【正文】 在停車場(chǎng)配置專人管理。實(shí)現(xiàn)人車分流，以確保行人的安全。 各項(xiàng)服務(wù)人工費(fèi)參照市場(chǎng)價(jià)確定，特種材料（如防盜門鎖芯等）隨市場(chǎng)價(jià)調(diào)整而調(diào)整第六節(jié) 車輛交通管理車輛和道路是大樓對(duì)外聯(lián)系的主要載體和通道，車輛有序停放和通行，不僅是工作安全、舒適、便利的保障，還可以降低汽車尾氣和噪音的污染，為了讓紫金新干線業(yè)主生活在良好的環(huán)境中，管理服務(wù)中心將主要從以下幾方面進(jìn)行交通和車輛管理：管理服務(wù)中心擬根據(jù)使用過(guò)程中合理規(guī)劃行駛路線，建立由動(dòng)態(tài)、 靜態(tài)交通設(shè)施和道路交通附屬設(shè)施組成的交通疏導(dǎo)系統(tǒng)， 明晰人車分流路線, 對(duì)設(shè)施實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化的維護(hù)作業(yè)。六、工作計(jì)劃裝 修 管 理1．與住戶洽商裝修方案2．簽署相關(guān)裝修管理協(xié)議3．住戶裝修過(guò)程監(jiān)管4．建立嚴(yán)密的跟蹤裝修體系，處理違章：利用說(shuō)服手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段、法律手段，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。五、業(yè)主裝修后驗(yàn)收 業(yè)主裝修結(jié)束后，由專業(yè)工程人員參照業(yè)主裝修方案對(duì)裝修工程驗(yàn)收，如有違章施工限期更正。2．巡視管理：物管中心配備一定數(shù)量的專業(yè)工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)業(yè)主房屋施工質(zhì)量監(jiān)理工作，對(duì)發(fā)生違章施工的裝修單位，出具停工通知單并及時(shí)通知物管中心違章處理中心（專設(shè)機(jī)構(gòu)，就裝修事宜負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主、施工單位與管理公司三者之間關(guān)系，以保證裝修正常進(jìn)行）。三、裝修違章監(jiān)控1．常規(guī)管理：物管中心從事前引導(dǎo)、事中控制、事后處理三方面總結(jié)出一整套裝修管理監(jiān)控措施，既嚴(yán)格控制違章裝修的同時(shí)又從小業(yè)主的個(gè)性出發(fā)，在裝修設(shè)計(jì)和建筑材料的選擇上積極加以正確引導(dǎo)。2．與裝修隊(duì)的合同管理任何裝修單位進(jìn)入希格瑪小區(qū)進(jìn)行裝修，必須與物管中心簽訂裝修管理合同，并上交營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及交納一定數(shù)額的裝修押金；簽訂《裝修防火、治安安全協(xié)議書》，辦理施工人員登記和出入證。一、設(shè)計(jì)管理業(yè)主裝修方案須經(jīng)希格瑪物業(yè)管理服務(wù)中心核準(zhǔn)后方可進(jìn)行施工。3配電線路導(dǎo)線\支持物絕緣良好\完整可靠出現(xiàn)故障30分鐘達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)處理。出現(xiàn)故障30分鐘達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)處理。8運(yùn)行環(huán)境1泵房水箱間\管2道、泵體有少量漆膜脫落干凈整潔無(wú)雜物、無(wú)積水；有門、有鎖；無(wú)銹蝕、無(wú)脫落；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，及時(shí)補(bǔ)刷。