南山置業(yè)煙臺世貿(mào)中心四地塊物業(yè)類型配比研究報告(ppt50)-物業(yè)管理(參考版)
2024-08-20 11:14本頁面
【正文】 49 各地塊容積率及物業(yè)功能構(gòu)成 地塊 容積率 占地面積 (萬平米 ) 總面積 (萬平米 ) 總?cè)藬?shù) 商業(yè)公建比例（ %） 商業(yè)公建面積 (萬平米 ) 物業(yè)功能 1號地 21 42 9600 不低于 10% 4 住宅為主 2號地 26 6000 2 住宅為主 3號地 27 33 7200 公建中設30%的商業(yè)量 ?10萬商業(yè) ?23萬會展、辦公及酒店 ?以會展為主體含辦公、酒店和商業(yè) 4號地 24 22600 不低于 10% 3 住宅為主 小計 77 125 19萬商業(yè) 23萬會展、辦公及酒店 住宅為主 本報告是嚴格保密的。 47 商業(yè)公建總面積 不低于 25萬平米，不低于 4塊地總建筑面積的 25% 商業(yè)規(guī)模：不低于 25萬平米，不低于 4塊地總建面的 25% 發(fā)展原則：考慮未來城市發(fā)展，留出彈性范圍 新城市中心計劃 深圳新中心區(qū) 南京河西新城 東莞新中心區(qū) 住宅為主體開發(fā) 三級次商業(yè)規(guī)范 區(qū)域級和社區(qū)級為主，兼顧城市級 35年 社區(qū)總服務人口 煙臺商業(yè)規(guī)劃 ＋ 本報告是嚴格保密的。 45 3號地塊容積率確定 會展中心容積率 項目 青島國際會展中心 深圳高交會館 大連會展中心 容積率 (建面 ) (建面 ) (建面 ) 一般在 混合物業(yè)容積率（辦公樓 +寫字樓 +酒店） 項目 東莞第一國際 東莞世博廣場 星河傳說 物業(yè)類型 寫字樓 +公寓 +商業(yè) +五星級酒店 寫字樓 +商業(yè) 商業(yè) +住宅 +寫字樓 +六星級酒店 容積率 (建面 72萬 ) (建面 20萬 ) (建面 96萬 ) 一般在 建議 3號地塊容積率不低于 ，以保持彈性空間 3號地塊政府指標容積率小于 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 本報告是嚴格保密的。 43 本區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀對辦公樓的需求將主要是以中檔辦公樓為主 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 寫字樓及檔次 大量出現(xiàn) 中高檔是主體 開發(fā)類型 無 驅(qū)動力 區(qū)域功能完善的利好 開始出現(xiàn) 以中檔為主 剛規(guī)劃，無商務氛圍 市政投入帶來的前景 02年 35年 610年 10年后 開發(fā)時間 寫字樓聚集 高檔 區(qū)域成熟 客戶 為第二產(chǎn)業(yè)服務的第三產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)：金融類服務行業(yè) 大型、跨國的服務業(yè) 煙臺 35年狀況 ?煙臺全市： 第三產(chǎn)業(yè)比例僅為 35%，比例較低 ?萊山區(qū)： ?市政府雖在萊山區(qū)辦公，但行政配套未完善 ?新區(qū)的主要功能世貿(mào)中心等項目還處在建設期，新區(qū)未成形 ?萊山區(qū)的城市化率為 33%，城市化水平在全市處于中低水平 辦公樓檔次以中檔為主，目標客戶以投資客和服務業(yè)為主 本報告是嚴格保密的。 41 深圳新中心區(qū)辦公樓的發(fā)展規(guī)律 中心區(qū)越成熟，辦公樓越高檔，輻射范圍也越廣 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 寫字樓及檔次 江蘇大廈等高檔寫字樓 諾德中心等全市最高檔的寫字樓 03年 45年 610年 10年后 開發(fā)類型 開發(fā)時間 寫字樓客戶 第三產(chǎn)業(yè)：與金融相關(guān)的行業(yè) 廣告、律師、金融、電子及實業(yè)類企業(yè) 驅(qū)動力 市政府的搬遷 全市 CBD的形成 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 投資大廈等中檔 第三產(chǎn)業(yè)：服務于第二產(chǎn)業(yè)的貿(mào)易、律師等行業(yè) ?寫字樓的檔次隨著區(qū)域的成熟而逐漸提升 ?客戶的規(guī)模和檔次也隨著區(qū)域的成熟而擴大和提高 ?