【正文】 。其他幾個(gè)樓盤，都遠(yuǎn)離海邊，戶型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿足外地高端客戶的要求。 另外，在異地購買中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北?；▓@和華杰溫馨園幾個(gè)別墅樓盤推出。 ” 事實(shí)上，鄰近的馬來西亞和泰國等國家，正在通過旅游，加強(qiáng)對(duì)日本、韓國等國家進(jìn)行宣傳，鼓勵(lì)老年空巢遷徙到氣候溫暖的熱帶海濱地區(qū)來生活。2=50( 萬戶 )，如果這些空巢家庭有十分之一遷居北海，那么僅房地產(chǎn)一項(xiàng)就會(huì)有（ +50）萬戶 10%15 萬元 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁 共 29 頁 =(億元 )的巨大市場(chǎng)。有人算過： “ 到 2020 年，北京空巢家庭約有34%(1+%2247。 本案明年進(jìn)入市場(chǎng)，除了沿襲今年房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭，更是要找準(zhǔn)突破口，為北海房地產(chǎn)持續(xù)強(qiáng)烈發(fā)展注入了活力。其他幾個(gè)樓盤，都遠(yuǎn)離海邊，戶型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿足外地高端客戶的要求。 但從市場(chǎng)細(xì)分來看，別墅市場(chǎng)應(yīng)該有很大的潛力可挖，在異地購買中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北?；▓@和華杰溫馨園等幾個(gè)別墅樓盤推出。 北海別墅粗探 就本地市場(chǎng)而言，北海房地產(chǎn)市場(chǎng)總量已經(jīng)嚴(yán)重供大于 求。國內(nèi)游資炒家陸續(xù)傳聞要從大城市撤出。但幾乎所有 業(yè)內(nèi)人士 都認(rèn)為，北海市目前超低價(jià)位住房升值潛力大，是驅(qū)動(dòng)江浙 、上海 購房者入市的主要因素。 10 月 16 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 29 頁 日，一個(gè)由 45人組成的上海購房團(tuán)抵達(dá) 北海 停留的 幾 天時(shí)間里， 續(xù)江浙購房團(tuán)又掃了一次北海的房產(chǎn) 。 從 1999年起，北海市的外來購房者中，一直以西北、東北等北方離退休人員為主；但去年 6月份開始，來自上海、浙江及廣西南寧等地的購房者明顯增多，他們特別看重一些高檔樓盤。 有人戲稱 “ 北京市一個(gè)衛(wèi)生間的價(jià)格在北海能買一套住房 ” 。目前，北海市此類產(chǎn)品還很稀缺，因而留給開發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。這些購房者對(duì)大海有著 無比的向往，渴望能在海邊有一處屬于自己的空間，因此在海邊的商品房成為其首選的度假“基地”。 每年都吸引著上百萬游客，已成為我國南方新興的海濱旅游度假勝地。 北海銀灘東西綿延 24公里， 灘長(zhǎng)、沙白、水凈、浪軟，是個(gè)優(yōu)良的天然海濱浴場(chǎng)。北海的空氣特別清新，北海是個(gè)極具情調(diào)的濱海城市，海 、灘 、島 、湖 、山 、林自然風(fēng)光和眾多的歷史人文景觀，構(gòu)成一幅幅迷人、醉人的畫面，北海近海盛產(chǎn)珍珠，是著名的“南珠”之鄉(xiāng)。 歸結(jié)言之，退休養(yǎng)老期間，上海等大城市消費(fèi)水平過高，不適宜居住！ （二） 置業(yè)北海 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 29 頁 異地置業(yè) ，尋找最佳居所 北海，位于中國南方，北部灣畔，地處南亞熱帶，面臨北部灣，陽光充足，雨量充沛，氣候溫和，植被豐茂，風(fēng)光旖旎。 