西雙版納泰國城項目整體營銷方案-全文預覽
【正文】 鐵制雙向樓梯一 樓 布 局 示 意去除一樓原餐飲區(qū)域，理由：餐飲污染及上下水排放將影響一樓門廳部分環(huán)境及形象。在項目原規(guī)劃中可以明顯感受出規(guī)劃者用意在于將重點放置在表演及展示上，因此在項目入口設置舞臺，并留有大片空地及綠地，想在入口吸引住顧客，并試圖引發(fā)消費沖動；同時又想通過物業(yè)頭部區(qū)域的空曠，吸引夜市消費的可能。由于在此規(guī)劃下，消費者必須經歷一個相當長的交通過程才能到達。以一個單鋪5萬元的價格進行銷售，則其平均租金差不多在55元左右（按單鋪15平方米計算），而如果我們要沖到700萬的銷售額，該項目平均租金差不多需要65元/平方米的價格才能支撐。二、項目產品分析項目產品設計以2層結構房屋為主，該商鋪布局基本采用圍合式布局，通道舒適性上一般。 整體營銷方案（初稿）西雙版納泰國城項目招商及經營權拍賣云南動力恒通房地產經紀有限公司2006年10月25日項目背景及分析一、項目基本情況及合作意向，建筑密度39%。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。本方案將基于此基礎條件論證該方案可否實現，并給出較佳的銷售組合方案?！a品問題項目由開發(fā)商以買斷20年經營權的方式取得，現準備拿出5年經營權進行銷售實現回款。二是對項目的預期必須降低，不能脫離市場依據一味求高回報，高回報必然帶來高風險（可能導致項目開盤就死）；同時在銷售經營權的過程中一定要考慮經營者如何介入并能獲得商鋪投資利潤空間（不僅僅是經營收益）——況且該項目還沒有所有權，投資者投資的保障何在？項目規(guī)劃調整方向建議一、 項目原規(guī)劃的問題高經濟價值區(qū)浪費高商業(yè)價值區(qū)浪費“背篼型”“死”商業(yè)本規(guī)劃中，犯了一個商業(yè)規(guī)劃布局基本原則：主要商業(yè)中心不能放置在無通道退路的死角內，尤其是商業(yè)區(qū)重心嚴重偏于項目最尾部分。該項目的重要商業(yè)利益點應該在于旅游商品的銷售經營，而非展示或表演，因此要通過商業(yè)規(guī)劃調整，將商業(yè)價值及經營模式進行轉變。二、 規(guī)劃調整建議在商場內部組織中對通道尺度的把握相當重要，太窄太寬都會失去消費樂趣和舒適感。中部商鋪布局使中部即保留通道功能，同時讓出兩側的通道，增大絕大多數鋪面的交通需求提升周邊鋪面價值——這是挽救整個大盤的根本！二樓回型通道樓梯（形成出入口）2樓水吧區(qū)（抬高1米凈空）二 樓 布 局 示 意樓梯（形成出入口）樓梯（形成出入口）形成二樓回型通道，并促使該項目四周交通可達性——增設3部明顯的垂直交通。原停車位改造成商鋪，進行價格摸底（公開經營權拍賣）。這種操作方式涉及兩方：投資者與開發(fā)商，雙方關系簡單，容易磨合，能共同經營好商業(yè)氛圍并形成共贏。因此，該項目務必采取授牌成為旅游定點接待單位后，
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