【正文】 （ 6）稅后利潤 稅前利潤扣減所得稅后所得。 （ 4）稅前利潤 扣除建設投資成本、銷售費用、財務費用、銷售稅金及附加后，項目的稅前利潤為 85517萬元。 （ 2）財務費用 財務費用按貸款 85000 萬元、兩年 、利率 56%左右計取，計 7140 萬元。 綜上合計，本項目測算期內經(jīng)營收入合計為 221494 萬元。每個車位出租價格暫定為 300 元 /小時 /個。 餐飲娛樂出售、出租收入 本項目共建有餐飲娛樂建筑面積為 58983 平方米，計劃全部出租經(jīng)營， 租金價格暫定為 元 /平方米 日，則測算期內餐飲娛樂部分的經(jīng)營收入合計為 53822 萬元。 銷售收入預測 辦公樓出售、出租收入 本項目共建有辦公樓建筑面積 91008 平方米，根據(jù)項目法人經(jīng)營設想建成后分年出售，平均售價暫按 8000 元 /平方米計；則辦公樓部分銷售收入合計為 72806 萬元。 （ 4）財務基準收益率 基準收益率是建設項目評價財務收益的基準判據(jù)。營業(yè)稅按國家規(guī)定稅率 5%計算，城市建設維護稅為 7%，教育附加費為 4%，綜合稅率為 %。銷售期從項目建設期第二年（ 2020 年下半年）開始，至經(jīng)營期前二年，預計銷售第一年的收入為 40%，第二年的收入為 50%，第 三年的收入為 10%。 基礎財務數(shù)據(jù)與說明 （ 1）項目投資規(guī)模 完成項目總投資為 135977 萬元，其中接手項目公司及土地費用約為 20200 萬元。 國家的各項財務、稅收和金融政策。新增固定資產(chǎn)投資計劃第一年（ ~）投入 60%，第二年以后（ ~）投入 40%。 資金籌措 本項目總投資 135977 萬元，項目法人自籌資金 50977 萬，其余約 85000 萬元從銀行貸款及房地產(chǎn)信托等方式解決。 投資估算參考了上海市同類結構建筑的造價指標。 名稱地址占地面積 (M2)均價（元 / M2）開發(fā)商 祥和名邸 XX 梅川路 1333 弄 3100007800 申豪房地產(chǎn)有限公司 泰宸景苑梅川路萬鎮(zhèn)路 506976800 上海鴻順置業(yè)發(fā)展有限公司 三、投資估算與資金籌措 投資估算說明 本項目投資估算按國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）中規(guī)定的有關投資估算編制方法進行編制。附近有幾個住宅項目，售價 68007800 元 /平方米，其中祥和名邸開發(fā)規(guī)模較大，占地 30 萬平方米，為聯(lián)體別墅、獨立別墅和小高層組成，售價從去年 11 月份均價6800 元 /平方米上升到目前的 7800 元 /平方米。主要客戶為周邊地塊入駐的工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)，亦可憑借緊靠城市中環(huán)線（建設中）、與滬寧高速公路相鄰的地理優(yōu)勢及便利的交通條件，吸引外省市企業(yè)在此設立公司或辦事處， 市場前景看好。 本項目的啟動將順應這一發(fā)展需求，通過建設功能完善的中高檔辦公樓，以彌補該區(qū)域辦公樓供應的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質的提升。隨著 XX 區(qū)真光商業(yè)圈的發(fā)展，將會有越來越 多的客商入駐該地區(qū)，使得辦公用房需求量猛增，同時對樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。 武寧路－－ XX 路板塊由于連接滬寧高速公路，客貨交通均非常便利，同時，由于該區(qū)域分布有許多生活資料市場和農(nóng)副產(chǎn)品市場，經(jīng)營這些產(chǎn)品的企業(yè)和個人成為該區(qū)域辦公樓的主要用戶群。 根據(jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同，辦公樓在 XX 區(qū)區(qū)境內呈有規(guī)則的分布，主要有三大塊： XX 路－－ XX 路板塊由于靠近市中心和上?；疖囌?，同時 XX路是該區(qū)最重要的商業(yè)中心，江寧路是連接 XX 區(qū)進入市區(qū)的重要通道，因而該板塊 成為區(qū)內辦公樓的一個主要分布區(qū)。放眼未來兩年，隨著新供應量的萎縮 、使用需求的升溫，租金水平將進一步上揚，繼而刺激購買需求，估計上海寫字樓的產(chǎn)權交易量和資本價值將出現(xiàn)突破性增長。 2020 年度在上海經(jīng)濟運行狀況良好的背景下，雖然受到上半年“非典”影響，但隨后強勁的反彈使國內外企業(yè)對上海的投資信心逐漸增強。與此同時，市場平均租金水平出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢，租金從 2020 年的每天每平方米 美元，回升到目前的每天每平方米 美元，漲幅高達 60%。 