【正文】 因此，此項(xiàng)目可行。休閑娛樂活動的開展對提高居民生活質(zhì)量，提高工作效率，促進(jìn)社會安定文明具有很大意義（三）環(huán)境效益評價(jià)本項(xiàng)目以土石方為主，工程不產(chǎn)生有毒有害物體，不會影響原有的自然生態(tài)系統(tǒng)，施工期產(chǎn)生的噪音、空氣污染和少量的水土流失等不利影響，都可通過一定措施得以控制和減少，并且都會隨著施工活動的結(jié)束而消失。辛莊村改造工程建設(shè)，完成了舊辛莊村地區(qū)的老城改造，通過拆除搬遷約有2000左右人口，得到妥善安置，使所得遷民的住宅條件都得到明星改善，這一舉措，即改變了原來的面貌，改善并形成新的城市景觀，又推動了石家莊市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。項(xiàng)目定位于高檔住宅區(qū)，項(xiàng)目建成后將成為石家莊的頂級住宅區(qū)，為廣大中高端人群提供一處真正的宜居之所。 現(xiàn)階段當(dāng)?shù)卮迕穸季犹幵谝粚悠椒恐?，更有大部?0—80年代的磚舊危機(jī)，飲水為村里自打井水，取暖各戶自己燒煤鍋爐，生活水平不高，項(xiàng)目建成后村民們都將搬遷到寬敞明亮的樓房中，,天然氣等，將極大提高了人們的生活質(zhì)量。項(xiàng)目選址適宜，總平面布置和方案設(shè)計(jì)合理，從技術(shù)方面看項(xiàng)目亦可行。%，6年內(nèi)上繳各類稅金總計(jì)達(dá)4973萬元。根據(jù)敏感性分析，假定投資者期望的內(nèi)部收益率為20%，在這種情況下，開發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點(diǎn)為13651萬元，增加了1260萬元；平均售房價(jià)格的臨界點(diǎn)為每平方米1538萬元，下降了132元；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為1580元，增加了1160萬元；售房面積的臨界點(diǎn)為108377平方米，減少了14283平方米（詳見表15）表15 臨界點(diǎn)分析表敏感因素基本方案結(jié)果臨界點(diǎn)計(jì)算內(nèi)部收益率（%）期望值開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元）12391最高值13651售房價(jià)格（元∕平方米）1670最低值1538土地費(fèi)用（萬元）420最高值1580售房面積（平方米）122660最低值108377八、項(xiàng)目評價(jià)（一）經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)該項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)房屋銷售價(jià)格適中，預(yù)計(jì)工程完工后，銷售前景會令人滿意。最不敏感的因素是租房價(jià)格，這是因?yàn)橛?jì)算期只有6年，而且是從第4年才開始出租，租房收益占整個(gè)項(xiàng)目收益的比重較?。ㄔ斠姳?4）。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格分別向不利方向變動10%，%%，凈現(xiàn)值分別下降至12萬元和—206萬元。資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高時(shí)（第3年）僅47﹪。詳見表9和表10。表8 利潤表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)1234561經(jīng)營收入206711557700571864094829商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營收入2048618515577005713353402866763662經(jīng)營成本12348948426643282384423商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本（攤銷）1234179484266432622381342033出租房經(jīng)營費(fèi)用31911114自營部分經(jīng)營費(fèi)用5自營部分折舊，攤銷6自營部分財(cái)務(wù)費(fèi)7經(jīng)營稅金及附加113786385395225468土地增值稅2202163732754454999利潤總額495436016621700102025110彌補(bǔ)以前年度虧損11應(yīng)納稅所得額495436016221700102025112所得稅16351195355613378313稅后利潤331924210871139683168公益金法定盈余公積金任意盈余公積金16633212245410957114346881714加：年初未分配利潤205112915可供投資者分配的利潤2051129209858114316應(yīng)付利潤28212098581143A方B方C方2821209858114317年末未分配利潤2051129商品房投資利潤率=100﹪=100﹪=40﹪商品房資本金凈利潤率==100﹪=100﹪=110﹪項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為20%時(shí)，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為781萬元。與項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金3000萬元相比，在6年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納稅金的絕對額是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的（詳見表表7和表8）。2盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)營業(yè)收入20761萬元，可獲利潤4954萬元，扣除所的稅，公益金，公積金后還有2821萬元可分配利潤。