【正文】 。 從物 權(quán)不能獨(dú)立存在，以物權(quán)的存在為其存在的前提條件。 主物權(quán)與從物權(quán) 根據(jù)物權(quán)是否從屬于其他權(quán)力而存在的劃分方法。 用益物權(quán)：以實(shí)現(xiàn)對(duì)標(biāo)示物的使用和收益為目標(biāo)設(shè)定的物權(quán)，稱之為用益物權(quán)。 不動(dòng)產(chǎn)的概念：具有特定的空間位置，如果改變就影響到其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)。 動(dòng)產(chǎn)權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán) 根據(jù) 標(biāo)明 物是動(dòng)產(chǎn)權(quán)還 是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，可以把物權(quán)分為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。 權(quán)力內(nèi)容不同：自物權(quán)是完整物權(quán)，他物權(quán)是不完整物權(quán)。 他物權(quán)：除所有權(quán)以外的其他物權(quán)為他物權(quán)，他物權(quán)是指為權(quán)力人在他人所有的財(cái)產(chǎn)上設(shè)置的，除所有權(quán)以外的其他物權(quán)。 37 物權(quán)的種類 自物權(quán)與他物權(quán) 自物權(quán)：自物權(quán) 只有一種，即所有權(quán)。物包括不動(dòng)和動(dòng)等。 （十一） 對(duì)有違法犯罪的嫌疑人，可以監(jiān)視，并向公安機(jī)關(guān)或保衛(wèi)組織報(bào)告，但無(wú)偵查、扣押、收押的權(quán)力。 （十） 對(duì)違法犯罪行為有權(quán)制止，但無(wú)處罰、裁決的權(quán)力。 （八） 對(duì)非法攜帶槍支、彈藥和管制刀具的可疑人員有權(quán) 進(jìn)行盤查、監(jiān)視，并報(bào)告當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)或單位保衛(wèi)部門處理。 （六） 執(zhí)勤中遇有違法犯罪人員不服制止，甚至行兇、報(bào)復(fù)的，可采取正當(dāng)防衛(wèi)，但不得波及無(wú)辜人員或不當(dāng)防衛(wèi)。 （四） 對(duì)出入服務(wù)區(qū)域的人員、車輛及其所攜帶的、裝載的物品，按照客戶單位規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)證、檢查，但無(wú)人身檢查權(quán)。 （二） 對(duì)發(fā)生在服務(wù)區(qū)域內(nèi)的刑事、治安案件，有權(quán)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，保護(hù)證據(jù)，維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序以及提供與案件有關(guān)的情況，但無(wú)現(xiàn)場(chǎng)勘查的權(quán)力。 安 管員的權(quán)限是指有關(guān)法律、法規(guī)賦予 安 管 人員為實(shí)現(xiàn)其職責(zé)而行使的范圍。 緊急 避險(xiǎn)超過(guò)不要限度造成不應(yīng)有的損害的，應(yīng)當(dāng)負(fù)刑事責(zé)任，但是應(yīng)當(dāng)減輕或者免除處罰。 防衛(wèi)過(guò)當(dāng)是指正當(dāng)明顯超過(guò)了必要限度造成重大損害的行為、防衛(wèi)過(guò)當(dāng)?shù)?，?yīng)當(dāng)負(fù)刑事責(zé)任，但是應(yīng)當(dāng)酌情減輕或者免除處罰。 為了使國(guó)家、公共利益、本人或者他人的人身、財(cái)產(chǎn)和其他權(quán)利免受正在發(fā)生的危害，不得已而采取的緊急避險(xiǎn)行為，造成損害的同樣也不負(fù)刑事責(zé)任。 一切危害國(guó)家主權(quán)，領(lǐng)土完整和安全，分裂國(guó)家，顛覆人民民主專政和推翻社會(huì)主義制度，破壞社會(huì)秩序和經(jīng)濟(jì)秩序，侵犯國(guó)有財(cái)產(chǎn)或者勞動(dòng)群眾集體所有的財(cái)產(chǎn)，侵犯公民私人所有的財(cái)產(chǎn)，侵犯公民的人身權(quán)利，民主權(quán)利和其他權(quán)利，以及其他危害社會(huì)的行為，依照法律應(yīng)當(dāng)受刑罰處罰的，都是犯罪，但是情節(jié)顯著輕微，危害不大的，不認(rèn)為是犯罪。 我國(guó)公民的基本義務(wù)包括維護(hù)國(guó)家統(tǒng)一和各民族團(tuán)結(jié)，遵守憲法和法律，保護(hù)國(guó)家秘密，愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，遵守勞動(dòng)紀(jì)律，遵守公共秩序尊重社會(huì)公德，維 護(hù)祖國(guó)的安全，榮譽(yù)和利益，保衛(wèi)祖國(guó)，依法服兵級(jí)和參加民兵組織，依法納稅以及其他方面的義務(wù)。 