【正文】 開(kāi)發(fā)區(qū) 以東 2km建有湘江千噸級(jí)碼頭，四季通航 。 開(kāi)發(fā)區(qū) 經(jīng)雷鋒大道、長(zhǎng)沙市三環(huán)線溝通長(zhǎng)（沙）常（德）高速公路、（北）京珠（海）高速公路、 107 國(guó)道、 319 國(guó)道等省內(nèi)主要公路干線。項(xiàng)目所在地水電充沛，交通 便利，目前，項(xiàng)目選址，土地 征 用，環(huán)境影響評(píng)估等工作正在進(jìn)行。 望城經(jīng)開(kāi)區(qū)位于普瑞大道以南，岳麓大道以北，望城大道以東，三環(huán)線以西 ,“ 3+5”城際軌道樞紐站 —— 金橋站附近，緊臨石長(zhǎng)鐵路望城貨站和長(zhǎng)沙西客站，距京珠高速西線 2個(gè)互通僅 9 公里，三環(huán)線 2 個(gè)互通僅 1 公里， 距霞凝港、銅官和靖港碼頭都不到10 公里，距黃花機(jī)場(chǎng) 40 公里，與周邊各市交通對(duì)接便捷，具備“大物流”必須的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)。 場(chǎng)址條件 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城 擬建 在位于湖南省望城縣經(jīng)開(kāi)區(qū)。具備較好的地質(zhì)承載力、場(chǎng)地平整程度、建設(shè)施工便捷程度等場(chǎng)地條件，便于啟動(dòng)建設(shè)；相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較為充足，為項(xiàng)目所在地延伸產(chǎn)業(yè)鏈、實(shí)施綜合發(fā)展提供條件。本項(xiàng)目對(duì)交通運(yùn)輸要求較高，依托物流節(jié)點(diǎn)的交通基礎(chǔ)，具有便捷的水路、鐵路、公路聯(lián)通條件。 主要建（構(gòu)）物一覽表如下： 主要建（構(gòu)）筑物一覽表 序號(hào) 名稱 建筑面積（㎡） 備注 1 大門(mén)、傳達(dá)室 1050 2 大型停車(chē)場(chǎng) 28500 不計(jì)入總建筑面積 3 建材交 易用房 300000 4 建材倉(cāng)儲(chǔ)用房 161000 5 家具交易用房 235000 6 家具倉(cāng)儲(chǔ)用房 118000 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 25 7 變電所 350 8 消防泵房 100 共 2處 9 消防水池 800 2 處共 2500m179。 完成征地 、折遷 ，進(jìn)行 土地平整工作。 其中： a)建材批發(fā)交易用房 （ A區(qū)）： 300000 ㎡，主要功能為建材批發(fā)、展示、辦公； b)建材倉(cāng)儲(chǔ) （ B 區(qū)） ： 161000m2， 主要功能為建材儲(chǔ)存； c)家具批發(fā)交易用房 （ C區(qū)） ： 235000 ㎡，主要功能為家具批發(fā)、展示、辦公； d)家具倉(cāng)儲(chǔ)（ D 區(qū)）： 118000 ㎡，主要功能為家具儲(chǔ)存； e)綜 合 服務(wù)區(qū) （ E 區(qū)） ： 166000㎡，主要功能為辦公、交易、物業(yè)管理、配送等。其中： 建材 批發(fā) 交易用房 300000 ㎡ ， 建材 倉(cāng)儲(chǔ)面積 161000 ㎡ ； 家具批發(fā)交易用房 235000 ㎡，倉(cāng)儲(chǔ)面積 118000 ㎡ ； 服務(wù)用房 及 配套設(shè)施用房 166000 ㎡。 表 43 物流交易用房 匯總表 （萬(wàn) m2） 序號(hào) 產(chǎn)品名稱 倉(cāng)儲(chǔ)面積 交易區(qū)面積 其它 合 計(jì) 1 建材 30 2 家具 合計(jì) 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目 總占地面積 980 畝， 將建設(shè)建材 交易 區(qū)、 建材 倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、家具交易區(qū)、家具倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、 綜合 服務(wù)區(qū)。 表 42 各類商品年轉(zhuǎn)運(yùn)量、周轉(zhuǎn)次數(shù)及倉(cāng)儲(chǔ)量計(jì)算表 序號(hào) 產(chǎn)品名稱 年周轉(zhuǎn)次數(shù)（次 /年） 倉(cāng)庫(kù)利用系數(shù)（ %） 倉(cāng)儲(chǔ)面積（萬(wàn) m2） 備注 1 建材 12 2 家具 12 物流區(qū)交易用房面積確定 本項(xiàng)工程各物流區(qū)交易用房功能集倉(cāng)儲(chǔ)、交易、室內(nèi)裝卸為 — 體，根據(jù)各物流區(qū)商品貨物的轉(zhuǎn)運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)需求，結(jié)合總圖布置要求，確定物流區(qū)交易用房、堆場(chǎng)面積。 