【正文】 鏗鏘有力，透射出一種爆發(fā)力，能夠快速引爆興奮點，極具誘惑性，強烈打擊目標人群心底防線：香港 ―― 極具誘惑的城市：美食的世界、購物的天堂、潮流的第一線、時尚的最前沿……消費（投資）欲望瞬間點燃； 華韜地產(chǎn)“嘉誠 二、推廣主題傳播口號 從香港搬來的一座城 釋義 ： 嘉誠大都會 釋義：“都會”在漢語大詞典中意義一為城市中心，二為“全部匯聚于此”，輔以“ 大”，詮釋出項目的規(guī)模、體量、商業(yè)內(nèi)容豐富多彩，包羅萬象，貼切而形象的表達出項目的商業(yè)內(nèi)涵與形象高度。大都會”項目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊 第 八 卷 項目推廣執(zhí)行 華韜地產(chǎn)“嘉誠大都會”項目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊 以福山目前可比性實際成交價作為入市的基本價格體系基礎(chǔ)，集合項目營銷實際效果進 行溢價能力的客觀評估，再確定入市均價，這樣既能保證項目的收益，又保留了項目的價格提升空間； 依據(jù)引資進度及具體發(fā)展態(tài)勢分階段調(diào)整價格； 產(chǎn)品分類調(diào)整原則 核心均價的確定 定價步驟 市場比較確定參考均價（市調(diào)深入） 市場結(jié)構(gòu)分析確定定價區(qū)間（市場供給研究的深入） 產(chǎn)品策劃提升的溢價能力（準確實效的包裝推廣） 目標均價確定（認籌前確定具體分區(qū)均價） 因此，根據(jù)福山臨街底商商鋪銷售價格及消費者心理接受能力判斷參考均價在： 獨立臨街商鋪： 600010000 元 產(chǎn)權(quán)式商鋪： 30006000元之間； 市場供給屬于稀缺產(chǎn)品形態(tài)，溢價能力在 3%左右； 目標均價＝ 市場比準價＋ K?產(chǎn)品組合溢價 + 品牌溢價 市場比較法 品牌塑造 活動與行為 必殺技中的 組合產(chǎn)品 組合產(chǎn)品價格折射率 華韜地產(chǎn)“嘉誠 層高 8米 可帶 3年租約的獨立式商鋪； 整體規(guī)劃為珠寶、銀行、通訊、鐘表、眼鏡等業(yè)態(tài)； 一次性返還 3年租金 24% 可 5成 10 年按揭 不同區(qū)位執(zhí)行不同價格； 3 年后自主經(jīng)營或自行出租； 核心利益點：巨大升值空間 經(jīng)營靈活，收益保障 華韜地產(chǎn)“嘉誠若買方 3 年后自行經(jīng)營或出租的，所購商鋪經(jīng)營商品的主題、檔次、形象須經(jīng)經(jīng)營管理公司審核通過后方可經(jīng)營；若所有經(jīng)營商品的主題、檔次、形象與統(tǒng)一經(jīng)營管理的規(guī)定相矛 盾時，由業(yè)主委員會統(tǒng)一決策和裁決。 除超市商鋪外其余 鋪位： 賣方提供 3 年帶租約銷售，買賣雙方在簽訂《商品房買賣合同》同時須簽訂 3 年期《委托經(jīng)營合同》，由賣方提供 前 3 年每年8%投資純收益 ； 華韜地產(chǎn)“嘉誠若買方 10年后繼續(xù)委托經(jīng)營管理有限公司經(jīng)營，雙方續(xù)簽《委托經(jīng)營合同》，開發(fā)商 可以為投資者提供不低于最高年投資回報率 10%。 廣告策劃三一原則： 一個檔 次，一種新感覺，一次連續(xù)不斷的打擊。 華韜地產(chǎn)“嘉誠 總之，對銷售節(jié)奏的造勢、 控制和調(diào)整，是運作項目的核心。 如一期發(fā)售后推進節(jié)奏加快，則二期順勢加推，實現(xiàn)二次高潮，創(chuàng)“一而盛，再而盛”。 從銷售進度考慮，節(jié)日或活動，推出促銷政策，進行強銷，加快后期資金回攏。 二、銷售節(jié)奏設(shè)計確定 靜態(tài)節(jié)奏： 準備階段 ― 一期認籌認購 ― 一期開盤 ― 二期認籌認購 ― 二期開盤 ― 三期認籌認購 ― 三期開盤 ― 開業(yè) 設(shè)計思想： 整體項目公 開發(fā)售分期推出，此舉主要針對媒體發(fā)布時間長，效果接受需反復(fù)“試水”，樓盤設(shè)二期推廣銷售，為整體銷售節(jié)奏設(shè)上推廣高潮。