西雙版納泰國城項(xiàng)目整體營銷方案(已修改)
2025-03-16 02:24 本頁面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 整體營銷方案（初稿）西雙版納泰國城項(xiàng)目招商及經(jīng)營權(quán)拍賣云南動力恒通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2006年10月25日項(xiàng)目背景及分析一、項(xiàng)目基本情況及合作意向，建筑密度39%。作為商業(yè)經(jīng)營場所，自有停車位有11個。應(yīng)開發(fā)商要求，試圖通過銷售該物業(yè)5年經(jīng)營權(quán)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回收600萬元（此為開發(fā)商的最低心理預(yù)期，達(dá)到約5萬元/單鋪的銷售均價）。本方案將基于此基礎(chǔ)條件論證該方案可否實(shí)現(xiàn)，并給出較佳的銷售組合方案。二、項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)以2層結(jié)構(gòu)房屋為主，該商鋪布局基本采用圍合式布局，通道舒適性上一般。且在通道設(shè)置上出現(xiàn)了部分死角，在內(nèi)部整體布局上也同樣出現(xiàn)了業(yè)態(tài)規(guī)劃布局不合理的狀態(tài)（餐飲位于中庭、工作操作間條件不具備；而對于其他零售業(yè)態(tài)的商鋪又基本集中于物業(yè)尾部，容易死街，等）。因此，對于該物業(yè)的項(xiàng)目操作必須就商業(yè)規(guī)劃布局進(jìn)行改進(jìn)和完善?！a(chǎn)品問題項(xiàng)目由開發(fā)商以買斷20年經(jīng)營權(quán)的方式取得，現(xiàn)準(zhǔn)備拿出5年經(jīng)營權(quán)進(jìn)行銷售實(shí)現(xiàn)回款。以一個單鋪5萬元的價格進(jìn)行銷售，則其平均租金差不多在55元左右（按單鋪15平方米計(jì)算），而如果我們要沖到700萬的銷售額，該項(xiàng)目平均租金差不多需要65元/平方米的價格才能支撐。而根據(jù)我們的市場結(jié)果來看，該項(xiàng)目周邊可類比項(xiàng)目怒租金僅為2548元/平方米（下表為市場調(diào)研數(shù)據(jù)）。因此，鑒于此，我們提醒開發(fā)商需要注意以下2點(diǎn)：一是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃和布局需要做大面積調(diào)整，在增加經(jīng)營面積的同時，又要考慮不要出現(xiàn)死鋪、死通道、死角，同時充分利用中庭的空間面積及利用層高來調(diào)整和變化空間的層次感。二是對項(xiàng)目的預(yù)期必須降低，不能脫離市場依據(jù)一味求高回報，高回報必然帶來高風(fēng)險（可能導(dǎo)致項(xiàng)目開盤就死）；同時在銷售經(jīng)營權(quán)的過程中一定要考慮經(jīng)營者如何介入并能獲得商鋪投資利潤空間（不僅僅是經(jīng)營收益）——況且該項(xiàng)目還沒有所有權(quán)，投資者投資的保障何在？項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整方向建議一、 項(xiàng)目原規(guī)劃的問題高經(jīng)濟(jì)價值區(qū)浪費(fèi)高商業(yè)價值區(qū)浪費(fèi)“背篼型”“死”商業(yè)本規(guī)劃中，犯了一個商業(yè)規(guī)劃布局基本原則：主要商業(yè)中心不能放置在無通道退路的死角內(nèi)，尤其是商業(yè)區(qū)重心嚴(yán)重偏于項(xiàng)目最尾部分。由于在此規(guī)劃下，消費(fèi)者必須經(jīng)歷一個相當(dāng)長的交通過程才能到達(dá)。在到達(dá)重點(diǎn)商業(yè)區(qū)過程中，如無較吸引人的興奮點(diǎn)，則消費(fèi)沖動將逐漸喪失。而作為泰國城，其重要特色不外乎3個重要點(diǎn)：建筑特色、民俗表演、旅游商品，因此必須將三個特色中表演部分重點(diǎn)移動到死角的內(nèi)部，即能形成充分的圍合封閉欣賞，又能帶動大量人流在進(jìn)入過程中產(chǎn)生隨意消費(fèi)，隨時保持高昂的消費(fèi)興
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