通過計(jì)算第二 套房子基本上可以以租還貸，即便考慮空置率和租金變動(dòng)，這部分資產(chǎn)的收益率起碼也能達(dá)到 6％。房產(chǎn)是實(shí)物資產(chǎn)，可以規(guī)避通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。 第二 套房子就是為了 “ 養(yǎng)老 ” 的。 即使是土生土長(zhǎng)的上海人，買了廉價(jià)的房改房安家后，隨著兒女的成長(zhǎng)，對(duì)新增房產(chǎn)的需求也越來越迫切，以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)來看，是無論無何都買不起一套新的商品房。 顯然，在越來越多的炒樓者感受到壓力的同時(shí)，上海樓市絲毫沒有停止上漲的意思。 近段時(shí)間 ，網(wǎng)上房地產(chǎn) 交易數(shù)據(jù)顯示，每天的成交均價(jià)格都能穩(wěn)定在 8500－ 9000 元之間。薪水雖不多，但“ TMSK透明思考”，卻不可不在吧臺(tái)上喝一杯酒、喝一杯咖啡，隨意地看看琉璃進(jìn)入生活空間的另一種姿態(tài)；薪水雖然不多，但和平飯店里，因?yàn)闅q月而泛黃了的白色大理石，英式房間里生著壁爐，美式房間里有銀燭臺(tái)，西班牙式房間里放著老式的高柱子木床??卻又怎能讓人忘懷？薪水雖然不多，但夏奈兒、路易威登、康納利、 ESADA等眾多定級(jí)品牌的時(shí)裝、絲巾、領(lǐng)帶、真皮手袋和手套以及皮 制配飾 ? 至少有一件能緊跟全球時(shí)尚潮流?收入雖然不高，但卻不可不對(duì)自己不好，格調(diào)不可不高雅，品味不可不高！ 上海居住成本 2020 年 11月 16 日，上海房地產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站上海房地資源網(wǎng)即時(shí)滾動(dòng)信息顯示： 15 日上海市房地產(chǎn)網(wǎng)上成交均價(jià)首次突破萬元關(guān)口。 年薪 5萬，只及前文舉例月薪 1萬的一半不到；年薪 10 萬以上，屬 高收入的白領(lǐng)，養(yǎng)老仍無保障，那么一般普通的白領(lǐng)，就更要為養(yǎng)老發(fā)愁了。但即便如此，女性白領(lǐng)的收入仍普遍比同職位的男性低 30%左右 。上海從 1992 年以來，經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng)速度為 %， 而居民平均收入的增長(zhǎng)速度則不到 10% 根據(jù)前程無憂近日發(fā)布的《 2020 年中國主要城市白領(lǐng)薪酬報(bào)告》顯示，明年收入增長(zhǎng)將步入平淡期，上海白領(lǐng)平均月薪增長(zhǎng)只有 251元左右。消費(fèi)也就是說，僅考慮通貨膨脹這一個(gè)因素養(yǎng)老所需要的錢就是筆大數(shù)目。理財(cái)師指出，目前中國物 價(jià)平穩(wěn)，通脹率 1％，但根據(jù)“ 十五和 2020~2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告 ” 預(yù)測(cè)， 2020~2020年中國每年將至少保持 3％ ~4％的通脹率。 該好事者還說，國外有一個(gè)機(jī)構(gòu)好像專門為這個(gè)問題做過調(diào)查研究，得出的結(jié)論是，一個(gè)中國白領(lǐng) （大城市，如上海） ，要維持一定的生活水準(zhǔn) “ 安度晚年 ” 的話，需要 300萬元呢。 20年的時(shí)間太漫長(zhǎng)了，誰都不知道會(huì)發(fā)生些什么樣的事情，所以要準(zhǔn)備多少錢養(yǎng)老，真的是一個(gè)很難說清楚的問題。 設(shè)定其 離退休還有 20年時(shí)間，估算下來，到退休時(shí)大約可以存下 100 多萬元，退休后每個(gè)月還有退休金 1000元， 加上 買 的 養(yǎng)老保險(xiǎn)。退休金只夠基本生活 。由于社會(huì)價(jià)值系統(tǒng)的變化，加上中國人口政策的因素，未來的一對(duì)夫婦可能要照顧四位老人，子女也將不再能夠成為未來養(yǎng)老的依托。