【正文】 南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性。通過(guò)南瓜園項(xiàng)目實(shí)施，可以通過(guò)特色南瓜展示、栽培知識(shí)培訓(xùn)，帶動(dòng)基地農(nóng)民從事標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，生產(chǎn)無(wú)公害、綠色南瓜，在通過(guò)企業(yè)健全的物流體系和銷售網(wǎng)絡(luò)與市場(chǎng)對(duì)接，解決了小農(nóng)戶與大市場(chǎng)的矛盾，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民穩(wěn)定增收。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)是帶動(dòng)農(nóng)民增收的有效途徑。項(xiàng)目 建成 后將可提供 非農(nóng) 就業(yè)崗位近 200個(gè)， 每年給農(nóng)民的工資收入超過(guò)200萬(wàn)元， 并帶動(dòng)近 千 人為項(xiàng)目提供配套服務(wù)， 間接拉動(dòng)農(nóng)民增收預(yù)計(jì)將超過(guò) 1000 萬(wàn)元， 將為加快 項(xiàng)目 區(qū)農(nóng)民增收步伐提供重要的南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報(bào)告 46 支撐。當(dāng)前，農(nóng)村勞動(dòng)力過(guò)剩是不爭(zhēng)的事實(shí)，也是制約農(nóng)民增收的主要因素之一，通過(guò) 項(xiàng)目的建設(shè)，可以解決一部分農(nóng)民就業(yè)，使之 成為 產(chǎn)業(yè) 工人，獲得一份穩(wěn)定的工資收入 ， 實(shí)現(xiàn)持續(xù)增收的目標(biāo)。項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民增收 500萬(wàn)元。以 前， 如果不 生產(chǎn) 特色 品種 ， 不開(kāi)發(fā)觀光旅游，農(nóng)民 自己辛辛苦苦 將南瓜 摘下來(lái)，然后運(yùn)到市場(chǎng)，平均每 公 斤 只有 34元，這還不包括采摘、運(yùn)輸和銷售中的損耗 。 一是 通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)可以 發(fā)展農(nóng)業(yè)休閑旅游， 開(kāi)發(fā)農(nóng)產(chǎn)品 的 多功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈延長(zhǎng)、附加值提升，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收 。因此該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，說(shuō)明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求。當(dāng)銷售收入增加 10%時(shí)， IRR由 %變?yōu)?%，投資回收期由 ；其減少 10%時(shí)， IRR由 %變?yōu)? %，投資回收期由 。 南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報(bào)告 44 表 101 全投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率敏感性分析 單位： % 10% 5% 0 +5% +10% 銷售收入 經(jīng)營(yíng)成本 固定資產(chǎn)投資 表 102 全部投資 稅后投資回收期敏感性分析 單位：年 10% 5% 0 +5% +10% 銷售收入 經(jīng)營(yíng)成本 固定資產(chǎn)投資 由此 可以看出，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率及投資回收期。 不確定性分析 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目以生產(chǎn)能力利用率來(lái)進(jìn)行盈虧平衡分析，盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）的計(jì)算公式為： 2 8 . 6 1 BEP ? 年 固 定 成 本 ＝ ％年 銷 售 收 入 － 年 可 變 成 本 － 年 銷 售 稅 金 及 附 加 計(jì)算結(jié)果表明，項(xiàng)目只要達(dá)到設(shè)計(jì)能力的 %，就可以保本，由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小。