【正文】 。 在全公司范圍內(nèi)加強(qiáng)營銷意識，現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營的核心目標(biāo)是企業(yè)利益最大化，實(shí)現(xiàn)目 標(biāo)的途徑是降低成本的同時(shí)，盡一切力量將產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為貨幣，這不僅是銷售部門的任務(wù)，而且是全體員工的努力方向，全員營銷才能取得市場的勝利。正面突出產(chǎn)品品質(zhì)、售后服務(wù)等，保持市場期待。 需甲方解決問題： 提供銷售許可證等手續(xù)； 銷售面積的測繪 按揭銀行的確定 提供銷售合同及附件、認(rèn)購協(xié)議等范本 銷售市場穩(wěn)定 進(jìn)一步加強(qiáng)現(xiàn)場接待工作，充分體現(xiàn)服務(wù)意識，并統(tǒng)一口徑，三月份開始銷售。 營銷策劃方案 25 銷售工具制作： VI 系統(tǒng)設(shè)計(jì)及應(yīng)用：簡潔、明快、醒目、時(shí)尚；加強(qiáng)項(xiàng)目的可識別性。 項(xiàng)目包裝建議 請專業(yè)的銷售展示中心設(shè)計(jì)公司； 請專業(yè)的沙盤、模型制作公司。 （一） VI 系統(tǒng)的應(yīng)用 營銷策劃方案 24 ? 本項(xiàng)目指示牌、公告箱、 銷售現(xiàn)場的果皮箱、座椅等； ? 公司用品：部門指示牌、辦公用品、員工服裝、員工胸牌等； ? 宣傳禮品：手提袋、雨傘、吉祥物等； ? 裝飾風(fēng)格：售樓處的重新布置設(shè)計(jì)等。 BI：主要是指在組織制度、管理培訓(xùn)、員工行為規(guī)范、營銷活動(dòng)、公益事業(yè)等方面的行為表現(xiàn)。由 VI（視覺識別系統(tǒng)）， MI（企業(yè)管理理念識別系統(tǒng)）， BI（行為識別系統(tǒng)）三大系統(tǒng)構(gòu)成。 對于項(xiàng)目包裝方面，吉林市樓盤形象表現(xiàn)方面均十分不規(guī)范，而普遍沒有意識到銷售現(xiàn)場包裝的重要性，或多或少都存在著“酒香不怕巷子深”的思想。首先要進(jìn)行企業(yè)包裝，其次要進(jìn)行項(xiàng)目包裝。 戶外廣告： （ 1）樓體包裝 （ 2）車體廣告及候車亭 （ 3）路牌及道旗 （ 4） DM 宣傳 五、推廣策略： 階段 主目標(biāo) 主賣點(diǎn) 附賣點(diǎn) 形象再造期 （預(yù)約期） 2021年 7月末至 2021年 8月中旬 樹立客戶群投資信心 塑造企業(yè)形象 形成口碑效應(yīng) 認(rèn)知產(chǎn)權(quán)商鋪優(yōu)勢 首家產(chǎn)權(quán)式商場 龍?zhí)秴^(qū)核心商業(yè)區(qū) 啟動(dòng)招商帶動(dòng)銷售 振興工業(yè)前景無限 返租收益 蓄勢引導(dǎo)期 2021年 8月下旬至 2021年 9月上旬 （開盤） 堅(jiān)定客戶群投資信心 激發(fā)客戶購買欲望 積蓄客戶購買勢潮 零風(fēng)險(xiǎn)投資 零壓力投資 搶到即賺到 產(chǎn)品力賣點(diǎn)挖掘 投資收益賣點(diǎn)挖掘 開盤強(qiáng)銷期 2021年 9月上旬至2021年 9月末 堅(jiān)定客戶群投資信心 保持續(xù)銷熱潮 零壓力投資 準(zhǔn)商鋪發(fā)售 投資收益賣點(diǎn)挖掘 招商信息速遞 鞏固銷售階段 2021年 10月至 2021年 12月末 商鋪出清 搶搭致富末班車 元旦開業(yè) 營銷策劃方案 22 第五部分：實(shí)施方案 各階段業(yè)務(wù)安排 業(yè)務(wù)執(zhí)行在推廣策略中尤為重要，為此，特制訂了各階段針對性的業(yè)務(wù)策略。 電視： 由于地方臺沒有強(qiáng)勢媒體，省臺費(fèi)用較昂貴，考慮在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)做形象推廣、樹立目標(biāo)群體投資信心時(shí)投入 1 個(gè)月的廣告。 四、媒體選擇 報(bào)紙： 考慮項(xiàng)目輔射范圍及受眾群等因素，選擇《江城晚報(bào)》、《江城日報(bào)》符合項(xiàng)目的目標(biāo)人群，投放費(fèi)用合理。 我們將整個(gè)營銷推廣的過程劃分為： 再造形象階段：即樹立信心階段。 （四）招商、銷售雙啟 動(dòng)策略 以隆重招商、招商信息速遞、招商碩果發(fā)布等信息全力拉動(dòng)銷售，達(dá)到以商促銷的效果。 依目前市場分析，我們不僅需要吉林市場接受我們，而是要在通過各種手段培養(yǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪投資意識，更進(jìn)一步改變其對開發(fā)商的認(rèn)知吸引其投資置業(yè)，其難度可想而知。 三、營銷策略 （一） 全員營銷策略 公司每一位員工都是好的置業(yè)顧問，對員工全面培訓(xùn)，都要知道項(xiàng)目的賣點(diǎn)，都有統(tǒng)一 口徑去推介開發(fā)公司、項(xiàng)目，時(shí)刻都有宣傳產(chǎn)品、宣傳企業(yè)的意識。 定位優(yōu)勢： 深諳市場，合理定位，靈活店鋪切割，“小鋪面，低總價(jià)”，易于接受，老百姓也可當(dāng)個(gè)不用操心、旱澇保收的老板。 