【正文】 40 / 41。在全公司范圍內(nèi)加強(qiáng)營銷意識，現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營的核心目標(biāo)是企業(yè)利益最大化，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的途徑是降低成本的同時，盡一切力量將產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為貨幣，這不僅是銷售部門的任務(wù)，而且是全體員工的努力方向，全員營銷才能取得市場的勝利。正面突出產(chǎn)品品質(zhì)、售后服務(wù)等，保持市場期待。需甲方解決問題： 提供銷售許可證等手續(xù)； 銷售面積的測繪 按揭銀行的確定 提供銷售合同及附件、認(rèn)購協(xié)議等范本銷售市場穩(wěn)定進(jìn)一步加強(qiáng)現(xiàn)場接待工作，充分體現(xiàn)服務(wù)意識，并統(tǒng)一口徑，三月份開始銷售。銷售工具制作：VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)及應(yīng)用：簡潔、明快、醒目、時尚；加強(qiáng)項(xiàng)目的可識別性。項(xiàng)目包裝建議 請專業(yè)的銷售展示中心設(shè)計(jì)公司； 請專業(yè)的沙盤、模型制作公司。 招商部設(shè)立；216。 樓體廣告；216。 裝飾風(fēng)格：售樓處的重新布置設(shè)計(jì)等。 公司用品：部門指示牌、辦公用品、員工服裝、員工胸牌等；216。（一）VI系統(tǒng)的應(yīng)用 216。BI：主要是指在組織制度、管理培訓(xùn)、員工行為規(guī)范、營銷活動、公益事業(yè)等方面的行為表現(xiàn)。由VI（視覺識別系統(tǒng)），MI（企業(yè)管理理念識別系統(tǒng)），BI（行為識別系統(tǒng)）三大系統(tǒng)構(gòu)成。對于項(xiàng)目包裝方面，吉林市樓盤形象表現(xiàn)方面均十分不規(guī)范，而普遍沒有意識到銷售現(xiàn)場包裝的重要性，或多或少都存在著“酒香不怕巷子深”的思想。首先要進(jìn)行企業(yè)包裝，其次要進(jìn)行項(xiàng)目包裝。 新一輪的市場調(diào)查展開，挖掘本案市場利益點(diǎn)216。 新一輪廣告策略實(shí)施216。 新一輪的市場調(diào)查展開，挖掘本案市場利益點(diǎn)216。 不斷通過培訓(xùn)完善業(yè)務(wù)技能216。 分析市場變化，尋找產(chǎn)品立足點(diǎn)216。 通過價格杠桿作用消化較差房源216。 電話談判的培訓(xùn)實(shí)施216。 每日的置業(yè)顧問來訪客戶分析216。 置業(yè)顧問的培訓(xùn)216。 公關(guān)活動的實(shí)施216。 完善行銷推廣策劃報(bào)告，制訂推廣策略216。 收集客源名單216。 進(jìn)行市場環(huán)境調(diào)查，分析市場利益點(diǎn)216。 置業(yè)顧問的培訓(xùn)216。 制作各類宣傳品對現(xiàn)場進(jìn)行包裝216。預(yù)約期216。廣告形式以30秒專題為主，多采用新聞形式，配合電視專訪。廣告投放采用硬性廣告與軟性廣告相結(jié)合的形式。在該階段讓吉林市民特別是龍?zhí)秴^(qū)消費(fèi)群重新了解、認(rèn)知房地產(chǎn)開發(fā)公司的實(shí)力、規(guī)模等綜合優(yōu)勢；以商城全新形象、開盤為契機(jī)引發(fā)購買欲望；項(xiàng)目認(rèn)知階段：應(yīng)結(jié)合各種宣傳手法，輔以促銷手段和促銷活動，強(qiáng)化吉林市民特別是龍?zhí)秴^(qū)消費(fèi)者的購買沖動，促成購買行為；銷售執(zhí)行階段：以示范單位和認(rèn)購業(yè)主為范例，穩(wěn)固吉林市場，繼向周邊市縣等地?cái)U(kuò)展。（五）政府引導(dǎo)策略通過政府公關(guān)，將湘潭路的夜市移至商城。這勢必要求我們在整個行銷推廣過程中，將媒體的綜合資源與項(xiàng)目的諸多優(yōu)勢有機(jī)的整合起來，根據(jù)不同行銷階段分期訴求、分期傳達(dá)。（二）直銷策略目前地產(chǎn)開發(fā)公司較為普遍采用且經(jīng)濟(jì)適用型的營銷模式，以業(yè)務(wù)員派單形式，主動出擊尋找客戶，根據(jù)吉林市場實(shí)際情況，每個樓盤都有自己的直銷人員隊(duì)伍。消費(fèi)群體優(yōu)勢：龍?zhí)秴^(qū)擁有50多萬人口，且消費(fèi)基本集中在此區(qū)域。貼心服務(wù)：培養(yǎng)高素質(zhì)的置業(yè)顧問隊(duì)伍，提供專業(yè)化服務(wù)，以感同心受的行動和換位思考為客戶著想，在把項(xiàng)目做成精品的同時也要把我們的服務(wù)推向極致，用熱情感染客戶，讓其意識到只有好的售前服務(wù)才能有好的售后服務(wù)。