西雙版納泰國城項目整體營銷方案(存儲版)
【正文】 析一、 消費目標客戶群該項目目標消費群必然是以旅游人群為主，其次才是市內常住居民。三、 投資目標客戶群投資群體也就是我們項目的第一消費者必須在接納項目定位的同時，對項目經營前景看好，并有一定零售經驗的經營者，可能是創(chuàng)業(yè)人群，也可能是有實力的老經營戶。在形象包裝上希望能引進一個以泰國為注冊單位的公司進入運營角色，并實現后期糾紛的身份脫離。月）銷售價格（元/M2）銷售收入（萬元）8年均租（元/M2返租型經營權銷售方式操作策略項目銷售模式特點：該銷售方式是雷同于產權銷售，即投資者于經營者是分離的，一般采取20年經營權一次性銷售，在810年內進行返租；該種方式下，投資者一般與經營者不統(tǒng)一，即投資者投資享受投資回報，經營者參與經營享受經營回報。10年內可收獲租金收益62400元（按照10年平均租金52元/M2最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我們推導項目在即返3年的情況下，開發(fā)商可獲得的總現金流入為：1040*（*3）=728萬元。我們認為7%的增長率是適中的，銷售額實現431萬元的方案是可行的。在此基礎上，整盤參考租金均價為35元/平方米。主要營銷政策一、 項目主要形象西雙版納泰國城對經營者（或投資者）而言，是一個由開發(fā)商負責招商代理及后期運營管理的投資資助型項目——你致富，我發(fā)展。經營時間以白天零售為主，夜間以餐飲為主的主題式經營模式。在收益過程中逐漸取得投資收益和經營收益?？梢苿予F制樓梯保證在展示期內二樓通道依然存在，同時又不影響其促銷展示。而作為泰國城，其重要特色不外乎3個重要點：建筑特色、民俗表演、旅游商品，因此必須將三個特色中表演部分重點移動到死角的內部，即能形成充分的圍合封閉欣賞，又能帶動大量人流在進入過程中產生隨意消費，隨時保持高昂的消費興趣。因此，對于該物業(yè)的項目操作必須就商業(yè)規(guī)劃布局進行改進和完善。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。且在通道設置上出現了部分死角，在內部整體布局上也同樣出現了業(yè)態(tài)規(guī)劃布局不合理的狀態(tài)（餐飲位于中庭、工作操作間條件不具備；而對于其他零售業(yè)態(tài)的商鋪又基本集中于物業(yè)尾部，容易死街，等）。在到達重點商業(yè)區(qū)過程中，如無較吸引人的興奮點，則消費沖動將逐漸喪失。保留原水區(qū)木制平臺，做內部展示及促銷區(qū)域，同時又滿足其交通功能。經營權直接銷售方式操作策略項目銷售模式特點：該銷售方式是直接將58年的租金收益權從投資（經營者）者手中提前收回，該種方式下，投資者一般與經營者都是統(tǒng)一的，即投資者即是經營者。在經營品種上，以泰國民俗旅游服務、泰國旅游產品為主要拳頭產品，逐步衍生開發(fā)出泰國土特產、滇緬特產、當地特產、泰國餐飲、當地燒烤等。保證經營權投資的增值，保證該項目5年后
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