【正文】 。 但這將需要相當(dāng)長的一段時間，預(yù)計未來 12 年內(nèi)市場都將處于 “價跌量升”階段； ? 非獨立別墅在近期交易中表現(xiàn)突出，特別是在 10 月，非獨立別墅交易量占別墅總交易量的 75%；獨立別墅成交在 9 月出 現(xiàn)回暖跡象， 10 月進(jìn)一步穩(wěn)重有升，但其中有相當(dāng)一部分成交集中在“ 保利十二橡樹園莊”和“ 嘉賢莊 ”這兩個新開個案中； ? 從開發(fā)定位看， 全 市新增別墅正從奢華走向宜居，即面積從偏大到適中，功能齊全無缺，建筑精雕細(xì)刻?？傮w來看，該區(qū)域目前已逐漸被客戶所認(rèn)可，但銷售速度不會有太大提升，另外建德南郊別墅面市已久，剩余房源也不多，開發(fā)商可能會采取一系列促銷措施，已求盡快售謦。實際情況證明，雖然南六公路沿線的別墅有著得天獨厚的景觀優(yōu)勢，但銷售情況卻不甚理想，無論是以前的楓丹白露、上海藍(lán)堡，還是現(xiàn)在的建德南郊都是如此。 2021 年上海別墅市場分析報告 55 成交分析 ： 【分析】 從上圖可以看出，除 4 月份外，建德南郊別墅 每月成交房源不會超過 2 套。小區(qū)總 占地 1118 畝，總棟數(shù) 400 幢獨立，花園面積 7001500 平方米。 開盤日期 ： 20210512 交房日期 ： 202112 總 戶 數(shù) ： 400 戶 銷售指標(biāo) ： 總棟數(shù) 400 幢獨立，首期總 建筑面積 萬平方米，占地面積 43萬平方米， 65 幢別墅 ， 三期 47 幢。 綠化率 71%?？傉嫉?73 萬 m178。綜觀后市，該樓盤的銷售走勢基本維持在現(xiàn)有水平，呈現(xiàn)緩慢滯銷的態(tài)勢 。在進(jìn)入下半年后，該樓盤的銷售呈現(xiàn)集聚下滑態(tài)勢，但即使是這樣，每個月仍舊能有 12 套的成交記錄。 2021 年上海別墅市場分析報告 53 成交分析 ： 【分析】 從上圖可看出，堤香別墅的銷售走勢可以用“先揚后抑，反復(fù)波折”來形容。區(qū)內(nèi)生態(tài)優(yōu)良、水系縱橫。 開盤日期 ： 20211222 交房日期 ： 2021/12 總 戶 數(shù) ： 165 戶 銷售指標(biāo) ： 規(guī)劃建造約 170 座獨立別墅， 一期推出 85 套； 二期占地 157畝，共推出 80 棟獨立別墅?？傉嫉孛娣e 萬 m178。從目前的情況來看，該別墅樓盤還有 11 套可售房源，剩余的體量并不是太多，加上該樓盤在 03 年就已對外公開，目前已有較高的知名度，并已積累了不少的客戶，預(yù)計在未來半年內(nèi)剩余房源可能會全部售出。 2021 年上海別墅市場分析報告 51 成交分析 ： 【分析】 從上圖可以看出，生茂養(yǎng)園在 5 月份的銷售情況最好，當(dāng)月共成交了 8 套房源。該盤戶均占地三畝的庭院式別墅，整個小區(qū)是按照中國傳統(tǒng)建居的五行學(xué)說，透露出濃厚的中國傳統(tǒng)居 住文化。 開盤日期 ： 20210628 交房日期 ： 202110 總 戶 數(shù) ： 168 戶 銷售指標(biāo) ： 一期占地 106 畝，共 44 棟別墅?？傮w來看，南匯地區(qū)的別墅成交狀況要好于浦東地區(qū)，但受國家宏觀調(diào)控政策影響，下半年成交出現(xiàn)明顯萎縮，綜觀后市，目前的緩慢滯銷局面很難得到改變。各樓盤在一季度的成交情況都比較樂觀，堤香別墅在該度都成交了近 30 套的房源。綜觀后市，未來一年內(nèi)成交價格不會有太大的變化，但不排除有小幅漲跌的可能。從整體市場情況來看，大部分樓盤目前成交單價主要集中在 11000 元 /平方米左右。從上圖可以看出，同浦東地區(qū)的情況相似，南匯地區(qū)幾乎所有的樓盤目前成交價格與其最高時期相比有了較大的降幅。總體來看，除個別樓盤外，南匯地區(qū)的別墅樓盤其房型面積基本都在 500 平方米以下，在這一面積段里既有高檔別墅，也不乏經(jīng)濟(jì)型別 墅。 0奧朗新莊園東方夏威夷生茂養(yǎng)園綠洲康城提香別墅帕薩迪納建德南郊九九別墅上海藍(lán)堡綠洲千島南匯地區(qū)別墅樓盤容積率分析2021 年上海別墅市場分析報告 47 ? 