我們將在推廣策略和廣告策略中，進行整合營銷策劃。傳播渠道及表現(xiàn)形式上的同質(zhì)化嚴重，客戶對媒體信任度不是令人樂觀。大都會”項目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊 一 、整體銷售策略設(shè)計 “以快打慢”的策略 差異化策略 整合營銷策略 針對煙臺目前媒體的環(huán)境，應(yīng)該說非常強效的媒體是昂貴的，同時也是缺乏的。 5 簽約及總結(jié)階段 完成超市簽約； 完成 35家次主力店簽約； 舉行盛大簽約活動暨召開新聞發(fā)布會； 主力店 /次主力店招商工作總結(jié)； 散戶招商啟動 ； 華韜地產(chǎn)“嘉誠 華韜地產(chǎn)“嘉誠 E、甲方免費完成乙方租賃物業(yè)的內(nèi)墻面批白、內(nèi)部地面找平、內(nèi)部消防通道工程，并協(xié)助乙方辦理其二次裝修申報、報建、驗收等手續(xù)。 C、甲方免費提供租賃物業(yè)前后上下共計 2021㎡ （合 200個車位）的廣場，給乙方做顧客休閑及停車使用。 優(yōu)惠條件： A、免租金 12年。 簽約年限： 10（ +10）年。 簽約收費方式：現(xiàn)金 /支票 /銀行轉(zhuǎn) 帳。 租賃標準： — 元 /㎡ /天。 華韜地產(chǎn)“嘉誠大都會”項目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊 二、主力店招商階段工作籌備重點 工作類別 具體內(nèi)容 1 主力 /次主力 商家招 商資料準備 煙臺 /福山宣傳資料 /福山區(qū)城市板塊功能定位 /福山區(qū)域板塊商業(yè)市場調(diào)查報告 /福山商業(yè)市場調(diào)查報告 /福山房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 /福山消費市場調(diào)查報告 /項目商圈圖 /項目行政交通圖 /項目地塊消費市場分布圖 /項目地塊商業(yè)市場分布圖 /項目地塊市政配套分布圖 /政府對項目的支持性文件 /項目簡介 /開發(fā)商簡介 /開發(fā)商未來五年發(fā)展戰(zhàn)略 /項目總體商業(yè)規(guī)劃與定位 /項目 商業(yè) 規(guī)劃平面圖 紙 /項目核心優(yōu)勢梳理提煉 /項目商業(yè)價值描述 /項目經(jīng)營前景描述 /項目物業(yè)基本數(shù)據(jù)資料（經(jīng)濟技術(shù)指標） / 項目招商函 /項目邀請函 /項目招商資料傳真版、 郵件版、系統(tǒng)版等 3種版本資料定稿 2 主力 /次主力商家 招商談判技術(shù)手冊 商家資源儲備 /目標商家鎖定 /目標商家市場發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)查 /招商談判技術(shù)策略 /各種談判結(jié)果預(yù)測及應(yīng)對策略設(shè)計 /項目操作管理團隊介紹 /每日招商進度匯總表 /每月招商進度匯總表 /招商洽談記錄表 三、主力店招商階段招商目標及策略 時間限制： 2021 年 6月 31 日前； 招商對象： 主力、次主力店招商； 業(yè)態(tài)鎖定： 超市、百貨、連鎖品牌餐飲及相關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)組合是項目招商能否成功的關(guān)鍵，因此，項目招商的第一目標就是用最有效的方式在最短的時間內(nèi)拿下這些主力項 目及相關(guān)聯(lián)的商業(yè)業(yè)態(tài)； 招商策略： 采取“點對點”直接溝通的方式進行； 具體操作： 組建項目主力 /次主力招商專案小組，采取直接與目標主力商家高層或決策層直接面對面溝通的方式，在最短時間內(nèi)達成初步合作意向； 招商政策： 為盡快實現(xiàn)第一階段招商目標，現(xiàn)對項目超市主力店招商政策進行以下確認： 合作方式：租賃經(jīng)營。