【正文】 55 / 569 +內部認購 軟硬 整版彩色 煙臺晚報 萬元10 ?大都會明日盛大開盤 硬廣 1/2 版彩色 煙臺晚報 萬元11 ?大都會金日盛情綻放 硬廣 整版彩色 煙臺晚報（三） 、印刷及制作清單印刷部分項目 規(guī)格、尺寸 數量 完成時間 備注招商手冊 42*32 1000 冊投資手冊 42*32 3000 冊手提袋 24*38*8 3000 個信封 標準尺寸 2022 個派發(fā) DM 8 開 2 萬份投資 DM 4 開 5000 份委托經營合同 A4 5000 本認購書 A4 2022 份計算單 A4 5000 份制作部分項目 工藝 規(guī)格、尺寸 數量 完成時間銷售中心招牌 燈箱招牌 300*100 1銷售中心門楣 噴繪 實際尺寸 1銷售中心背景墻 噴繪 實際尺寸 1現(xiàn)場圍墻 實際尺寸 若干紙杯 按正常規(guī)格 2022 個遮陽傘（禮品） 2022 個56 / 56銷售中心展板 寫真 實際尺寸 若干樓體 條幅 若干。大都會：從香港搬來一座城 “香港亞太百貨” 搶先簽約+認購信息 硬廣 1/4 版彩色 煙臺晚報 萬元報紙廣告發(fā)布在不同的版面，價格也不同。以導入嘉誠?大都會區(qū)域商圈、項目的定位及相關概念為重點， 結合現(xiàn)場包裝宣傳以及煙臺晚報、戶外廣告、單頁等主要媒體予以展開。大都會將是福山這座新興城市的城市名片。一個城市的發(fā)展史往往也就是這座城市商業(yè)的發(fā)展史。大都會就是從香港搬來的一座城。非常容易識別、 記憶與傳播，彰顯大氣。層高 8 米可帶 3 年租約的獨立式商鋪；整體規(guī)劃為珠寶、銀行、通訊、 鐘表、眼鏡等業(yè)態(tài)；一次性返還 3 年租金 24%可 5 成 10 年按揭不同區(qū)位執(zhí)行不同價格； 3 年后自主經營或自行出租；核心利益點：巨大升值空間47 / 56經營靈活，收益保障內鋪——帶租約的產權商鋪主力面積約 1020 平方米一層層高 米,二層及以上高 米（有待確認）10 年返租期，總投資回報 90%；分區(qū)規(guī)劃；可做 5 成 10 年按揭，不同區(qū)域執(zhí)行不同價格；10 年后可繼續(xù)委托經營，也可自行 經營，還可申 請回購；投資門檻低、穩(wěn)定成長性收益， 經營前景， 0 風險六、價格執(zhí)行策略——定價目標假設為目標利潤、快 節(jié)奏回收資金、領導 市場 定價原則定價目標利潤導向投資導向競爭導向利 潤最大化目 標利潤快節(jié) 奏回收資金市場份 額穩(wěn)步增長避免 競爭挑戰(zhàn)、擊敗領導 市場48 / 56中開高走仍是首要原則，商業(yè)房地產人氣和聚勢是營銷的首要任務；以福山目前可比性實際成交價作為入市的基本價格體系基礎，集合項目營銷實際效果進行溢價能力的客觀評估，再確定入市均價，這樣既能保證項目的收益，又保留了項目的價格提升空間；依據引資進度及具體發(fā)展態(tài)勢分階段調整價格；產品分類調整原則核心均價的確定 定價步驟市場比較確定參考均價（市調深入）市場結構分析確定定價區(qū)間（市場供給研究的深入）產品策劃提升的溢價能力（準確實效的包裝推廣）目標均價確定（認籌前確定具體分區(qū)均價）因此，根據福山臨街底商商鋪銷售價格及消費者心理接受能力判斷參考均價在：獨立臨街商鋪：600010000 元產權式商鋪：30006000 元之間；目 標均價＝ 市場比準價＋K?產品組合溢價+ 品牌溢價市 場 比較法 品牌塑造活動 與行為必殺技中的組合 產品組合產品價格折射率49 / 56市場供給屬于稀缺產品形態(tài)，溢價能力在 3%左右；通過產品策劃與包裝，溢價能力在 5%左右；如果按最高值計算，項目最高可實現(xiàn)的核心價格應在：獨立底商： 10000 （1+3%+5%）=10800 元/平方米 產權式商鋪： 6000 （1+3%+5%）=6480 元/平方米 價格趨勢： 價格實行“ 中開高走”的策略，在強銷期間，核心均價力爭達到： 臨街底商：10000 元/平方米11000 元/平方米 產權式商鋪： 1 層：7000 元/平方米2 層：5000 元/平方米 3 層：4500 元/平方米 4 層：4000 元/平方米 5 層：3500 元/平米50 / 56嘉誠?