5管道巡視檢查保溫?zé)o滲漏、無(wú)銹蝕保溫良好、無(wú)破損無(wú)脫落發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，每年九月檢查保溫?；S池內(nèi)無(wú)沉積物，出口暢順；井蓋正常使用；流水道暢..六、供水供電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)工程項(xiàng)目小修內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限要求二次供水設(shè)備1生活水泵（包括備用泵）巡視檢查水泵軸承溫度水泵軸頭滴漏泵體加油水泵出水口壓力運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)雜音軸承溫度不超過(guò)75℃環(huán)境溫度不高于35℃軸頭漏水符合要求潤(rùn)滑良好壓力表指示應(yīng)在正常范圍內(nèi)每日一次每天測(cè)試一次每日一次隨時(shí)檢查每日一次2消防泵巡視檢查試運(yùn)行靈活轉(zhuǎn)動(dòng)最高端出水壓力不小于是10m每月攀車一次每年四、九月試泵兩次3電機(jī)巡視檢查接地保護(hù)運(yùn)行環(huán)境運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)雜音牢固可靠散熱良好每日一次每日一次每日一次4閥門檢查閥門\逆止閥無(wú)滲漏、無(wú)銹蝕\無(wú)異常撞擊聲無(wú)跑、冒、滴、漏，潤(rùn)滑良好每日一次發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。9其它設(shè)施圍欄每年刷油漆一遍；；每季度檢查擋土墻頂排水溝通暢情況。由工程技術(shù)部實(shí)施有關(guān)建筑修繕標(biāo)準(zhǔn)；有關(guān)電氣維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。7公用標(biāo)志標(biāo)識(shí)牌警示牌每月清潔標(biāo)志一次；每半年對(duì)標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)； 由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施標(biāo)志清潔美觀；安放穩(wěn)固標(biāo)志清晰。6消防設(shè)施室外消防栓水泵結(jié)合器消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；消防栓每半年排一次水；檢修一次。停車場(chǎng)地面均衡，有效發(fā)揮功能使局部損壞嚴(yán)重通過(guò)翻新延長(zhǎng)其使用壽命。由工程技術(shù)部組織實(shí)施或委托相關(guān)施工單位。由環(huán)境清潔部實(shí)施綠草叢叢樹木青青，剪切整齊；雕塑、小品完整清潔流水清清。3溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井化糞池每半年清理一次，；井蓋板每年刷一次漆；；每季度清理井內(nèi)雜物一次；每年全面維修完善一次。實(shí)現(xiàn)良好的燈具環(huán)境照明系統(tǒng)正常有效。由工程技術(shù)部維護(hù)；對(duì)于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換...。減少不必要的路面受污損和破壞使局部損壞嚴(yán)重中面通過(guò)翻新延長(zhǎng)壽命，從而使整個(gè)道路保持均衡使用功能。翻新工作由工程技術(shù)部自行組織專業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實(shí)施。：應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重要更換，無(wú)保留價(jià)值應(yīng)拆除。