業(yè)態(tài)優(yōu)勢： 商城經(jīng)營品類大而全，可滿足投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者多業(yè)態(tài)、多業(yè)種、多層 次投資消費(fèi)的需求。 附加賣點(diǎn)： 龍騰寶地：“振興東北工業(yè)基地”的宏觀政策對于位于吉林市工業(yè)區(qū)的商城未來經(jīng)營前景的大環(huán)境非常有利。 核心賣點(diǎn)： 零風(fēng)險(xiǎn)投資： 開發(fā)商保留物業(yè)價(jià)值可保障返租補(bǔ)貼，招商碩果保障返租收益。我們認(rèn)為在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，個(gè)性化服務(wù)是實(shí)現(xiàn)差異化競爭的制勝法寶。 （三）以招商拉到商鋪銷售。 （二）通過提升商城整體銷售力吸引目標(biāo)客 群。開源節(jié)流。 開發(fā)商資金鏈問題 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全力盤活資金 （ 2）確立有效營銷思想。經(jīng)營方式和經(jīng)營品類一經(jīng)確定，商城必須立即要求投資者與商城簽訂相應(yīng)的有關(guān)協(xié)議和公約。 投資者購買商鋪，但投資者對自己的經(jīng)營方式和經(jīng)營品類還不確定、是自己經(jīng)營，還是返租給商城或自己租賃給他人，均不能確定。針對此類投資業(yè)戶，商城的銷控措施是：第一、必須劃定專門區(qū)域的商鋪 出售給此類投資者，便于商城商鋪返租后，能進(jìn)行統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理；第二、與投資業(yè)戶簽定商鋪返租協(xié)議；第三、必須限定該業(yè)戶所購商鋪所處樓層和功能區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品品類，以備返租期滿業(yè)戶自行經(jīng)營時(shí)的統(tǒng)一管理。 （ 3）投資返租型。 即投資 購買商鋪，但投資者自己不經(jīng)營，由投資者自己負(fù)責(zé)將經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，投資者自收租金。對自營業(yè)戶商鋪的銷售，必須將其控制在相對應(yīng)的樓層、相對應(yīng)的功能區(qū)、相對應(yīng)的品類區(qū)域里，并要求投資自營業(yè)戶與商城簽訂《商城商鋪銷售補(bǔ)充協(xié)議》和《商城管理公約》，以規(guī)范其經(jīng)營行為。 即購買商鋪產(chǎn)權(quán)后，自己經(jīng)營的客戶，既是投資者，又是經(jīng)營者。 按投資者投資類型銷控 購買商鋪產(chǎn)權(quán)的投資者有四種類型，必須針對其不同的投資意向和特點(diǎn)分別進(jìn)行銷控。待第一批次相鄰的商鋪售完以后，接著推出第二批次相鄰的商鋪，以此類推。具體經(jīng)營品類的功能區(qū)及商鋪 見下表 ： 商城 營業(yè)區(qū)域功能分布表 樓層 經(jīng)營品類 B1 熟食、糧油、面醬類；生鮮、水產(chǎn)品、花卉 1F 蔬菜、水果、調(diào)料、飲料、糖果、煙酒、保健醫(yī)藥等 2F 女裝、男裝、鞋、化妝品、休閑、運(yùn)動(dòng)、包 3F 家居類、針織內(nèi)睡、童裝、羊毛、羽絨制品 4F 文化圖書、兒童玩具、小家電、日用百貨等 5F 兒童樂園、運(yùn)動(dòng)用品、燈飾、玻璃陶瓷制品等 按表所列商品品類銷控，將經(jīng)營相同品類商品的投資者控制在同一功能區(qū)內(nèi)，同時(shí)將購買同一功能區(qū)商鋪的投資者，限定經(jīng)營統(tǒng)一的商品品類，這樣既保證了商品布局的協(xié)調(diào)、合理，又能保證各區(qū)域功能明晰，保證了各業(yè)態(tài)、各業(yè)種、各品類之間的關(guān)聯(lián)性、層次性和過渡性，保證了各業(yè)態(tài)、業(yè)種、品類在整體經(jīng)營布局中的協(xié)調(diào)性。 按功能區(qū)銷控 每個(gè)樓層都有明確的功能劃分，通過按樓層功能布局將投資者固定在相應(yīng)樓 營銷策劃方案 16 層后，再根據(jù)商品經(jīng)營功能區(qū)進(jìn)行銷控，根據(jù)投資者的投資意向，將每位投資者分別控制在相應(yīng)的經(jīng)營功能區(qū)內(nèi)。商城商鋪的銷控，應(yīng)以有利于經(jīng)營管理為原則，為后期經(jīng)營管理工作提供保障。 有利于經(jīng)營管理的原則。 商城進(jìn)行了科學(xué)的、詳細(xì)的垂直及平面功能布局，整個(gè)廣場的功能分布明確，充分體現(xiàn)了各業(yè)態(tài)、各業(yè)種、各品類之間的關(guān)聯(lián)性、層次性和過渡性，保證了各業(yè)態(tài)、業(yè)種、品類在整體經(jīng)營布局中的協(xié)調(diào)性。 商城的經(jīng)營定 位是在對吉林市進(jìn)行了深入、系統(tǒng)、細(xì)致的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行的科學(xué)的定位，商城商鋪的銷控，必須符合商城的業(yè)態(tài)定位及經(jīng)營定位的要求，以保證商城的整體對外形象不受影響和損害。