【正文】 。 二、齊魯花園營銷推廣費用制定原則 參照濟南市市場行情和業(yè)界常規(guī)，從項目實際情況出發(fā)； 充分征求多方意見，虛心采納良好建議； 在保證該項目正常推進的前提下，充分考慮齊魯置業(yè)公司的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃； 涉及面較廣，有一定的靈活性，盡量避免因考慮不周而超出預算。 其它不可預見費用。 銷售環(huán)境包裝費用；如營銷中心的包裝（配合節(jié)日或活動）、工地形象包裝、導示系統(tǒng)制作等。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 第四部分 項目營銷推廣費用制定原則 一、常規(guī)營銷推廣費用內容 常規(guī)營銷推廣費用包括： 媒介廣告制作、發(fā)布費用；如報紙、電視、戶外、雜志等。 八、掃尾期（ 2020 年 11 月上旬 —— 年底） 此階段為銷售最后的沖刺，廣告微乎其微，配合具體的促銷活動，在嚴格執(zhí)行掃尾期價格體系的基礎上實現(xiàn)該階段既定的營銷目標（認購面積 約 2750M2，占總量的 5%，認購均價： 3180 元 /M2） ，完成最后的銷售。 （ 2） 多層 達到銷售面積：約 2750M2，占總量的 5%； 銷售均價： 3280 元 /M2。 期間工作要求 （ 1）全部入伙； （ 2）園林景觀配套全部完成 。 （ 3）網(wǎng)絡：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞；及時與客戶在搜房網(wǎng)的業(yè)主論壇上 進行互動溝通、信息發(fā)布、 消弭與客戶的矛盾沖突及項目的負面因素，此時齊魯置業(yè)會網(wǎng)頁已建設完畢，應充分 利用此網(wǎng)頁發(fā)布項目動態(tài)、項目賣點與客戶互動。 媒體選擇：齊魯晚報和濟南時報。 期間媒體組合 （ 1）報廣 由于項目經(jīng)過一年多營銷推廣，基本市場形象已經(jīng) 樹立、項目基本陸續(xù)入伙，客戶對項目現(xiàn)樓顯示的弱點也已基本可以接受，此階段廣告投入相應減少、主要配合促銷活動；同時小高層與商鋪應利用銷售旺季制造熱點，為小高層與商鋪后續(xù)市場炒作、價格提升奠定基礎。 A、個性化小戶型空間 —— 針對多層閣樓、小高層小戶型進行個性化裝修設計以引導年輕的目標 客戶，以期提升此兩部分的單價。 小高層部分銷售面積和銷售均價見各自的銷售進度計劃表。 小高層部分銷售面積和銷售均價見各自的銷售進度計劃表。 期間營銷目標 （ 1）調整期完成項目 70%以上的銷售，突破項目銷售風險的臨界點，并有一定的贏利空間。 B、利用六 ?一兒童節(jié)在兒童益智會所舉辦齊魯花園“新世代康樂寶寶” 趣味大賽 （ 5 歲以下嬰幼兒，可設最佳“健康寶寶”、最佳“快樂寶寶”、最佳“可愛寶寶”、最佳“搞笑 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 寶寶”等多個獎項，并在其中評選出一名優(yōu)勝者做為花園形象代言人、獲得其家長同意后在今 后宣傳推廣中亮相，對其進行一定程度的獎勵及贊助） （ 3）銷售物料準備 制作精美單張 1 萬份，主要用于房交會和直銷。 （ 3）網(wǎng)絡：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞；及時與客戶在搜房網(wǎng)的業(yè)主論壇上進行互動溝通、信息發(fā)布、消弭與客戶的矛盾沖突及項目的負面因素，如果此時齊魯置業(yè)會網(wǎng)頁已建設完畢，則應充分利用此網(wǎng)頁發(fā)布項目動態(tài)、項目賣點與客戶互動。 媒體選擇：齊魯晚報和濟南時報。 G、費用減免政策（主要針對萬盛園） 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 期間媒體組合 （ 1）報廣 由于項目經(jīng)過一年多營銷推廣，基本市場形象已經(jīng)樹立，此階段多層廣告投入相應減少、主要配合促銷活動；同時小高層與商鋪應利用銷售旺季制造熱點，消化一定數(shù)量，為小高層與商鋪后續(xù)市場炒作、價格提升奠定基礎。 