：做到接縫平整，不開裂，不起殼，不起泡，不松動(dòng)，不剝落。：要求牢固、平整，不起砂，拚縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓、開裂，地面無(wú)倒坡泛水的現(xiàn)象。四、房屋維修工程的驗(yàn)收：指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎(chǔ)等，當(dāng)主體工程損壞嚴(yán)重時(shí)，不論哪一等級(jí)維修，均要求牢固，不留隱患。，要做到物盡其用，在保證質(zhì)量的前提下，充分合理地利用舊料。（即決算）嚴(yán)格按實(shí)際發(fā)生量，詳細(xì)記錄施工過(guò)程中增減項(xiàng)目，系統(tǒng)全面地歸集、分配、處理，計(jì)算出準(zhǔn)確的工程造價(jià)。，及露天設(shè)備銹蝕嚴(yán)重，油漆剝落等。：面磚缺損、掉角，涂料起皮、剝落等。二、房屋維修范圍、梁、柱、樓地面、屋面、墻體、基礎(chǔ)等損壞，或外力創(chuàng)擊造成的損壞。5．進(jìn)行維修工程的竣工驗(yàn)收，其方法：“看、摸、敲、照、靠、吊、置、套”等八種檢查方法。3．制定合理的材料消耗定額和技術(shù)革新措施，在施工過(guò)程中進(jìn)行材料和技術(shù)管理工作。（四）、清潔工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公共部分清潔標(biāo)準(zhǔn)清潔項(xiàng)目清潔工作內(nèi)容清潔標(biāo)準(zhǔn)每天每周每月大堂前臺(tái)上、報(bào)刊架等清擦二次、收拾不需品隨時(shí)保潔每周六用全能清潔劑大清潔一次無(wú)灰塵、垃圾、污漬、穢跡、干凈大堂地面、墻面、柱、信箱清掃垃圾，抹拭墻角、墻面，隨時(shí)用蠟拖保潔，用刀片去除口香膠、痰跡、每月用洗地機(jī)配合“綠水”刷洗二次斜視無(wú)灰塵、垃圾、污漬、穢跡、蛛網(wǎng)、光亮梯級(jí)（階梯）、扶手、壁角用“綠水”拖抹2次，隨時(shí)清掃保潔，半濕抹布擦拭扶手和鋼條，掃除壁角灰塵、蛛網(wǎng)清洗污漬泥沙2次無(wú)垃圾、沙泥，無(wú)污漬、蛛網(wǎng)、油漬、蛛網(wǎng)，保持干凈大堂玻璃門及門框外側(cè)、窗用玻璃水刮洗1次，隨時(shí)清抹保潔斜視無(wú)灰塵、污漬、手印、蛛網(wǎng)，光潔明亮大堂花槽 拾檢雜物、煙頭無(wú)雜物、泥漿各層垃圾上、下午各收集1次，更換垃圾袋、隨時(shí)保潔無(wú)外溢、無(wú)漏水各層走廊瓷磚、大理石地面清掃干凈后用塵推推塵吸灰，綠水濕拖1次，用拖把保潔，用刀片去除地面、墻根污點(diǎn)、口香膠、痰跡各層大理石地面清洗拋光機(jī)拋光1次無(wú)垃圾、灰塵，無(wú)污漬、穢跡、口香膠、光亮消防設(shè)施指示牌等清抹1次，保潔無(wú)灰塵、蛛網(wǎng)天花、燈飾、排風(fēng)口等保潔用半濕毛巾擦拭1次天花每半年擦洗1次無(wú)灰塵、手印、污漬、蛛網(wǎng)，保持光潔明亮垃圾桶（果皮筒）清抹2次，隨時(shí)保潔更換垃圾袋大清洗2次無(wú)灰塵、污漬、鋼銹、蚊蟲大門不銹鋼框架、不銹鋼架飾邊、信箱保潔，隨時(shí)清理污漬、灰塵上不銹鋼油3次無(wú)灰塵、手印、污漬、鋼銹，保持光潔明亮各層盆景花卉隨時(shí)拾揀垃圾雜物，輕抹盆、架擦洗1次盆內(nèi)無(wú)雜物，盆外無(wú)泥沙外溢，葉面干凈假花用雞毛掃拂去灰塵，撿去煙頭等，輕抹盆、架擦洗花盆葉面無(wú)灰塵、盆內(nèi)無(wú)垃圾垂直電梯清潔標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域每 天每 周每 