【正文】 聘請名牌物管 建議聘請深圳有一定知名度的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)入伙后的日常管理，可堅(jiān)定客戶（特別是用家）的購買信心，極大提高客戶購買熱情。 現(xiàn)場促銷 現(xiàn)場氣氛對促成成交起到相當(dāng)重要作用，應(yīng)重視現(xiàn)場銷售人員的配合與銷售氣氛的營造。 展銷會 在市區(qū)人流量大商區(qū)，如華強(qiáng)北，設(shè)展銷專場。 持續(xù)期 根據(jù)銷售進(jìn)度調(diào)整銷售節(jié)奏，保持一定量的廣告投入，針對銷售難度較大的單位進(jìn)行有效促銷，盡可能多的消化剩余單位。 （ 3） 積極把握回頭客戶，并有效地促成下定。 （ 2） 對來客、來電繼續(xù)保持追蹤。 強(qiáng)化期 該階段鞏固前階段銷售成果，繼續(xù)保持熱銷勢頭，并保證廣告的穩(wěn)定投入。 （ 3） 建議在市區(qū)人流較密集處（如順電廣場）設(shè)展銷場，專車接送客戶看鋪。 高爾夫花園營銷策劃推廣案 情 第 27 頁 共 28頁 冠廈置業(yè)顧問（深圳）有限公司 （ 1） 開盤當(dāng)天舉行盛大典禮，并集中預(yù)定客戶現(xiàn)場簽定認(rèn)購，利用人潮，促成來客下定。 （ 5） 此階段，我司將利用強(qiáng)大客戶網(wǎng)，向準(zhǔn)客戶發(fā)散信息，進(jìn)行內(nèi)部預(yù)定，并約定其在開盤當(dāng)天至銷售現(xiàn)場集中簽定認(rèn)購書，以集人氣。 （ 3） 設(shè)計(jì)并制作畢各種售樓及推廣資料（包括售樓書、宣傳單張、價(jià)格表、報(bào)刊平面設(shè)計(jì)、電視廣告雜志、條幅等等）。 （一） 銷售階段劃分 蓄勢期該階段為售前準(zhǔn)備階段，主要任務(wù)是建立樓盤形象，完善現(xiàn)場包裝，并適度進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，其工作包括： （ 1） 設(shè)計(jì)、搭建并裝修完畢售樓處。 項(xiàng)目各部分（住宅、商場、寫字樓）針對客戶不同，為保證宣傳費(fèi)用的有效性，不應(yīng) 同時(shí)同等推出。 明年上半年，農(nóng)科中心片區(qū)多個(gè)大型項(xiàng)目（如濠信公司的景煜花園、港中信、天安等公司的項(xiàng)目），估計(jì)將開盤銷售，其定位多為大戶型的豪宅項(xiàng)目，本項(xiàng)目正好借其宣傳攻勢，爭取其空缺的定位空間。要求可用面積 200m2左右，室內(nèi)布置實(shí)效模型、前臺、接待臺、格局平面展示圖。 因深南大道綠化帶高度的影響，地盤圍墻不必另作裝飾， 在銷售過程中，當(dāng)?shù)亟üこ逃幸欢ǜ叨?，?yīng)注重工程形象，保持立面整潔。在安置適當(dāng)?shù)穆肪€引導(dǎo)標(biāo)志的基礎(chǔ)上，此處既方便尋 找，又方便停車。 B、 印刷品內(nèi)容 工作牌、價(jià)目表、物業(yè)認(rèn)購書 C、 應(yīng)用導(dǎo)視部分 展銷廳物業(yè)平面導(dǎo)視及說明、示范單位戶型平面導(dǎo)視及說明、樓層號 D、 活動宣傳 三角旗、方旗、圍墻、戶外條幅、指示牌、氣球等。 在營銷過程中如何充分突出本項(xiàng)目與其它項(xiàng)目在定位（以及在項(xiàng)目風(fēng)格）的不同之處；如何宣揚(yáng)本項(xiàng)目總價(jià)較低優(yōu)勢（針對首次置業(yè)和特征）是在營銷推廣過程中的關(guān)鍵問題。 商場和寫字樓部分建議調(diào)整價(jià)格策略，與周邊項(xiàng)目對比，拉開一定的價(jià)格差異，爭取較優(yōu)惠的按揭條件，吸引 買家。 