【正文】 。 第三章 廣告與合同 第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告 發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。 第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第七條 商品房現(xiàn)售 ,應(yīng)當(dāng)符合以下條件： （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 52 頁(yè) 共 59 頁(yè) （二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （三）持有建設(shè)工程 規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； （六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件， 其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 第二章 銷售條件 第六條 商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管 理工作。 第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。 本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。 第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 【章名】 第四章 房地產(chǎn)交易 【章名】 第一節(jié) 一般規(guī)定 第三十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。 第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。 設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。 第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。 第二十七條 依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。 第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 第二十五條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。 第二十三條 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： （一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 49 頁(yè) 共 59 頁(yè) 【章名】 第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥 第二十二條 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。 第二十條 土地使用權(quán)因土地滅失而終止。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 第十七條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 第十五條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。 第十四條 土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 48 頁(yè) 共 59 頁(yè) 采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī) 定所確定的最低價(jià)。 第十二條 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。出 讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。 第十條 縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。 第八條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。 縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。 第四條 國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 47 頁(yè) 共 59 頁(yè) 第三條 國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。 本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 第二條 在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。分期：施工、進(jìn)度及完工日期 ② 戶型分類及面積配比 ③ 物業(yè)交房及裝修標(biāo)準(zhǔn) ④ 物業(yè)管理費(fèi)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)明細(xì) （ 3） 項(xiàng)目定位及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ① 項(xiàng)目定位及推廣主題 （項(xiàng)目產(chǎn)品定位、客戶定位、形象定位） ② 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及疑難問(wèn)題統(tǒng)一答客問(wèn) ③ 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查情況統(tǒng)計(jì)表 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 40 頁(yè) 共 59 頁(yè) （ 4） 客戶購(gòu)房須知 ① 項(xiàng)目購(gòu)房須知 ② 按揭手續(xù)辦理須知 （ 5） 文件清單 (1) 營(yíng)銷管理綱要 (2) 銷售部工作制度 (3) 來(lái)電總登記表 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 41 頁(yè) 共 59 頁(yè) (4) 來(lái)訪總登記表 (5) 客戶接待登記（業(yè)務(wù)員） (6) 貴賓推薦書（業(yè)務(wù)員給客戶） (7) 價(jià)目表 (8) 客戶認(rèn)購(gòu)須知（業(yè)務(wù)員給客戶） (9) 貸款利率表、手續(xù)告知 (10) 保留書（小定） (11) 認(rèn)購(gòu)書（大定） (12) 銷售合同 (13) 購(gòu)房備忘表（交易手續(xù)費(fèi)及入戶費(fèi)用） (14) 客戶跟蹤記錄 (15) 銷售員周報(bào) (16) 銷售工作制度 (17) 銷控表 (18) 銷控通知單 (19) 現(xiàn)金管理表（小定金、大定金） (20) 現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用支出登記 (21) 現(xiàn)場(chǎng)人員外出登記 (22) 小定、大定、合同清單 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 42 頁(yè) 共 59 頁(yè) (23) 折扣申請(qǐng)表 （以上內(nèi)容詳見附件六） 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 43 頁(yè) 共 59 頁(yè) 第三部分 分工與合作 發(fā)展商 代理 /顧問(wèn) 廣告公司 人力資源管理 崗位職責(zé)制定 人員招聘 人員培訓(xùn)及再培訓(xùn) 人員定崗 工作考核 計(jì)劃任務(wù)制定 項(xiàng)目總計(jì)劃 月度計(jì)劃 部門建設(shè)計(jì)劃 推廣控制及評(píng)估 推廣計(jì)劃、費(fèi)用核定 推廣核心及主線核定 推廣表現(xiàn)核定 推廣績(jī)效評(píng)估 推廣調(diào)整建議 銷售管理與協(xié)調(diào) 開盤前準(zhǔn)備 現(xiàn)場(chǎng)管理 現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào) 現(xiàn)金管理 信息反饋 現(xiàn)場(chǎng)期報(bào) 市場(chǎng)報(bào)告 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 44 頁(yè) 共 59 頁(yè) 快報(bào) 銷售建議 簽約及后續(xù)工作 簽約 款項(xiàng)催收 售后服務(wù) 收樓 違約處理 注：此表內(nèi)容根據(jù)市場(chǎng)一般操作貫例劃分，具體工作分工、配合及流程須經(jīng)雙方商定。結(jié)構(gòu) 。銷售層 。如已購(gòu)房客戶，在與 A業(yè)務(wù)員首次成交后，再購(gòu)買第二套單元時(shí)沒(méi)有找 A業(yè)務(wù)員，而是與其它業(yè)務(wù)人員聯(lián)系或成交，則 A業(yè)務(wù)員沒(méi)有任何傭金。如果客戶不記得接待過(guò)的業(yè)務(wù)員，該業(yè)務(wù)員也沒(méi)有認(rèn)出客戶，則當(dāng)日接訪組接待， 如成交第一接待無(wú)業(yè)績(jī)、無(wú)傭金，當(dāng)日接訪者有傭金、業(yè)績(jī)。 四、 關(guān)于撞單 客戶第一接待確認(rèn)制，如之前來(lái)電、以來(lái)電接待人為準(zhǔn)，如果客戶不記得接電同事轉(zhuǎn)到接訪組接待。）該客戶算為新客戶輪為排序。如值班人員不在，由最早到者接待。作好客戶的確認(rèn)的工作明確新客戶后方可接待，以免撞單。 d. 如銷售代表甲完成客戶甲的成交工作，日后該客戶再向銷售代表甲推薦客戶乙，且客戶甲陪同乙客戶到達(dá)銷售現(xiàn)場(chǎng)或客戶乙自己來(lái)銷售現(xiàn)場(chǎng)并指明有銷售代表甲負(fù)責(zé)接待，則客戶乙仍有銷售代表甲負(fù)責(zé)接待，若客戶乙單獨(dú)到達(dá)銷售現(xiàn)場(chǎng)，且 未明確指明有銷售代表甲接待，而由銷售代表乙接待的，則客戶乙作為銷售代表乙的新客戶由銷售代表一負(fù)責(zé)接待。 2. 接待來(lái)訪 a. 第一次到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪的客戶 ，由現(xiàn)場(chǎng)的銷售代表按序輪流接待，接待后填寫《來(lái)訪客戶登記表》 b. 因時(shí)間的差異，或老客戶來(lái)訪造成當(dāng)天負(fù)責(zé)接待的銷售代表在接待新客戶論空時(shí)，在當(dāng)次即時(shí)補(bǔ)充一次接待機(jī)會(huì)。 b. 接聽電話人員如遇原有老客戶來(lái)訪，則接聽電話工作暫停，電話接聽工作有其他負(fù)責(zé)電話接聽的人員完成，事后當(dāng)次即時(shí)補(bǔ)一次接待機(jī)會(huì)。 二、 銷售現(xiàn)場(chǎng)客戶接待原則 現(xiàn)場(chǎng)售樓處，銷售代表 每天按照接聽電話、接待來(lái)訪客戶分為兩組，每日認(rèn)真準(zhǔn)確填寫來(lái)電來(lái)訪記錄，銷售代表每天填寫《來(lái)訪客戶登記表》，自己妥善保管。 l) 中介公司帶來(lái)客戶，中介費(fèi)需預(yù)先約定，代理公司要親自帶客戶到現(xiàn)場(chǎng)并在第一時(shí)間做登記，要詳細(xì)寫明中介公司的名字及客戶名字，并由銷售經(jīng)理簽字確認(rèn)，經(jīng)理不在現(xiàn)場(chǎng)由主管簽字并及時(shí)告知經(jīng)理。