可以說，在未來幾十年中， 退休人員僅僅依靠社會(huì)保障系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)豐足的晚年生活是不現(xiàn)實(shí)的。一般而言，社會(huì)保障體系只能提供最基本的生活保障， 提供的退休金基本上只 能達(dá)到退休前總收入的三分之一左右，特別是對(duì)高收入人群該比例會(huì)更少 。 30 歲是一道檻，一過了這個(gè)檻，養(yǎng)老的問題恐怕就會(huì)不由自主地漸漸在眼前凸顯出來。更甚，“ 一來現(xiàn)在掙的錢還太少，根本顧不上存錢養(yǎng)老的問題 ??” 年輕的時(shí)候，很多人不會(huì)意識(shí)到養(yǎng)老問題，花的錢甚至比掙的錢還要多。 現(xiàn)在普遍的事實(shí)是，一個(gè)的白領(lǐng) 現(xiàn)在一個(gè)月大約可以掙七八千元左右，每個(gè)月幾乎都花得分文不剩。在日常生活中，“格調(diào)”和“品味”，生活的形象，始終被擺放放在一個(gè)重要的位置。 北海項(xiàng)目異地銷售市場(chǎng)研判 （一） 生活上海 上海 一個(gè)收入很高的白領(lǐng)，過著衣食無憂的生活，但 他們 當(dāng)一生中的黃金歲月過去，步入夕陽般的老年時(shí)，是否還能保持原來的生活水平，安享幸福生活？恐怕沒人算過，將來退休后，自己能領(lǐng)多少退休金，這些退休金夠不夠花。 與異地推廣城市主流房地產(chǎn)媒體聯(lián)合造勢(shì)，以?？问浇榻B本項(xiàng)目，介紹北海。 針對(duì)目標(biāo)客戶群，有選擇的挑選出符合客戶群需要的媒體，投放廣告。 小區(qū)會(huì)所可考慮安排在 位于 49畝地塊入口處，方便兩地塊的業(yè)主使用 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 依據(jù)本項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣?guī)劃條件，結(jié)合本項(xiàng)目的發(fā)展構(gòu)思，提出本項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)如下（按 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 29 頁 ，戶均 220平方米）： 小區(qū)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 數(shù) 值 小區(qū)規(guī)劃總用地 畝 80 居住戶（套）數(shù) 戶（套） 120 居住人口 套 /4人 480 總建筑面積 M2 54000 ①住宅建筑 M2 53333 ③公建面積 M2 約 600～ 700 車位 個(gè)（臨時(shí)） 約 50 容積率 約 綠地率 % 50％ 第六章 營銷推廣策略 別墅樓盤作為一種高檔物業(yè)，有其特定的消費(fèi)群體；常規(guī)的營銷策略，很可能耗費(fèi)巨資，卻收效不大。 植物的選擇也應(yīng)配合小區(qū)文化主題，可選擇文化特征較強(qiáng)的植物品種。 利用 用地 溝壑構(gòu)建景觀水系 ， 仿爍石溪流設(shè)計(jì)， 溪水潺潺，緩緩向下流去 ，并可利用地塊間 社區(qū) 入口的 人工湖 作為各地塊自然匯水區(qū)。同時(shí) 安置 四散的折疊椅和咖啡桌可用于休息或玩棋牌游戲。綠蔭小道，庭臺(tái)摟榭，市政綠地與社區(qū)內(nèi)園藝 溶為一體 。當(dāng)人們從 外駛向社區(qū)內(nèi)時(shí)，進(jìn)入社區(qū)入口處，在市政公共綠地 街 上的 標(biāo)識(shí)石墻將以其溫馨、厚重的質(zhì)感向人們致 以親切的問候。 采用水 池、質(zhì)感飽滿的爍石、木板 等材質(zhì) 提供實(shí)用又富有藝術(shù)效果的園景。 地塊間綠化地 與 小區(qū)主出入口 銜接。在自然環(huán)境的映照之下使得本項(xiàng)目形成了一個(gè)自然村落，一種貼近于自然的生活氛圍由然而升，回歸別墅本質(zhì)。 