月清潔標(biāo)準(zhǔn)垂直電梯外門（含門框及按鈕）抹不銹鋼保養(yǎng)劑1次、用干毛巾保潔用中性清潔劑清洗后上鋼油2次無(wú)垃圾、污漬，無(wú)手印垂直電梯門槽使用毛刷清理門槽內(nèi)的灰塵、泥沙、垃圾、雜物1次，保潔用潔爾亮清抹門槽2次無(wú)灰塵、沙泥，無(wú)垃圾雜物，梯門能正常關(guān)閉垂直電梯轎箱內(nèi)地板地板每隔1小時(shí)拖抹1次，拾揀垃圾用適量中性清潔劑輕磨地板無(wú)灰塵雜物，無(wú)污漬，地板潔凈光亮垂直電梯不銹鋼圍身專人隨時(shí)清抹保潔用不銹鋼保養(yǎng)劑擦抹2次無(wú)灰塵、污漬、手印、鋼銹，光亮垂直電梯內(nèi)的天花（過(guò)濾網(wǎng)）、抽風(fēng)機(jī)、燈飾等保潔、清抹用清潔劑清抹1次無(wú)灰塵、污漬、蛛網(wǎng) 地下室、停車場(chǎng)等清潔標(biāo)準(zhǔn)清潔項(xiàng)目清潔工作內(nèi)容清潔標(biāo)準(zhǔn)每天每周每月明溝（井）、管道、雨水井、污水井明溝（井）清潔垃圾雜物１次，保潔管道、雨水井、污水井清潔、疏通1次無(wú)垃圾雜物、無(wú)積水、煙頭、暢通無(wú)阻轎架及消防管干掃一次擦洗1次無(wú)灰塵、無(wú)蛛網(wǎng)車道入口地面大清掃2次，隨時(shí)保潔，有污漬隨時(shí)刷洗用清潔劑刷洗后再用高壓機(jī)沖洗1~2次用洗地機(jī)、化油劑全面刷洗1次無(wú)垃圾、沙泥、無(wú)明顯污漬車庫(kù)地面大清掃2次，隨時(shí)保潔高壓機(jī)沖洗1次用洗地機(jī)、化油劑、洗衣粉全面刷洗1次無(wú)垃圾雜物、無(wú)沙塵油污涂料墻身保潔用雞毛掃掃去表面灰塵，輕擦1次根據(jù)需要輕擦表面污漬無(wú)灰塵、污漬、蛛網(wǎng)玻璃、大理石墻面保潔用玻璃水、1：40全能清潔劑清洗1次用玻璃刮刀配合全能清潔劑刮抹一次無(wú)灰塵、污漬、蛛網(wǎng)防火門、消防栓、滅火器、警鈴、電源開關(guān)等保潔清抹3次無(wú)灰塵、蛛網(wǎng)、膠、污漬排水管、排風(fēng)口、冷風(fēng)口保潔清潔1次無(wú)灰塵、蛛網(wǎng)排水溝清理垃圾1次、保潔清理沙泥雜、沖刷1次雨季前疏通一次潔凈、無(wú)垃圾雜物、煙頭、無(wú)積水積沙指示牌、汽車防撞欄保潔抹塵2次無(wú)灰塵、膠、污漬空架、照明設(shè)施保潔清抹1次無(wú)灰塵、無(wú)蛛網(wǎng)垃圾房清洗23次大清洗1次無(wú)殘?jiān)o(wú)污水、無(wú)異味、無(wú)“四害”第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)方案一、房屋維修的內(nèi)容1．編制房屋維修計(jì)劃。所使用的殺蟲劑應(yīng)是無(wú)味、無(wú)腐蝕，對(duì)人體無(wú)任何副作用，不對(duì)環(huán)境造成污染的產(chǎn)品。管理服務(wù)中心清潔主管應(yīng)對(duì)相關(guān)清潔記錄進(jìn)行監(jiān)測(cè)并簽字，以保證清潔過(guò)程中服務(wù)監(jiān)測(cè)的實(shí)施。管理服務(wù)中心清潔主管年末制訂下一年清潔工作計(jì)劃，并報(bào)管理服務(wù)中心經(jīng)理審批。（三）、清潔工作的過(guò)程控制管理服務(wù)中心清潔主管按照項(xiàng)目工作實(shí)際情況及清潔標(biāo)準(zhǔn)制訂項(xiàng)目的清潔指導(dǎo)文件。逐級(jí)下達(dá)清潔任務(wù)，督促實(shí)施并檢查實(shí)施效果，以保證清潔效果符合標(biāo)準(zhǔn)。明確劃分責(zé)任區(qū)域。二、清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)管理服務(wù)方案（一）、清潔服務(wù)范圍清潔服務(wù)范圍主要包括首層大堂、各樓層樓梯樓道、電梯、地下室停車場(chǎng)、各棟天面及垃圾部分、外墻等等。 園林小品及各種園林設(shè)施 園林小品及各種園林設(shè)施完好，無(wú)破損殘缺，并保持清潔。 抗旱 掌握旱時(shí)，及時(shí)抗旱，做到不出現(xiàn)樹葉萎縮，樹枝干枯的現(xiàn)象，一次必須澆透也可結(jié)合施肥進(jìn)行。冬春兩季施有機(jī)肥，通過(guò)翻挖松土結(jié)合抗旱，使有機(jī)肥料進(jìn)入土壤。作為專業(yè)的物業(yè)公司，我們希望我們的努力能使這里花紅柳綠，綠草如茵，成為每個(gè)人心中的理想家園。