西雙版納泰國城項(xiàng)目整體營銷方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 析一、 消費(fèi)目標(biāo)客戶群該項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群必然是以旅游人群為主，其次才是市內(nèi)常住居民。三、 投資目標(biāo)客戶群投資群體也就是我們項(xiàng)目的第一消費(fèi)者必須在接納項(xiàng)目定位的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營前景看好，并有一定零售經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營者，可能是創(chuàng)業(yè)人群，也可能是有實(shí)力的老經(jīng)營戶。在形象包裝上希望能引進(jìn)一個(gè)以泰國為注冊(cè)單位的公司進(jìn)入運(yùn)營角色，并實(shí)現(xiàn)后期糾紛的身份脫離。月）銷售價(jià)格（元/M2）銷售收入（萬元）8年均租（元/M2返租型經(jīng)營權(quán)銷售方式操作策略項(xiàng)目銷售模式特點(diǎn)：該銷售方式是雷同于產(chǎn)權(quán)銷售，即投資者于經(jīng)營者是分離的，一般采取20年經(jīng)營權(quán)一次性銷售，在810年內(nèi)進(jìn)行返租；該種方式下，投資者一般與經(jīng)營者不統(tǒng)一，即投資者投資享受投資回報(bào)，經(jīng)營者參與經(jīng)營享受經(jīng)營回報(bào)。10年內(nèi)可收獲租金收益62400元（按照10年平均租金52元/M2最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我們推導(dǎo)項(xiàng)目在即返3年的情況下，開發(fā)商可獲得的總現(xiàn)金流入為：1040*（*3）=728萬元。我們認(rèn)為7%的增長率是適中的，銷售額實(shí)現(xiàn)431萬元的方案是可行的。在此基礎(chǔ)上，整盤參考租金均價(jià)為35元/平方米。主要營銷政策一、 項(xiàng)目主要形象西雙版納泰國城對(duì)經(jīng)營者（或投資者）而言，是一個(gè)由開發(fā)商負(fù)責(zé)招商代理及后期運(yùn)營管理的投資資助型項(xiàng)目——你致富，我發(fā)展。經(jīng)營時(shí)間以白天零售為主，夜間以餐飲為主的主題式經(jīng)營模式。在收益過程中逐漸取得投資收益和經(jīng)營收益。可移動(dòng)鐵制樓梯保證在展示期內(nèi)二樓通道依然存在，同時(shí)又不影響其促銷展示。而作為泰國城，其重要特色不外乎3個(gè)重要點(diǎn)：建筑特色、民俗表演、旅游商品，因此必須將三個(gè)特色中表演部分重點(diǎn)移動(dòng)到死角的內(nèi)部，即能形成充分的圍合封閉欣賞，又能帶動(dòng)大量人流在進(jìn)入過程中產(chǎn)生隨意消費(fèi)，隨時(shí)保持高昂的消費(fèi)興趣。因此，對(duì)于該物業(yè)的項(xiàng)目操作必須就商業(yè)規(guī)劃布局進(jìn)行改進(jìn)和完善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。且在通道設(shè)置上出現(xiàn)了部分死角，在內(nèi)部整體布局上也同樣出現(xiàn)了業(yè)態(tài)規(guī)劃布局不合理的狀態(tài)（餐飲位于中庭、工作操作間條件不具備；而對(duì)于其他零售業(yè)態(tài)的商鋪又基本集中于物業(yè)尾部，容易死街，等）。在到達(dá)重點(diǎn)商業(yè)區(qū)過程中，如無較吸引人的興奮點(diǎn)，則消費(fèi)沖動(dòng)將逐漸喪失。保留原水區(qū)木制平臺(tái)，做內(nèi)部展示及促銷區(qū)域，同時(shí)又滿足其交通功能。經(jīng)營權(quán)直接銷售方式操作策略項(xiàng)目銷售模式特點(diǎn)：該銷售方式是直接將58年的租金收益權(quán)從投資（經(jīng)營者）者手中提前收回，該種方式下，投資者一般與經(jīng)營者都是統(tǒng)一的，即投資者即是經(jīng)營者。在經(jīng)營品種上，以泰國民俗旅游服務(wù)、泰國旅游產(chǎn)品為主要拳頭產(chǎn)品，逐步衍生開發(fā)出泰國土特產(chǎn)、滇緬特產(chǎn)、當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)、泰國餐飲、當(dāng)?shù)責(zé)镜?。保證經(jīng)營權(quán)投資的增值，保證該項(xiàng)目5年后
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