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 23 4 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 交易 品種及物流區(qū)建筑面積確定 交易 品種 本項(xiàng)目一期工程為建材 、家具 批發(fā)市場(chǎng) 的交易、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、運(yùn)輸 。作為長(zhǎng)沙大河西商圈的核心 —— 大河西國(guó)際商貿(mào)物流城，未來(lái)將形成其鮮明特色：高橋商圈可以說(shuō)是步行與自行車(chē)時(shí)代，紅星商圈可以說(shuō)是公交時(shí)代，而大河西商圈是適應(yīng)城市未來(lái)商業(yè)發(fā)展的家庭汽車(chē)時(shí)代。目前長(zhǎng)沙物流園城區(qū)的批發(fā)市場(chǎng)環(huán)境落后，沒(méi)有成熟的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式及配套設(shè)施。市場(chǎng)內(nèi)外交通暢達(dá)，物流配送力求通達(dá)全國(guó) 100 多個(gè)主要城市；倉(cāng)儲(chǔ)物流園直接提貨，送貨電瓶車(chē)在市場(chǎng)內(nèi)有序穿行；打貨方便，自動(dòng)扶梯、貨梯、快速交通通道隨處可見(jiàn)，車(chē)輛由專行通道直達(dá)市場(chǎng)各樓層；商品種類齊全，多達(dá)100萬(wàn)種；鋪面裝修簡(jiǎn)約精致 ，綠化景觀空間布局協(xié)調(diào)；中央空調(diào)實(shí)時(shí)控溫，商戶就餐與經(jīng)營(yíng)環(huán)境舒適愜意；無(wú)需現(xiàn)金交易，電子支付便捷迅速；外貿(mào)采購(gòu)進(jìn)入電子交易平臺(tái)實(shí)時(shí)訂貨下單。政府將承諾為入駐商戶提供稅務(wù)減免等政策支持，確保商戶高效經(jīng)營(yíng)。 f)運(yùn)營(yíng)升級(jí)：力爭(zhēng)列為省、市重點(diǎn)建設(shè)工程，運(yùn)營(yíng)有保障；推出“創(chuàng)業(yè)計(jì)劃、品牌托管、 回鄉(xiāng)工程”等一系列市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)支持政策。建成后的“大河西國(guó)際商貿(mào)物流城”，不僅擁有市場(chǎng)交易平臺(tái)等基礎(chǔ)功能，更具有電子交易、會(huì)議會(huì)展和服務(wù)物流園等延展平臺(tái)功能，重點(diǎn)提升服務(wù)功能。這里最終將形成現(xiàn)代化、一站式的超級(jí)大市場(chǎng)； d)配套升級(jí)：政府出資建設(shè)與大河西國(guó)際商貿(mào)物流城同時(shí)開(kāi)業(yè)營(yíng) 運(yùn)的大型貨運(yùn)站、客運(yùn)物流園和倉(cāng)儲(chǔ)物流物流園，開(kāi)通多條線路通達(dá)全國(guó)各地的貨運(yùn)專線，設(shè)立公交換乘總站，開(kāi)通一些公交線路，連接市內(nèi)主要交通站點(diǎn)。 本項(xiàng)目建成后將 實(shí)現(xiàn)貨物‘零’距離搬運(yùn)。 a)定位升級(jí)：做全國(guó)批發(fā)生意，本著立足中部，輻射全國(guó)，走向世界的發(fā)展戰(zhàn)略，服務(wù)對(duì)象寬泛，不僅服務(wù)于長(zhǎng)沙商戶，還包括全國(guó)商戶； b)概念升級(jí)：打造我國(guó)第五代批發(fā)市場(chǎng)標(biāo)桿，建設(shè)我國(guó)第一個(gè)綠色產(chǎn)品博覽交易物流園，倡導(dǎo)綠色消費(fèi)和低碳生活，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展； c)規(guī)劃升級(jí)：設(shè)計(jì)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先，環(huán)境優(yōu)良，配套齊全，滿足了長(zhǎng)沙批發(fā)業(yè)升級(jí)與外遷的諸多需求。大河西 國(guó)際商貿(mào)物流城的出現(xiàn)不是一個(gè)單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從某種意義來(lái)說(shuō)，它承擔(dān)了振興長(zhǎng)沙商貿(mào)物流的歷史重任。