規(guī)模集中：本項(xiàng)目建筑規(guī)模宏偉，業(yè)種豐富、品類眾多，規(guī)模經(jīng)營必將為投資者創(chuàng)造規(guī)模效益。低門檻：吉林市商業(yè)地產(chǎn)普遍存在低單價高總價現(xiàn)象，這限制了許多中小投資者，可針對這一缺口進(jìn)行強(qiáng)力宣傳。核心賣點(diǎn)應(yīng)該是最能打動人心的優(yōu)勢，而且不容易被別人拷貝，所以商城的核心賣點(diǎn)是“零風(fēng)險(xiǎn)投資+低門檻”。二、總體定位：現(xiàn)代綜合百貨項(xiàng)目核心賣點(diǎn)在產(chǎn)品日趨同質(zhì)化的競爭時代里，如何脫穎而出是每個發(fā)展商最為關(guān)注的焦點(diǎn)問題。突出硬件優(yōu)勢，即：龍?zhí)秴^(qū)商業(yè)核心、規(guī)模優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢、商業(yè)物業(yè)（配套）優(yōu)勢；軟件優(yōu)勢，即國家振興東北工業(yè)基地的宏觀政策利好、經(jīng)營管理優(yōu)勢、投資回報(bào)高、無風(fēng)險(xiǎn)、低門檻等，使目標(biāo)客群可以全面、具體、明晰的認(rèn)知和了解“商鋪”投資價值和無限升值潛力。銀行壓力：（1）銀行目前不支持項(xiàng)目啟動銷售工作（2）銀行收回多少資金方可放貸，對開發(fā)商進(jìn)行支持（3）銀行可支持優(yōu)惠政策房地產(chǎn)開發(fā)公司全力協(xié)調(diào)銀行關(guān)系，并通過對商城整體銷售可行性分析及包裝，取得銀行的信任與支持，解壓！裝修工程全面起動時間與進(jìn)度確定房地產(chǎn)開發(fā)公司須全力保障商城裝修工程全面啟動時間與進(jìn)度，這是樓盤推廣成敗的關(guān)鍵性因素。有效即營銷策略及手段貼合企業(yè)現(xiàn)實(shí)、符合特定市場內(nèi)外環(huán)境的要求，資源效用最大化原則，營銷推廣具有較強(qiáng)的可操作性、實(shí)戰(zhàn)性。第六部分：營銷推廣方案一、總體推廣思路（一）去化銷售瓶頸目標(biāo)群體對開發(fā)商認(rèn)知度、認(rèn)可度差對商城進(jìn)行整體形象包裝，通過開展“危機(jī)公關(guān)”活動；針對業(yè)戶、目標(biāo)客群、潛在客群等舉辦各種形式的“說明會”、“推介會”及“聯(lián)誼會”等，重新樹立可認(rèn)知、可信賴的“商錢”形象，并以“商鋪開業(yè)”為契機(jī)，塑造品牌。此類投資者可以在各樓層各功能區(qū)內(nèi)選擇購買商鋪，但商鋪一經(jīng)選定，就必須按樓層、功能區(qū)銷控措施限定其商鋪的經(jīng)營范圍，并要求其在商城開業(yè)前60天內(nèi)必須確定經(jīng)營方式和經(jīng)營品類，限定商鋪的開業(yè)時間。 （4）投資待定型。 對只投資購買商鋪，不參與經(jīng)營的購買者，商城按與投資者約定的回報(bào)率計(jì)算租金返還給投資者。此類投資者可以在各樓層各功能區(qū)選擇商鋪，商城在商鋪銷售過程中應(yīng)嚴(yán)格按樓層、功能區(qū)銷控，對該類商鋪經(jīng)營的商品品類進(jìn)行控制，限定所購商鋪的經(jīng)營范圍和經(jīng)營類別，同時投資者必須與商城簽訂《商城商鋪銷售補(bǔ)充協(xié)議》和《商城管理公約》，嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)營者的經(jīng)營行為。 （2）投資自租型。針對此類投資業(yè)戶，在銷售商鋪時，必須嚴(yán)格按照樓層、功能區(qū)和商品品類進(jìn)行控制。 （1）投資自營型。這樣，就能做到銷售出去的商鋪鋪鋪相連，形成相對獨(dú)立的已售區(qū)域，如果有剩下未售商鋪，那么剩下的未售出部分的商鋪，也能鋪鋪相連，形成相對獨(dú)立的未售區(qū)域，便于后期統(tǒng)一招商、經(jīng)營和管理。 按已售、未售區(qū)域銷控 在各個功能區(qū)內(nèi)，根據(jù)銷售進(jìn)度，標(biāo)明出已售商鋪、未售商鋪，分批次進(jìn)行銷售。 按品類銷控 根據(jù)投資者投資意向、經(jīng)營商品的類別進(jìn)行銷控，將各種商品按商品類別控制在相應(yīng)的功能區(qū)域內(nèi)具體商鋪。三、銷控措施 分樓層銷控 商城各樓層的經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)定位不同，各樓層的功能分布也不相同，銷售商鋪時，必須根據(jù)投資者的意向，針對其投資經(jīng)營的具體情況進(jìn)行銷控，依據(jù)各樓層的定位和功能布局，將不同意向的投資者按定位和功能布局控制在不同的樓層。 商城實(shí)行的是統(tǒng)一規(guī)劃布局、統(tǒng)一賣場形象、統(tǒng)一營業(yè)人員管理、統(tǒng)一物價質(zhì)量計(jì)量管理、