【正文】 敏感性分析 影響財務(wù)效益的主要不確定因素包括開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短，據(jù)市場預(yù)測。 ? 盈虧平衡點售價分析 在總建筑面積、 綜合 成本不變的情況下，總平均銷售單價為 2203 元 /㎡ （含稅）時利潤為零 ；在基本指標(biāo)不變，商業(yè)和地下車庫銷 售收入不變的情況下，住宅平均銷售價為 2139元 /㎡ 時，利潤為零。 項目盈虧平衡分析 ? 盈虧平衡點建筑規(guī)模分析 在售價、 綜合 成本不變的情況下，總建筑面積減至 75260 平方米時實際利潤總額為零。 三、項目現(xiàn)金流量分析 項目投資現(xiàn)金流量表 表 17： 現(xiàn)金流量表 單位：萬元人民幣 序號 項目 \年份 總計 項目周期 2020 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 住宅 20936 2020 5126 8058 5739 0 商業(yè) 2020 0 720 1280 0 車位 1000 0 1000 0 現(xiàn)金收入小計 23936 2020 5126 8778 8019 0 2 現(xiàn)金流出 土地費用 3553 2487 1066 0 0 0 前期工程費 468 290 106 55 17 0 建安工程費 13049 1957 5220 5220 652 配套設(shè)施工程費 982 98 295 393 196 0 附屬工程設(shè)施費 280 98 42 56 84 0 報批費用 1014 608 406 0 0 0 報建費用 80 48 32 0 0 0 不可預(yù)見費 290 116 58 58 29 29 30 管理費 300 60 60 60 60 60 營銷費用 594 137 165 196 96 0 稅費 1310 66 263 541 440 0 財務(wù)費用 500 300 200 0 0 0 現(xiàn)金流出小計 22420 6265 7913 6579 1574 89 3 凈現(xiàn)金流量 1516 4252 2787 2199 6445 89 4 累計現(xiàn)金流 1516 4252 7039 4840 1605 1516 償債能力分析 從項目投資現(xiàn)金流分析，項目投資回收期三年，項目第三年末具備全部償還借款得能力， 2020 年末即具備償還全部借款得能力，說明項目具備債務(wù) 償還能力。 29 二、利潤及靜態(tài)贏利能力分析 項目實現(xiàn)利潤為全部銷售收入減去開發(fā)成本、開發(fā)費用為 22419 萬元，實現(xiàn)稅后利潤（所得稅前）為 1516 萬元 。 28 第七章 財務(wù)分析 一、項目總收入分析 項目銷售價格 項目初步銷售均價暫定為： 住宅：均價 2300 元 /㎡ ；商鋪：均價 4000 元 /㎡； 車庫或地下車位： 50000 元 /個 項目總收入預(yù)測 表 14：項目收入測算表 項目 可銷售面積 (㎡ ) 預(yù)測銷售均價 (元 /㎡ ) 銷售收入 (萬元 ) 住宅 90238 2300 20755 商鋪 5000 4000 2020 車庫及車位 按銷售 200 個計算 50000 1000 合計 23755 項目銷售收入分期測算 本項目總銷售周期按照三年的周期計算，暫定從 2020 年 10 月開始 ,項目啟動銷售初期，針對侯運內(nèi)部職工先行以 2100 元 /㎡ 成本價內(nèi)部認(rèn)購，按照 10%的比例計算 。 二、融資方案 本項目開發(fā)投資的來源有兩個渠道：一是銀行貸款，二是銷售收入轉(zhuǎn)投資。項目從開始到結(jié)束總周期約 45 年，項目建設(shè)周期 年完成。 二、 開發(fā)間接費用估算 表 12：開發(fā)間接費用估算表 序號 項目名稱 指標(biāo) 單價 單位 合價 （萬元） 備注說明 1 管理費用 300 人員工資 2500 元 /人 150 按照 10 人編制， 5 年周期計算 辦公費用 150 2 營銷費用 594 項目包裝宣傳推廣費 銷售額 % 系數(shù) 309 銷售代理費 銷售額 % 系數(shù) 285 3 財務(wù)費用 500 項目運作中主要依靠項目銷售實現(xiàn)項目資金流動，銀行貸款利息控制在 500600 萬元 4 營業(yè)稅及附加 1307 營業(yè)稅 營業(yè)額 5% 系數(shù) 1188 城建附加稅 營業(yè)稅額 7% 系數(shù) 83 教育附加稅 營業(yè)稅額 3% 系數(shù) 36 本項目開發(fā)間接費用合計約 2701 萬元。 