黃興市場(chǎng)集群區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng) 8公里、星沙 10 公里，與武廣新長(zhǎng)沙站一 河相隔，臨近 地鐵 2 號(hào)線終點(diǎn)站，經(jīng)黃江公路、長(zhǎng)沙繞城高速 (東南段 )、黃興大道進(jìn)入城區(qū)十分方便。二是即將新開(kāi)發(fā)的批發(fā)市場(chǎng)。 機(jī)會(huì)分析 大河西兩型社區(qū)先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)、過(guò)江遂道的開(kāi)通、輕軌和地鐵的全面啟動(dòng)，將使這個(gè)商圈充滿無(wú)限想象。交通配 套只是商業(yè)發(fā)展的一個(gè)條件，更為重要的是商業(yè)氛圍的成熟度，專業(yè)市場(chǎng)有著扎堆效應(yīng)，講究產(chǎn)業(yè)的集聚，在市場(chǎng)培育方面還需 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 20 要時(shí)間的積累。 劣勢(shì)分析 商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)集中度相對(duì)較低，大型骨干企業(yè)群尚未形成，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)仍不明顯；商貿(mào)物流行業(yè)中產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)品鏈和供應(yīng)鏈“缺失”。隨著大河西區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已形成了強(qiáng)勁的消費(fèi)推動(dòng)力。 近 年來(lái)，長(zhǎng)沙已經(jīng)形成東有高橋、南有紅星、北有伍家?guī)X市場(chǎng)集群，然而，占據(jù)長(zhǎng)沙半壁江山的大河西，與之相對(duì)應(yīng)的消費(fèi)場(chǎng)所，檔次低、環(huán)境差、業(yè)態(tài)老化，沒(méi)有一個(gè)高品位、大規(guī)模的批發(fā)市場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)需求。成為支撐長(zhǎng)沙、帶動(dòng)全省、輻射全國(guó)的重要發(fā)展引擎。 目前 “開(kāi)發(fā)大河西，建設(shè)先導(dǎo)區(qū)”的戰(zhàn)役已經(jīng)全面打響。他們消費(fèi)觀念新、收入高。幾年來(lái)，形成了以旺旺食品、亞華乳業(yè)、澳優(yōu)食品、派派食品、英博雪津啤酒、唐人神、中聯(lián)重科、中航飛機(jī)起落架等項(xiàng)目為代表的一大批中外 著名企業(yè)。 大河西先導(dǎo)區(qū)包括岳麓區(qū)及望城縣、寧鄉(xiāng)縣大部分區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)有國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、大學(xué)城、行政物流園、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力名列前矛，消費(fèi)市場(chǎng)擴(kuò)大，購(gòu)買(mǎi)力急劇增長(zhǎng)。“半圓”為汨羅 益陽(yáng) 婁底 衡陽(yáng)?！耙回Q”為岳陽(yáng) 長(zhǎng)沙 株洲 衡陽(yáng) 。 本項(xiàng)目 地處省會(huì)長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)的望城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，石長(zhǎng)鐵路貨運(yùn)站的南面， 湘江橫貫而過(guò)，萬(wàn)噸級(jí)霞凝港深水碼頭毗鄰而建，高速公路縱橫交錯(cuò)，鐵路連接南北東西，距機(jī)場(chǎng)不到 30 分鐘車(chē)程，可迅速而方便地到達(dá)珠三角任何一座城市，與中西部的市場(chǎng)聯(lián)系也比較緊密，發(fā)展泛珠三角第三方、第四方物流條件 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 19 已經(jīng)具備。