上海寫字樓市場過去 3 年的新供應量和租售量分別為： 2020 年 187000 平方米與 450000 平方米， 2020 年 338000 平方米與 405000 平方米， 2020 年預計 310000 平方米與 350000 平方米。與外資企業(yè)相比，國內企業(yè)更 愿將寫字樓作為一項資產(chǎn)投資。由于未來的需求量將明顯增長，更多的跨國企業(yè)逐漸開始研究購買辦公樓自用的可行性。 辦公樓市場分析 上海寫字樓市場自 2020 年年中起開始復蘇，租金開始上調，出租率水平穩(wěn)步提高。隨著該地區(qū)的建設和人氣的聚集，對餐飲娛樂的需求會越來越旺，相關用房的租售前景看好，本項目的市場優(yōu)勢將逐漸體現(xiàn)。 本項目處于 XX 區(qū)規(guī)劃建設的 XX 路商業(yè)圈的中心地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設施及 大賣場，根據(jù) XX 區(qū)整體建設規(guī)劃，該地區(qū)將建設成為 XX 區(qū)的新的商業(yè)貿(mào)易中心，周邊已建成或正在建設的住宅小區(qū)眾多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設施的建設完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂消費需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動該地區(qū)相關房產(chǎn)市場的需求。在經(jīng)濟高速增長的推動下，餐飲娛樂行業(yè)得到了前所未有的高速的發(fā)展，用房需求劇增。隨著全球經(jīng)濟一體化，國際零售業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進駐中國市場。 1996～ 2020 年上海市 GDP 見下表。 而根據(jù)統(tǒng)計， 2020 年上海城市居民家庭人均可支配收入為 13250 元，人均消費支出為 10464元，其中文化娛樂服務消費為 306 元，約占 %。 娛樂市場快速發(fā)展始于 90 年代初，由于改革的深入和對外開放的擴大，來華外商增加，以及人民生活水平的提高，對各種娛樂健身服務的需求迅速上升，從 1994 年到 1997 年全國許多大中城市出現(xiàn)了投資興辦娛樂健身設施的高潮。 2020 年餐飲業(yè)營業(yè)額達 億元，比上年增長 %。據(jù)中國飯店協(xié)會預計， 2020 年餐飲業(yè)仍將保持高速增長，年營業(yè)額將突破 7000 億元大關，增長幅度將達到 15％左右。中國的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化，比如快餐和休閑餐飲的興起， 洋快餐大舉進入中國，西餐逐漸被人們接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)，餐飲的標準化、工業(yè)化正在興起等等。 餐飲娛樂用房市場分析 隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人民收入的提高，生活必需品的消費占全部消費的比重將不斷降低，恩格爾系數(shù)也將降低，而休閑消費等將有驚人的增長。目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪日租金在 34 元 /平方米 日 ,在 XX 路、 XX 路口的 XX 數(shù)碼廣場平均售價為 10000 元 /平方米，日租金 4元 /平方米 日。但是本項目商業(yè) 區(qū)定位于檔次較高的主題百貨店，購物環(huán)境寬敞，以購物中心為發(fā)展目標，與周邊的商業(yè)區(qū)有著不同的消費定位和消費群體，主要吸引本地塊及周邊高級商務人士的消費能力，與周邊的大賣場有著互補關系，具有獨特的競爭優(yōu)勢。這些商業(yè)對本項目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 從消費群體看，目前地塊周邊已有 XX 家園、 XX 名邸、 XXX 苑、 XX 居住區(qū)、 XX 新村、XX 新村等多個居民新村，并有多個中高檔商品住宅區(qū)正在建設之中，因此有強大的消費基礎。 從交通情況看：滬寧高速公路是上海市西北部和江蘇省進出上海市區(qū)的交通要道， XX 路上在 建的城市中環(huán)線即將完成，交通非常便利。眾多商業(yè)設施的集中在這一區(qū) 域產(chǎn)生了越來越強的商業(yè)聚合效應，進一步帶動了周邊地區(qū)的人氣，使之成為上海西區(qū)一處重要的商業(yè)中心地帶。隨著近幾年區(qū)域開發(fā)的推進和人口的不斷進入， XX 路周邊的商業(yè)氣氛日漸濃厚。 