【正文】 經(jīng)過以上分析，本項目建設(shè)在經(jīng)濟效 四川一品天下置業(yè)有限公司 益方面是可行的。 項目建設(shè)成本估算 本項目財務評價以靜態(tài)方式測算項目建設(shè)成本，主要包括七個方面的費用 （參考建設(shè)投資估算表） 成本總計： 3 億元 平均單位綜合造價： 2500 元 /㎡ 項目收益測算 A、銷售收入： 億 元 B、項目開發(fā)總價值： 億 元 （含稅收） C、利潤： 億 元 財務評價靜態(tài)指標 項目成本利潤率＝（項目總開發(fā)價值－總開發(fā)成本） /總開發(fā)成本 100％＝ 42％ 項目投資利潤率＝（項目總開發(fā)價值－總開發(fā)成本） /項目總開發(fā)價值 100％＝ ％ 從以上財務評價靜態(tài)測算指標分析得出，如果本項目住宅以 8500 元 /M2,商業(yè)以 35000 元 /M2,車庫以 8 萬元 /個的方案全部售出，則成本利潤率較高（ 42％），大大超過行業(yè)目標 15％，投資利潤率為 ％，也超過現(xiàn)行行業(yè)基準目標，說明該項目按現(xiàn)行方案出售，有較高的利潤。 2021/9/20— 2021/10/22 （二）項目銷售費 用投入的安排 項目銷售費用構(gòu)成 一、宣傳策劃費用 1 路牌廣告（ 5— 7 塊） 2 售樓書 12021 份 3DM 單 10 萬份 4 網(wǎng)絡主頁 5 電視廣告分時段發(fā)布 6 報紙廣告（含新聞發(fā)布）分時段發(fā)布 7 宣傳畫（贈品） 8 促銷活動費用（如房交會） 9 燈箱廣告項目周遍的主要通道布置 二、銷售設(shè)施設(shè)備費用 1 沙盤 （含局部大模型） 2 鳥瞰圖（ 3 幅）、掛圖（ 10 幅） 3 桌椅、沙發(fā)等接待及辦公用品 三、辦公費用 1 辦公用品、生活用品費辦公硬件及日常費用，售樓人員統(tǒng)一著裝 四川一品天下置業(yè)有限公司 2 基本工資及補貼 ,人均基本工資元，時間為 10 個月 四、銷售提成 1 出售部分 2 招商部分提成 銷售費用 合計估計 500— 700 項目銷售價格定位 住宅 參照成都市目前 周邊在售樓盤 價格標準 ， 售價平均為 8000 元 /㎡ 商業(yè) 根據(jù)商業(yè)計劃書分析，參考目前所在地區(qū)物業(yè)的市場行情（周邊沿街商鋪售價 38000— 40000 元 /㎡），并結(jié)合該項目所處的地理位置和周邊環(huán)境，擬定一個具有較強競爭力的房屋銷售價（均價）如下： 商業(yè)用房 35000 元 /平方米； 車庫車位 8 萬元 /個； 銷售收入 住宅 億 商業(yè) 億 車位 億 合計 億 第 九 章 財務評價 本財務評價是在國家現(xiàn)行財務稅制度和市場價格體系下，分析預測項目的財務收益與費用，計算財務評價指標，考察本項目的盈利能力，據(jù)以判斷項目的財務可行性。 2021/8/10— 2021/9/20 2 正常銷售接待客戶、咨詢、簽訂合同、付款等。 10 報紙廣告設(shè)計組織稿件，采用新聞報道及廣告宣傳的兩種方式，報道項目的開盤銷售。 四川一品天下置業(yè)有限公司 8 開盤活動準備主要是從銷售角 度的準備。重點宣傳“陽光衛(wèi)士”項目的商業(yè)功能的優(yōu)勢、全新的購物理念、產(chǎn)業(yè)向外的輻射勇力、政府的支持力度、政府的優(yōu)惠政策等。 4 路牌廣告主要展示“鳥瞰”效果。 合同簽訂技巧培訓。 接待程序培訓 。 2 售樓書制作突出鳥瞰圖的氣勢，商業(yè)功能的優(yōu)勢，全新的購物理念，商業(yè)向外的輻射能力、政府的支持力度、政府的優(yōu)惠政策等。 安裝砂盤、調(diào)整室內(nèi)燈光突出重點。 項目銷售工作內(nèi)容及時間安排表 序號工作名稱主要內(nèi)容時間 一、銷售準備工作 2021/6/20— 2021/9/20 營銷計劃詳見項目營銷時間進度安排中的相應時間安排。為了實現(xiàn)這一目標，讓銷售工作正常的開展，在銷售的前期，要作大量的準備工作。 ●本 商業(yè) 的出售對象為 主城區(qū) 及附近的 郊縣 等地區(qū)的個體經(jīng)營戶， 投資者 。出租部門是帶動商業(yè)氣氛的關(guān)鍵、是銷售工作的前哨；銷售部分是本次 銷售工作的核心，是本項目的利潤來源。 ●本住宅的出售對象為新雙楠區(qū)域企業(yè)單位員工和個體經(jīng)營戶，周邊區(qū)域及郊縣的認可該區(qū)域發(fā)展的客戶。 營銷方案 營銷總綱 根據(jù) 武侯新雙楠 項目市場調(diào)查分析，可以得到以下結(jié)論： 四川一品天下置業(yè)有限公司 ●本項目住宅銷售策略確定為快銷，根據(jù)目前市場形式分四個階段銷售。 第 八 章 項目營銷方案 本項目營銷方案市依據(jù)市規(guī)劃管理部門確定項目建設(shè)規(guī)模，本公司根據(jù)市場調(diào)查所確定銷售對象群體，以及預測未來 一 年房地產(chǎn)市場走勢所確定的項目銷售價格等而確定的。 招標信息公布 公告及其他需公告的信息，將至少在一家全市范圍媒體成都商報上公開發(fā)布，或通過市建委舉辦招標信息發(fā)布會公布信息 招標投資工作組織 由項目法人單位委托 具有合格資質(zhì)的招標代理機構(gòu)組織實施本項目招標工作。 施工單位資質(zhì)必須是二級以上施工企業(yè)。 四川一品天下置業(yè)有限公司 招標形式 由業(yè)主委托由資質(zhì)的招標代理機構(gòu)采用招標形式確定設(shè)備、材料供貨單位和工程建設(shè)施工單位，采用邀標形式確定施工監(jiān)理單位和設(shè)計單位。同時抓好落實各項工作，使項目盡早開工，以回避利率上調(diào)帶來的財務費用。 利率風險 根據(jù)國家制定的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃要求，以及目前國民經(jīng)濟的表現(xiàn)，國家暫時不會出臺積極的財政政策，近期央行上調(diào)商業(yè)銀行存貸利率的可 能性不大，但應緊抓落實，盡快開工，利用現(xiàn)在融資成本較低的時機進行建設(shè)，以回避利率上調(diào)的風險。 資金風險分析 資金供應風險 在本項目融資方案實施過程中，考慮到主要從物業(yè)預售中收取預售房款和通過銀行按揭