【正文】 盈虧平衡分析表明，可出讓土地的出讓率只需達(dá)到 %，即該部分土地的出讓面積達(dá)到 畝時(shí)，項(xiàng)目就可以保本，說(shuō)明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。100% = % BEP（出讓土地?cái)?shù)量） =3000 畝179。 盈虧平衡分析 計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為 33735 萬(wàn)元，分解成可變成本 131萬(wàn)元、固定成本 33604 萬(wàn)元 ,土地增值總收入為 54690 萬(wàn)元， 營(yíng)業(yè)稅及附加為 3008 萬(wàn)元。 從借款償還計(jì)劃表可以看出，項(xiàng)目在還款期內(nèi)有充足的資金用于蔡家組團(tuán)南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 償還借款。 項(xiàng)目借款償還計(jì)劃表見(jiàn)附表 117。 財(cái)務(wù)平衡及償債能力分析 項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表見(jiàn)附表 116。 分析上述財(cái)務(wù)指標(biāo)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，資本金收益率 %，高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 10%和銀行長(zhǎng)期借款利率 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 7348 萬(wàn)元，大于零。 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表 115。 根據(jù)損益和利潤(rùn)分配表計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率等財(cái)務(wù)指標(biāo)如下： 投資利潤(rùn)率 =年平均利潤(rùn)總額 /總投資179。 利潤(rùn)估算及分配詳見(jiàn)損益和利潤(rùn)分配表（附表 113）。 稅后利潤(rùn)按 10%提取法定盈余公積金，提取公積金后的利潤(rùn)用于償還借款，還款后剩余利潤(rùn)進(jìn)行分配。 項(xiàng)目成本費(fèi)用估算詳見(jiàn)附表 112。 財(cái)務(wù) 費(fèi)用為建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)期間的借款利息。 折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用 折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)按出讓土地?cái)?shù)量分?jǐn)傆?jì)算。 （ 5）其他支出參照類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，估算金額為 4 萬(wàn)元。 （ 3）道路維修費(fèi)參照類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，年維修費(fèi)為 150萬(wàn)元。根據(jù)當(dāng)?shù)毓べY水平測(cè)算，職工工資平均為 3 萬(wàn)元 /年，年工資總額為 15 萬(wàn)蔡家組團(tuán)南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 元。 成本費(fèi)用估算方法采用要素法。 三、成本費(fèi)用估算 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地平整 建成后，需要利用土地出讓收入償還借款并回收投資，在建設(shè)投資借款償還和土地出讓期間需要設(shè)置專門機(jī)構(gòu)或安排專人監(jiān)管土地出讓收入的使用，借款償還完畢后道路的維護(hù)和管理移交給市政部門。 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅金及附加為 3008 萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅 2735萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) 191 元，教育費(fèi)附加 82 萬(wàn)元。 項(xiàng)目應(yīng)繳稅金為營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，該部分土 地從項(xiàng)目計(jì)算期第二 年開(kāi)始出讓，逐年出讓比例為 25%、 25%、蔡家組團(tuán)南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18%、 18%、 14%，逐年土地出讓數(shù)量為 750 畝、 750 畝、 540 畝、 540畝、 420 畝。 土地升值產(chǎn)生的收益作為 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè) 和土地平整 的回報(bào)，用于償還銀行借款和回收 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)投資 和土地平整投資 。 （二） 土地 增值收入 所建 基礎(chǔ)設(shè)施 輻射的可出讓土地面積為 3000 畝，由于 基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) 和土地整治后 ，該部分土地價(jià)值 將 得以提高 ，土地出讓價(jià)格將大幅度增長(zhǎng)。 （一） 土地征用稅費(fèi)和財(cái)政返還 按照國(guó)家及重慶市的相關(guān)規(guī)定，重慶市 蔡家組團(tuán)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 前期對(duì)本項(xiàng)目投入的稅費(fèi)和規(guī)費(fèi)，政府要給予一定比例的返還。 （ 3）法定盈余公積金提存率： 10%。 計(jì)算期 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃， 工程 建設(shè)期 24 個(gè)月，從 2021 年 7 月 開(kāi)始前期工作 ， 至 2021 年 6 月 竣工。 （二） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 》； 國(guó)家計(jì)委辦公廳計(jì)辦投資 [2021]1153 號(hào)文頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； 業(yè)主提供的基礎(chǔ)資料。 遵循費(fèi)用與效益識(shí)別的有無(wú)對(duì)比原則。 項(xiàng)目資金籌措、使用計(jì)劃、建設(shè)期利息計(jì)算詳見(jiàn)附表 104（投資使用計(jì)劃與資金籌措表） 。 蔡家組團(tuán)南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 二、 資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)投資擬通過(guò)業(yè)主自籌和銀行借款籌集，業(yè)主自籌資金（資本金）占項(xiàng)目總投資的 35%，銀行借款占項(xiàng)目總投資的 65%。 附表 102 工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表。 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資為上述四項(xiàng)費(fèi)用之和，經(jīng)上述計(jì)算，項(xiàng)目總投資為31000 萬(wàn)元。 建設(shè)期利息 項(xiàng)目建設(shè)期 24 個(gè)月 ， 項(xiàng)目于 2021 年 7 月開(kāi)工， 建設(shè)投資借款計(jì)息年利率為 %。 （三）投資費(fèi)用估算 工程費(fèi)用 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目工程費(fèi)用合計(jì)為 25750 萬(wàn)元，占總投資的 %。 重慶市建委渝建發(fā) [2021]110 號(hào)文頒發(fā)的《重慶市安裝工程費(fèi)用蔡家組團(tuán)南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 定額》。 重慶市建委渝建發(fā) [2021]109 號(hào)文頒發(fā)的《重慶市安裝工程單位基價(jià)表》。 重慶市建委渝建發(fā) [1999]68 號(hào)文頒發(fā)的《重慶市市政工程預(yù)算定額》。 上述 建設(shè) 的費(fèi)用包括 工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息。參加投標(biāo)的施工隊(duì)伍不宜少于 5 家，參加投 標(biāo)的勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位不宜少于 3 家。 （三） 招標(biāo)信息發(fā)布 公開(kāi)招標(biāo)公告及其他需公告的信息，至少在一家有資格的媒體上公開(kāi)發(fā)布。其中，施工單位招標(biāo)按國(guó)家招標(biāo)法規(guī)定采用公開(kāi)招標(biāo)形式，勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位采用邀請(qǐng)招標(biāo)形式。 二、項(xiàng)目招投標(biāo) （一） 招標(biāo)范圍 根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》，國(guó)家計(jì)委第 3 號(hào)令以及重慶市有關(guān)工程招投標(biāo)文件規(guī)定，本工程擬進(jìn)行招標(biāo)。 2021 年 7 月至 2021 年 6 月 。 （ 六 ）總工程師處：負(fù)責(zé)組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃和各專業(yè)規(guī)劃編制、調(diào)整、設(shè)計(jì)等工作；負(fù)責(zé)還建房和經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、立項(xiàng)、報(bào)批、選址等工作；負(fù)責(zé)組團(tuán)重大建設(shè)項(xiàng)目、建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)發(fā)包，參與建設(shè)工程現(xiàn)場(chǎng)管理；編制組團(tuán)綜合發(fā)展規(guī)劃及中長(zhǎng)期建設(shè) 規(guī)劃；協(xié)助項(xiàng)目業(yè)主辦理基本建設(shè)手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與市、區(qū)規(guī)劃、國(guó)土、房管、環(huán)保、建設(shè)、人防、消防等部門的關(guān)系；完成 公司 交辦的其他工作（ 3 人）。 （ 五 ）招商服務(wù)處。 （ 四 ）建設(shè)管理處。 （ 三 ）征地拆遷處。 （ 二 ） 公司 財(cái)務(wù)處。 二、 機(jī)構(gòu)設(shè)置 （ 一 ）辦公室。從環(huán)保角度來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目建設(shè)是可行的。 （八） 其它安全措施 施工中需大力進(jìn)行保護(hù)生態(tài)環(huán)境宣傳，增強(qiáng)居民的保護(hù)意識(shí)、防火意識(shí)；認(rèn)真清查道路沿線的滑坡、塌方、沖溝地段，采取工程措施，治理并防止滑坡、塌方等 地質(zhì)災(zāi)害；密切注意道路沿線的水文狀況，認(rèn)真落實(shí)好防洪措施。 （六） 林木損失補(bǔ)償 在作道路綠化設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合各路段砍伐數(shù)量在公路兩側(cè)用地范圍內(nèi)，邊坡平臺(tái)及護(hù)道上、棄土場(chǎng)內(nèi)植樹(shù)綠化，盡方補(bǔ)償各路段林木損失，以維護(hù)生態(tài)環(huán)境平衡，培植沿線景觀。路基石方工程爆破應(yīng)固定放炮時(shí)間，并先行安民告示。 （三） 揚(yáng)塵污染防治 加強(qiáng)運(yùn)輸?shù)缆返臑⑺雷o(hù)，對(duì)易揚(yáng)塵土的材料加蓬運(yùn)輸、堆放，以減少揚(yáng)塵對(duì)空氣環(huán)境的污染。 三、 環(huán)境影響對(duì)策 （一） 植物防治措施 根據(jù)城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范、水土保持要求，結(jié)合城市規(guī)劃，在人行道兩旁種植有觀賞性和綠化作用的喬木、草坪；路堤邊坡采用喬、灌木及植草護(hù)坡，對(duì)環(huán)境進(jìn)行美化。 （二） 環(huán)境空氣 項(xiàng)目沿線地區(qū)分布一定的山地，植被覆蓋率較高，大氣污染相對(duì)輕微，環(huán)境空氣凈化能力相對(duì)較強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)期的影響較小。施工期噪聲可造成施工區(qū)域局部超標(biāo)。 第七章 環(huán)境保護(hù)及評(píng)價(jià) 一、 施工期對(duì)環(huán)境的影響 （一） 生態(tài)環(huán)境 施工期間，各類人員比較集中，施工場(chǎng)地會(huì)產(chǎn)生較多的生活污水和生活垃圾，均對(duì)環(huán)境有一定影響，但時(shí)間較短， （二） 環(huán)境空氣 施工期的環(huán)境空氣污染主要是瀝青煙，施工過(guò)程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵、粉塵和瀝青煙對(duì)施工地段附近有明顯影響。對(duì)于永久性的挖填方邊坡，采用不同的形式進(jìn)行綠化護(hù)坡。 六、綠化工程 本項(xiàng)目 綠化包 括 二 部分：一是 道路 兩側(cè)行道樹(shù)， 二 是部分護(hù)坡綠化。高桿燈具為泛光型燈具；低燈桿采用噴塑圓錐型鍍鋅鋼管，高桿燈采用噴鋁或噴塑燈桿，耐防腐性能 II 類，燈盤帶液壓升降裝置，隧道照明采用專用隧道燈具。 （五） 光源及燈具選擇 道路及隧道照明光源采用高光效的高壓鈉燈，顯色性要求較高的部分區(qū)域照明可采用金屬鹵化物燈。 每個(gè)照明燈桿旁設(shè)一檢修手孔井。 隧道照明線纜采用金屬線槽沿側(cè)壁敷設(shè)。 道路照明分全夜、半夜照明方式，燈具的開(kāi)閉采用照度和時(shí)間自動(dòng)控制，也可手動(dòng)控制。 一般道路照明采用常規(guī)低桿（ 12m）照明方式，燈具沿道路中央綠化帶單側(cè)布置，燈具間距為 30 米左右。變壓器總安裝容量約為 1230KVA。 照明箱變采用 10KV 電壓供電，電源就近取自城市 10KV 電網(wǎng)，箱變 出線為 380/220V 低壓電源。 本工程道路照明、預(yù)留廣告照明設(shè)備容量總和約為 800KW。 本次方案設(shè)計(jì)為全長(zhǎng) 道路范圍內(nèi)的道路照明。 五、 照明設(shè)計(jì) （一） 工程概況及設(shè)計(jì)范圍 本道路為蔡家引道、蔡家環(huán)道西環(huán)一期工程、蔡家環(huán)道南環(huán)一期工程。砼帶狀基礎(chǔ)；雙壁波紋管和夾砂玻璃鋼管采用砂墊層基礎(chǔ)；埋深 或 6m 的排水管及車行道下的雨水口連接管基礎(chǔ)采用滿包混凝土加固（埋深 6m 的玻璃鋼夾砂排水管不需要）。 基礎(chǔ) 鋼筋砼管管道基礎(chǔ)埋深 4m 采用 120176。 所選材料應(yīng)為符合國(guó)家 及省、市有關(guān)部門相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的合格產(chǎn)品，優(yōu)先采用具有國(guó)家通用標(biāo)準(zhǔn)的管材。