《南山置業(yè)煙臺世貿(mào)中心四地塊物業(yè)類型配比研究報告》(ppt50)-物業(yè)管理-全文預(yù)覽
【正文】 平米以上內(nèi)容：大百貨 超市、商業(yè)街、商務(wù)活動辦公樓、星級酒店、休閑娛樂設(shè)施、金融及電子商務(wù)設(shè)施城市級級商業(yè)中心 ?以發(fā)展眼光看，萊山區(qū)將成為煙臺的城市中心 ?輻射及服務(wù)人口： 50100萬人 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 本報告是嚴(yán)格保密的。 31 本項目 4號地塊整體容積率建議 ，不大于 ，綜合用地性質(zhì) ?煙臺市場： 14之間，有高容積率趨勢 ?外地濱海城市： 14， 34居多，整體偏高 ? 2號地塊原容積率 ， 4號地 ?各地塊資源及價值點 容積率確定考慮因素 ?容積率確定以區(qū)間為主，保持彈性空間適應(yīng)地塊開發(fā)周期長的現(xiàn)實 ?根據(jù)煙臺和其他成熟濱海市場發(fā)展趨勢，容積率取一般規(guī)律的中間值 ?考慮未來適應(yīng)市場的需要，用地性質(zhì)為以住宅為主的綜合用地 本項目容積率建議 ? 2地塊容積率建議 ，綜合用地 (居住為主，含商業(yè)辦公 ) ?4號地塊容積率建議 ，綜合用地 (居住為主，含商業(yè)辦公 ) 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 本報告是嚴(yán)格保密的。 27 容積率確定的主要內(nèi)容 4地塊容積率 公建商業(yè)總量 商業(yè) ?級次及設(shè)臵原因 ?規(guī)模及設(shè)臵依據(jù) ?開發(fā)時間 寫字樓 ?檔次及設(shè)臵原因 ?開發(fā)時間 住宅 ?容積率 ?物業(yè)類型 本報告是嚴(yán)格保密的。 23 新中心案例借鑒明確了 4塊地主要開發(fā)類型，但各地塊合適的物業(yè)類型是什么 ?下面將從市場和地塊價值屬性角度來確定 本報告是嚴(yán)格保密的。 19 南京河西新城開發(fā)進(jìn)程 住宅類項目先啟動，隨著市政設(shè)施的建設(shè)辦公項目開始建設(shè)動工 案例借鑒 — 南京河西新城 起步期 發(fā)展期 成熟期 開發(fā)類型 ?新區(qū)開始規(guī)劃 ?確定 13標(biāo)志項目 ?住 宅 性用地拍賣 ?政 府 投入 180億元 ?道 路 基建開始 開始啟動 2020年 2020年 開發(fā)時間 2020 ?政府投入230億 ?奧體新城、 順馳 、 萬科等項目入市 ?奧體中心建設(shè)中 ?道路設(shè)施完善中 ?奧體中心建成 ?順馳 、 萬科 、 中海等地產(chǎn)項目發(fā)售 ?宋都大廈、 紫鑫中華廣場主體封頂 ， 大部分寫字樓項目才開工 2020年 基礎(chǔ)設(shè)施 住宅項目 市政項目 住宅項目 ?CBD的新區(qū)規(guī)劃引發(fā)住宅的先期開發(fā) ?市政設(shè)施投入少，住宅項目對規(guī)劃利好的提前透支造成住宅陷入滯銷局面 ?政府投入少，導(dǎo)致寫字樓、商業(yè)等項目缺乏入市支撐 ?大型商業(yè)（如銀城10萬平米）因時機(jī)不成熟在近期無法開始建設(shè) ?規(guī)劃的 13個標(biāo)志性項目只有 2個封頂，其他還處于開工階段 社區(qū)商業(yè) 本報告是嚴(yán)格保密的。 15 本項目面臨的核心問題 4塊地適合的物業(yè)類型和容積率 在南山集團(tuán) 4塊地要承擔(dān)啟動煙臺 “ 新城市中心區(qū)計劃 “ 重任的前提下，我們面臨的核心問題： 近期 35年內(nèi)，這 4塊地合適開發(fā)的物業(yè)類型是什么？ 近期 35年內(nèi)，這 4塊地適合的容積率是多少 案例借鑒 ?深圳中心區(qū) ?東莞新城中心 ?南京河西新城 ?新城市中心區(qū)物業(yè)發(fā)展規(guī)律 ?新城市中心物業(yè)容積率 研究內(nèi)容 本報告是嚴(yán)格保密的。 11 問題的解決思路 區(qū)域?qū)傩苑治? 區(qū)域功能界定 地塊總體定位 案例借鑒 地塊功能定位 容積率 物業(yè)類型 區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問題 確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向 在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位 在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能 研究時點：四塊地將在未來 35年開發(fā)結(jié)束 本報告是嚴(yán)格保密的。 