【正文】 大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告 39 表 61 設(shè)備購置一覽表 單位：萬元 序號 設(shè)備名稱 數(shù)量 單位 單價 (元 ) 金額 1 儲藏設(shè)備 貨架 1 套 30 散貨柜 1 套 8 收銀臺 6 組 1250 2 運輸設(shè)備 收動叉車 4 部 7000 平板車 10 輛 300 促銷車 15 部 200 促銷平臺 15 個 300 3 冷凍設(shè)備 島柜 1 套 40 立風(fēng)柜 1 套 30 4 電腦系統(tǒng) POS 6 臺 9000 UPS2AH 1 臺 5000 UPS15 6 臺 260 掃描槍 6 把 2400 服務(wù)器 1 臺 11000 客戶機(jī) 2 臺 4000 打印機(jī) 2 臺 3000 軟件點 6 個 3000 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備 1 套 電子稱 6 個 5100 5 購物卡系統(tǒng) 電腦 3 臺 4000 寫卡器 3 個 1200 終端 6 個 1800 軟件 1 套 2900 購物卡 5000 張 4 2 6 防盜系統(tǒng) 檢測天線 2 支 6000 解碼板 3 塊 6200 軟標(biāo)簽 10000 張 7 監(jiān)控系統(tǒng) 電腦 1 臺 600。 其他 設(shè)備購置應(yīng)按照先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合，適用性與適度超前性相結(jié)合，數(shù) 量配置合理，質(zhì)量安全可靠，經(jīng)濟(jì)價格可行的原則進(jìn)行選擇。 可管理性原則 所選設(shè)備方便集中監(jiān)管、配置，可以提供統(tǒng)計信息和故障檢測手段。所選購的設(shè)備必須符合安全性和穩(wěn)定性要求，產(chǎn)品自身的具有相當(dāng)?shù)陌踩?，不能夠使用有缺陷或者存在安全漏洞的產(chǎn)品；產(chǎn)品自身需要具有穩(wěn)定性，能夠滿足長時間、大工作量的穩(wěn)定運行需求。 設(shè)備方案 選型原則 標(biāo)準(zhǔn)化原則 所選擇的設(shè)備必須遵循國際、國家行業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 。 無障礙設(shè)施建設(shè) 本項目配建的無障礙設(shè)施主要 包括無障礙 入口、無障礙 通道、 無障礙扶梯 、洗手間 專用 廁 位 、 輪椅結(jié)算通道、殘疾人停車泊位、 盲文標(biāo)識和音響提示 ，并 針對殘疾人士 設(shè)置 低位收款臺 。 配套設(shè)施建設(shè) 本項目 設(shè)有 若干 休息設(shè)施給顧客，為使到這些休息場所被有真正購物消費意向的人士所使用，杜絕閑雜人停留在 超市 內(nèi)，影響消費者的購物心情，建議這些休息場所分兩種設(shè)置：第一種 設(shè)在超市入口處，第二是在 三 層設(shè)置少量的椅子以供有需要的人士稍作休息之用，但這些椅子需要設(shè)置在營業(yè)員視野范圍之內(nèi)，使休息過久的客人有壓力，真正做到為有需要人士所使 用。 節(jié)能設(shè)計理念 本項目的設(shè)計中充分考慮到節(jié)能的前 期引入：設(shè)計中盡可能采用自然通風(fēng)與自然采光，可以采用被動式陽光房，吸收能量。 根據(jù) 超市 的特殊性， 應(yīng)當(dāng)設(shè)置安全出口標(biāo)志燈， 照度 51x， 疏散照明 選用 “ 常明燈 ” 方式 。 照明 本項目為 有窗 超市 ， 照明燈具的選型應(yīng)選用外型表面光滑，凹凸面少不 易積灰，容易清掃且 不宜產(chǎn)生靜電材料制成的燈具。選用具有良好氣密性的雙層塑鋼平開窗 ， 窗框材料為 鋁合金框 。 地面 本項目地面要求平整光滑、無裂縫、接口嚴(yán)密、無顆粒無脫落，并能耐受 清洗和消毒，因此， 地面 采用水磨石地面，并 磨光、打蠟 ，保證地面平整。