1 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止。 1 任何 單位或個(gè)人對(duì)裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴。 A、原裝修平面圖 （用中文注明所用材料） B、改建后平面圖 C、改建后的吸排水管平面圖（若有 更改） D、改建后浴室及淋浴間防水設(shè)施說(shuō)明 F、弱電、供電平面圖 （包括電視、電話、光線通訊等）及用電說(shuō)明負(fù)載功率 G、天花平面圖（若有更改） H、施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證（可用復(fù)印件，但公司名與公章的名稱一定要相符及公章一定要用原件） I、平面圖比例均為 1： 100 業(yè)主或裝修公司在辦理好以上手續(xù)后，工程部會(huì)在七至十個(gè)工作日內(nèi)完成審批（需報(bào)消防、城監(jiān)、城規(guī)等政府部門除外）。同時(shí)，管理處 會(huì) 要求所有的要裝修公司都必須持有資質(zhì)證，或由業(yè)主承諾自行承擔(dān)因不良裝修引致之任何后果。 裝修申報(bào)手續(xù) 業(yè)主進(jìn)行裝修前，需書面向管理處物業(yè)部申請(qǐng)。屢教不聽者，將拒絕進(jìn)入本大廈進(jìn)行任何施工工程。 1本大廈相關(guān)裝修規(guī)定： 施工人員進(jìn)入本大廈施工時(shí)間 星期一至星期五 8： 0012： 00 14： 0018： 00 備注： 17： 30 做好清場(chǎng)前準(zhǔn)備工作，搞好施工單元門前衛(wèi)生， 18： 00 準(zhǔn)時(shí)離開單元，到大廈指定出口辦理離場(chǎng)手續(xù)。 （ 2） 核發(fā)商品房預(yù)售證在 1998年 9月 30日前或與建設(shè)單位簽定物業(yè)買賣合同在 2020年 9 月 1 日后的，由購(gòu)房者按住宅（含別墅） 建筑面積 40 元 /m，非住宅建筑面積 50 元 /m 的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金。 1專項(xiàng) 維修由誰(shuí)繳交？交納界限如何區(qū)分？繳交的標(biāo)準(zhǔn)如何？ （ 1） 核發(fā)商品房預(yù)售證在 1998 年 10 月 1 日（《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》開始施行）后，購(gòu)房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同在 2020 年 8 月 31 日（國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行）前的，且建設(shè)單位與購(gòu)房者未在預(yù)售合同里約定由購(gòu)房者交納的，由建設(shè)單位按住宅建筑面積 50 元 /m的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金。 2020 年9 月 1 日國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行前，專項(xiàng)維修資金的名稱為“物業(yè)維修基金”， 33 國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》將“物業(yè)維修基金”修正為“專項(xiàng)維修資金”。 1什么是專項(xiàng)維修資金？ 專項(xiàng)維修資金是物業(yè)保修期滿后 用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，進(jìn)行中修、 大修、翻新和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。 房屋共用部位：基礎(chǔ)、人防地下室、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。還有很多其他部位、部件的保修期，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。 物業(yè)管理費(fèi)：是指在物業(yè)管理范圍內(nèi)，物業(yè)服務(wù)公司為業(yè)主或使用人提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和委托服務(wù)所收取的有償服務(wù)費(fèi)。 專業(yè)服務(wù)：家政、窗業(yè)經(jīng)營(yíng)、文化娛樂(lè)、教育、體育、金融服務(wù)、代理中介； 委托服務(wù)：個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。 