大都會”項目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊 第 六 卷 項目招商實施 華韜地產(chǎn)“嘉誠大都會”項目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊 戰(zhàn)略聯(lián)盟與合作 大商業(yè)產(chǎn)業(yè)化 嘉誠基于生態(tài)系統(tǒng)的戰(zhàn)略使所有系統(tǒng)成員共 同受益，從而形成商業(yè)上的良性循環(huán)，使 項目 得以持續(xù)發(fā)展 ，最終實現(xiàn)品牌連鎖擴張。與自然生態(tài)系統(tǒng)中的物種一樣，商業(yè)生態(tài)系統(tǒng) 中的每一家企業(yè)最終都要與整個商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)共命運。沃爾瑪?shù)淖畲蟪晒υ谟诎堰@些結(jié)構(gòu)松散的網(wǎng)絡(luò)有效連接了在一起，從而形成無與倫比的市場競爭合力。在商場的環(huán)境設(shè)計和 內(nèi)部公共空間的布置上，力求做出特色與亮點，并爭取政府授牌為定點旅游消費商場，同時與相關(guān)的旅游團體合作，集中組織 旅游團采購消費。利用節(jié)假日和經(jīng)常性開展各類主題文化營銷活動，尤其針對 傳統(tǒng)文化節(jié)日進行有針對華韜地產(chǎn)“嘉誠所有 人均可免費辦理會員證，獲得“ 大都會會員 卡”，在項目消費可進行折扣、積分和參與各種商業(yè)文化促銷活動，并在達到一定積分時，獲得超值回報； 第二、設(shè)立 200 萬推廣基金。 （ 六 ） 、項目消費市場培育：四大核心舉措進行消費市場培育，確保項目持續(xù)旺場經(jīng)營。開業(yè)后將是目前福山環(huán)境最美的大型購物中心。尋求一種獨特的商業(yè)語言，在尋求與目標市場的極富人性的對話，商業(yè)與消費者之間找到溝通與融合的途徑，不僅如此，還將在流行與品牌、前衛(wèi)與主流、典雅與時尚以及商業(yè)與文化之間找到最佳的會話方式。 二是強化文化基因，尋求溝通語言。在品牌經(jīng)營找準三個突破口：一是主題鮮明，配合市場實際；二是找對概念，適合潮流；三設(shè)計規(guī)劃上有個性色彩。 五組建： 組建一站式商戶服務(wù)中心：落實專人為商戶排憂解難； 華韜地產(chǎn)“嘉誠從空間設(shè)計、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種選擇、公共空間利用等多方面打造優(yōu)質(zhì)的購物環(huán)境，從而為營商者提供強大的經(jīng)營能力，獲得真正的高水平的商業(yè)效率。 華韜地產(chǎn)“嘉誠 —— 打造一個“城中之城”或者是“鬧市之鬧市”的概念，其業(yè)態(tài)業(yè)種之組合、結(jié)構(gòu)無一不以特色取勝，處處顯示對潛在市場、對消費者的新趨勢的精準把握。 —— 提供一個給予消費者多元、豐富、高品質(zhì)的消費環(huán)境。大都會”項目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊 3 2F A區(qū) 零售 /購物 居家生活館 連鎖超市 大潤發(fā) /沃爾瑪 /家家悅 B區(qū) 零售 /購物 居家生活館 連鎖超市 大潤發(fā) /沃爾瑪 /家家悅 C區(qū) 零售 /購物 時尚生活館 個人護理用品店 / 化妝品專賣 /藥妝專賣 屈臣氏 /萬寧 /婚紗攝影 /居家生活館 /DIY創(chuàng)意商店 D區(qū) 零售 /專賣 時尚少女館 流行服飾 雪妮爾 /粉紅瑪麗 /瑪絲菲爾 /伊可愛 /千黛百合 /SESPRIT 4 3F A區(qū) 零售 /購物 國際 IT數(shù)碼港 連鎖通訊 /潮流家電 連鎖通訊城 /龍粵 /國美 /蘇寧 B區(qū) 零售 /購物 潮流生活館 IT數(shù)碼 /連鎖音像 /品牌專賣 IBM/三星 /諾基亞 /索尼 /惠普/柯達 /尼康 /奧林巴斯 /佳能 C區(qū) 餐飲 /美食 特色美食館 巴西烤肉 /韓國料理 日本料理 蕉葉餐廳 /仙蹤林 /水果撈 /大食代 /真功夫 /元綠回轉(zhuǎn)壽司 D區(qū) 零售 /專賣 名媛淑女館 流行服飾 ONLY/瑞瑟芙 /千黛百合 /粉紅瑪麗 /江南布衣 /伊人坊 /帝一秀 /香榭麗舍 /真怡美 5 4F A區(qū) 零售 /購物 居家藝術(shù)館 精品家飾 /禮品 /飾品 /床品/童裝 /童玩 /兒童樂園 PAVRO/Easylife/JaneHome/ 簡美 /居之島 B區(qū) 零售 /購物 家私生活館 家具家私 歐洲生活館 C區(qū) 零售 /專賣 紳士海洋館 男正裝 /商務(wù)休閑 / 運動裝 /男仕精品 /皮具 花花公子 /夢特嬌 /皮爾卡丹 華韜地產(chǎn)“嘉誠大都會”項目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊 /精品發(fā)廊 /藥房 /鮮花 /診所）等各類別次主力項目，每個類別約需規(guī)劃 2— 3 家商戶，按每個商家平均需求面積約在 100— 200 平米，則共需規(guī)劃商業(yè)面積 — 1萬平米； 預(yù)計各類別特色主題店、品牌店、個性店、特色店累計需規(guī)劃 10— 15家左右，每家面積約在 30— 60 平米，則共需規(guī)劃 300— 1000平 米 ； 預(yù)計金融、銀行、票務(wù)中心、郵政、稅務(wù)、工商、行政等商務(wù)配套類項目 ，累計規(guī)劃 34家 ，按每家面積約在 100— 200 平米，則共需規(guī)劃 300— 800 平米 。 嘉誠 ? 大都會 攜專業(yè)化建筑藝術(shù)魅力、綜合高度商業(yè)管理技術(shù)、無可競爭資本優(yōu)勢的恢宏大氣和商業(yè)文化的深髓于細微處精細雕琢，贏攬人 心和市場，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟以人為本的這一最簡單也最深記刻的原理。 嘉誠 ? 大都會 追求商業(yè)內(nèi)容，更 注重商城外的空間設(shè)計。 ? 嘉誠 ?大都會 是一個 24 小時的快樂之都。消費者心里想的是下次還要 帶 孩子來，帶家人來，帶朋友來，帶遠方的客人來。巨大的群體表演誘發(fā)著內(nèi)心深處埋藏己久的情感，使消費者對 嘉誠 ? 大都會 的聯(lián)想、融合、信任，產(chǎn)生最深刻的感覺。 嘉誠 ? 嘉誠 ?大都會 是第一家具有美學(xué)風格的商場；“ 嘉誠 ?大都會 ”不只是購物場所，而將全面地介入消費者的生活情境，扮演著生 活美學(xué) 顧問、文化活動推動者等諸多角色，豐富 福山 消費者的生活創(chuàng)意。大都會”項目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊 的是，找回從容、優(yōu)雅的消費者美學(xué)自信。 ? 嘉誠 ?大都會 致力于創(chuàng)造一個持久而又有生命力的商業(yè)中心，不僅僅是做旺一個項目，甚至也不僅僅是商品與商人的組合， 嘉 誠 ?大都會 要營造一個商圈 ，要創(chuàng)造 福山 城市最燦爛的商業(yè)繁華，要全面介入消費者的生活情景，成為一個城市的時尚潮流領(lǐng)導(dǎo)中心。大都會”項目全案操作執(zhí)行方案 中國地產(chǎn)快速反應(yīng)部隊 以該部分物業(yè)必須規(guī)劃為較高品質(zhì)及形象的商業(yè)業(yè)種；其三，將該部分物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計為面積稍小的商鋪，將更有利于商家能承受總價不高的租金，能穩(wěn)定項目經(jīng)營； 結(jié)論： 嘉誠 ?大都會 規(guī)劃也必須遵守這一原則，因此，盡可能選擇行業(yè)利潤最高、形象最好、面積較小的業(yè)種分布在項目物業(yè)的優(yōu)勢位置，比如各類時尚小百貨、小飾品、或小型特色餐飲、小型休閑 商業(yè)等業(yè)態(tài)業(yè)種；