從以上情況可看出，農(nóng)科中心片區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?，前景較好，借助應(yīng)順應(yīng)東?；▓@、香 榭里花園的豪宅定位，本片區(qū)將發(fā)展為深圳中高檔住宅片區(qū)，今后兩年內(nèi)供應(yīng)量將逐漸增加， 商場：現(xiàn)農(nóng)科中心片區(qū)商場供應(yīng)以裙樓為主，如香珠花園、荔林苑、翠海花園均有三層裙樓，但未正式推介，東?；▓@擬建設(shè)湖泊園林式主題公園，約 42020m2，但近期不作開工準(zhǔn)備，隨市政、公交的完善，居住人口將穩(wěn)定居住，屆時(shí)商服項(xiàng)目有一定消化量，從此可看出，大家對商服物業(yè)的近期消化不看好，究其最大緣由是片區(qū)內(nèi)消費(fèi)人群數(shù)量的不足，本項(xiàng)目位于農(nóng)科中心片區(qū)南端，在經(jīng)營上沒有東海購物公園和位于片區(qū)中心位置的商服物業(yè)有優(yōu)勢，鑒于此，本項(xiàng)目應(yīng)利用深 南大道優(yōu)勢，選擇經(jīng)營類別面向更大區(qū)域的營業(yè)內(nèi)容，如平價(jià)家電、家私廣場。 周邊地塊 本項(xiàng)目緊鄰另三幅商品用地（由西向東編號，本項(xiàng)目為 3 號地塊）其中第 1幅地為農(nóng)科廣場，已挖有樁坑；第 2 幅地，土建已達(dá)到正負(fù)零以上：第 4 幅地與本項(xiàng)目（第 3幅）狀況基本相同；四幅地塊相鄰間距較小。 實(shí)用率 因地塊規(guī)劃的數(shù)據(jù)限制，本項(xiàng)目有先天不足的缺陷，部分單位采光性和視野較差，總體實(shí)用率低，僅足八成，而首次 置業(yè)群體購房以中心戶型為主，在購房過程中注重對比，對價(jià)格因素和房屋實(shí)用因素考慮較多。 ◆ 農(nóng)科中心片區(qū)的多數(shù)在售和即將銷售物業(yè)多以大戶型豪宅為主，而周邊位置（如車公 廟、竹子林）擁有龐大的首次置業(yè)者，本項(xiàng)目應(yīng)針對此市場空檔空間 劣勢： 片區(qū)配套 ◆ 農(nóng)科中心片區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃完善，但現(xiàn)階段政府投入較少，紅荔西路仍未開通，市政實(shí)施工作嚴(yán)重滯后，現(xiàn)有市政配套，公交、環(huán)衛(wèi)、休閑極度缺乏，生活物質(zhì)的購買都需片區(qū)外購買，使無車一族備感不便。 ◆ 平面格局設(shè)計(jì)新穎，不規(guī)整房間較少；戶型比例分布合理，一房、二房、三房、四房分布比例為 ： ： :： ，是較為典型的首次置業(yè)特征。包括公共停車場 3 個(gè)、籃球場 6 個(gè)、網(wǎng)球場 5 個(gè)、泳池 5 個(gè)，圖書館 1 個(gè)、菜市場 3個(gè)、中學(xué) 2 所、小學(xué) 3 所、幼兒園 5 個(gè)，并通過法律程序保證 其實(shí)施。 ◆ 深圳地鐵一號線將于 2020 年初試運(yùn)行，農(nóng)科中心片區(qū)的出入站與本項(xiàng)目近在咫尺。 ◆ 區(qū)內(nèi)擁有深圳市區(qū)最大的花卉中心，多間知名的飲食場所。 ◆ 區(qū)內(nèi)名校匯萃，深圳高級中學(xué)、深南中學(xué)、北京外國語學(xué)院東海附小、國際幼兒園，文化氛濃厚。 