還款計(jì)劃從未分配利潤(rùn)、折舊費(fèi)及攤銷費(fèi)用中償還，還本后年末尚有 。全部投資稅前內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元（ ic=10%），稅前靜態(tài)投資回收期為 年 (含建設(shè)期 )。 經(jīng)營(yíng)成本 正常年份經(jīng)營(yíng)成本為 。管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用按年銷售收入的 1％和 5%計(jì)提。按照中國(guó)人民銀行公布的銀行貸款利率計(jì)算，固定資產(chǎn)貸款利率為 ％。遞延資產(chǎn)攤銷年限為 5 年。各類固定資產(chǎn)計(jì)算折舊年限如下：房屋和建筑物等： 20年；機(jī)器設(shè)備： 10年。 修理費(fèi)用按固定資產(chǎn)投資的 %計(jì)算，正常年份為 萬(wàn)元。分項(xiàng)估算如下（根據(jù)工藝要求確定需要量，其價(jià)格以目前市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，并適當(dāng)考慮物價(jià)上漲因素）： 項(xiàng)目的原材料、包裝材料和燃料動(dòng)力價(jià)格均以近幾年項(xiàng)目地市場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為基礎(chǔ)，并參照近幾年的變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。 總成本及經(jīng)營(yíng)成本估算 單位產(chǎn) 品生產(chǎn)成本估算 項(xiàng)目單位產(chǎn)品的生產(chǎn)成本按照外購(gòu)原材料及輔助材料、外購(gòu)燃料動(dòng)力及工資福利費(fèi)分別估算。正常生產(chǎn)年份營(yíng)業(yè)稅為 萬(wàn)元。 銷售收入、銷售稅金和附加估算 項(xiàng)目建成后，正常年份銷售收入為 3200 萬(wàn)元，生產(chǎn)期平均年銷售收入為 。項(xiàng)目建設(shè)期為一年，第二年、第三年達(dá)到設(shè)計(jì)接待能力的 60%和 80％，第四年后達(dá)到接待能力的 100%，計(jì)算期共計(jì) 12年。項(xiàng)目建設(shè)單位財(cái)務(wù)狀況良好，到目前為止，尚無(wú)同任何銀行發(fā)生貸款業(yè)務(wù)，也沒(méi)有發(fā)生財(cái)務(wù)方面的法律糾紛，因此有能力提供本項(xiàng)目所需的企業(yè)自籌資金。 總投資 構(gòu)成 固定資產(chǎn) 項(xiàng)目總投資 ，其中固定資產(chǎn)投資 ，主要包括： 工程建設(shè)費(fèi)用 ，其中： 土建投資： 萬(wàn)元 安裝工程費(fèi)： 萬(wàn)元 其他費(fèi)用： 萬(wàn)元 設(shè)備購(gòu)置： 萬(wàn)元 南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報(bào)告 40 預(yù)備費(fèi)： 萬(wàn)元 建設(shè)期利息： 萬(wàn)元 流動(dòng)資金估算 根據(jù)分項(xiàng)估算法計(jì)算，年流動(dòng)資金量約 萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金按 30％計(jì)算，為 萬(wàn)元，計(jì)入總投資。 序號(hào) 項(xiàng)目 2021 年 2021 年 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 1 可行性研究報(bào)告編制與審批 2 初步設(shè)計(jì)文件 編制 3 初步設(shè)計(jì)審批 4 施工圖設(shè)計(jì) 5 施工招標(biāo)及施 工準(zhǔn)備 6 土建工程施工 7 裝修 8 設(shè)備購(gòu)置 9 人員培訓(xùn) 南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報(bào)告 39 第九章 投資估算與資金籌措 投資概算依據(jù) 該項(xiàng)目總投資包括土建投資、設(shè)備及安裝費(fèi)、其他基建費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、資金占用費(fèi)和流動(dòng)資金等，參照當(dāng)?shù)貙?shí)際建筑投資定額，依據(jù)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》中的新建和改擴(kuò)建項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資估算。