推廣重點為： A、精裝修交房 —— 后小康完整生活主張 B、戶型 —— 美滿人生 3+2 C、特色兒童益智會所（以小中型活動為依托進行推廣） D、健康主題園林（實景宣傳） E、新世紀金融中心圈 /天橋區(qū)的齊魯花園、濟南市的齊魯花園 /中國的城市化進程 /新世代白領族、 BoBo 族生存方式 —— 針對小高層與天橋區(qū)外目標客戶，塑造項目超越天橋區(qū)片區(qū)的時代、 超前、發(fā)展空間等形象，吸引天橋區(qū)外年輕客戶的關注，促進小高層的銷售。以鞏固市場和擴大市場占有率為原則，充分利用已購客戶口碑式傳播的巨大宣傳效應，進一步挖掘潛在市場，累積更多的客戶資源。 小高層和商業(yè)部分內部認購面積和認購均價見各自的銷售進度計劃表。 期間營銷目標 （ 1）二次出擊，徹底贏得市場，完成項目的主要銷售任務。（因北部小高層市場抗性較大，通過團購加快銷售進度，減輕銷售壓力） 期間工作要求 （ 1）銷售物料完成、到 位； （ 2）多層精裝修方案執(zhí)行并進入實際施工； （ 3）工程進度要求：一期竣工并交付使用，二期主體封頂； （ 4）會所正式投入使用； （ 5）物管公司全面進駐。 （ 3）銷售物料準備 A、二期宣傳單張 4 萬份（可用于夾報） B、二期宣傳折頁 5000 份 （ 4）第二次強銷期價格體系制定與審批（包括二期） （ 5）第二次強銷期期廣告設計（包括二期） （ 6）小高層市場導入期，引導目標客戶關注項目小高層部分，逐步塑造小高層有別于多層的生活方式、凸顯其優(yōu)勢所在，淡化市民對小高層的抗性。） E、齊魯花園一期（多層）入住儀式 F、業(yè)主友誼賽（羽毛球比賽、籃球比賽、拔河比賽等） G、可考慮在臨街商鋪中先期引入小型品牌商家與銀行等、為商鋪炒作營造氛圍。 期間工作內容 （ 1）續(xù)銷期價格體系執(zhí)行，包括二期小高層及商業(yè)裙樓價格體系執(zhí)行。 （ 5）網(wǎng)絡：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞，列入濟南搜房網(wǎng)的“明星樓盤”欄目，同 時可免費在《城市信報》上定期發(fā)布；及時與客戶在搜房網(wǎng)的業(yè)主論壇上進行互動溝通、信息發(fā)布、消弭項目的負面因素，如果此時齊魯置業(yè)會網(wǎng)頁已建設完畢，則應充分利用此網(wǎng)頁發(fā)布項目動態(tài)、項目賣點與客戶互動（可包括駿園的物業(yè)管理、客戶投訴處理、小高層形象塑造與推廣主題的軟性訴求）。 （ 3）電視：在濟南電視臺《濟南房產(chǎn)報道》進行賣點宣傳和二期開盤信 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 息發(fā)布。每次報廣發(fā)布后， 由銷售現(xiàn)場及時反饋效果，如效果不佳，經(jīng)分析屬于媒體原因，則應及時予以調整。 G、物業(yè)管理 H、費用減免政策（主要針對萬盛園） 期間媒體組合 （ 1）報廣 此階段廣告重點之一是小高層市場形象的塑造；此外應結合具體活動的開展，深度挖掘項 目的賣點，努力提升項目的品質，吸引更廣泛、更深入的關注，從而取得較好的成果、為價格提升做出充分支撐。同時此階段為二期（小 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 高層）和商業(yè)部分的開盤期、與多層推廣重點有所差別，需要營造新的市場熱點，可借助這個機會點推陳出新，作第二次的強勢推廣，力爭達到第二次銷售高峰，完成既定的目標。 小高層和商業(yè)部分內部銷售面積和銷售均價見各自的銷售進度計劃表。 期間營銷目標 （ 1）銷售狀況趨向平穩(wěn)但不脫節(jié)，作為第二次銷售高峰的蓄勢過渡。 期間工作要求 （ 1）銷售物料完成、到位； （ 2）為二期小高層及商業(yè)部分入市作好充分的前期準備工作。 （ 5）采用直銷戰(zhàn)術 直銷針對性非常強，費用十分節(jié)省，傳播效果也較明顯。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) （ 3）第二次強銷期價格體系制定與審批，包括二期小高層及商業(yè)裙樓價格體系制定與審批。 （ 5）網(wǎng)絡：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞；此時項目已擁有一定數(shù)量的客戶與目標客戶，可考慮開始在搜房網(wǎng)開設業(yè)主論壇，由公司委派專人負責在論壇上即使發(fā)布項目消息、挑起討論、吸引客戶關注，為后續(xù)小高層的推廣 做鋪墊；已擁有一定的客戶資源與社會資源，開始籌備齊魯置業(yè)會網(wǎng)頁制作工作。 （ 3）電視：在濟南電視臺《濟南房產(chǎn)報道》進行賣點宣傳。 媒體選擇：齊魯晚報和濟南時報。推廣重點為： A、精裝修交房 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) B、戶型 —— 美滿人生 3+2 C、物業(yè)管理 D、北部商圈黃金地段，升值潛力無限（主要為二期小高層及商業(yè)部分入市造勢，增加項目的附加值） 期間媒體組合 （ 1）報廣 到了 7 月份，一方面由于進入酷夏，銷售轉入淡季；另一方面在達到一定的高峰之后，需要進行 調整，為下階段沖刺養(yǎng)精蓄銳；此外由于前期各階段的大力推廣宣傳，項目已具有相當?shù)氖袌鲋扰c熱銷形象，此階段已不必做大量報廣 。 四、調整期（ 2020 年 7 月上旬 —— 2020 年 8 月下旬） 推廣重點 此階段進入傳統(tǒng)的銷售淡季，同時經(jīng)過前三個階段的強勢推廣，已經(jīng)打下了堅實的市場基礎。 （ 2） 多層 達到銷售面積：約 8800M2，占總量的 16%； 銷售均價： 3000 元 /M2。 （ 5）部分樣本房裝修完畢。 （ 4）調整期價格體系制定與審批 （ 5）調整期廣告設計 期間工作要求 （ 1）銷售物料完成、到位； （ 2）精裝修方案的市場反饋及迅速調整； （ 3）工程進度要求：一期多層主體封頂，二期小高層建筑單體設計完成并動工。 依據(jù)：通過工程進展展示開發(fā)實力，樹立客戶信心，同時表示對客戶的尊重，讓其做真正的主人。 期間工作內容 （ 1）第一次強銷期價格體系執(zhí)行 （ 2）開盤期活動推廣 A、第六屆春交會 利用此次房交會，以推出特價房（銷售抗性較大的單位）的形式進行第一輪的促銷。 （ 4）電臺： 在濟南廣播電臺 XX 頻道利用整點報時或半點報時，對項目進行形象宣傳和信息發(fā)布。 （ 2）雜志：充分利用《城市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄鳌? 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權歸原作者所有 ) 媒體選擇以齊魯晚報、濟南時報為主，山東商報、生活日報、都市女報為輔 。 推廣重點為多層（第一期），同時小高層與商業(yè)開始預熱并進行內部認購， 主推賣點為： A、精裝修交房 —— 后小康完整生活主張 （強勢宣傳，作為價格提升的依據(jù)、支撐） B、戶型 —— 美滿人生 3+2（兩代人分居不分離） C、特色兒童益智會所 D、健康主題園林 （應要求無障礙設計，對此加以重點宣傳，同時配備有益健康的特殊植物，推出主題園林中部 分小型組團主題） E、樣板房 （利用裝修風格突出“康樂人家”概念，另可重點宣傳兒童房安全無傷害設計，表達領先市場、 時代的開發(fā)理念與姿態(tài)） F、物業(yè)管理 G、費用減免政策（主要針對萬盛園） H、地段 —— 天橋區(qū)絕佳區(qū)位 I、交通 —— 交通路網(wǎng)發(fā)達，長途汽車站、火車站近在咫尺 J、配套 —— 周邊生活配套成熟，社區(qū)內配套完善 期間媒體組合 （ 1）報廣 項目正式開盤，前期廣告投入較大，有較好的市場基礎，同時逐漸 步入傳統(tǒng)銷售旺季，隨著項目工程進度的不斷進展，被關注的程度會越來越高。 （ 2）達到銷售面積：約 4400 M2，占總量的 8%； 銷售均價： 2900 元 /M2。（若預熱期未完成的則務必在開盤前準備完畢，若已完成則省去該項。） （ 4）第一次強銷期價格體系制定與審批 （ 5）第一次強銷期廣告設計 期間工作要求 （ 1）銷售物料完成、到位； （ 2）營銷中心裝修完畢，包括室外環(huán)境（若預熱期未完成的則務必在開盤前準備完畢，若已完成則 省去該項。 （若預熱期未完成的則務必在開盤前