大都會最終確定銷售保底均價為：一層沿福海路沿街商鋪：12022 元一層其余商鋪：8000 元；二層商鋪：6000 元；三層商鋪：5000 元；四層商鋪：4500 元；五層商鋪：4000 元51 / 56第八卷 項目推廣執(zhí)行52 / 56一、推廣案名嘉誠若 買方 3 年后自行經營或出租的，所購商鋪經營商品的主題、檔次、形象須經經營管理公司審核通過后方可經營；若所有經營商品的主題、檔次、形象與統(tǒng)一經營管理的規(guī)定相矛盾時，由業(yè)主委員會統(tǒng)一決策和裁決。若買方 10 年后自行 經營或出租的，所購商鋪經營商品的主題、檔次、形象須經經營管理公司審核通過 后方可經營；若所有經營商品的主題、檔次、形象與統(tǒng)一經營管理的規(guī)定相矛盾時，由業(yè)主委員會統(tǒng)一決策和裁決。四、銷售模式與政策超市區(qū)域鋪位：賣方提供 10 年帶租約銷售， 買賣雙方在簽訂《商品房買賣合同》同時須簽訂 10 年期《委托經營合同》，由賣方提供高達 85%的純收益；（前 5 年 8%，后 5 年 9%）雙方在簽定《商品房買賣合同》時， 賣方一次性返還 3 年 24%的投資收益， 該收益直接從首付款中扣除；從第 4 年起，在《委托經營合同》期限內，開 發(fā)商每年 1 月和 6 月分兩次向投資者支付投資收益；買方可選擇一次性付款或 5 成 10 年按揭付款；買賣雙方自簽訂《商品房買賣合同》之日起至第 10 年期滿前 3 個月，買方可要求賣方予以回購， 賣方在買方提出申請后的 3 個月內按《商品房買賣合同》約定房款原價回購；10 年后，買方可委托商業(yè)營管公司或其指定的經營管理公司經營或自行經營。三、營銷策略延伸“以快打慢”之三一原則：一套活動，一套促銷手段，一個行銷有力的現(xiàn)場氛圍。45 / 56總之，對銷售節(jié)奏的造勢、控制和調整，是運作 項目的核心。如一期發(fā)售后推進節(jié)奏加快，則二期順勢加推，實現(xiàn)二次高潮，創(chuàng)“一而盛，再而盛” 。從銷售進度考慮，節(jié)日或活動，推出促 銷政策， 進行強銷，加快后期資金回攏。二、銷售節(jié)奏設計確定靜態(tài)節(jié)奏：準備階段―一期認籌認購― 一期開盤― 二期認籌認購―二期開盤―三期認籌認購― 三期開盤―開業(yè)設計思想：整體項目公開發(fā)售分期推出，此舉主要針對媒體發(fā)布時間長，效果接受需反復 “試水”，樓 盤設二期推廣銷售，為整體銷售節(jié)奏設上推廣高潮。我們 將在推廣策略和廣告策略中， 進行整合營銷 策劃。傳播渠道及表現(xiàn)形式上的同質化嚴重，客 戶對媒體信任度不是令人樂觀。5 簽約及總結階段 完成超市簽約；完成 35 家次主力店簽約；舉行盛大簽約活動暨召開新 聞發(fā)布會；主力店/次主力店招商工作總結；散戶招商啟動；43 / 56第七卷 項目銷售執(zhí)行44 / 56一、整體銷售策略設計“以快打慢”的策略差異化策略整合營銷策略針對煙臺目前媒體的環(huán)境，應該說非常強效的媒體是昂貴的，同時也是缺乏的。F、甲方免費提供 1 年租賃物業(yè)外墻長寬尺寸分別為 50 米20 米（合 1000 平米）的超市廣告位給乙方做企業(yè)形象廣告宣傳。D、甲方免 費 提供其租賃物 業(yè)內按乙方經營要求專供乙方使用的自動斜梯、專用貨梯。B、免 2022㎡倉庫租金 12 個月。租金遞增：從第 4 年起，每 3 年遞增 5%。簽約時間：2022 年 6 月 31 日前。簽約收費標準：合同信用保證金 50 萬元。規(guī)劃面積：8000㎡（以實測面積為準）。大都會和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)經營管理平臺CBD 經營者投資者消費者CFDCLD 時尚領地富貴傳承品牌保姆城市運營經營一方水土養(yǎng)育一方百姓經營方式靈活多樣推廣基金+培育消費市場十統(tǒng)一四組建三保障管理模式一站式消費匯聚商業(yè)萬象6 大主題功能千種商品組合完美規(guī)劃科學定位物業(yè)軟硬件環(huán)境區(qū)域經濟發(fā)展生活品質提升品牌連鎖擴張持續(xù)旺場經營38 / 56第六卷 項目招商實施39 / 56一、總體招商工作階段劃分招商階段劃分 主要招商工作 時間節(jié)點劃分 