【正文】 三、工程維修 四、保安部 保安部針對 20xx 年總結(jié)和分析工作情況，繼續(xù)堅持以固強補弱和狠抓落實為中心，以做好安全和服務(wù)工作為前提，搞好團(tuán)隊建設(shè)。 （ 4）對物業(yè)管理費收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過定期開展社區(qū)文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進(jìn)行溝通，聽取 業(yè)戶的意見。對進(jìn)入服務(wù)中心工作的員工嚴(yán)格把關(guān)，定期進(jìn)行考核評比，對不稱職員工堅決撤換。 （ 1）制定、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，堅持 “以人為本 ”的服務(wù)宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。 行政方面，將以配合業(yè)務(wù)部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強溝通協(xié)調(diào)，大力配合。在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團(tuán)隊的整體素質(zhì)。及時發(fā)現(xiàn)問題，及時改進(jìn)。推行與之相配合的績效 考核制度，調(diào)動員工的積極 性。 《孫子兵法》說： ”間于天地之間，莫貴于人。獲利性控制：由營銷控制員負(fù)責(zé)，通過對產(chǎn)品、銷售區(qū)、目標(biāo)市場、銷售渠道及預(yù)定數(shù)等分析以加以控制，檢查飯店贏利或虧損情況。 ⑥ 現(xiàn)場進(jìn)行抽獎活動及精品贈送優(yōu)惠。實施方法： ① 報紙廣告，在本市有影響的報紙上做廣告 ② 宣傳海報。 3。市場定位：是以明確的概念在消費者心目中占據(jù)一個特定的部分，以影響他們的消費意向。酒店市場正是如此。在年節(jié)開展促銷活動。面向司機(jī)提供方便快捷的餐飲，免費停車。主要目的是以實惠取勝。 ② ．抽獎及精品贈送優(yōu)惠。 2。 四、年行動計劃和執(zhí)行方案 （一）銷售方法的策略： 1。讓消費者認(rèn)識到我們提供給他的是一個讓他有能力享受生活的地方。他們有如下的共 性： １）收入水平或消費能力一般，講究實惠清潔，到酒店消費一般是宴請親朋或節(jié)假日的生活改善。這是顧客關(guān)系營銷的間接效果。對于飯店提供的某些較為復(fù)雜的產(chǎn)品或服務(wù)，新顧客在作決策時會感覺有較大的風(fēng)險，這時他們往往會咨詢飯店的現(xiàn)有顧客。 減少銷售成本。顧客資源已經(jīng)成為飯店利潤的源泉，而且現(xiàn)有顧客消費行為可預(yù)測，服務(wù)成本較低，對價格也 不如新顧客敏感，同時還能提供免費的口碑宣傳。目標(biāo)市場的明確既可以避免影響力的浪費，也可以使廣告有其針對性。 （ 2）我店硬件設(shè)施良好，資金雄厚，而且有自己的停車場和大面積的可用場地?？傮w上看他們的經(jīng)營情況是不錯的。周圍環(huán)境分析 盡管我區(qū)的整體消費水平不高，但我店的位置有特色，我店位于 101 國道旁，其位置優(yōu)越，交通極為方便，比鄰商院、理工學(xué)院、機(jī)電學(xué)院等幾所高校，所以過往的車輛很多，流動客人是一個潛在的消費群。但我店的硬件水平和服務(wù)質(zhì)量在本區(qū)都是上乘的，我們一貫以中高檔酒店定位于市場，面向中高檔消費群體，對本區(qū)的居民不能構(gòu)成消費吸引力。應(yīng)當(dāng)充分挖掘自身的優(yōu)越性，拓寬市場。 一、市場環(huán)境分析 1。消防設(shè)施設(shè)備的檢查由保安員進(jìn)行檢查，維修保養(yǎng)由維修工進(jìn)行。 清潔綠化管理：保潔部門要發(fā)揚主人翁精神，增強責(zé)任心和使命感，形成團(tuán)隊凝聚力，落實主管追究主問制。 培訓(xùn)內(nèi)容： 物業(yè)部的各項規(guī)章制度 物業(yè)部的《員工手冊》 企業(yè)發(fā)展、公司規(guī)劃、公司理念、組織機(jī)構(gòu) 各部門相關(guān)的專 業(yè)知識 通過以上培訓(xùn)內(nèi)容來加強員工隊伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力。 物業(yè)部挑選精兵強將，成立以經(jīng)理為主的培訓(xùn)實施小組，對新入職及在職 員工進(jìn)行培訓(xùn)： 為新招員工提供的基本知識和基本操作技能的培訓(xùn)。 3﹑急修及時，返工﹑返修率不高于 2%. 4﹑治安﹑車輛﹑消防管理無重大管理責(zé)任事故發(fā)生。真正為勤奮工作、表現(xiàn)出色、能力出眾的員工提供發(fā)展的空間與機(jī)會。 三﹑激活管理機(jī)制 1﹑物業(yè)部實行內(nèi)部分工逐級負(fù)責(zé)制，即各部門員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負(fù)責(zé)，主管直接向經(jīng)理負(fù)責(zé)，同時各主管與經(jīng)理負(fù)責(zé)人簽訂《管理目標(biāo)責(zé)任書》。組織員工進(jìn)行愛衛(wèi)生﹑愛護(hù)小區(qū)周邊環(huán)境的宣傳等活動，增強員工的凝聚力和向心力。 進(jìn)一步加強市場調(diào)研和與本市兄弟高校間的橫向聯(lián)系和溝通，做好各項前期準(zhǔn)備工作，積極參與其他學(xué)校物業(yè)市場的競標(biāo)，力爭拓展 1－ 2 個點，使中心的市場規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績和經(jīng)濟(jì)效益均獲得較大幅度的提高。同時新增一批自助洗衣機(jī)、烘干機(jī)等設(shè)備，進(jìn)一步擴(kuò)大服務(wù)市場，爭取年內(nèi)的營業(yè)額和利潤較去年有較大幅度的增長。 （二 ）進(jìn)一步完善功能，積極發(fā)展，提高效益 進(jìn)一步解放思想，強化經(jīng)營觀念。逐步建設(shè)一支專業(yè)、高效、精干的物業(yè)管理骨干隊伍。經(jīng)詳細(xì)測算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設(shè)等費用核算到站，實行包干使用、節(jié)約獎勵、超支自理的激勵機(jī)制，努力降低運行成本?？荚u結(jié)果與分配相結(jié)合的考評分配體系。重點是理順中心與管理站之間，以及各物業(yè)管理站內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)管理模式和制度，建立規(guī)范化的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，逐步向 iso9000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系接軌 。二是要充分整合現(xiàn)有資源，努力做強做大。 唐洞街道社區(qū)服務(wù)中心 2021 年 3 月 1 日 物業(yè)管理年度計劃書 [篇 2] 一、 20xx年工作計劃的指導(dǎo)思想與工作目標(biāo) xx 年是后勤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司深入改革和發(fā)展的關(guān)鍵一年。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，無論事情是否屬于本公司的事情，都將熱心助人、溫善相待，鼎力為住用戶排憂解難。 提供特約維修服務(wù)，力爭做到小修不過夜，中修三天完成。 養(yǎng)護(hù)施肥：一般一年 4 次，綠化生長旺盛。 具體工作安排： 綠化澆水：依氣候變化，澆足澆透，保證長勢水分。 綠地清理每天 1次，無灰塵、枯葉、雜物等。 擦樓梯扶手每周 1次，無灰塵。 管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，標(biāo)準(zhǔn)化保潔 (專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制 )垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺、房屋公共部門、共用設(shè)施無蟻害，樓宇內(nèi)道路等共用場所無紙屑、煙頭等棄物，房屋共用部位保持清潔、無亂貼現(xiàn)象、樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。 (三 )消防： 定期檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，確保完好無損，可隨時起用，制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案，嚴(yán)格隊員消防知識培訓(xùn)，能及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳，增強業(yè)區(qū)內(nèi)住用戶的防火意識， 盡力確保業(yè)區(qū)無火災(zāi)。 停車場停放整齊、場地整潔。并設(shè)立服務(wù)電話，接受各住用戶對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢等各類信息的收集和反饋，并及時處理，盡可能使該院內(nèi)的住用戶人人滿意。 2)物業(yè)管理啟動資金的管理 :其中物業(yè)公共設(shè)施維護(hù)基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管 理委員會設(shè)賬 ,存入銀行專戶 ,掌管這項基金。 4)其他消防規(guī)定。 ⑤ 為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。 4)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是 : ① 物業(yè)的設(shè)計要 “科學(xué)、合理、適用和美觀 ”,并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。 ② 小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項基金 。 ⑥ 辦公費 。 2)有關(guān)部門關(guān)于住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費的構(gòu)成 ① 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)提取的福利費 。業(yè)主委員會不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作 ,而且在必要時有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。服務(wù)管理項目 第七步 :經(jīng)費預(yù)算 第八步 :草擬方案文本 第九步 :向?qū)＜翌檰栒?詢 第十步 :送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱 第十一步 :修改、研討、再修改 第十二步 :可行性研究 第十三步 :定稿 第十四步 :實施、反饋 8. 介入物業(yè)管理工作 1)物業(yè)的接管驗收與撤管 2)物業(yè)的撤管 3) 簽訂物業(yè)委托管理合同 4) 物業(yè)公司入駐社區(qū)后 ,依法設(shè)立社區(qū)業(yè)主大會。 ⑨ 周邊壞 境狀況社區(qū)配套的社會公共資源如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場等 6. 