塔樓地基 處理采用夯擴(kuò)鋼筋砼大頭樁，裙樓地基處理采用灰土擠密樁，基礎(chǔ)部分均采用梁筏基礎(chǔ)以增加整棟樓的穩(wěn)定性。 電動坡道位于 東側(cè)與西 側(cè) ，以 方便 購物，另在大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告 35 西側(cè)設(shè)置無障礙電梯， 收銀臺設(shè)置于一層， 盡量將 人流 從三層逐步引入一層 。 土建方案 本項目土建方案主要為 日用百貨區(qū)、生鮮 時蔬 區(qū)、食品區(qū)、服裝服飾區(qū)及倉儲區(qū) 的建筑裝修裝飾工程，總建筑面積 ，具體裝修設(shè)想如下： 建筑 造型及風(fēng)格 總體上， 大型綜合性超市 這樣 的 公共式購物場所，它幾乎面向社會各個層面 的人群，因此風(fēng)格上很少采用較個性化的設(shè)計，本項目占據(jù) 地面 3 層，外立面裝修除滿足與西安市其他 連鎖 超市 統(tǒng)一風(fēng)格外， 還需 從競爭的角度，成本的角度 和 功能實用性 的角度 出發(fā)考慮， 以簡潔為主調(diào)，功能性為主導(dǎo)。其中 日用百貨區(qū) ， 生鮮 時蔬 區(qū) 2020m食品區(qū) 、服裝服飾區(qū) 2020m2 及 倉儲區(qū) ； 大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告 34 購置本項目建設(shè)所需設(shè)備主要包括儲藏設(shè)備、運輸設(shè)備、冷凍設(shè)備等共計 15571 臺（個、套）。 大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告 33 第六章 建設(shè)方案設(shè)計 設(shè)計依據(jù) 《 民用建筑設(shè)計通則 》 （ GB 50352—2020）； 《民用 建筑 節(jié)能 設(shè)計 標(biāo)準(zhǔn)》 （ JGJ 26－ 95）； 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 （ GB5006797）； 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GB5189－ 2020） ； 《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（ GB 50052）； 《 建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 》（ GB 500342020） ； 《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GB500332020）； 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB500162020） ； 《室外給水設(shè)計規(guī)范》 （ GB500132020）； 1 《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 （ GB50116— 98）； 1 《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 （ GB 50034— 2020）。項目區(qū) 除熟食、化妝品、珠寶、手表、高級筆、攝影器材等少量商品實行柜臺服務(wù)以外， 其他商品都實行開架銷售，顧客自我服務(wù)， 將在入口處的顯眼位置設(shè)置大面積的顧客服務(wù)中心，集中處理顧客的投訴、疑難咨詢和退貨；在各商品部顯眼位置，張貼各部門主管、員工的照片和姓名等告示牌供咨詢；為方便顧客尋找到商品，除主通道、樓梯口有明顯指示牌外，次通道也有分類的指示牌、標(biāo)示牌，指引顧客。 倉 儲 區(qū) 主要為本項目各功能區(qū)塊服務(wù)，倉庫周轉(zhuǎn)次數(shù)按照 7 天 /次考慮 ，以保證各功能區(qū)塊產(chǎn)品的新鮮性及全新性。 部分品類通過集中化組合陳列體現(xiàn)特色，如：休閑運動系列專柜、嬰幼用品專柜等。 