房型面積分析 【分析】 從上圖可以看出，綠洲康城和生茂養(yǎng)園兩個樓盤的房型面積跨度較大，其中生茂養(yǎng)園的面積從 32291 平方米。 01020304050奧朗新莊園東方夏威夷生茂養(yǎng)園綠洲康城提香別墅帕薩迪納建德南郊九九別墅上海藍(lán)堡綠洲千島南匯地區(qū)別墅樓盤規(guī)模分析2021 年上海別墅市場分析報告 46 ? 容積率分析 【分析】 從上圖可以看出，區(qū)域內(nèi)容積率最高的樓盤是帕薩迪納，約在 左右；其余樓盤的容積率基本都在 以下，其中容積率最低的是 綠洲千島別墅，該樓盤容積率僅 ；另外生茂養(yǎng)園和建德南郊別墅的容積率也都在 左右。規(guī)模最小的是九九別墅，整個小區(qū)共 99 幢別墅，總規(guī)模在 萬平方米左右。這一方面與其所走的價格策略有關(guān)，作為獨立別墅，其單價控制在 15000 元 /平方米，而房型面積在 210— 490 平方米，在控制單價的同時又控制了總價，再加上出色營銷和客戶積累，是其銷售成功的原因所在。雖然受了宏觀調(diào)控影響，但該樓盤在下半年的成交走勢卻一反常態(tài)，呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚態(tài)勢。 2021 年上海別墅市場分析報告 43 成交分析 ： 【分析】 從上圖可以看出，在現(xiàn)有的市場形式下，白金瀚宮的成交狀況還是比較樂 觀的。別 墅景觀以五星級度假村為藍(lán)本，運用地表高低錯落的變化，創(chuàng)造出高低 起伏，饒富野趣的地貌。占地 500 畝，容積率 。今后的走勢還是為人所看好。該 別墅排列欠缺富于變化，對望嚴(yán)重，有失豪宅的風(fēng)范。 2021 年上海別墅市場分析報告 41 成交分析 ： 【分析】 湯臣高爾夫別墅目前在售八期房源，從網(wǎng)上登記情況來看，目前尚余 12 套房源可售，主力房型面積在 450 平方米左右，目前成交均價 25688 元 /平方米左右。每戶占地 畝的超大面積花園后庭院，客廳挑空 6 米，頂樓 設(shè)有大面積陽光室，超大面積露臺也是此期別墅的一大亮點。 公開日期 : 20210901 開盤日期 ： 20210309 交房日期 ： 202112 總 戶 數(shù) ： 89 戶 銷售指標(biāo) ： 共有 89 戶獨立別墅 。但由于其體量較小，不排除內(nèi)部消化的可能。該案體量較小，總共只有約 20 套的房源，目前網(wǎng)上登記 17 套，可售 11 套房源，成交均價在 17800 元 /平方米左右。 小區(qū) 除了個性鮮明的私家庭院，還 設(shè)置 了提供鄰里交往的墅間座椅和公共廊亭， 是其特色所在。 開盤日期 ： 20211201 交房日期 ： 20216 總 戶 數(shù) ： 20 戶 均 價 ： 17000 元 /平方米 歷史最高價 ： 28000 元 /平方米 主力面積 ： 325495 平方米 物 業(yè) 費 ： 元 /平方米 /月 項目介紹 ： 該案 地處浦東新區(qū)行政文化中心與聯(lián)洋、碧云國 際社區(qū)的交匯點 ，地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全。綜觀后市 浦東地區(qū)已基本沒有新的別墅開發(fā)用地，別墅供應(yīng)量也趨于穩(wěn)定，購房者基本都是自住用途，市場供給大于需求， 區(qū)域內(nèi)各樓盤的銷售情況在未來 1 年內(nèi)基本維持現(xiàn)有水平，不會有太大的好轉(zhuǎn)。云間綠大地別墅在 10 月共成交了 21 套房源，為區(qū)域最高。另外，別墅轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅政策出臺，無疑對別墅市場“雪上加霜”，三季度浦東地區(qū)別墅市場的成交降到了幾年來的最低谷。 050001000015000202102500030000350004000045000東源麗晶云間綠大地千秋別墅東郊花園湯臣高爾夫白金瀚宮金爵別墅棕櫚泉花園橋語別墅楓澗美墅藍(lán)山小城御翠園目前價格歷史最高價2021 年上海別墅市場分析報告 37 ? 