物業(yè)管理的內(nèi)容： 物業(yè)管理內(nèi)容涉及領(lǐng)域較廣，其基本內(nèi)容按服 務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。 物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人。包括：高層、多層住宅、寫字樓、商業(yè)大廈、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、醫(yī)院、學(xué)校等。 四、物業(yè)知識(shí) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)由 2020 年 5 月 28 日國(guó)務(wù)院第 9 次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自 2020年 9 月 1 日起施行。 1消防車道的寬度不應(yīng)小于 ，道路上空遇有管架、棧橋等障礙物時(shí)，其凈高不應(yīng)小于 4M。火器等。 一般火災(zāi)：不具有前列兩項(xiàng)情形的火災(zāi)。 1按照一次火災(zāi)事故所造成的人員傷亡，受災(zāi)戶數(shù)和直接財(cái)產(chǎn)損失，火災(zāi)等級(jí)劃分為三類：特大火災(zāi)：死亡十人以上（含本數(shù)，下同）；重傷二十人以上；死亡、重傷二十人以上； 受災(zāi)五十戶以上；直接財(cái)產(chǎn)損失一百萬(wàn)元以上。如：煤氣、天然氣等； D 類火災(zāi)：指金屬火災(zāi)。 如：木材； B 類火災(zāi)：指液體火災(zāi)和可溶化的固體物質(zhì)火災(zāi)。 A 類火災(zāi)：指固體火災(zāi)。 1火災(zāi)：是指在時(shí)間或空間上失去控制的燃燒所造成的災(zāi)害。 1燃燒 （俗稱“著火”）：可燃物與氧化劑作用發(fā)作的發(fā)熱反應(yīng)，通常伴有發(fā)熱、發(fā)光、火焰或發(fā)煙。 一般滅火方法有“隔離法、冷卻法、窒息法、抑制法。 消防工作關(guān)鍵在于及時(shí)有效的發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱情和消除火災(zāi)隱患。 消防工作特點(diǎn)：社會(huì)性、經(jīng)常性、群眾性。（下面簡(jiǎn)稱《消防法》） 消防工作任務(wù)：預(yù)防火災(zāi)和減少火 災(zāi)危害，保護(hù)公民人身、公共財(cái)產(chǎn)和公民財(cái)產(chǎn)的安全，維護(hù)公共安全，保障社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的順利進(jìn)行。 在使用對(duì)講機(jī)時(shí)，正確的使用是：在按住開關(guān)的同時(shí)用平常的聲調(diào)對(duì)著對(duì)講機(jī)講話，并保持對(duì)講機(jī)距離嘴唇 3～ 4cm 次 三、消防基礎(chǔ) 客戶服務(wù)中心 安管部 清潔 部 （外判） 綠化 部 （外判） 30 1994 年江主席關(guān)于消防工作的題詞指示是：“隱患險(xiǎn)于明火、防范勝于救災(zāi)、責(zé)任重于泰山”。 治安事故的應(yīng)急處理程序包括：發(fā)現(xiàn)、介入、上報(bào)處理、報(bào)警、協(xié)助。 安全管理的工作方針是：“預(yù)防為主、群防群治”。 管理處組織架構(gòu)及工作范圍如下： 管理處組織架構(gòu)圖： 戴德梁行（廣州）物業(yè)管理有限公司廣州東湖御苑分公司 總經(jīng)辦（ 83759693－ 129） 物業(yè)服務(wù)部 838 行政人事 財(cái)務(wù) 部 工程部 29 各部門工作范圍 總經(jīng)辦工作范圍：協(xié)助總物業(yè)經(jīng)理處理各部門協(xié)調(diào)、文件工作； 工程部工作范圍：設(shè)備維護(hù)、動(dòng)力檢修等動(dòng)力維護(hù)工作； 物業(yè)部工作范圍：環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督、綠化養(yǎng)護(hù)監(jiān)督、蚊蟲消殺、外墻清洗工作等 行政人事 財(cái)務(wù) 部工作范圍：本管理處員工考勤工作，人員聘用、物品采購(gòu)等后勤工作； 本管理處員 工薪金計(jì)算、報(bào)批、發(fā)放，與鋪主、外包公司應(yīng)收、應(yīng)付款項(xiàng)計(jì)算、報(bào)批及收支等資金管理工作； 安管 部工作范圍：安全管理、消防、監(jiān)控、車輛管理等、 二、業(yè)務(wù)常識(shí) 東湖御苑 保安部的建設(shè)目標(biāo)是：建設(shè)一支具備綜合管理能力的安全管理隊(duì)伍。 廣州東湖御苑 ： 位于 廣州的繁華鬧市中心越秀區(qū)，總建筑面積： 142， 464 ㎡，由四座高層住宅組成，內(nèi)設(shè)豪華私人會(huì)所，我司為其提供實(shí)質(zhì)物業(yè) 管理服務(wù)。