西雙版納泰國城項目整體營銷方案(完整版)
【正文】 角太小背街死鋪該項目在內(nèi)部規(guī)劃中，基本形成內(nèi)部商鋪大面積死角，主要為兩腰位置，受入口狹小及通道較窄的影響，人流必然會相對較小，使商業(yè)經(jīng)營價值不高；同時由于在兩腰中部商鋪之間為一個大面積的、類似于休閑小廣場的大型通道會給人流帶來較大空曠感，讓人一目了然，反而沒有購物探幽情趣。休閑玻璃房（售樓部）停車位改永久賣場（作為主要拍賣標(biāo)的物）改為項目永久建筑標(biāo)志餐飲場所（保留拍賣標(biāo)的）拍賣從門口開始——停車位在地州需求不大，可將停車位在通過規(guī)劃時，設(shè)置在舞臺處。如果真正要做夠泰國城的味道，必須是泰國的餐飲+娛樂+休閑+購物方可體現(xiàn)其真正內(nèi)涵及定位。投資門檻可以采用分期付款的方式，在招商開街成功后收取尾款，同時采用“買5贈1”的方式增強投資者信心，提升投資價值（除經(jīng)營價值以外）。該項目建議采取以“政府搭臺、企業(yè)唱戲”的方式介入，以當(dāng)?shù)刂菡疇款^、以泰國領(lǐng)事館或者其他政府事業(yè)或民間組織配合，由泰國當(dāng)?shù)仄髽I(yè)介入唱好這部戲——做到來頭大、影響深廣、政府保障有力的項目氣勢，以此增強投資信心和經(jīng)營信心。而租金增長率則必須根據(jù)公司對商業(yè)招商及運營的態(tài)度和信心上，以此來加以確認最終銷售額及目標(biāo)。主要營銷政策 定價策略：在這種銷售政策下，一般采取銷售10年或者20年經(jīng)營權(quán)的方式，僅針對市場培育期23年進行包租，降低投資者風(fēng)險。月，則投資者利潤將高達92%！因此此銷售政策的后期操作關(guān)鍵在于炒熱項目后期租金，使投資者享受投資樂趣的同時，也竟極大地穩(wěn)定前期投資客戶，同時吸引跟進的投資者。該方案的優(yōu)劣勢該方案市場占有力相當(dāng)強，對投資者而言誘惑較大，銷售速度較快，但由此引發(fā)的另一個問題也較為嚴重，即后期管理協(xié)調(diào)難度大，中途夭折可能性也大，嚴重時會導(dǎo)致項目后期官司纏身，無法繼續(xù)運作。月，10年內(nèi)按照7%的租金增長率，10年內(nèi)年平均租金可達到52元/M2如果按照8年回收期來說，我們可以實現(xiàn)到768萬元的現(xiàn)金回流。這樣將降低投資門檻，并保證較好的經(jīng)營狀態(tài)。投資預(yù)期上可以采取回購政策，承諾5年后在雙方無違約情況下開發(fā)商按原購買價格回購（扣除5年內(nèi)該市場平均租金價值）。二、 經(jīng)營目標(biāo)客戶群在該定位下，內(nèi)部主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以泰國民俗及旅游商品為主，在經(jīng)營業(yè)務(wù)上以批發(fā)為主、零售為輔，尤其是二樓的鋪面解決之道將主要是以批發(fā)為主，開展網(wǎng)上訂購服務(wù)。玻璃房作為售樓部，后期用做商業(yè)經(jīng)營，主要經(jīng)營休閑娛樂（該建筑也可按照泰國民俗風(fēng)格進行建蓋，成為項目標(biāo)志性建筑）。因此要建議做以下改造：臨時鋪面臨時鋪面30cm木制休閑踏步（兼做表演區(qū)）泰式門廊裝飾（兼舞臺裝飾）可移動鐵制雙向樓梯一 樓 布 局 示 意去除一樓原餐飲區(qū)域，理由：餐飲污染及上下水排放將影響一樓門廳部分環(huán)境及形象。由于在此規(guī)劃下，消費者必須經(jīng)歷一個相當(dāng)長的交通過程
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