思念果嶺山水二期項目貸款資金信托計劃(doc14)-地產(chǎn)綜合(參考版)
2024-08-17 15:59本頁面
【正文】 產(chǎn)品的保障到 大量管理資料下載 1414 位，特別是擔(dān)保方的經(jīng)營狀況很穩(wěn)定，且有聯(lián)結(jié)銷售的優(yōu)惠措施，相對以往產(chǎn)品的收益率也較高，可以對于投資人及購房者起到一定的吸引作用，因此具有良好的風(fēng)險收益性，故 建議公司實施本信托項目。 八、結(jié)論 本項目雖處于房地產(chǎn)行業(yè)這一較為敏感的行業(yè)，但是項目前期開發(fā)狀況良好，項目權(quán)屬清晰，各種證照齊全 ， 資金直接用于施工建設(shè)及環(huán)境配套，開發(fā)周期較短。而且，借款人承諾到期銷售進(jìn)度及銷售回款無法保證償還借款，可以由受托人按照不低于售價 60%的價格對外銷售，以優(yōu)先保障還款。 該項目一期工程銷售已經(jīng)奠定了鄭州市場的品牌，并具有一定的認(rèn)知度；而其九個月時間內(nèi)銷售九成比例房產(chǎn)的速度也證明這一房產(chǎn)得到鄭州市消費(fèi)者的認(rèn)可。此次融資以房產(chǎn)開發(fā)中的二期組團(tuán)建設(shè)資金為主，周期較短，可以在融資成功后 6－ 8個月內(nèi)達(dá)到預(yù)售條件。 風(fēng)險評價過程 本產(chǎn)品為房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，融資方黃河大觀有限公司為河南思念食品股份有限公司所控制，系 該公司未來多元化發(fā)展的主要方向之一。 （ 2） 2020 年 4 月 16日－ 4 月 18 日，對借款人、擔(dān)保人資料進(jìn)行審核，并做出該項目評估報告初稿。 信托凈收入 349 2－ 79＝ 619（ ） 523 2－ 109＝ 937萬元（ ） 信托受益人收益 大量管理資料下載 1413 優(yōu)先受益人作為投資的優(yōu)先受益主體，收益率預(yù)計為年 % 劣后受益人享受除優(yōu)先受益人受益 (%)、信托手續(xù)費(fèi) (1%)、受托人報酬 (2%)、稅收(%)后收益，預(yù)計為 % 七、盡職調(diào)查概要 資料收集與審核過程 要求信托當(dāng)事人提供相關(guān)資料，并對收集的資料進(jìn)行審核。 七、受托人綜合收益評估 收入項 項目 費(fèi)率 收入金額 備注 1） 信托管理費(fèi) 1% 80萬元 120萬元 2） 信托報酬 2% 160萬元 240萬元 分季度提取 3） 融資服務(wù)費(fèi) 109萬元 163萬元 財務(wù)顧問方式 4） 合計 349萬元 523萬元 支出項 計劃財產(chǎn)進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分過程中發(fā)生的管理費(fèi)：預(yù)計 9萬元 包括發(fā)售期間的 各種 等文件資 料，預(yù)計 ； 發(fā)售期間及結(jié)束后的通訊、郵遞支出預(yù)計 信托存續(xù)期間的維護(hù)費(fèi)用預(yù)計： 4萬元 其他費(fèi)用等，預(yù)計 審計費(fèi)、律師費(fèi) ： 預(yù)計 5萬元 /年 。 （ 5） 其他風(fēng)險 防范 受托人將積極關(guān)注國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化，對可能出現(xiàn)的不利因素將及時采取應(yīng)對措施，確保投資人的利益。 （ 4） 管理風(fēng)險 防范 大量管理資料下載 1412 受托人已按人民銀行規(guī)定建立了 完善健全的組織機(jī)構(gòu)、 決策體系和內(nèi)部機(jī)構(gòu)管理制度。 在利率下降的情形下，信托計劃關(guān)于受托人信托報酬的計算方法的規(guī)定，在一定程度 上降低了利率風(fēng)險。 擔(dān)保人目前的經(jīng)營狀況良好，盈利水平充分，足以償付到期債務(wù)。同時在貸款合同中規(guī)定，受托人在發(fā)現(xiàn)借款人可能影響信托資金安全性的重大經(jīng)營問題時，有權(quán)要求其提前償還貸款。受托人將密切注意國家宏觀政策的變化對于房地產(chǎn)市場以及項目的影響，隨時評估對于信托財產(chǎn)安全性的影響，隨時作出妥善措施。 （ 5）其他風(fēng)險 除以上揭示的 風(fēng)險外，本計劃不排除其他因政治、經(jīng)濟(jì)、自然災(zāi)害等不可抗力因素對信托財產(chǎn)產(chǎn)生影響的可能。 （ 3）法律與政策風(fēng)險 因國家政策，如財政政策、貨幣政策、稅收政策、行業(yè)政策等發(fā)生變化，將可能導(dǎo)致本信托計劃收益的相對變動。 大量管理資料下載 1411 （ 2） 市場 風(fēng)險 本信托貸款遵守中國人民銀行關(guān)于貸款利率的有關(guān)規(guī)定，如果中國人民銀 行上調(diào)同期銀行貸款利率水平，將改變委托人對信托資金機(jī)會成本的評價。 財產(chǎn)損失風(fēng)險 如下風(fēng)險可能造成信托財產(chǎn)的損失： （ 1） 經(jīng)營風(fēng)險 房地產(chǎn)業(yè)處于逐步規(guī)范和成熟過渡時期，市場競爭日益激烈。 六、財產(chǎn)損失風(fēng)險及防范 信托當(dāng)事人約定的財產(chǎn)管理方式 委托人指定以貸款的形式貸放給指定的借款人。 信托操作過程 信托操作過程中，貸放于借款人的資金，由鄭州市黃河大觀有限公司專項運(yùn)用于思念果嶺山水二期工程的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目。 當(dāng)事人關(guān)系 信托當(dāng)事人明確，要求其能夠提供身份證明文件，并具備完全民事行為能力； 根據(jù) 委托人要求，受托人將與資金使用人形成合法債權(quán)，依據(jù)與委托人約定的方式管理。信托目的明確，且不屬于《中華人民共和國信托法》第十一條所列示的情形。 貸款、擔(dān)保情況 序號 借款主體 擔(dān)保單位 借款金額 借款期限 目前，擔(dān)保人對外借款、擔(dān)保，共計 筆，合計 萬元。雖然其籌資額不斷增大，在尚處于具有繼續(xù)融資能力的階段。反觀購買商品、支付工資、稅收等活動的現(xiàn)金支出與當(dāng)年銷售成本的比例卻增加很快，因此思念公司近年來實際上在更多地提供 “社會義務(wù) ”，即通過自身消化對外部提供更寬松的現(xiàn)金支持。 大量管理資料下載 149
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