資者信心，提升投資價值（除經營價值以外）。主要營銷政策一、 項目主要形象西雙版納泰國城對經營者（或投資者）而言，是一個由開發(fā)商負責招商代理及后期運營管理的投資資助型項目——你致富，我發(fā)展。該項目建議采取以“政府搭臺、企業(yè)唱戲”的方式介入，以當地州政府牽頭、以泰國領事館或者其他政府事業(yè)或民間組織配合，由泰國當地企業(yè)介入唱好這部戲——做到來頭大、影響深廣、政府保障有力的項目氣勢，以此增強投資信心和經營信心。在此基礎上，整盤參考租金均價為35元/平方米。而租金增長率則必須根據公司對商業(yè)招商及運營的態(tài)度和信心上
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