備 注項目主力店商戶資源定性 1 月 20 日前項目主力店初次談判，鎖定目標 3 月 10 日前項目主力店意向確定 2022 年 3 月 31 日前1 主力店招商階段項目主力店簽約 2022 年 6 月 31 日前項目全面啟動 2022 年 7 月中旬項目散招完成 50% 2022 年 8 月底之前項目散招完成 80% 2022 年 10 月 1 日前2 全面招商階段項目散招基本完成，進入開業(yè)籌備 2022 年 11 月 1 日前項目開業(yè)籌備 2022 年 11 月12 月 15 日商戶二裝全部完成 2022 年 12 月 10 日開業(yè)慶典活動準備完成 2022 年 12 月 15 日3 項目開業(yè)階段盛大開業(yè) 2022 年 12 月 18 日40 / 56二、主力店招商階段工作籌備重點工作類別 具體內容1 主力/次主力商家招商資料準備煙臺/福山宣傳資料/福山區(qū)城市板塊功能定位/福山區(qū)域板塊商業(yè)市場調查報告/福山商業(yè)市場調查報告/福山房地產 市場調查報告/福山消費市場調查報告/項目商圈圖/項目行政交通圖/ 項目地塊消費市場分布圖/項目地塊商業(yè)市場分布圖/ 項目地塊市政配套分布圖/政府對項目的支持性文件 /項目簡介/開發(fā)商簡介/ 開發(fā)商未來五年發(fā)展戰(zhàn)略/項目總體商業(yè)規(guī)劃與定位/ 項目商業(yè)規(guī)劃平面圖紙/項目核心優(yōu)勢梳理提煉 /項目商業(yè)價值描述/項目經營前景描述/項目物業(yè)基本數據資料（經濟技術指標）/ 項目招商函/項目邀請函/項目招商資料傳真版、郵件版、系統(tǒng)版等 3 種版本資料定稿2 主力/次主力商家招商談判技術手冊 商家資源儲備/目標商家鎖定 /目標商家市場發(fā)展戰(zhàn)略調查 /招商談判技術策略/各種談判結果預測及應對策略設計/項 目操作管理團隊介紹/每日招商進度匯總 表/ 每月招商進度匯總表/招商洽談記錄表三、主力店招商階段招商目標及策略時間限制：2022 年 6 月 31 日前；招商對象：主力、次主力店招商；業(yè)態(tài)鎖定：超市、百貨、連鎖品牌餐飲及相關聯(lián)的業(yè)態(tài)組合是項目招商能否成功的關鍵，因此， 項目招商的第一目標就是用最有效的方式在最短的時間內拿下這些主力項目及相關聯(lián)的商業(yè)業(yè)態(tài) ；招商策略：采取“ 點對點” 直接溝通的方式 進行；具體操作：組建項目主力/次主力招商專案小組，采取直接與目標主力商家高層或決策層直接面對面溝通的方式，在最短 時間內達成初步合作意向；招商政策：為盡快實現(xiàn)第一階段招商目標，現(xiàn)對項目超市主力店招商政策進行以下確認：合作方式：租賃經營?；谏鷳B(tài)系統(tǒng)的戰(zhàn)略使所有系統(tǒng)成員共同受益，從而形成商業(yè)上的良性循環(huán)，使項目得以持續(xù)發(fā)展，最 終實現(xiàn)品牌連鎖擴張。與自然生態(tài)系統(tǒng)中的物種一樣，商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中的每一家企業(yè)最終都要與整個商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)共命運。沃爾瑪的最大成功在于把這些結構松散的網絡有效連接了在一起，從而形成無與倫比的市場競爭合力。在商 場的環(huán)境設計和內部公共空間的布置上，力求做出特色與亮點，并爭取政府授牌為定點旅游消費商場，同時與相關的旅游團體合作，集中 組織 旅游團采購消費。每年項目將設立 200 萬推廣基金，專門用于對進駐項目的品牌商家進行品牌推廣、品牌宣 揚和品牌服務活動，例如開展嘉誠?大都會品牌服務月活動、推出嘉誠?大都會品牌誠信方陣等；36 / 56第三、長期開展豐富多彩的文化營銷活動。第一、推出“ 大都會會員卡”，廣泛招募會員， 實行會 員消費。合理的商品組合、完美的賣場規(guī)劃、獨樹一幟的文化營銷、以客為尊的增值服務，把 項目建成最流行的時尚發(fā)布地，最與眾不同的休 閑中心，最具人文特色的商 業(yè)片區(qū)，嫁接流行與時尚，引 導商品、行為、理念、潮