7 問題的解決思路 區(qū)域?qū)傩苑治? 區(qū)域功能界定 地塊總體定位 案例借鑒 地塊功能定位 容積率 物業(yè)類型 區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問題 確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向 在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位 在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能 研究時點：四塊地將在未來 35年開發(fā)結(jié)束 本報告是嚴(yán)格保密的。 4 問題的解決思路 區(qū)域?qū)傩苑治? 區(qū)域功能界定 地塊總體定位 案例借鑒 地塊功能定位 容積率 物業(yè)類型 區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問題 確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向 在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位 在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能 研究時點：四塊地將在未來 35年開發(fā)結(jié)束 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 3 本報告的命題 從市場價值和成功案例角度分析 4塊地合適的物業(yè)類型和容積率 1號地 ?21萬平米住宅、 21萬平米公建 ?10萬平米純商業(yè)娛樂 ?要求辦公建超高層、高檔次 ?農(nóng)用地，無開發(fā)條件 2號地 3號地 4號地 ?1號地要先開發(fā)， 21萬公建量是否太大 ?商業(yè)量是否太大 ?該地塊做商業(yè)還是住宅 ?超高層辦公樓在近兩年是否合適，是否有市場 ?可推后開發(fā) 政府對地塊要求 南山集團(tuán)困惑 ?各地塊合適物業(yè)類型 ?公建商業(yè)的合適比例 ?各地塊合適容積率 核心問題 借鑒成功案例 分析市場現(xiàn)狀 ?公建不低于 50% ?辦公檔次太高，近期開發(fā) 注：公建指商業(yè)、辦公、酒店的綜合 ?降低公建比例 ?降低辦公檔次，推后開發(fā) 總矛盾 本報告是嚴(yán)格保密的。 6 區(qū)域?qū)傩袁F(xiàn)狀 多重屬性并存，核心屬性不清晰 體育 公園 會展 酒店 辦公 濱海 旅游 新市府 商貿(mào) 大學(xué) 住宅 文教區(qū) 旅游區(qū) 商務(wù)區(qū) 政務(wù)區(qū) 核心屬性不清晰 ?目前以各大學(xué)為主的 文教區(qū)特征最為明顯 ?市政府新的辦公地在萊山區(qū)已成公認(rèn)，但未形成政務(wù)新區(qū)、新市區(qū)之類的區(qū)域概念 ?商務(wù)區(qū)是在南山集團(tuán) 2和 1號地的會展、公建、辦公等設(shè)施修建之后才會形成 ?旅游區(qū)僅有濱海旅游帶，體育公園仍處于修建中 多重屬性并存 項目所在區(qū)屬性現(xiàn)狀 本報告是嚴(yán)格保密的。 10 新中心區(qū)的屬性將帶給本項目所在區(qū)域更高的規(guī)劃價值和市場價值 深圳新中心區(qū)居住用地價格走勢 規(guī)劃價值 市場價值 ?高起點片區(qū)規(guī)劃 ?路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施修建 ?會展等市政工程投入 ?政府搬遷 ?地價開始上漲 ?住宅開始建立新高價版塊 ?寫字樓等商務(wù)項目出現(xiàn) ?CBD成形，房價達(dá)到峰值 新中心區(qū)帶給本區(qū)域的兩大價值 新中心區(qū)的屬性帶給項目的規(guī)劃價值將會直接轉(zhuǎn)化為市場價值 本報告是嚴(yán)格保密的。 14 問題的解決思路 區(qū)域?qū)傩苑治? 區(qū)域功能界定 地塊總體定位 案例借鑒 地塊功能定位 容積率 物業(yè)類型 區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問題 確定區(qū)域主
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