【正文】 再則 ， 因沒有得到貴司明確的規(guī)劃確認，我司無法進行價格推算及經濟測算，望見諒。區(qū)別于浮雕、彩繪的形式，立體街畫以逼真效果，將成為吸引消費者和游客游覽的獨特賣點。 方案設計需要解決的問題 一、 規(guī)劃方面的問題 用地 布局 (1) 依據(jù)功能分區(qū)與產品類型分布結論 ，進行布局設計 (2) 依據(jù) 主要公共空間的 功能和特點的描述進行空間設計 道路交通 (1)滿足人車關系要求與停車要求 (2)滿足消防要求 (3)進行用地路網設計、道路分級模式設計、道路斷面設計 銷售賣場 (1)銷售賣場銷售氛圍的營造 (2)根據(jù)銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設計 組團與管理 (1) 依據(jù)組團規(guī)模確定組團基本單元， 進行組團設計 (2) 根據(jù)物業(yè)管理模式進行組團管理設計：組團圍墻范圍、入口設置、門衛(wèi)數(shù)量、人車管理等 二 、 技術方面的問題 技術配套設施形態(tài)與位置設計：煤氣調壓站、變電站、垃圾中轉站、 水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調機房、通風機房、污水處理設備等 新技術新材料：要求在新技術新材料應用方面提供建議、技術和成本的參考數(shù)據(jù)等 “ XX 公園 ” 的個性化建議 打造我們主要通過景觀、小品、建筑外立面、地面鋪裝、照明系統(tǒng)、綠化以及一些參與性的活動來實現(xiàn)，并力求文化、景觀與時尚契合和呼 應。規(guī)劃為普通住宅。 4． 8． 3 銷售賣場安排 1 期選用 A 地塊共建配套用房 ? 銷售展示包括：接待大廳、兒童樂 園、樣板間、簽約室、視聽室、會議室、經理、財務、客服、接電辦公室 配置：水吧、背景音樂、糖果、糕點 ? 銷售展示區(qū)應接近城市主路，交通便捷，賣場周邊為景觀綠地 ? 樣板采用現(xiàn)樓方式，修筑安全看房通道，通道內需營造氛圍，配置背景音樂 概念分析的研究結論 一 、 概念設計研究方案簡評 完善 并加強城市中心區(qū)的建設 全面打造昆明城市核心區(qū)精品社區(qū) 引領昆明城中村改造創(chuàng)新開發(fā)模式 通過項目的開發(fā)，帶動城中村改造項目品質全面提升 二、 設計目標 規(guī)劃目標 ? 有效的利用基地 位置 ? 創(chuàng)造令人舒適的空間視覺 ? 引導高尚的生活 素質 ? 明確分期開發(fā)戰(zhàn)略 ? 高效的土地利用 ? 寧靜、安全的生活環(huán)境 ? 合理、高效的人車交通系統(tǒng) 景觀目標 （ XX 公園） ? 廣場加濕地組合，人文、時尚互動、體驗， 新天地 ? 立體街畫及立體墻畫的視覺效果 ? 情景小品集雕塑 ? 體現(xiàn)昆明人文特征的浮雕墻 —— 文化墻 ? XX 原貌的立體墻畫 ? 出入口的導示 系統(tǒng) ? 個性化的聲光電系統(tǒng) 景觀目標（社區(qū)景觀） ? 景觀設計具備明確的主題 ? 景觀結構設計：景觀軸線與景觀重點的考慮，集中綠地與組團綠地的關系，步行景觀路線的組織 ? 景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同 時注重景觀對人的行為的 影響與景觀的參與性 ? 與 XX 公園的銜接性處理 建筑目標 ? 創(chuàng)造一個以 公園為主題的 house 社區(qū) ? 獨特的建筑形態(tài)和風格 ? 回遷部分與銷售部分的軟性分割 ? 建筑風格在和諧統(tǒng)一的基礎上滿足多元化、個性化的需求 ? 戶型 2 居 4 居 ? 面積控制： 60135 平米之間 規(guī)劃設計結論 用地布局 根據(jù)基地價值分析，高價值區(qū)域布置高附加值產品， 功能分區(qū)與產品類型分布見附圖：功能分區(qū)與產品類型分布圖 項目功能區(qū)分示意圖 T 型塔樓與板樓結合，塔樓標準層850 平米，板樓標準層面積 450 平米 標準層面積 450 平米。 