以低端特價商品吸引人氣，以中檔及一線商品（如品牌內(nèi)褲健將、愛莎 系列，內(nèi)衣：三槍、宜而爽，七匹狼襪子等）作為商品結(jié)構(gòu)重心及發(fā)展重點，以中高檔商品（如品牌男裝、啄木鳥皮具、高檔飾品等）作為吸引高端顧客的特色商品和提升毛利空間的重要手段。通過品牌廠商周、以舊換新、家電下鄉(xiāng)、全場折扣等多種促銷方式渲染賣場銷售氛圍體現(xiàn)促銷競爭力。從而吸引高端顧客同時提升毛利空間。以中檔及潛力商品作為商品結(jié)構(gòu)重心及發(fā)展重點。 新品是刺激消費的重要手段，在店內(nèi)嘗試 實施 “新品綠色通道 ”。 促銷方式多樣組合，通過價格促銷確立低價或最優(yōu)性價比的形象；以品類促銷及廠商獨家支持的各種促銷活動體現(xiàn)品牌形象和優(yōu)質(zhì)商品形象。 日 用 百 貨 區(qū) 商品和品類豐富齊全，充分滿足商圈消費者的多 樣需求。 部分品類通過集中化組合陳列體現(xiàn)特色，如：紅酒洋酒中心、進(jìn)口大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告 31 功能 區(qū)塊 經(jīng)營策略 食品專區(qū)、嬰幼用品區(qū)、陜西（及全國）特產(chǎn)區(qū)等。 以低端特價商品吸引人氣，以中檔及潛力商品（如快速消費食品 、冷藏保鮮、飲料等）作為商品結(jié)構(gòu)重心及發(fā)展重點，以中高檔商品（如進(jìn)口商品、高端糧油調(diào)味品、特殊用途商品等）作為吸引高端顧客的特色商品和提升毛利空間的重要手段。根據(jù)實際情況開設(shè)早市商品，做全成品蛋的品項，另外推出加工蔬菜配菜。 對蔬果產(chǎn)品消費，不間斷推出單品推廣銷售或?qū)ｎ}水果銷售。首先用鮮活魚類的低價長期吸引消費者，第二通過凍水產(chǎn)的敏感單品分單品分時段進(jìn)行低價促銷。從價格和分割品項上切入吸引客流。 經(jīng)營 策略 將本項目劃分為五大功能區(qū)塊，各功能區(qū)塊的 經(jīng)營策略詳見表53 所示。 功能定位 為符合 本 項目的主題定位， 滿足 本項目建成后所擁有的 商品結(jié)構(gòu)及商品定位 ， 本項目將劃分為 日用百貨區(qū)、生鮮 時蔬 區(qū)、食品區(qū)、服裝服飾區(qū)及倉儲區(qū) 五 個功能區(qū)塊 。他們追求質(zhì)量穩(wěn)定可靠、價格適當(dāng)?shù)纳唐罚?本項目自有品牌的主力顧客。從家庭角色看，她們承擔(dān)家庭消費的大多數(shù)食品和日用生活品的購買；從購買時間看，她們購買頻率高且每次購買時間相對較長；從購買方式看，她們易受廣告和店內(nèi)各種促銷活動影響，購物數(shù)量多；從購買范圍看，由于她們大多身兼子女、妻子、母親的三重身份，除了整個家庭的日用消費品外，兒童 用品和老年用品也在購買范圍之內(nèi) 。 個人消費者： 個人消費者主要 考慮為本項目 半徑內(nèi) 較有消費能力 、有穩(wěn)定收入的 家庭 及收入 較高的個人（單身貴族）。 表 51 本項目商品結(jié)構(gòu)表 序號 分類 序號 分類 一 生鮮商品 四 非食品非技術(shù)（ 2） 大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告 27 序號 分類 序號 分類 1 奶制品 1 家用五金 2 面包 2 工具 3 糕點 3 像制品 4 自助熟食 4 游戲及玩具 5 肉類 5 體育用品 6 魚類 6 廚房與餐桌用品 7 冷凍食品 7 學(xué)習(xí)辦公用品 8 蔬果 8 清潔整理用品 9 干果／南北貨 9 箱包珠寶 二 非食品非技術(shù)（ 1） 五 大眾消費品 1 照相 1 成品 2 音像 2 洗滌菜 3 家具 3 美容美發(fā) 4 大家電 4 清潔護(hù)理 5 小家電 5 小吃早餐 6 通訊 6 餅干 三 紡織品 7 飲料煙酒 1 男裝 8 團(tuán)購品 2 兒童用品 3 內(nèi)衣裝 4 女裝 5 鞋類 6 家用紡織品 7 品牌服飾 商品品種 定位 本項目各類商品品種定位如表 52 所示。 