南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報(bào)告 38 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 建設(shè)工期 項(xiàng)目建設(shè)期為 1 年，實(shí)施時(shí)間為 2021年 8月～ 2021 年 7月。 企業(yè)市場(chǎng)的選擇與青年白領(lǐng)的喜好有緊密關(guān)系，這兩個(gè)市場(chǎng)可以放在一起做營(yíng)銷，核心是要吸引青年白領(lǐng)。 中小學(xué)生市場(chǎng)的組織者是學(xué)校，因此，抓學(xué)生市場(chǎng)的核心是抓學(xué)校。重要的是在活動(dòng)中要把南瓜園健康生態(tài)的綠色食品概念傳遞出去，通過(guò)這個(gè)概念的傳遞營(yíng)銷南瓜園。南瓜美食周可以舉辦南瓜美食加工大賽，可搞南瓜美食一條街，讓游客盡情的選用享受，可舉辦吃南瓜大賽，獲勝者可獲得南瓜園一年的免費(fèi)蔬果。南瓜創(chuàng)意文化活動(dòng)最重要的是要體現(xiàn)創(chuàng)意，為創(chuàng)意的發(fā)揮提供舞臺(tái)。 兒童與青少年對(duì)時(shí)尚的、視覺(jué)沖擊力強(qiáng)的事物有很高的接受程度，具有卡通趣味的偶像將強(qiáng)力擄獲他們的心。 經(jīng)營(yíng)方式 營(yíng)銷目標(biāo) 南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報(bào)告 36 迅速擴(kuò)大項(xiàng)目在市場(chǎng)的知名度，培育項(xiàng)目健康、生態(tài)、科技、歡樂(lè)、趣味的形象，化解項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)初期的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展能力。 專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn) 編制培訓(xùn)手冊(cè) 作為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，必須建立起一套標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)管南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報(bào)告 35 理體系，并據(jù)此對(duì)全體員工和基地農(nóng)戶進(jìn)行全面的崗位培訓(xùn)，北京東 昇 農(nóng)業(yè)種植有限 公司營(yíng)運(yùn)管理手冊(cè)的內(nèi)容包括： 裁培工藝流程手冊(cè)； 產(chǎn)品企業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 基地管理手冊(cè)； 倉(cāng)儲(chǔ)管理 手冊(cè)； 收貨驗(yàn)收程序； 員工自律手冊(cè)； 營(yíng)銷業(yè)務(wù)員管理辦法； 績(jī)效考核辦法； 農(nóng)戶培訓(xùn)手冊(cè)。 行政部：加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，積 極開(kāi)展對(duì)外交流，維護(hù)公司的日常運(yùn)行。 財(cái)務(wù)部：加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律及會(huì)計(jì)制度，確保財(cái)務(wù)工作正常有序地進(jìn)行。 市場(chǎng)營(yíng)銷部：積極拓寬業(yè)務(wù)渠道，做好 產(chǎn)品需求的市場(chǎng)調(diào)查，完成公司制定的年度銷售任務(wù)。 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案 機(jī)構(gòu)設(shè)置示意圖 機(jī)構(gòu)職責(zé) 生產(chǎn)技術(shù)部：提高產(chǎn)品產(chǎn)量和品質(zhì)，研究安全高效栽培技術(shù)，南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報(bào)告 34 制定產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程。 設(shè)置相應(yīng)的醫(yī)療保健、文體、浴室等公用設(shè)施。 