XX 區(qū)近年來建成了近百座大型商辦設施、六大賣場、三大超市配送中心，形成了有色金屬、汽車、化工、農(nóng)副產(chǎn)品等 100 余家大型生產(chǎn)資料和生活資料市場，是上海新興的商業(yè)中心，商業(yè)銷售營業(yè)額、市場成交額一直位居上海中心區(qū)前列。 總之，今年上海商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對商鋪投資、開發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場的技術要求會越來越高。屆時，招商困難這一矛盾將更為突出。 目前，上海某些市場空間較小、變化周期比較短的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)招商困難的情形。這一政策的出臺將對市場產(chǎn)生一定的影響，也是上海商業(yè)用房開發(fā)類型變化的一個信號。 到 2020 年，上海商鋪總保量為 1780 萬平方米，其中：中心城區(qū)約 300 萬平方米，約占居住熱電聯(lián)產(chǎn)項目建議書 26 物業(yè)的 ％；中 心市區(qū)約 800 萬平方米，約占居住物業(yè)的５％；外圍區(qū)域約 520 萬平方米，約占居住物業(yè)的６％。從目前的情況來看，在上海的住宅開發(fā)趨勢影響下，住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴展，滬郊及二環(huán)之間區(qū)域的商業(yè)用房也將有較快增長。在未來三年中，每年商品房竣工量、銷售量和存量房交易量都將超過 2020 萬平方米；房地產(chǎn)增加值占全市 GDP 的比重，每年在 8%～ 9%左右。今后若干年內，在確保城鄉(xiāng)居民可支配收入兩位數(shù)增長的前提下，房價漲幅高于銀行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位數(shù)增長。 商品住房銷售價格分析 隨著供需關系的基本平衡和供應結構的優(yōu)化，商品住房銷售價格將趨向穩(wěn)定，上漲幅度將趨于平緩。因此，仍將呈現(xiàn)供需基本平衡，供略大于求的發(fā)展態(tài)勢。 2020 年的商品房上市節(jié)奏將明顯加快。 供需總量分析 目前的土地供應量和新開工量都比較大，后市供應十分充足。 今后幾年的上海房地產(chǎn)市場走勢將受到多種因素影響，主要包括宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，政府有關房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)政策，上海市城市建設的發(fā)展等。 上海房地產(chǎn)市場總體分析 近年來，上海房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在上海市經(jīng)濟發(fā)展中的支柱地位已日益顯現(xiàn)。 經(jīng)估算， XX 廣場項目工程建 設投資為 135977 萬元，稅后投資利潤率為 %，財務效益較好。 建設條件成熟。因此，項目的建設是必要的。此外，對原 XX 商廈拆除重建，建設符合現(xiàn)代商業(yè)需求的一流商業(yè)中心，不僅有利于開發(fā)商的自身發(fā)展，而且有利于提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。 本項目將建設一個可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了 XX 路商業(yè)中心的水平和規(guī)模 ，豐富了 XX 路商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有明顯作用。 本項目擬建的 XX 廣場充分體現(xiàn)了 XX 區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中 心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內容，項目規(guī)模大、設計思想先進，本項目的建設將推動 XX 區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實施。 為了進一步發(fā)展 XX 經(jīng)濟， XX 區(qū)委、區(qū)府提出了“抓機遇、打基礎、興功能、樹形象”的發(fā)展方針，提出了抓住機遇，形成 新的經(jīng)濟增長點，加快城市建設，形成新的生產(chǎn)力布局，深化功能開發(fā)，形成新的城市功能的發(fā)展思路。改革開放以來，特別是進入 90 年代， XX 區(qū)步入持續(xù)快速發(fā)展熱電聯(lián)產(chǎn)項目建議書 24 階段，各項事業(yè)取得了歷史性的成就。 項目法人概況