充分利用好地塊間公共綠化用地，地塊之間的市政公共綠地，與地塊自身的園藝共同構(gòu)建起整個(gè)園藝景觀體系；但又各成體系。 別墅 —— 建筑與園林相應(yīng)成彰 景觀與建筑的設(shè)計(jì)并重，甚至更強(qiáng)調(diào)對(duì)景觀的充分利用。 9. 園林景觀規(guī)劃 由于本項(xiàng)目為別墅盤，定位于中高 檔，其客戶群體屬于收入較高，對(duì)居家生活的環(huán)境要求較高。陽臺(tái)欄板主要應(yīng)用鋼化玻璃，現(xiàn)代氣息與原石材質(zhì)底層面磚的質(zhì)樸對(duì)話。以現(xiàn)代嶺南風(fēng)格為主，須考慮當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件和氣候情況。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 29 頁 8. 建筑立面風(fēng)格 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議摒棄過于繁雜的裝飾構(gòu)件，代之以抽象、簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代主義手 法處理的細(xì)部。 所有戶型的公衛(wèi)布置既要考慮方便，又不至于太明顯招搖；主臥衛(wèi)生間盡量追求大而舒適，衛(wèi)生間和浴室、洗漱間可以考慮適當(dāng)分設(shè)。 ? 儲(chǔ)藏類專屬空間 包括儲(chǔ)物間、公共衣帽間，主臥的衣帽間，主臥書房 ? 空調(diào)機(jī)位 考慮到每一房間的空調(diào)機(jī)室外機(jī)隱蔽式安放，保證建筑外墻整潔。 ? 窗 對(duì)于臥室，配合外立面，應(yīng)全部考慮低臺(tái)短飄窗設(shè)計(jì)；客廳與陽臺(tái)及二層的露臺(tái)花園之間，采用通透落地門窗；別墅外墻，多角度采用大面積落地窗，最大限度擴(kuò)大室內(nèi)采光系統(tǒng)，窗格分法獨(dú)特，形式變化豐富。利于自由組合，在成本可接受的情況下可考慮應(yīng)用隱形梁技術(shù)，可減少天花裝修量，增加室內(nèi)使用空間； ? 錯(cuò)層平面 對(duì)于本項(xiàng)目的各類戶型，都在合適的情況下考慮小錯(cuò)層（不高于 45 厘米）的設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)空間的變化與趣味，同樣便于實(shí)現(xiàn)功能的分區(qū)。戶型可拆分和合并， 兩 功能 房之間有門相連，可打掉隔墻變 成一套住宅，大 房 也可以拆分成小 房；對(duì)于外墻，在需要的地方可以開作通透的落地玻璃窗等， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 29 頁 保證業(yè)主能夠盡自己需要對(duì)戶型進(jìn)行 DIY設(shè)計(jì)。 7. 住宅規(guī)劃要點(diǎn) ? 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)具備合理性 為 迎合業(yè)主的個(gè)性化需求 ， 應(yīng) 將 不同功能房 進(jìn)行合理搭配，盡可能讓每 個(gè)窗戶 都有較好的朝向和觀景效果， 又能 體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則。采用此種停車方式，是充分考慮到 地面使用面積和建造成本而設(shè)計(jì)的。 利用道路兩旁人行綠化帶作為臨時(shí)停車場(chǎng)。每戶均配置一個(gè)車位外，還應(yīng)該充分考慮臨時(shí)停車位。路網(wǎng)設(shè)計(jì)一般至居住組團(tuán)距離不超過 30 米，交通方便、滿足消防、疏 散、地下管網(wǎng)埋設(shè)、道路綠化及居住小區(qū)的排水等綜合考慮，方便生活、方便管理，符合以人為本的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