12 33 850 31 26350 2 13 20 407 20 8140 0 14 20 407 20 8140 0 15 20 407 20 8140 0 16 28 407 28 11396 0 17 20 407 20 8140 0 18 28 407 28 11396 0 19 20 407 20 8140 0 soho 40 2500 3 37 190000 總計 305354 190000 產品類型及構成（ A 地塊） 樓號 樓層 單層面積 住宅層數(shù) 住宅面積 商業(yè)層數(shù) 商業(yè)面積 1 34 850 34 28900 0 0 2 34 850 34 28900 0 0 3 34 850 34 28900 0 0 2 3140 總計 86700 3140 4． 7． 2 產品的戶型配比建議 戶型配比 序號 戶型 面積（平米） 比例 % 1 一室一廳一衛(wèi) 6075 12 2 二室一廳一衛(wèi) 8090 30 3 二室二廳一衛(wèi) 90110 25 4 三室二廳一衛(wèi) 110140 17 5 soho 80120 16 4． 8 建 設 配套 4． 8． 1 車位 A 地塊：車位配比 1： 2 B 地塊： 回遷部分車位配比： 1： 4（北區(qū)） 銷售部分： 1： 2（ 南區(qū)、 地下停車位、及部分地上停車場） 4． 8． 2 商業(yè) 總建筑面積 ： 平米；集中商業(yè) 由兩部分構成， A； SOHO 公寓 1－ 2 層集中約 平米； B：建意 為地下商業(yè)街形式，可建造在“ XX 公園地下二層” 面積待定，需本次可行及初步方案確定； 臨 街商業(yè)： XX 街臨街商業(yè) 5650 平米 ， 長度 150 米左右，建意 分割形式：縱向切割 ，不分層銷售。 ②經濟實力強，價格對需求的遏制不明顯 ③購買決定慎重，感性成分較少 ④自我決策，自己說了算 ⑤使用行為多樣 —— 居家、度假、投資等。 ④有歸屬感的某個階層的業(yè)余生活，習慣在固定的場 所消費。 然，受諸多因素的制約，市場同質現(xiàn)象極為嚴重，就本項目已知的經濟技術指標， 及各方面的綜合實力評測，均 不足以支撐 項目品牌美譽度的傳播。每 推 一期產品 均在大主題背景下，按功能或其他 形 式，派生出各 自 的 小 主題 ，體 現(xiàn) 豐富、 完整 、 統(tǒng)一 的特性 。 市場形象定位 “ 城市核心全功能閑適生活特區(qū) /城市綠肺， 20210 平米專享公園 /中堅領袖的夢想家園” 詮釋 ? 全功能閑適 概念 —— 商務休閑，居住休閑，購物休閑，景觀休閑， ? 城市綠肺專享公園 —— 稀缺的、珍貴的、專享公園代表一種高品質的生活狀，態(tài)是成功人士的生活模式，高格調定位有利于烘托氣氛，使人們期望值攀高，為低 價入市制造驅動力，公園生活主要指環(huán)境，以建筑生長在公園里為意象來營造一個公園社區(qū)； ? 中堅階層 —— 多元化的價值趨向，希望有相應寬容寫意的生活模式可選，體現(xiàn)多元化主題。同時，同質化、雷同化的矛盾也愈發(fā)凸顯。 對于本項目而言，找準市場空白進行差異化定位、 開拓 具有前瞻性的 開發(fā)模式，將基地劣勢轉化為優(yōu)勢放大延展，融入人文精髓與時尚元素，增加項目高 產品附加值是本案 成功的關 鍵 ！ 而在項目的具體操作中， 嚴控開發(fā)周期、精準開發(fā)時序、把握重要節(jié)點 、靈活運用銷售策略、價格杠桿控制銷售節(jié)奏， 是項目成功的保障，缺一不可 ！ 市場定位 4． 2． 項目總體定位 4． 項目市場定位 ． 1 市場形象定位 基于上述對昆明 市場及基地 的 綜合分析， 不難發(fā)現(xiàn)，隨著城市經濟的快步增長，生活水平的不斷提高，人們對生活基本保障的需要，已經逐步過渡 對美好事物的追求，注重生活環(huán)境、講究生活品味。 具有較 高 的威脅性及挑戰(zhàn)性； 4． 開發(fā)企業(yè)綜合實力的挑戰(zhàn) “ 城中村 ” 改造項目相對一般房地產開發(fā)項目難度要大 ,其項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)要求有很高的把控力 ,將是對開發(fā)商的綜合實力的挑戰(zhàn) .對于貴司而言，其難度不言而喻。 4． 