寫字樓客戶的來源隨著區(qū)域的成熟而影響范圍擴大 規(guī)劃前景 輻射范圍 本區(qū)域及周邊 全市范圍 本區(qū)域內(nèi)為主 本報告是嚴格保密的。 39 商業(yè)公建在 4塊地中的級次劃分 濱州醫(yī)學院 (規(guī)劃中 ) 煙大三期 (規(guī)劃中 ) 貴族城住宅區(qū)(部分建成 ) 黑松林 (原始狀態(tài) ) 3號地 4號地 1號地 2號地 市政府 (已使用 ) 國際商城 體育公園 （基本建成） 大海 商業(yè)設臵原則 ?住宅性用地盡量少的布臵商業(yè)和公建 ? ?商務價值高的地塊要布臵綜合性商業(yè) ?3號以區(qū)域和城市商業(yè)為主 社區(qū)級商業(yè) 總量不低于總面積的 10% 區(qū)域級商業(yè)，功能盡可能復合，形成新城市中心的核心 社區(qū)級商業(yè)，總量不低于總面積的 10% 本報告是嚴格保密的。 37 商業(yè)面積確定的一般規(guī)范 本項目商業(yè)規(guī)模將以社區(qū)商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)為主 基本要素 市級中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū) 居住區(qū)級 商業(yè)中心 新城商業(yè)中心 規(guī)模 30萬 M2以上 10萬 M2以上 M2 12萬 M2以上 區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū) 居民聚居區(qū)、商務集聚地，公共交通集散地周邊 大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利 城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū) 客流量 日人流量 50萬以上 日人流量 25萬以上 居住人口5000以上 日人流量 25萬以上 核心消費群 內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者 區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者 步行 15分鐘內(nèi)居民 車行 30分鐘內(nèi)居民 本區(qū)域的商業(yè)規(guī)模應介于區(qū)域性商業(yè)區(qū)及居住區(qū)級商業(yè)中心之間 同時兼顧新城市商業(yè)中心的規(guī)范確定 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 本報告是嚴格保密的。 35 煙臺市對本區(qū)域商業(yè)的規(guī)劃 以區(qū)域級商業(yè)為主，但近幾年成為城市級商業(yè)的可能性較弱 區(qū)域級商業(yè)中心 ?位臵：世貿(mào)中心及體育公園附近 ?輻射人口： 2050萬人 ?規(guī)模： 5萬平米以上 ?內(nèi)容：大百貨 /超市、商業(yè)街、商務活動辦公樓、星級酒店、休閑娛樂設施、金融及電子商務設施 位臵：世貿(mào)中心及體育公園附近輻射人口： 萬人規(guī)模： 萬平米以上內(nèi)容：大百貨 超市、商業(yè)街、商務活動辦公樓、星級酒店、休閑娛樂設施、金融及電子商務設施城市級級商業(yè)中心 ?以發(fā)展眼光看，萊山區(qū)將成為煙臺的城市中心 ?輻射及服務人口： 50100萬人 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 本報告是嚴格保密的。 33 深圳新中心區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)律 商業(yè)規(guī)模和面積隨中心區(qū)的成熟逐漸升級 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 商業(yè)級次 中海華庭等 社區(qū)級商業(yè) 萬佳百貨、天虹商場等成為南北部 區(qū)域型商業(yè) 購物公園、五星級酒店著手打造深圳市級商業(yè)中心 02年 35年 610年 10年后 開發(fā)類型 開發(fā)時間 發(fā)展驅(qū)動力 住宅項目內(nèi)需型消費
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1