埋深小于 ，環(huán)剛度 SN=5000N/㎡；埋深為 ~10m，環(huán)剛度 SN=7500N/㎡；埋深為 10~16m，環(huán)剛度 SN=1000N/㎡。 管徑 1200≤ d≤ 2400mm 的排水管采用玻璃鋼夾砂管。 管徑 600≤ d≤ 1000mm 的排水管，人行道上埋深小于 ，采用國(guó)標(biāo) II 級(jí)鋼筋砼管；人行道上埋深大于 或設(shè)置于車行道下，采用國(guó)標(biāo)Ⅲ級(jí)鋼筋砼管。 （六） 管材、基礎(chǔ)及接口 管材 本工程管徑 d≤ 500 mm 排水管道采用 UPVC 雙壁波紋管，人行道上埋深小于 ，環(huán)剛度 SN≥ 4000N/㎡；人行道上埋深大于 或設(shè)置于車行道下，環(huán)剛度 SN≥ 8000N/㎡。 3600) （ L/S） q=城市綜合供水量標(biāo)準(zhǔn)179。 Qave：最高日平均時(shí)污水流量（ L/S），根據(jù)綜合污水量標(biāo)準(zhǔn) q計(jì)算 Qave=q179。分流制污水管道設(shè)計(jì)流量計(jì)算公式： Qmax=Qave179。 （五） 污水系統(tǒng) 污水量計(jì)算 本設(shè)計(jì)污水量按城市綜合污水量計(jì)算，城市綜合污水量計(jì)算以城市綜合供水量標(biāo)準(zhǔn)為 基礎(chǔ)，排污系數(shù)按 85%考慮。道路兩側(cè)設(shè)雨水口，雨水口連接管管徑 d300，以不小于 的坡度接入雨水檢查井。 道路雨水管道布置 本次設(shè)計(jì)道路路幅寬度為 24m，道路雨水管道為雙側(cè)布置。 綜合徑流系數(shù)：ψ =。 （四） 雨水系統(tǒng) 雨水量計(jì)算 雨水設(shè)計(jì)流量公式： Q=qψ F（ L/S） 暴雨強(qiáng)度（ q）采用重慶市暴雨強(qiáng)度公式： q= 2822(1+)(t+ ) (L/S178。 ⑶ 雨水管道按滿流設(shè)計(jì)；污水按非滿流設(shè)計(jì)其最大設(shè)計(jì)充滿度按下表： 管 徑 最大設(shè)計(jì)充滿度 200~300 350~450 500~900 ≥ 1000 ⑷ 最小管徑與最小設(shè)計(jì)坡度 ：市政排水管最小管徑控制在 d400，最小設(shè)計(jì)坡度 控制在 i=。 基本設(shè)計(jì)參數(shù) ⑴ 最大設(shè)計(jì)流速：鋼筋混凝土管道 Vmax=5m/s； 玻璃鋼夾砂管、塑料管 Vmax=8m/s。 設(shè)計(jì)規(guī)模 雨水量計(jì)算按重慶市暴雨強(qiáng)度公式和流域匯水面積計(jì)算，根據(jù)地塊和道路設(shè)計(jì)的情況選用適當(dāng)?shù)?暴雨重現(xiàn)期 P 和徑流系數(shù)ψ。 （三） 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及基本參數(shù) 設(shè)計(jì)年限 本工程為新建區(qū)域永久性市政排水工程設(shè)計(jì)，排水系統(tǒng)規(guī)模均按遠(yuǎn)期規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)。不得使用淘汰產(chǎn)品及與國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策不符的材料和產(chǎn)品。尊重事實(shí)，在滿足設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，盡量考慮利用現(xiàn)有管網(wǎng)體系和排水設(shè)施，并將 其整合以發(fā)揮功能。 新建排水管網(wǎng)充分考慮區(qū)域排水現(xiàn)狀及地塊建設(shè)的情況，結(jié)合地塊建設(shè)規(guī)劃，在排水管道斷面、平面布置、高程布置上適應(yīng)功能的需要和接入的可能性、便利性。 排水管網(wǎng) 設(shè)計(jì)應(yīng)滿足地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要，同時(shí)注意遠(yuǎn)期發(fā)展與分期實(shí)施相結(jié)合的原則。 其中給水、電力、電信、聯(lián)信及燃?xì)庠诒敬卧O(shè)計(jì)中按規(guī)劃考慮預(yù)留通廊位置，不做具體設(shè)計(jì)，排水作為本次道路管網(wǎng)設(shè)計(jì)考慮，內(nèi)容各詳敘如下。各類管網(wǎng)均平行于道路埋地敷設(shè)，給水、電力、電信、聯(lián)信及燃?xì)夥謩e與規(guī)劃園區(qū)的管網(wǎng)相連。盲道寬，單面坡緣石坡道寬 。 錨桿擋墻 在挖方路段，為避免高壓線鐵塔或其他重要建筑物的拆遷，設(shè)計(jì)采用錨桿擋墻進(jìn)行支護(hù)。挖方邊坡均采取網(wǎng)格護(hù)坡，網(wǎng)格中間進(jìn)行綠化。 挖方路基 挖方邊坡下部設(shè) 高護(hù)面墻，護(hù)面墻頂設(shè) 寬花臺(tái)，上部邊坡按 1： 放坡。坡面防護(hù)采取網(wǎng)格護(hù)坡，網(wǎng)格中間進(jìn)行綠化。 （ 七 ）人行系統(tǒng) 本次道路設(shè)計(jì)未考慮立體人行過(guò)街系統(tǒng)，全部道路均采用人行橫道線（斑馬線）組織行人過(guò)街，人行道及路口分別設(shè)有盲道及殘疾人坡道，供殘疾人行走和過(guò)街。 （ 五 ）路面 結(jié)合重慶