西雙版納泰國城項(xiàng)目整體營銷方案-全文預(yù)覽
【正文】 鐵制雙向樓梯一 樓 布 局 示 意去除一樓原餐飲區(qū)域，理由：餐飲污染及上下水排放將影響一樓門廳部分環(huán)境及形象。在項(xiàng)目原規(guī)劃中可以明顯感受出規(guī)劃者用意在于將重點(diǎn)放置在表演及展示上，因此在項(xiàng)目入口設(shè)置舞臺(tái)，并留有大片空地及綠地，想在入口吸引住顧客，并試圖引發(fā)消費(fèi)沖動(dòng)；同時(shí)又想通過物業(yè)頭部區(qū)域的空曠，吸引夜市消費(fèi)的可能。由于在此規(guī)劃下，消費(fèi)者必須經(jīng)歷一個(gè)相當(dāng)長的交通過程才能到達(dá)。以一個(gè)單鋪5萬元的價(jià)格進(jìn)行銷售，則其平均租金差不多在55元左右（按單鋪15平方米計(jì)算），而如果我們要沖到700萬的銷售額，該項(xiàng)目平均租金差不多需要65元/平方米的價(jià)格才能支撐。二、項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)以2層結(jié)構(gòu)房屋為主，該商鋪布局基本采用圍合式布局，通道舒適性上一般。 整體營銷方案（初稿）西雙版納泰國城項(xiàng)目招商及經(jīng)營權(quán)拍賣云南動(dòng)力恒通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2006年10月25日項(xiàng)目背景及分析一、項(xiàng)目基本情況及合作意向，建筑密度39%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。本方案將基于此基礎(chǔ)條件論證該方案可否實(shí)現(xiàn)，并給出較佳的銷售組合方案?！a(chǎn)品問題項(xiàng)目由開發(fā)商以買斷20年經(jīng)營權(quán)的方式取得，現(xiàn)準(zhǔn)備拿出5年經(jīng)營權(quán)進(jìn)行銷售實(shí)現(xiàn)回款。二是對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期必須降低，不能脫離市場依據(jù)一味求高回報(bào)，高回報(bào)必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)（可能導(dǎo)致項(xiàng)目開盤就死）；同時(shí)在銷售經(jīng)營權(quán)的過程中一定要考慮經(jīng)營者如何介入并能獲得商鋪投資利潤空間（不僅僅是經(jīng)營收益）——況且該項(xiàng)目還沒有所有權(quán)，投資者投資的保障何在？項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整方向建議一、 項(xiàng)目原規(guī)劃的問題高經(jīng)濟(jì)價(jià)值區(qū)浪費(fèi)高商業(yè)價(jià)值區(qū)浪費(fèi)“背篼型”“死”商業(yè)本規(guī)劃中，犯了一個(gè)商業(yè)規(guī)劃布局基本原則：主要商業(yè)中心不能放置在無通道退路的死角內(nèi)，尤其是商業(yè)區(qū)重心嚴(yán)重偏于項(xiàng)目最尾部分。該項(xiàng)目的重要商業(yè)利益點(diǎn)應(yīng)該在于旅游商品的銷售經(jīng)營，而非展示或表演，因此要通過商業(yè)規(guī)劃調(diào)整，將商業(yè)價(jià)值及經(jīng)營模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。二、 規(guī)劃調(diào)整建議在商場內(nèi)部組織中對(duì)通道尺度的把握相當(dāng)重要，太窄太寬都會(huì)失去消費(fèi)樂趣和舒適感。中部商鋪布局使中部即保留通道功能，同時(shí)讓出兩側(cè)的通道，增大絕大多數(shù)鋪面的交通需求提升周邊鋪面價(jià)值——這是挽救整個(gè)大盤的根本！二樓回型通道樓梯（形成出入口）2樓水吧區(qū)（抬高1米凈空）二 樓 布 局 示 意樓梯（形成出入口）樓梯（形成出入口）形成二樓回型通道，并促使該項(xiàng)目四周交通可達(dá)性——增設(shè)3部明顯的垂直交通。原停車位改造成商鋪，進(jìn)行價(jià)格摸底（公開經(jīng)營權(quán)拍賣）。這種操作方式涉及兩方：投資者與開發(fā)商，雙方關(guān)系簡單，容易磨合，能共同經(jīng)營好商業(yè)氛圍并形成共贏。因此，該項(xiàng)目務(wù)必采取授牌成為旅游定點(diǎn)接待單位后，
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