措施是指定使用通道，限制人員的活動(dòng)范圍及時(shí)間。在主要出入口，擬采取以“技防控制人”的人性化安全控制手段。安全管理對(duì)象主要針對(duì)外來(lái)閑雜人員，工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入大樓，大樓防盜和公共秩序維護(hù)。實(shí)施保安員準(zhǔn)值班制度，并在此基礎(chǔ)上建立起“快速反應(yīng)，快速支援”體系。強(qiáng)調(diào)全員管理。二、安全管理體系的建立確定“流動(dòng)管理與固定管理相結(jié)合”的管理原則，實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。意識(shí)培養(yǎng)：努力培養(yǎng)保安員的服務(wù)意識(shí)，樹立“業(yè)主用戶需要就是工作”的觀念，使管理服務(wù)中心的保安員成為“安全員、迎賓員、服務(wù)員”的有機(jī)統(tǒng)一體。所有保安員均是義務(wù)消防員和應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員。凡是管理程序各個(gè)環(huán)節(jié)，都要求有關(guān)人員進(jìn) 行及時(shí)、完整的動(dòng)態(tài)補(bǔ)充。包括：房屋接管驗(yàn)收記錄、客戶投 訴記錄、服務(wù)洽商記錄，以及各類統(tǒng)計(jì)表格等。 冊(cè)是指為了提高管理效率而建立的工作手冊(cè)等。包括：業(yè)主檔案、重要設(shè)備檔案等，其中業(yè) 主檔案需要重點(diǎn)保存，絕密管理。 圖包括房屋平面圖、主線路圖、管道走向圖、排污管道圖等。 維修更新時(shí)將維修更新后的物業(yè)變動(dòng)情況注記在案。三、物業(yè)檔案資料的管理（一）檔案資料的收集檔案資料的收集工作盡可能及時(shí)、完善、不遺漏。工程圖紙檔案、設(shè)備檔案等物業(yè)原始資料作為永久檔案給予保留。管理合同作為永久檔案給予保留，其余按年度進(jìn)行排列。（一）物業(yè)管理信息的內(nèi)容在本物業(yè)管理中，我們擬按資料性質(zhì)分為原始資料、常規(guī)管理資料兩大類： 原始資料 ＊土地使用證等權(quán)屬證書 ＊規(guī)劃許可證、建筑許可證等各類項(xiàng)目批準(zhǔn)證書 ＊建筑圖、施工圖、施工預(yù)算、施工組織設(shè)計(jì)等圖紙文件 ＊竣工圖 ＊設(shè)備技術(shù)清單（名稱、規(guī)格、數(shù)量、場(chǎng)地、主要性能、單價(jià)、隨機(jī)工具及備件等） ＊設(shè)備技術(shù)手冊(cè)、使用說(shuō)明及質(zhì)量保證書 ＊設(shè)備安裝調(diào)試記錄（各設(shè)備系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，電梯、電氣、通風(fēng)、供水、 消防等系統(tǒng)） ＊土建施工記錄（地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝校正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等） ＊建（構(gòu)）筑監(jiān)測(cè)記錄構(gòu)（建）筑的沉降、變形、防震、結(jié)構(gòu)焊＊縫探傷檢查記錄 ＊隱蔽工程的驗(yàn)收記錄 ＊工程事故發(fā)生及處理記錄 ＊圖紙會(huì)審記錄、設(shè)計(jì)變更洽商和技術(shù)核定單 ＊項(xiàng)目的重要技術(shù)決定和文件 ＊驗(yàn)收計(jì)劃和驗(yàn)收會(huì)議紀(jì)要、驗(yàn)收記錄、返修記錄、驗(yàn)收總結(jié)報(bào)告 常規(guī)處理資料 ＊各部門工作（操作）規(guī)范，管理制度 ＊各部門工作記錄 ＊大、中、小修記錄 ＊項(xiàng)目分包合同等資料 ＊與客戶方來(lái)往信函、投訴及處理資料 ＊物業(yè)管理委托合同 ＊法律法規(guī)及政府