營業(yè)用房另一半出租，租價(jià)為每年1000元每平方米，建設(shè)期出租房不預(yù)租，且計(jì)算期結(jié)束時(shí)，即出租期3年后轉(zhuǎn)售，預(yù)計(jì)凈轉(zhuǎn)售收入44萬。各類房屋銷售計(jì)劃見表5表5 房屋銷售計(jì)劃表年份類型2345合計(jì)比例（%）面積（平方米）比例（%）面積（平方米）比例（%）面積（平方米）比例（%）面積（平方米）比例（%）面積（平方米）高層樓房40364004036400201830010091000多層樓房30930030930030930010310010031000營業(yè)用房301983019340264100660合計(jì)4589845898277643100100122600根據(jù)2006年時(shí)近期相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)和居民購買的預(yù)測，計(jì)劃西山花城小區(qū)高層住宅售價(jià)1800元每平方米，多層住宅售價(jià)1250元每平方米，營業(yè)用房一半出售，售價(jià)為3500元每平方米。住宅樓從項(xiàng)目開工第二年開始預(yù)售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。表2 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元表3 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)1234561總投資1239119833824611923315578自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用1239111669722198319681438243754706119594717223323315515578782資金籌措1239119833824611923315578序號項(xiàng)目合計(jì)123456資本金銷售收入預(yù)租收入其他收入其他借款固定資產(chǎn)投資長期借款自營資產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資外幣借款房地產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款經(jīng)營資金人名幣借款3000550138913891389115004834834831500941138313831383409420252025202523315578貸款條件%，按季、按單利計(jì)息，寬限期3年，3年等額還本，借款期間利息照付。資金籌措序號項(xiàng)目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)總投資12391土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用42028109917969999367183449722前10項(xiàng)之和x4%表10—12經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資12391開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金12391項(xiàng)目總投資12391萬元。表1 用款計(jì)劃表項(xiàng)目合計(jì)（萬元）第1年第2年第3年第4年第5年第6年土地費(fèi)用420100%前期工程費(fèi)28100%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10100%建筑安裝工程費(fèi)991710%33%57%公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)9663%33%4%開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用9933%33%33%銷售費(fèi)用9917%50%32%開發(fā)期稅費(fèi)36741%33%26%其他費(fèi)用18355%33%12%不可預(yù)見費(fèi)44933%33%34%以上合計(jì)11669196837545947財(cái)務(wù)費(fèi)用722147017223315578以上合計(jì)（萬元）1239119823824611923315578注：①由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整，但計(jì)算過程中仍然保持足夠的有效位數(shù)，可能造成表中合計(jì)數(shù)與各年數(shù)字之和不等，以后各表同。經(jīng)村委會詳細(xì)調(diào)研，按現(xiàn)有住房的結(jié)構(gòu)情況，將拆遷房屋的現(xiàn)金補(bǔ)償劃分為了六級十二類，補(bǔ)償價(jià)格為480元∕平方米——280元∕平方米（面積以村里錄像丈量時(shí)的面積為準(zhǔn)）；除房間外吃水井每眼補(bǔ)償5000元（有水或超過10米深），沼氣池每個(gè)補(bǔ)償2000元。戶口沒在本村的外來戶不享受此條件。如一家一處宅基地，有兩個(gè)兒子，大兒子大于18周歲，可多給一套兩室兩廳樓房，無兒多女戶其中一個(gè)女兒可按一個(gè)兒子對待。實(shí)物補(bǔ)償補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從每戶宅基地為單位，拆遷戶宅基地的四間（等于或小于270平方米），給一套兩室兩廳（95平方米）和一套三室兩廳（125平方米）樓房，宅基地是舞劍（）大于270平方米），給兩套三室兩廳（大于等于120平方米）樓房。應(yīng)用崇尚自然、依托自然地設(shè)計(jì)手法，在總體布局中，規(guī)劃了一定量的生態(tài)用地，塑造良好的生態(tài)環(huán)境，來建設(shè)人與自然和諧統(tǒng)一的高檔社區(qū)。合理布局、統(tǒng)一規(guī)劃。強(qiáng)調(diào)與城市的互動和諧。低密度住宅區(qū)會所布置與其用地南部，結(jié)合其西部的輪掘坑設(shè)計(jì)為本事的中心綠地，