24 第五章 項目投資估算 一、 項目開發(fā)成本估算 表 11：投資估算表 序號 項目名稱 指標(biāo) 單價 單位 合價 （萬元） 備注 說明 1 土地成本 3553 土地使用費 土地面積 50 萬元 /畝 3550 參考當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)低價 /，包土地出讓金和相關(guān)手續(xù)費 拆遷費 3 預(yù)估 3萬元作為項目拆遷補(bǔ)充費用 2 前期費用 468 規(guī)劃設(shè)計費 建筑面積 25 元 /㎡ 253 勘測費 15 根據(jù)經(jīng)驗值和市場行情估算 三通一平費 18 包括項目施工用水、電、臨時辦 公場所和場地平整等費用 監(jiān)理費用 建筑面積 18 元 /㎡ 182 3 建安費用 13049 建安造價 地上建筑面積 1270 元 /㎡ 12349 包括地基 、土建、水電暖、電梯設(shè)備、室內(nèi)外裝飾裝修等費用 消防系統(tǒng)工程 100 包括小區(qū)內(nèi)消防箱、消防栓、滅 火器等各類消防設(shè)施 地下車庫建設(shè)費用 地下建筑面積 1500 元 /㎡ 600 4 配套設(shè)施工程 982 不包括不計入成本的費用 供水工程 地上建筑面積 15 元 /㎡ 126 排水工程 地上建筑面積 16 元 /㎡ 156 供電工程 地上建筑面積 15 元 /㎡ 146 采暖工程 地上建筑面積 44 元 /㎡ 428 道路工程 地上建筑面積 10 元 /㎡ 97 水增容費 10 根據(jù)實際操作經(jīng)驗預(yù)估，可操作 燃?xì)夤こ? 戶數(shù) 3000 元 /戶 271 不計入成本；交房時客戶補(bǔ)交 通信及有線工程 戶數(shù) 800 元 /戶 72 不計入成本；交房時客戶補(bǔ)交 5 附屬工程設(shè)施 280 綠化工程 地上建筑面積 元 /㎡ 80 25 園林環(huán)境及照明系統(tǒng) 地上建筑面積 元 /㎡ 150 智能化系統(tǒng) 地上建筑面積 元 /㎡ 50 6 報批費用 1014 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 地上建筑面積 50 元 /㎡ 486 收費可操作 城市消防設(shè)施配套費 地上建筑面積 元 /㎡ 15 收費可操作 工程質(zhì)量監(jiān)督檢查費 建安造價 % 系數(shù) 28 工程定額測定費 建安造價 % 系數(shù) 14 散裝水泥專項基金 地上建筑面積 元 /㎡ 7 新型墻體材料專項基金 地上建筑面積 8 元 /㎡ 78 收費可操作 人防異地建設(shè)費 地上建筑面積 30 元 /㎡ 292 垃圾清掃費 地上建筑面積 0 元 /㎡ 3 水土流失費 地上建筑面積 元 /㎡ 4 環(huán)境保護(hù)費 地上建筑面積 3 元 /㎡ 29 文物勘探費 地上建筑面積 6 元 /㎡ 58 收費可操作 7 報建費用 80 防雷設(shè)施審定驗收費 地上建筑面積 1 元 /㎡ 10 施工圖審圖費 地上建筑面積 2 元 /㎡ 19 施工現(xiàn)場放線費 5 根據(jù)實際操作經(jīng)驗預(yù)估 建筑規(guī)劃公告牌費 3000 元 /塊 招標(biāo)代理服務(wù)費 30 根據(jù)實際操作經(jīng)驗預(yù)估 建筑工程交易服務(wù)費 2 標(biāo)底編制費 建筑面積 10 根據(jù)市場行情預(yù)估 城市樹木砍伐補(bǔ)償金 3 施工許可證公告牌費 3000 元 /塊 勞動統(tǒng)籌 建安造價 3% 系數(shù) 370 代繳，不計入成本 8 不可預(yù)見費 1～ 8項 總和 % 系數(shù) 291 不包括不計入成本的費用 合計 19718 26 項目開發(fā)成本合計 19718 萬元。