發(fā)展定位 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 鑒于 **集團(tuán)在經(jīng)營超市領(lǐng)域以及在管 理方式上處于國內(nèi)領(lǐng)先地位，并具有多年豐富的經(jīng)驗，本項目選擇的 業(yè)態(tài) 為 綜合 性 超級市場 ，即將項目建成 滿足 大型零售 發(fā)展需要， 且 具有中國特色的集購物、休閑 為一體的大型 綜合 性超級市場 。 大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告 26 第 五 章 總體方案設(shè)計 發(fā)展 目標(biāo) 形成 西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 零售商 業(yè) 品種最齊 全、種類最多樣 、 配銷的市場覆蓋面 最 大 的 綜合 性 超級市場 。 供熱條件 項目建成后，由 **安裝中央空調(diào)進(jìn)行集中供熱。 該選址較為理性，極適合 開辦大型超市 的交通條件，且發(fā)展?jié)摿^大。交通組織實現(xiàn)了人流與車流的分離，保障了行人的安全和交通的暢通。項目中設(shè)置有非機(jī)動車停放點，為騎自行車、電動車前來的顧客提供了較好的服務(wù)。實現(xiàn)車流與人流分離的交通組織方式，使得在出入口處，車輛、行人之間相互干擾較少。實現(xiàn)車流與人流分離的交通組織方式，使得在出入口處，車輛、行人之間相互干擾較少。 項目可見高度 大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告 23 擬建項目臨 鳳城九路 沿街長 超過 500 米， 靠近朱宏路 沿街長 超過300 米，項目可見度高、召示面好。供本項目顧客使用地下一層 200 個停車位，顧客憑購物小票可免費停放 2 小時。 本項目 總建筑面積約 平方米，按 個車位 /百平米計算 ，機(jī)動車停車位應(yīng)不少于 175 個。該選址較為理性，極適合 開辦大型商場的交通條件，且發(fā)展?jié)摿^大。項目周邊所處的公交系統(tǒng)輻射面較大，強(qiáng)大的公交輻射能力保證了較高聚客能力，為超市運營創(chuàng)造較好外部環(huán)境?？梢猿醪秸摂嘣擁椖康膶嵤┎⒉粫ζ渲苓叺缆废到y(tǒng)造成不良的影響。隨著北城地區(qū)路網(wǎng)系統(tǒng)的不斷完善，交通設(shè)施的改善 和更科學(xué)的交通管理，將會使民經(jīng)一路、朱宏路、鳳城十路、鳳城九路的通行能力與服務(wù)水平將有很大提高，我們分析認(rèn)為該項目產(chǎn)生和吸引的交通量不會對周邊路網(wǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，不會造成道路擁堵。 項目周邊路網(wǎng)情況及交通狀況 經(jīng)過對該項目區(qū)域的交通狀況考察，分析項目對交通系統(tǒng)服務(wù)水平的影響，認(rèn)為項目建成前后各主要路段交通的負(fù)荷度（ V/C）變化均不大，服務(wù)水平?jīng)]有明顯變化 —— 鳳城九路的負(fù)荷度（ V/C）小于 即屬于 A 級，朱宏路的負(fù)荷度（ V/C）大于 即屬于 B 級，民經(jīng)一路的負(fù)荷度（ V/C）小于 即屬于 A 級。項目緊鄰的路口民經(jīng)一路 — 鳳城九路十字，為城市交通管理崗位，路口渠化科學(xué)、合理、完善，信號燈采取多相位管控模式放行，路口標(biāo)線齊全、規(guī)范，標(biāo)志設(shè)置合理有效，十字口均設(shè)計有渠化段，南北口均雙向八車道（四進(jìn)四出），東西口均雙向六車道。南側(cè)的鳳城九路同樣為典型的三塊板道路斷面，全段雙向六車道，輔道寬闊，綠化帶隔離效果較好，機(jī)動車平均小時流量16002100 輛，極端高峰值 2600 輛。 項目東側(cè)的民經(jīng)一路全段雙向四車道，道路寬廣，車流量較少，通行狀況較好。該項目交通影響范圍內(nèi)的路網(wǎng)布局基本呈方格狀，項目周邊區(qū)域主要道路包括民經(jīng)一路、鳳