項(xiàng)目生產(chǎn)、管理人員配備工作服和勞保用品，冷藏庫(kù)工作人員配 備防寒工作服和防凍用品。 防護(hù)措施 鍋爐設(shè)備、制冷設(shè)備設(shè)置了超載自動(dòng)停機(jī)裝置，報(bào)警裝置南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報(bào)告 32 和安全泄壓裝置，確保操作人員的安全?？傊?，該項(xiàng)目符合通州區(qū)總體規(guī)劃布局和環(huán)境功能區(qū)劃要求，污染物產(chǎn)生量少，是持續(xù)發(fā)展生態(tài)環(huán)境的好項(xiàng)目，它能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，不會(huì) 對(duì)環(huán)境帶來(lái)負(fù)面影響。在生產(chǎn)過(guò)程中嚴(yán)格按照生產(chǎn)規(guī)范進(jìn)行，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成任何污染。 生產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的廢水應(yīng)根據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，除去有害物質(zhì)后排入污水處理廠。減緩揚(yáng)塵的有效措施是在施工現(xiàn)場(chǎng)和廠界加設(shè)圍擋，應(yīng)將易產(chǎn)生揚(yáng)塵的材料堆放在工棚內(nèi)，將地面做硬化處理或?yàn)⑺疁p少揚(yáng)塵污染。 運(yùn)行生產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生的噪聲，對(duì)產(chǎn)生氣流噪聲的設(shè)備，可安裝減震裝置；車(chē)間的建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)以封閉為主，盡可能減少開(kāi)窗和其他無(wú)設(shè)防的洞口，同時(shí)采取車(chē)間外及廠界的綠化，利用建筑物和樹(shù)木阻隔聲音傳播。在設(shè)備選型上，盡量采用低噪聲設(shè)備。 對(duì)于生活垃圾需要進(jìn)行分類管理，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一收集清運(yùn)至垃圾處理廠統(tǒng)一銷納，做到安全處置。產(chǎn)生的主要廢物為管理及生產(chǎn)人員的生活垃圾。 施工期間 對(duì)環(huán)境的主要影響為施工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲、揚(yáng)塵以及建筑廢料等固體廢棄物。區(qū)域內(nèi)采用集中供熱，污水由污水管網(wǎng)排出，環(huán)境狀況良好。西區(qū)各類用房均考慮分區(qū)地面停車(chē)。西區(qū)南瓜主題展示及接待中心同樣在用地南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報(bào)告 28 南側(cè)設(shè)置一個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)出入口，而在北側(cè)設(shè)置三個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)出入口及三個(gè)人流出入口。 道路交通組織及停車(chē)方式 在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮在東區(qū)南瓜主題公園用地南側(cè)與北側(cè)，分別布置一個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)出入口，人流的主入口設(shè)在用地的北側(cè)，同時(shí)在北側(cè)設(shè)置了大型室外機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)，以供自駕游的客戶使用。 消防設(shè)計(jì) 在規(guī)劃中考慮消防車(chē)在各類功能用房一側(cè)設(shè)置消防車(chē)道及部分隱形消防車(chē)道，消防車(chē)可到達(dá)每棟建筑。 廠房、辦公樓、宿舍等建筑設(shè)置集中供暖系統(tǒng)，以滿足冬 季室內(nèi)溫度要求。而在東區(qū)各子公園、西區(qū)各展廳或研發(fā)用房的小環(huán)境景觀設(shè)計(jì)中又統(tǒng)一 形成了一個(gè)從宏觀到微觀、從大到小的一個(gè)既均衡又具滲透性的綠化結(jié)構(gòu)體系。 