一期要將小區(qū)入口景觀 環(huán)境環(huán)境建設(shè)出來，通過環(huán)境的建設(shè)，初步營造項目整體氛圍，讓客戶體會到小區(qū)的今后生活模式，利用整體環(huán)境氛圍的營造推出一期住宅，整體提升本項目的品位后才開二期住宅的建設(shè)，可以一定尺度上提升住宅的價位和品質(zhì)。程泰寧建筑設(shè)計研究院的初步規(guī)劃設(shè)計方案相關(guān)指標(biāo)，容積率和總建筑面積基本保持不變，其中增加部分商業(yè)面積。另要考慮安排自行車停放問題。 道路系統(tǒng)：本小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)分三級網(wǎng)路： ? 小區(qū)級道路：整個小區(qū)級道路為環(huán)行， 22 ? 小區(qū)級次道路：分別伸向各個組團(tuán)外圍，與小區(qū)級道路聯(lián)結(jié)，可以行駛車輛； ? 宅間小路：組團(tuán)內(nèi)以及各住宅間均以步行小路為主，達(dá)到人車分流、動靜相隔。 智能配套系統(tǒng) 根據(jù)項目的定位，結(jié)合項目的特點，在本項目配套如下設(shè)備系統(tǒng)，體現(xiàn)“生活科技化”：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。景觀規(guī)劃既要大器、又要節(jié)約。 景觀規(guī)劃 園林景觀是提升項目檔次和品質(zhì)的重要支撐點，在小區(qū)主入口處的考慮設(shè)計一定的景觀廣場，以增加項目亮點，更好的提升項目檔次品質(zhì)感。 功能分區(qū)：建議項目規(guī)劃設(shè)計時，將項目總體分 3 個組團(tuán)，入口主景觀風(fēng)情商業(yè)區(qū)為一個組團(tuán)，此組圖主要以商業(yè)、公建、會所配套為主；進(jìn)入小區(qū)后，小區(qū)內(nèi)以規(guī)劃路將小區(qū)分為兩個組團(tuán)區(qū)域。在小區(qū)總體布局方面建議不要采取常規(guī)的兵營式排布，以園林景觀作為不同節(jié)點將小區(qū)整體連貫起來，錯落有序的進(jìn)行 布局。 二、基本規(guī)劃思路和建議 本項目前期已經(jīng)進(jìn)行過初步的規(guī)劃設(shè)計，但是整體上從提升小區(qū)品質(zhì)感沒有太多的新意和亮點，而且整體規(guī)劃感覺過于呆板，不太符合項目的總體定位原則，所以建議對該方案進(jìn)行一定調(diào)整。根據(jù)項目的總體定位，我們設(shè)定本項目的規(guī)劃目標(biāo)為： 規(guī)劃超前性：打造侯馬第一高尚社區(qū)，從整體規(guī)劃、園林規(guī)劃以及配套規(guī)劃上相比侯馬現(xiàn)有市場上的產(chǎn)品需要一定程度的突破和超前； 戶型的合理性：戶型作為物業(yè)內(nèi)核，實際使用率的提升全賴于戶型設(shè)計的合理，體現(xiàn)人文和空間尺度，跟項目的戶型規(guī)劃上雖難說絕對無缺憾，但要力求合理和實用； 建筑的藝術(shù)性：建筑的藝術(shù)性是本項目超脫現(xiàn)有市場項目的主要著力點，要從建筑風(fēng)格和建筑外延等方面 突出其藝術(shù)性和品質(zhì)感； 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化：對于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本項目要求達(dá)到國家的優(yōu)良水平，這也給客戶提出“三項承諾”的信心標(biāo)志； 生活科技化：高檔居所，采用一些現(xiàn)代化的科技手段，實現(xiàn)管理和居住的智能化，科技使人輕松，營造高尚生活模式； 服務(wù)酒店化：高尚住宅，對服務(wù)的要求將隨之提升，我們將設(shè)置相應(yīng)之配套設(shè)施實現(xiàn)酒店化的服務(wù)模式； 環(huán)境公園化：本項目在園林規(guī)劃實現(xiàn)“一步一景，移步換景”，通過綠水環(huán)繞，各式花木以及獨具文化特色的園林小品和雕刻，營造一個公園式的居所環(huán)境。 18 表 9： 項目價格評價測算表 評