西雙版納泰國(guó)城項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案-wenkub
2023-03-11 02:24:44 本頁面
【正文】 48元/平方米（下表為市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)）。且在通道設(shè)置上出現(xiàn)了部分死角，在內(nèi)部整體布局上也同樣出現(xiàn)了業(yè)態(tài)規(guī)劃布局不合理的狀態(tài)（餐飲位于中庭、工作操作間條件不具備；而對(duì)于其他零售業(yè)態(tài)的商鋪又基本集中于物業(yè)尾部，容易死街，等）。作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，自有停車位有11個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。應(yīng)開發(fā)商要求，試圖通過銷售該物業(yè)5年經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回收600萬元（此為開發(fā)商的最低心理預(yù)期，達(dá)到約5萬元/單鋪的銷售均價(jià)）。因此，對(duì)于該物業(yè)的項(xiàng)目操作必須就商業(yè)規(guī)劃布局進(jìn)行改進(jìn)和完善。因此，鑒于此，我們提醒開發(fā)商需要注意以下2點(diǎn)：一是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃和布局需要做大面積調(diào)整，在增加經(jīng)營(yíng)面積的同時(shí)，又要考慮不要出現(xiàn)死鋪、死通道、死角，同時(shí)充分利用中庭的空間面積及利用層高來調(diào)整和變化空間的層次感。而作為泰國(guó)城，其重要特色不外乎3個(gè)重要點(diǎn)：建筑特色、民俗表演、旅游商品，因此必須將三個(gè)特色中表演部分重點(diǎn)移動(dòng)到死角的內(nèi)部，即能形成充分的圍合封閉欣賞，又能帶動(dòng)大量人流在進(jìn)入過程中產(chǎn)生隨意消費(fèi)，隨時(shí)保持高昂的消費(fèi)興趣。二樓將出現(xiàn)死通道二樓將出現(xiàn)死通道背街死鋪入口夾角入口夾角太小背街死鋪該項(xiàng)目在內(nèi)部規(guī)劃中，基本形成內(nèi)部商鋪大面積死角，主要為兩腰位置，受入口狹小及通道較窄的影響，人流必然會(huì)相對(duì)較小，使商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值不高；同時(shí)由于在兩腰中部商鋪之間為一個(gè)大面積的、類似于休閑小廣場(chǎng)的大型通道會(huì)給人流帶來較大空曠感，讓人一目了然，反而沒有購(gòu)物探幽情趣?？梢苿?dòng)鐵制樓梯保證在展示期內(nèi)二樓通道依然存在，同時(shí)又不影響其促銷展示。休閑玻璃房（售樓部）停車位改永久賣場(chǎng)（作為主要拍賣標(biāo)的物）改為項(xiàng)目永久建筑標(biāo)志餐飲場(chǎng)所（保留拍賣標(biāo)的）拍賣從門口開始——停車位在地州需求不大，可將停車位在通過規(guī)劃時(shí)，設(shè)置在舞臺(tái)處。在收益過程中逐漸取得投資收益和經(jīng)營(yíng)收益。如果真正要做夠泰國(guó)城的味道，必須是泰國(guó)的餐飲+娛樂+休閑+購(gòu)物方可體現(xiàn)其真正內(nèi)涵及定位。經(jīng)營(yíng)時(shí)間以白天零售為主，夜間以餐飲為主的主題式經(jīng)營(yíng)模式。投資門檻可以采用分期付款的方式，在招商開街成功后收取尾款，同時(shí)采用“買5贈(zèng)1”的方式增強(qiáng)投資者信心，提升投資價(jià)值（除經(jīng)營(yíng)價(jià)值以外）。主要營(yíng)銷政策一、 項(xiàng)目主要形象西雙版納泰國(guó)城對(duì)經(jīng)營(yíng)者（或投資者）而言，是一個(gè)由開發(fā)商負(fù)責(zé)招商代理及后期運(yùn)營(yíng)管理的投資資助型項(xiàng)目——你致富，我發(fā)展。該項(xiàng)目建議采取以“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲”的方式介入，以當(dāng)?shù)刂菡疇款^、以泰國(guó)領(lǐng)事館或者其他政府事業(yè)或民間組織配合，由泰國(guó)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)介入唱好這部戲——做到來頭大、影響深廣、政府保障有力的項(xiàng)目氣勢(shì)，以此增強(qiáng)投資信心和經(jīng)營(yíng)信心。在此基礎(chǔ)上，整盤參考租金均價(jià)為35元/平方米。而租金增長(zhǎng)率則必須根據(jù)公司對(duì)商業(yè)招商及運(yùn)營(yíng)的態(tài)度和信心上
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