1 挑戰(zhàn) 拆遷挑戰(zhàn) 本項目基地內 ，被拆遷 人員社會結構復雜、國有土地與集體土地混雜、村民自建用房與出租用房面積相差懸殊 、租金收入及租金分紅是村民生活的主要來源 3． 3． 3 人文機會 當昆明隨著經濟發(fā)展進入現(xiàn)代城市之時，富有韻味的老街、小巷、老宅也日漸被高樓大廈所覆蓋，與之同時，當?shù)貍鹘y(tǒng)歷史文化也被現(xiàn)代文 明所取代。 2 市場機會 目前，昆明主城區(qū)土地稀缺， 一環(huán)內的土地更是少之又少。 3． 3（機會） 1 規(guī)劃及政策機會 昆明市 XX 區(qū)“一都、兩圈、 三街區(qū)”的新空間格 局 的確定與實施 ， 為項目賦予了新的內涵。 3 開發(fā)商品牌劣勢 周邊基地的 開發(fā)項目， 均為昆明老牌開發(fā)企業(yè)，具備一定的品牌知名度 或市場美譽度 且富有豐富的開發(fā)經驗。 3． 2． 2 競爭劣勢 基地周邊共有 17 個“城中村”改造項目 同時上馬。 3． 2（劣勢） 3． 2． 1 基地劣勢 基地 內 城市 待 征 市政道 路及 30 畝代征綠地 （ XX 公園） ，破壞了基地完整性，大大降低了地塊的利用率， 增加了項目的容積率，降低了項目品質。 3． 交通優(yōu)勢 基地北與“城市一環(huán)路 ” 接壤，南與“ XX 街”連 接，東與昆明貫通南北的 中軸路 —— “ XX 路”比肩 ，規(guī)劃建設中的“城市軌道” 5 號線途徑路過 且在昆明北站設有站點，多條公交線路在此停留設站 ， 交通 通達性較好， 交通便利 ，集聚能力較強。 中央商務區(qū) CBD 世博片區(qū) 北辰 片區(qū) 金實 片區(qū) 昆明北部 “休閑餐飲之都 ” 北部現(xiàn)代區(qū)域商圈 北京路延長線 “一都 ”、 “兩圈 ”、 “三街區(qū) “商圈規(guī)劃 項目分析 一、 SWTO 分析 3． 1（優(yōu)勢） 3． 1． 1 區(qū)位優(yōu)勢 基地位于昆明城市核心，城市規(guī)劃中 CBD（中央商務區(qū)）范圍內，交通四通八達，與省委、省政府、市委、市政府 近 在咫尺。 ? 區(qū)域商業(yè)規(guī)劃，確定了區(qū)域商業(yè)中心，使區(qū)域商業(yè)趨向集中化、規(guī)?；l(fā)展 ? 區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮?，保持持久性、永續(xù)性發(fā)展 。 20212020 年 區(qū)域 內部城市功能規(guī)劃 五大功能的內部城市規(guī)劃，保障了區(qū)域有序、合理發(fā)展，利于各功能相互促進影響并整合各功能資源使之最大化，確保了區(qū)域區(qū)定位的發(fā)展實現(xiàn)。 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域整體規(guī)劃及功能定位 盤 龍 區(qū) 域 整 體 規(guī) 劃 總用地范圍 規(guī)劃居住人口 總規(guī)劃建筑面積 規(guī)劃優(yōu)勢 42萬人至 2021年 區(qū)劃調整使過去 “ 有天無地 ” 的制盤 龍 區(qū) 約瓶頸得以突破，是區(qū)劃前的 3倍，為城 區(qū)經濟的發(fā)展拓展了空間。區(qū)內共有常住人口 萬人，戶籍人口 萬人，其中，非農業(yè)人口 38 萬人，占戶籍人口總數(shù)的 %；少數(shù)民族人口 萬人，占戶籍人口總數(shù)的 %。 第三 部分 ：項目定位及開發(fā)策略及開發(fā)模式 區(qū)域概況 ? XX 位于昆明市主城區(qū)東北部，東、南面與官渡區(qū)相連，北接嵩明和富民兩縣，西臨五華區(qū) ? 轄區(qū)面積 平方千米，建成區(qū)面積 平方千米。 商品房空置率較高，加之城中村改造加大新增供應面積，但市場吸附能力有限，供需矛盾持續(xù)加大。未來 35 年內，對于昆明房地產市場而言機遇與風險共存 昆明房地產市場總結 市場成熟度不高， 剛性需求較低（自用和投資類房產均顯不足） ，腹地吸納能力較弱。城中村的改造必將成為，昆明又一吸引內資的投資熱點。 ? 2021 年影響昆明樓市的不僅是房地產