成交狀況分析 【分析】 從上圖可以看出，除云間綠大地別墅外，區(qū)域內(nèi)其余各別墅樓盤下半年銷售情況相比上半年有著明顯的回落，各樓盤三季度售出房源相比一、二季度有明顯的下降。從目前的價格上來看，除去本項目，區(qū)域成交價格最高的樓盤御翠園，該案在 10 月新推房源后，平均成交單價在 35000 元 /平方米左右。 0 200 400 600 800 1000東源麗晶云間綠大地千秋別墅東郊花園湯臣高爾夫白金瀚宮金爵別墅棕櫚泉橋語別墅楓澗美墅藍(lán)山小城盛世天地2021 年上海別墅市場分析報告 36 ? 價格分析 【分析】 浦東地區(qū)的別墅主要集中在龍東大道、世紀(jì)公園及金橋地區(qū)，其中世紀(jì)公園周邊的別 墅樓盤價格在區(qū)域內(nèi)最高。東源麗晶別墅因為有少量雙聯(lián)體樓盤，其房型面積跨度也較大，從 1881000 平方米。 楓澗美墅、藍(lán)山小城和盛世天地三個樓盤都是以非獨立別墅為主小區(qū)，它們的容積率都超過了 。 總體來看，浦東地區(qū)別墅規(guī)模有落差較大，既有近 20 萬方的大規(guī)模別墅樓盤，也有 2 萬方左右的小規(guī)模樓盤，但這些樓盤的定位大都屬于高檔別墅樓盤。 2021 年上海別墅市場分析報告 32 浦東地區(qū) 案名 地址 開發(fā)商 規(guī)模 容積率 主力面積 目前價格 歷史最 高價 上網(wǎng)套數(shù) 可售套數(shù) 東源麗晶 巨峰路 1589 弄 上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 188— 1000 16092 30000 45 42 云間 綠大地 云間路 418 弄 上海都市房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 325— 493 25263 25263 148 21 千秋別墅 花四路 229 弄 上海千秋置業(yè)股份有限公司 325— 495 17047 28000 17 11 御翠園 花木路 1883 弄 上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司 16 / 312700 35170 35170 23 2 東郊花園 紫竹路 398 弄 上海浦程房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 480— 773 24381 38000 33 7 湯臣高爾夫 龍東大道 1 號 湯臣高爾夫 (上海 )有限公司 18 422— 464 25688 40000 53 12 華亭麗都 龍東大道 4288 弄 上海豪洲建設(shè)發(fā)展有限公司 10 210— 490 14488 25000 138 19 金爵別墅 龍東大道 4028 弄 上海金爵置業(yè)有限公司 5 300— 550 12224 37500 101 32 棕櫚泉花園(二期 ) 龍東大道 3800 弄 上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司 8 386— 850 15311 23000 34 23 橋語別墅 唐安路 200 弄 上海同亨置業(yè)有限公司 310— 420 16794 22021 76 10 楓澗美墅 紅同路 300 弄 上海任盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2 217— 230 13930 16000 100 32 藍(lán)山小城 金海路 3333 弄 上海萬科浦東置業(yè)有限公司 15 160— 250 12659 15000 92 6 盛世天地 盛苑路 800 弄 上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn) (集團(tuán) )有限公司 10 160— 400 13622 獨立26000 147 售罄 2021 年上海別墅市場分析報告 33 ? 規(guī)模分析 【分析】