從 立足湖南看：緊鄰省會(huì)長(zhǎng)沙，區(qū)位獨(dú)特，已經(jīng)被規(guī)劃為省會(huì)長(zhǎng)沙的一個(gè)區(qū)，能夠最快地承接省會(huì)科技、人才、市場(chǎng)、和配套服務(wù)的輻射；經(jīng)高速公速可迅速地到達(dá)湖南岳陽(yáng)、常德、株洲、湘 潭等幾大物流園城市，方便占領(lǐng)湖南乃至更大范圍內(nèi)的市場(chǎng)；擁有豐富的湘江水資源，石灰石、陶土、花崗巖等礦產(chǎn)資源也十分豐富，并擁有一定的開(kāi)采加工基礎(chǔ)，市場(chǎng)價(jià)值大，農(nóng)副產(chǎn)品比較充足；承接產(chǎn)業(yè)資本轉(zhuǎn)移的載體功能強(qiáng)大，建有湖南省唯一國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)科技園區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)和高科技食品商貿(mào)物流基地，且相關(guān)產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，以旺旺為代表的名牌企業(yè)響譽(yù)海內(nèi)外。 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 從發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)看，批發(fā)市場(chǎng)一般分布在交通便捷、用地寬敞的城市周邊地區(qū)，布局較均衡；具有金融、集貨備貨、收 集信息、商品配送等方面的功能；具有現(xiàn)代化的發(fā)展趨勢(shì)，如有現(xiàn)代化的管理系統(tǒng)、大型保鮮冷庫(kù)、鐵路貨場(chǎng)；具有與國(guó)際市場(chǎng)銜接的現(xiàn)代化市場(chǎng)交易體系和市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。 如何加快發(fā)展步伐，突破長(zhǎng)沙商業(yè)批發(fā)業(yè)發(fā)展困境，重振長(zhǎng)沙商業(yè)雄風(fēng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)沙批發(fā)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，除了需 要外部資源要素、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 18 的支持之外，長(zhǎng)沙商業(yè)批發(fā)業(yè)自身加快改革、調(diào)整和創(chuàng)新，推進(jìn)長(zhǎng)沙及其城市圈商業(yè)的全面升級(jí)和發(fā)展尤為重要。因此，長(zhǎng)沙市要對(duì)現(xiàn)有商品交易市場(chǎng)重新整合，培養(yǎng)和發(fā)展一批輻射遠(yuǎn)、吞吐量大、設(shè)施先進(jìn)的批發(fā)交易為主的商品市場(chǎng)。二是 市場(chǎng)規(guī)模不大，品牌太少，幾個(gè)主要的批發(fā)市場(chǎng)年?duì)I業(yè)額大多在 50 億元左右。特別是綜合市場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展；專業(yè)市場(chǎng)還有較大發(fā)展空間 ,專業(yè)市場(chǎng)中多集中在生活資料類市場(chǎng) ,生產(chǎn)資料類市場(chǎng)還有很多空缺。長(zhǎng)沙大型商品交易市場(chǎng)存在兩大不足。 目前， 長(zhǎng)沙 各 物流園 在 城區(qū)日益擁擠的交通環(huán)境已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)有大型專業(yè)市場(chǎng)對(duì)物流的要求；高昂的經(jīng)營(yíng)成本也不能保障眾多經(jīng)營(yíng)者的合理效益；許多專業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)有規(guī)模、服務(wù)配套、環(huán)境布局等方面也不符合如今現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)。從區(qū)位因素來(lái)看。馬王堆商貿(mào)城作為“新生代商圈的典范”已具備足夠的發(fā)展條件：從交通因素來(lái)看。在 模式創(chuàng)新上，隨著馬王堆陶瓷建材新城、好益家建材超市、萬(wàn)家麗建材超市等大型超市的誕生，以商貿(mào)物流建材為龍頭產(chǎn)業(yè)的“馬王堆商圈”逐漸成型。近年來(lái)，隨著商貿(mào)物流建材行業(yè)的飛速發(fā)展， 已 有的商圈已不能滿足城市的需求，挖掘新地段、發(fā)展新模式商圈勢(shì)在必行。這些年來(lái)，先后形成了高 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 17 橋、紅星、三湘南湖、望城坡、馬王堆五大市場(chǎng)群。