營銷預(yù)算： 現(xiàn)場布置： 25 萬 包括：售樓處布置，條幅、路旗、展板、彩噴廣告制作、安裝； 前期準(zhǔn)備： 25 萬 包括：各類印刷品、平面廣告、展板設(shè)計(jì)，影視宣傳片的 設(shè)計(jì)、制作 ； 報(bào)紙廣告： 200 萬 包括：深圳特區(qū)報(bào)、商報(bào)、南方都市報(bào)等報(bào)刊上所發(fā)布的平面廣告、軟性新聞廣告； 電視廣告： 50 萬 包括：深圳有線電視臺插播廣告 其 它： 20 萬 高爾夫花園營銷策劃推廣案 情 第 22 頁 共 28頁 冠廈置業(yè)顧問（深圳）有限公司 包括：展銷會、 DM 派送、其它活動等； 預(yù)計(jì)總費(fèi)用：約 320 萬 冠廈置業(yè)顧問（深圳）有限公司策劃部 提供 高爾夫 物業(yè)強(qiáng)弱勢分析 優(yōu)勢： 片區(qū)優(yōu)勢 ◆ 農(nóng)科中心（香蜜湖）片區(qū)位置得天獨(dú)厚，視野開闊、景觀豐富，東鄰深 圳中心區(qū)，西接華僑城，片區(qū)內(nèi)擁有農(nóng)業(yè)科技園 43 萬平方米的永久性綠化公園，綠化面積高達(dá) 公頃，綠化率 42%，其中尚未包括多個(gè)樓盤的內(nèi)部園藝綠化面積。 C、戶外條幅廣告內(nèi)容視情形隨時(shí)進(jìn)行更換。 A、報(bào)紙平面廣告在整體推廣中無疑占據(jù)十分重要作用，其宣傳效果最佳，此階段選特區(qū)報(bào)、商報(bào) 、南方都市報(bào)等媒體作互補(bǔ)使用，每周作重點(diǎn)或全面性廣告推廣。 C、開盤前刊發(fā)報(bào)紙平面廣告，告知預(yù)訂時(shí)間和公開時(shí)間，因勢利導(dǎo)首批客戶下定。 A、懸掛戶外廣告條幅，設(shè)置大型彩噴廣告，以吸引途徑者注意?？梢?，高爾夫大廈非豪宅的姿態(tài)在該片區(qū)極具個(gè)性，其中小戶型的市場潛力可以想見。我們認(rèn)為，高爾夫大廈的獨(dú)特主張是中小戶型在該片區(qū)的罕見性。 H、小型寫字間，總價(jià)低，回報(bào)高。 F、（寫字樓）售價(jià)明顯低于周邊寫字樓售價(jià)。 D、地鐵上蓋物業(yè)。 B、農(nóng)科片區(qū)罕有中小戶型物業(yè)。 聘請名牌物管 建議聘請深圳有一定知名度的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)入伙后的日常管理，可堅(jiān)定客戶（特別是用家）的購買信心，極大提高客戶購買熱情。 現(xiàn)場促銷 高爾夫花園營銷策劃推廣案 情 第 19 頁 共 28頁 冠廈置業(yè)顧問（深圳）有限公司 現(xiàn)場氣氛對促成成交起到相當(dāng)重要作用，應(yīng)重視現(xiàn)場銷售人員的配合與銷售氣氛的營造。 （六）促銷手段 廣告促銷（詳見廣告策略） 展銷會 在市區(qū)人流量大商區(qū)，如華強(qiáng)北，設(shè)展銷專場。 （ 4）定期現(xiàn)場辦理按揭手續(xù)，利用已購客戶到現(xiàn)場集人氣，促使猶豫客戶下定。分析來客及來電記錄，決定是否改變銷售策略。 （ 1）發(fā)現(xiàn)并修正上階段銷售方向或方式上不順暢部分。 （ 4）銷售人員對每天接待的客戶進(jìn)行篩選，對有希望的客戶進(jìn)行追 高爾夫花園營銷策劃推廣案 情 第 18 頁 共 28頁 冠廈置業(yè)顧問（深圳）有限公司 蹤聯(lián)系，并盡快促成下定。 （ 2）利用周六日、節(jié)假日，于銷售現(xiàn)場舉辦娛樂助興活動，延長客戶逗留時(shí) 間，利用人潮，促成來客下定。 密集攻勢期 該階段是銷售的關(guān)鍵階段，強(qiáng)調(diào)一錘定音，務(wù)必達(dá)到較高的市場關(guān)注率，廣告在該階段投放量最大。 （ 4）編制統(tǒng)一的售樓講解資料。 （ 2）設(shè)計(jì)并裝修畢示范單位。建議對第二棟一房一廳戶型進(jìn)行調(diào)整，以總價(jià) 高爾夫花