同時(shí)，負(fù)責(zé)資訊及調(diào)查研究等的支援小組亦成立，確保各地人員共同標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一水平的服務(wù)。戴德梁行由原 [梁振英測(cè) 28 量師行 ]、新加坡的 [戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司 ]、以及歐洲的 DTZ 共同組成，平均擁有。 本大廈重點(diǎn)防范和巡邏地點(diǎn)為設(shè)備房、會(huì)所、車場(chǎng)、 7 樓平臺(tái)、外圍、天面、車場(chǎng)。 大廈 8 層以上均為住宅單位，總戶數(shù) 844 戶，其中 AD 座每座每層有 6 戶， BC 每座每層有 5 戶， A 座 235 戶、 B 座 187 戶、 C 座 187 戶、 D 座 235 戶；每層設(shè)消防栓 3 個(gè)、滅火器 3瓶，電梯大堂和雙向走火梯各 1，每層水表房、電表房?jī)?nèi)設(shè)有本層水、電分閥；每棟 36 樓、17 樓為消防避難層；停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)有消防泡沫車、防火卷簾、防火沙包、消防滅火器等；大廈設(shè)有消防監(jiān)控中心，全天候二十四小時(shí)對(duì)整個(gè)大廈出入口、停車 場(chǎng)、消防、電梯運(yùn)行、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警設(shè)備等進(jìn)行監(jiān)控，值班報(bào)警電話（ 020－ 83758080）二十四小時(shí)接通。 17 樓為裙樓，負(fù)一層為停 車場(chǎng)、設(shè)備房、會(huì)所，一樓為兩個(gè)酒店式住宅大堂出入口、銷售部和物業(yè)管理處、消防中心、臨時(shí)停車場(chǎng)、單車棚及停車場(chǎng)出入口、員工通道，共有9 個(gè)出入口，涉及本部 9 個(gè)崗位；三層為規(guī)劃中心商鋪，現(xiàn)暫為空置單位； 6 層為大廈停車場(chǎng)； 7 樓為空中花園以及四座的過(guò)渡平臺(tái)，設(shè)有會(huì)所游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童樂(lè)園等。 發(fā)展商 廣州創(chuàng)興房地 產(chǎn) 發(fā)展有限公司 ；物業(yè)管理公司 戴德梁行（廣州）物業(yè)管理有限公司廣州東湖御苑分公司 。 各班填寫交接班記錄 時(shí) ,字跡要工整清晰 ,且保持交接班記錄本整潔完 好。 25 交接班登記本要求 接 班班次各崗位隊(duì)員要認(rèn)真閱讀上一班的工作記錄 ,對(duì)未完成的事項(xiàng)要及時(shí)跟進(jìn)處理 ,并認(rèn)真記錄本班次的注意事項(xiàng)及完成工作情況。 接班班 次換班時(shí) ,對(duì)列必須步伐整齊劃一 (中班喊口號(hào)要響亮 ),隊(duì)列中嚴(yán)禁有嘻笑打鬧現(xiàn)象 ,崗位換班隊(duì)員要相互敬禮 ， 當(dāng)面清點(diǎn)清楚崗位上的物品 ,交接清楚待跟進(jìn)事項(xiàng)。 完成上級(jí)賦予的其它任務(wù)。 維護(hù)值班區(qū)域的交通秩序，指引車 輛按正確的行使路線行使，嚴(yán)禁車輛在此區(qū)域亂停亂放，確保區(qū)域內(nèi)的道路暢通。 通過(guò)電制開關(guān)主動(dòng)為過(guò)往車場(chǎng)的住戶開啟中庭鐵欄門，對(duì)外來(lái)人員要文明原由方可開啟鐵門。 嚴(yán)格執(zhí)行《車場(chǎng)管理規(guī)定》，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員在車場(chǎng)游蕩，未經(jīng)許可嚴(yán)禁車主在車場(chǎng)內(nèi)堆放大量物品及修車。 對(duì)所有進(jìn)入的車輛 車身 外觀行 進(jìn)檢查，發(fā)現(xiàn)有損 壞及刮花現(xiàn)象要及時(shí)知會(huì)車主確認(rèn)。 1 完成上級(jí)賦予的其它工作。 按規(guī)定及根據(jù)情況，開關(guān)車場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的部分手動(dòng)照明開關(guān)。 維護(hù)消防設(shè)施設(shè)備完好，發(fā)現(xiàn)有破壞 或動(dòng)用消防設(shè)施設(shè)備的行為，要及時(shí)阻止上報(bào)。 巡邏中發(fā)現(xiàn)有車輛刮花 、 車與車 碰撞等類似事件， 要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)上報(bào)當(dāng)值領(lǐng)班，并協(xié)助領(lǐng)班按《車場(chǎng)突發(fā)事件操作程序》進(jìn)行處理。 協(xié) 助東 車道 入 口（ 103 崗）做好送貨車輛及余泥清運(yùn)的管理工作。 在巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)