綜合考慮物流業(yè)社會(huì)化、專業(yè)化、信息化、標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展趨勢(shì)和長(zhǎng)沙市河西地區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃，在河西地區(qū)以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建立一個(gè)大型綜合性專業(yè)化的物流園區(qū)，服務(wù)于河西地區(qū)的工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和城市發(fā)展，輻 射省內(nèi)中西部地區(qū)，緩解中心城區(qū)交通壓力，作為長(zhǎng)沙市現(xiàn)代物流的重要節(jié)點(diǎn)，和其他節(jié)點(diǎn)一同實(shí)現(xiàn)湖南物流全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、世界對(duì)接的目標(biāo)，不僅是必要的，而且是可行的。貨運(yùn)和客運(yùn)兩重壓力的疊加，不利于長(zhǎng)沙市內(nèi)的交通組織，會(huì)同時(shí)降低貨運(yùn)和客運(yùn)的效率，帶來(lái)較大的安全隱患。 從湖南省地圖來(lái)看 ，湘江以東地區(qū)只接近全省面積的 1/3，而湘江以西的地區(qū)面積超過(guò)全省的 2/3，按照現(xiàn)狀物流節(jié)點(diǎn)的分布格局，長(zhǎng)沙作為湖南的物流樞紐要實(shí)現(xiàn)輻射全省的目標(biāo)就勢(shì)必要解決市區(qū)內(nèi)河西、河?xùn)|的聯(lián)通問(wèn)題，這就必然會(huì)加重長(zhǎng)沙湘江各橋的貨流壓力。物流園區(qū)及倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)只有 6處，且據(jù)調(diào)查顯示其中多為簡(jiǎn)易倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，甚至包括安置居民小區(qū)和農(nóng)民簡(jiǎn)易庫(kù)棚，這種低端設(shè)備的建設(shè)不但限制了倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的質(zhì)量，還留下了大量的安全隱患。 長(zhǎng)沙大河西國(guó)際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報(bào)告 ` 16 倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) 有大量的簡(jiǎn)易倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，包括安置居民小區(qū)和農(nóng)民簡(jiǎn)易庫(kù)棚，如黎托倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、鴨子鋪貨運(yùn)市場(chǎng)等。 貨運(yùn)停車(chē)場(chǎng) 有較多的停車(chē)場(chǎng)式的物流中心，中心內(nèi)基本沒(méi)有倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，只為貨車(chē)提供集散的場(chǎng)所。 零擔(dān)貨運(yùn)市場(chǎng) 主要包括高橋零擔(dān)貨運(yùn)中心、鴨子鋪貨運(yùn)市場(chǎng)、匯源貨運(yùn)市場(chǎng)等。 高星物流園 位于河西高星區(qū)，為大河西先導(dǎo)區(qū)新型生產(chǎn)制造業(yè)的物流需求提供服務(wù)。 中南物流園 位于長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，提供配載、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、住宿、加油、維修等一系列專業(yè)化的服務(wù)的大型綜合性物流園。從長(zhǎng)沙以公路運(yùn)輸為主的貨運(yùn)方式結(jié)構(gòu)可以推知，長(zhǎng)沙貨運(yùn)以短途中小宗貨物為主，主要輻射范圍是省內(nèi)和周邊省市；水運(yùn)、空運(yùn)和鐵路運(yùn) 輸?shù)男”戎胤从吵鲩L(zhǎng)沙國(guó)際貨運(yùn)業(yè)務(wù)和大宗貨物業(yè)務(wù)發(fā)展的疲軟狀態(tài)，與長(zhǎng)沙市物流業(yè)的發(fā)展目標(biāo) 存在一定距 離。航空貨物運(yùn)輸發(fā)展之后，僅占 %。鐵路 貨運(yùn)以糧食、鋼材為主，僅占總量的 %。水運(yùn)在總量中的比重次之，約 %，以鋼材、礦建材料、水泥、糧食等附加值與時(shí)間價(jià)值均較低的大宗貨物為主。 長(zhǎng)沙市 物流市場(chǎng)