制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作 l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子 : 2)對方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn) : 3)準(zhǔn)備經(jīng)費 。 ② 項目面積 :占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。 3)資金準(zhǔn)備 。物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求 ,物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托 ,按照國家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán) ,運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù) ,以經(jīng)營手段管理物業(yè) ,從事對物業(yè) (包括物業(yè)周圍的環(huán)境 )的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營 ,并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù) ,使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。 7)保安部 :檢查、督促遵紀(jì)守法 ,處理業(yè)主、治安維護(hù) ,協(xié)助有關(guān)部門查處違法犯罪。負(fù)責(zé)管理服務(wù)費的收繳 ,做好報表、納稅工作 ,經(jīng)常向總經(jīng)理報告公司財務(wù)狀況。 4. 物業(yè)管理公司內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)以及功能設(shè)置 1)總經(jīng)理室 :決策機(jī)構(gòu) ,總經(jīng)理對公司全面負(fù)責(zé) ,布置和協(xié)調(diào)各副總經(jīng)理與各部門的工作。 5)權(quán) 、責(zé)分明原則 。 2. 物業(yè)管理的主要內(nèi)容 l)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞 2)房屋裝修監(jiān)督管理 3)房屋的維護(hù)與修繕 4)設(shè)備、設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù) 5)安全保衛(wèi)與消防 6)保潔、消毒、防疫管理 7)環(huán)境保護(hù) 8)綠化管理 9)車輛管理 10)綜合經(jīng)營服務(wù) 物業(yè)管理的基本原則 1)產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離原則 。具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 8 人 ,經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書 ,50%以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書 。10%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū) )”稱號 ,10%以上的管理項目獲得省 級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū) )稱號 。 2) 資質(zhì)二級企業(yè) :注冊資本 300 萬元以上 。管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計算基數(shù)的百分比之和不低于 100%。收到核發(fā)的批準(zhǔn)文件后 ,再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù) ,領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)執(zhí)照 ,即可對外營業(yè) ,并按規(guī)定在 30 日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備 案和資質(zhì)等級證書 ,還要向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。 4) 注冊資本 。（車隊，內(nèi)保，吧員，水電工）建議擴(kuò)編 2 人以上，方便部門實施末尾淘汰和骨干儲備提拔。 車輛管理：對進(jìn)入現(xiàn)場的車輛進(jìn)行嚴(yán)格管理，逐步實現(xiàn)來訪車輛按序按車位停放。 人力資源整合，根據(jù)物業(yè)工作需要，適當(dāng)將部分崗位職能合并，實現(xiàn)因才設(shè)崗，因才定崗的復(fù)合型人才管理機(jī)制。通過職前培訓(xùn)可以使新招員工熟悉和適應(yīng)新的工作環(huán)境并掌握必要的工作技能。 6﹑本年度記錄﹑資料保存完整，及時歸檔。 四﹑嚴(yán)格管理，提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。 3﹑月績效考核工作盡量量化，建立激勵機(jī)制和健全績效考核制，根據(jù)員工工作表現(xiàn)、工作成績、崗位技能等做到獎勤罰懶，激勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。 為了提升服務(wù)水平，我們將推行 ”全員服務(wù)責(zé)任制 ”.每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)服務(wù)客戶和聽取客戶的建議，并在第一時間傳遞到各部門，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議