西區(qū)南瓜主題展示及接待中心則通過(guò)南瓜的形態(tài)來(lái)呼應(yīng)南瓜主題，成組的接待中心通過(guò)中央景觀廣場(chǎng)這一主要景觀節(jié)點(diǎn)有序分布，而產(chǎn)品展示中心南側(cè)為自然形態(tài)的南瓜景區(qū)，產(chǎn)品展示中心與研發(fā)中心之間為橫貫東西的大綠洲，并以此聯(lián)系接待中心及東區(qū)的公園，通過(guò)東到西的大綠洲以及兩條與大綠洲相貫穿的南北走向的中央景觀廣場(chǎng)或南瓜主題大道形成了一個(gè) H形綠化骨架，打造出由南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報(bào)告 27 內(nèi)到外、均勻分布 、相互交融、又彼此呼應(yīng)的綠化體系。 道路及綠化系統(tǒng) 東區(qū)南瓜主題公園充分利用公園的自然形態(tài)結(jié)合南瓜的主題創(chuàng)造出生態(tài)、自然的新形式的農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的綠化景 觀。 公用輔助工程 排水系統(tǒng) 本項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，本次新建建筑物豎向設(shè)計(jì)本著盡量減少土方工程量、節(jié)約基建投資的原則，場(chǎng)地標(biāo)高及排水坡度盡量結(jié)合原地形進(jìn)行平整。培訓(xùn)南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報(bào)告 26 及 展示中心設(shè)置獨(dú)立的出入口，人流車(chē)流的主出入口直接通向南瓜主題接待中心，并通過(guò)道路與西區(qū)聯(lián)系起來(lái)。 公園主入口設(shè)在園區(qū)北側(cè)中部，并通過(guò)主通道直接通向核心智能溫室。并分別設(shè)置獨(dú)立的人流、車(chē)流出入口。主展示及接待中心位于主干道一側(cè)，臨近主要的人流、車(chē)流出入口，成為南瓜園標(biāo)志性的建筑，總建筑面 積為 11941 平方米。 溫室主體骨架為輕鋼結(jié)構(gòu)，采用國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)熱鍍鋅鋼管及鋼板，頂部及四周 采用 8 ㎜ 厚拜耳聚碳酸脂（ PC）雙層中空板覆蓋。 核心智能溫室 ：溫室采用 12米跨三屋脊結(jié)構(gòu)，跨度 12米， 17跨；開(kāi)間 4米， 12開(kāi)間。散熱器熱鍍鋅圓翼散熱器。保證有大的濕表面與流過(guò)的空氣接觸，以便空氣和水有充分的時(shí)間接觸，使空氣達(dá)到近似飽和，與濕簾相配合的高效風(fēng)機(jī)，足夠保證溫室內(nèi)外空氣的流動(dòng)，將室內(nèi)高溫高濕氣體排出，并補(bǔ)充足夠的新鮮空氣。支架部分強(qiáng)度可靠、外形美觀，載荷承受能力強(qiáng)，使用壽命長(zhǎng)，采用百吉公司遮陽(yáng)網(wǎng)。 外遮陽(yáng)系統(tǒng) 本系統(tǒng)包括控制箱及電機(jī)、傳動(dòng)部分、行程限位開(kāi)關(guān)、幕線、端梁及幕布等。系統(tǒng)包括控制箱及電機(jī)、傳動(dòng)部分、行程限位開(kāi)關(guān)等組件。 南瓜主題農(nóng)業(yè)觀光園可行性研究報(bào)告 23 第五章 技術(shù)方案 技術(shù)方案 在建設(shè)南瓜主題公園中，將研發(fā)集成出 8 大技術(shù)或工藝： 瓜類（南瓜樹(shù)、西瓜樹(shù)、甜瓜樹(shù)、黃瓜樹(shù)）的樹(shù)式觀賞栽培工藝 移動(dòng)式噴霧栽培工藝 觀賞瓜果藝術(shù)長(zhǎng)廊與籬壁栽培工藝 攀緣式墻面無(wú)土栽培工藝 精品瓜果蔬菜袋培和混合嫁接栽培技術(shù) 巨型南瓜栽培和瓜面帖字、畫(huà)技術(shù) 盆缽式或箱體式單株瓜果無(wú)土栽培技術(shù) 設(shè)備方案 核心智能溫室主要設(shè)有 內(nèi)保溫遮蔭系統(tǒng)、頂部開(kāi)窗系統(tǒng)、外遮陽(yáng)系統(tǒng)、水簾 — 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)、補(bǔ)溫系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、控制系統(tǒng)等設(shè)備。場(chǎng)地污水、雨水分流，最后排入?yún)^(qū)內(nèi)管網(wǎng)內(nèi)。通州還具有現(xiàn)代化的交通體系，北京六環(huán)路和京沈、京哈、京津塘高速公路“一環(huán)三路”穿境而過(guò)，京通快速路和八通輕軌把通州和北京市區(qū)連成一體，京承鐵路、京秦電氣化鐵路在通州城內(nèi)交匯。古時(shí)萬(wàn)國(guó)朝拜，四方